Maklerauftrag beim Immobilienkauf: Inhalte, Pflichten, Kosten

Der Maklerauftrag beschreibt den Umfang der Tätigkeit, die ein Makler für den Auftraggeber übernimmt. Das kann die Suche nach einem passenden Objekt, die Vermarktung einer bestehenden Immobilie oder die reine Vermittlung zwischen zwei Parteien sein. Inhaltlich enthält der Auftrag üblicherweise Angaben zum Objekt, zur gewünschten Leistung, zur Laufzeit und zur Provisionshöhe.

Rechtsgrundlage ist der Maklervertrag nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs zum Maklerrecht. Anders als beim notariellen Kaufvertrag, der gemäß § 311b BGB der notariellen Beurkundung bedarf, ist für den Maklerauftrag grundsätzlich keine besondere Form vorgeschrieben. In der Praxis wird er dennoch schriftlich abgeschlossen, um Streit über Inhalt und Laufzeit zu vermeiden.

Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Nachweismakler und Vermittlungsmakler. Der Nachweismakler benennt lediglich eine Gelegenheit zum Vertragsabschluss, der Vermittlungsmakler wirkt aktiv am Zustandekommen des Geschäfts mit. Diese Unterscheidung kann später relevant werden, wenn es um die Frage geht, ob überhaupt eine Provisionspflicht entstanden ist.

In der Praxis existieren im Wesentlichen drei Ausprägungen des Maklerauftrags, die sich in der Bindungswirkung unterscheiden. Beim einfachen Maklerauftrag kann der Auftraggeber parallel weitere Makler beauftragen und die Immobilie auch selbst vermarkten. Beim Alleinauftrag verpflichtet sich der Auftraggeber, während der Laufzeit keinen weiteren Makler zu beauftragen, darf aber selbst weiterhin verkaufen oder suchen.

Der qualifizierte Alleinauftrag geht am weitesten: Hier verpflichtet sich der Auftraggeber zusätzlich, auch bei einem selbst gefundenen Käufer den beauftragten Makler einzuschalten oder ihm zumindest eine Provision zu zahlen. Diese Variante bindet stärker, kann im Gegenzug aber mit einer intensiveren Vermarktung oder Betreuung verbunden sein.

• Einfacher Maklerauftrag: geringste Bindung, mehrere Makler parallel möglich
• Alleinauftrag: ein Makler exklusiv, Eigenvermarktung bleibt möglich
• Qualifizierter Alleinauftrag: stärkste Bindung, auch bei Eigengeschäft provisionspflichtig

Vor der Unterschrift sollte klar sein, welche Variante vorliegt, da die Formulierung im Vertragstext nicht immer eindeutig ist. Fehlt eine ausdrückliche Regelung, ist im Zweifel von einem einfachen Auftrag auszugehen.

Ein sorgfältig formulierter Maklerauftrag enthält Angaben zum Auftraggeber, zum Objekt oder Suchprofil, zur Art des Auftrags, zur Laufzeit sowie zur Höhe und Fälligkeit der Provision. Ergänzend finden sich häufig Regelungen zu Werbemaßnahmen, zur Weitergabe von Objektdaten an Dritte und zu einer möglichen Verlängerung nach Ablauf der ursprünglichen Laufzeit.

Bei Verkaufsaufträgen ist zudem relevant, ob der Makler zur Erstellung eines Energieausweises oder zur Zusammenstellung von Unterlagen wie Grundbuchauszug und Teilungserklärung verpflichtet ist. Diese Punkte sollten möglichst konkret benannt sein, um spätere Unklarheiten zu vermeiden.

Fehlen einzelne dieser Punkte im Vertragsentwurf, sollte vor der Unterschrift eine Ergänzung oder Klarstellung eingefordert werden.

Die Maklerprovision wird üblicherweise als Prozentsatz vom Kaufpreis vereinbart und wird fällig, sobald der Hauptvertrag, also der notarielle Kaufvertrag, wirksam zustande gekommen ist. Voraussetzung ist in der Regel, dass die Tätigkeit des Maklers ursächlich für den Vertragsabschluss war, etwa durch Nachweis oder Vermittlung des Objekts.

Bei Kaufimmobilien wird zwischen Innenprovision und Außenprovision unterschieden. Die Innenprovision ist bereits im Kaufpreis enthalten und wird vom Verkäufer getragen, die Außenprovision wird zusätzlich zum Kaufpreis vom Käufer gezahlt. Seit der gesetzlichen Neuregelung zur Teilung der Maklerkosten bei Wohnimmobilien ist in vielen Konstellationen eine hälftige Teilung zwischen Käufer und Verkäufer vorgesehen, wenn beide Seiten einen Makler beauftragen oder der Makler für beide tätig wird.

Für die Kalkulation einer Immobilie als Kapitalanlage ist die Maklerprovision Teil der Kaufnebenkosten und sollte in der Finanzierungsplanung berücksichtigt werden, ebenso wie Notarkosten, Grundbuchkosten und die Grunderwerbsteuer.

Wird ein Maklerauftrag als Verbraucher außerhalb der Geschäftsräume des Maklers oder im Fernabsatz, etwa online, abgeschlossen, besteht in der Regel ein gesetzliches Widerrufsrecht von vierzehn Tagen. Der Makler muss über dieses Recht ausdrücklich belehren, andernfalls kann sich die Widerrufsfrist verlängern.

Die Frist beginnt grundsätzlich mit Vertragsschluss und dem Erhalt der Widerrufsbelehrung in Textform. Fehlt die Belehrung vollständig oder ist sie fehlerhaft formuliert, kann sich die Widerrufsfrist auf bis zu zwölf Monate und vierzehn Tage verlängern. Ein Sonderfall betrifft Vorleistungen des Maklers: Hat der Makler bereits vor Ablauf der Frist mit der Vermarktung begonnen, etwa durch Erstellung eines Exposés oder Organisation von Besichtigungen, kann bei ausdrücklichem Verlangen des Auftraggebers ein Wertersatzanspruch entstehen, wenn der Widerruf später erklärt wird. Ohne eine solche ausdrückliche Aufforderung zum vorzeitigen Tätigwerden entfällt dieser Anspruch in der Regel.

Ordentliche Kündigungsmöglichkeiten während der Laufzeit sind bei einem Maklerauftrag nicht immer vorgesehen, da es sich rechtlich nicht um ein Dauerschuldverhältnis im klassischen Sinne handelt. Häufig endet der Auftrag automatisch mit Ablauf der vereinbarten Laufzeit, sofern keine Verlängerungsklausel greift. Eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund bleibt in Ausnahmefällen möglich, etwa bei grober Pflichtverletzung des Maklers.

Ein häufiger Fehler in der Praxis betrifft Verlängerungsklauseln, die eine automatische Fortsetzung des Auftrags um weitere drei oder sechs Monate vorsehen, sofern nicht fristgerecht widersprochen wird. Wird diese Widerspruchsfrist übersehen, verlängert sich die Bindung ungewollt, auch wenn inzwischen ein anderer Makler oder ein privater Verkauf bevorzugt würde. Ebenso wird häufig übersehen, dass ein bereits abgelaufener Alleinauftrag trotzdem noch Provisionsansprüche auslösen kann, wenn der Kaufvertrag mit einem vom Makler nachgewiesenen Interessenten innerhalb einer sogenannten Nachwirkungsfrist abgeschlossen wird. Diese Nachwirkungsfrist sollte im Vertrag ausdrücklich benannt und zeitlich begrenzt sein, um eine unbegrenzte Nachhaftung zu vermeiden.

Bei einem qualifizierten Alleinauftrag ist zusätzlich zu beachten, dass eine Kündigung durch den Auftraggeber die Provisionspflicht bei einem parallel laufenden Eigengeschäft nicht automatisch aufhebt, wenn der Vertragsabschluss zeitlich noch in die ursprüngliche Auftragslaufzeit fällt. Wer sich von einem solchen Auftrag lösen möchte, sollte deshalb sowohl das Kündigungsdatum als auch das Datum eines möglichen eigenen Vertragsabschlusses dokumentieren, um im Zweifel den zeitlichen Zusammenhang nachvollziehbar darzulegen.

Die folgende Modellrechnung zeigt, wie sich eine vereinbarte Maklerprovision auf die Gesamtkosten eines Immobilienkaufs auswirken kann. Alle Werte sind als Annahme gekennzeichnet und dienen ausschließlich der Veranschaulichung, nicht der individuellen Beratung.

Angenommen wird ein Kaufpreis von 350.000 Euro, eine Maklerprovision von 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, die hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt wird, sowie eine Grunderwerbsteuer von 5 Prozent. Die Notar- und Grundbuchkosten werden mit rund 1,5 Prozent des Kaufpreises angesetzt.

In der Summe ergeben sich in diesem Modell Kaufnebenkosten von 29.000 Euro zusätzlich zum Kaufpreis, davon entfallen 6.247,50 Euro auf den Käuferanteil der Maklerprovision. Wer die Finanzierung plant, sollte diesen Betrag als Eigenkapitalbedarf einkalkulieren, da Nebenkosten in der Regel nicht vollständig fremdfinanziert werden.

Aus Verkäufersicht dient der Maklerauftrag dazu, die Vermarktung einer Immobilie an einen Dritten zu übertragen. Wesentliche Prüfpunkte sind hier die vereinbarte Provisionshöhe, die Exklusivität und die Frage, welche Werbemaßnahmen und Besichtigungen der Makler in eigener Verantwortung organisiert.

Aus Käufersicht wird ein Maklerauftrag seltener aktiv unterschrieben, kommt aber in Form eines Suchauftrags vor, wenn ein Makler gezielt nach einem passenden Objekt für einen Interessenten sucht. In diesem Fall sollte geklärt sein, ob und in welcher Höhe eine Käuferprovision anfällt, sobald ein passendes Objekt gefunden und gekauft wird.

Für Kapitalanleger, die mehrere Objekte parallel prüfen, kann ein Suchauftrag mit klar begrenzter Laufzeit sinnvoll sein, um den Marktüberblick zu erweitern, ohne sich langfristig an einen einzelnen Makler zu binden. Eine Bindung über einen Alleinauftrag ist aus Käufersicht in der Praxis unüblich.

Ein Makler ist zur wahrheitsgemäßen und vollständigen Information über wesentliche Eigenschaften der Immobilie verpflichtet. Dazu zählen bekannte Mängel, die Ausstattung sowie Angaben zu Grundbuch, Erschließung und, sofern vorhanden, zum Energieausweis. Verletzt der Makler diese Pflichten vorsätzlich, kann dies Auswirkungen auf den Provisionsanspruch haben.

Für die rechtliche Absicherung des Eigentumsübergangs bleibt unabhängig vom Maklerauftrag der notarielle Kaufvertrag maßgeblich, der die Eintragung im Grundbuch vorbereitet. Der Makler selbst ist an diesem Beurkundungsprozess nicht unmittelbar beteiligt, kann aber bei der Terminkoordination unterstützend tätig werden.

Wer sich unsicher ist, ob eine bestimmte Klausel im Maklerauftrag zulässig ist, kann sich am Wortlaut der maklerrechtlichen Vorschriften im Bürgerlichen Gesetzbuch orientieren oder eine rechtliche Einordnung einholen. Eine pauschale Bewertung einzelner Klauseln ist ohne Kenntnis des vollständigen Vertragstextes nicht möglich.

Vor der Unterzeichnung eines Maklerauftrags lohnt sich ein strukturierter Abgleich der zentralen Vertragspunkte. Dazu gehört zunächst die Klärung, ob ein einfacher Auftrag, ein Alleinauftrag oder ein qualifizierter Alleinauftrag vorliegt, da sich daraus die Bindungswirkung ergibt.

1. Auftragsart und Exklusivität eindeutig identifizieren
2. Laufzeit und Regelung zur automatischen Verlängerung prüfen
3. Provisionshöhe, Fälligkeit und Aufteilung zwischen den Parteien klären
4. Leistungsumfang des Maklers konkret benennen lassen
5. Widerrufsbelehrung bei Fernabsatzverträgen kontrollieren

Ergänzend sollte geprüft werden, ob im Vertrag Regelungen zur Weitergabe von Objektdaten an Dritte, etwa an Finanzierungspartner oder Immobilienportale, enthalten sind. Diese Punkte betreffen zwar keine Kernpflicht des Maklerauftrags, können aber für die Datenverarbeitung relevant sein.

Bei Unklarheiten empfiehlt sich, den Vertragsentwurf vor der Unterschrift in Ruhe zu lesen und offene Fragen schriftlich klären zu lassen, statt sich auf mündliche Zusagen zu verlassen.

Der Maklerauftrag ist nur ein Baustein im gesamten Ablauf eines Immobilienkaufs. Ihm folgen üblicherweise die Objektprüfung, die Finanzierungszusage, die notarielle Beurkundung sowie die Eintragung im Grundbuch. Diese Schritte sind rechtlich und zeitlich voneinander zu unterscheiden, auch wenn der Makler im Alltag als zentraler Ansprechpartner wahrgenommen wird.

Zeitlich betrachtet liegt der Maklerauftrag am Anfang der Kette: Er entsteht meist Wochen oder Monate vor der eigentlichen Beurkundung, während die Grunderwerbsteuer gemäß den Vorgaben des Grunderwerbsteuergesetzes erst nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags festgesetzt wird und die Grundbucheintragung regelmäßig einige Wochen bis wenige Monate in Anspruch nimmt. Wer diese zeitliche Abfolge kennt, kann besser einschätzen, an welcher Stelle der Maklerauftrag endet und welche Kosten erst später anfallen. Ein häufiger Irrtum besteht darin, die Maklerprovision und die Grunderwerbsteuer als einen einzigen Kostenblock zu behandeln, obwohl es sich um zwei rechtlich unabhängige Zahlungsverpflichtungen mit unterschiedlicher Fälligkeit handelt.

Ein weiterer typischer Fehler ist die Annahme, mit Unterschrift des Maklerauftrags sei bereits eine verbindliche Kaufabsicht verknüpft. Tatsächlich begründet der Maklerauftrag ausschließlich das Verhältnis zwischen Auftraggeber und Makler, nicht aber eine Pflicht zum Abschluss eines konkreten Kaufvertrags mit einem bestimmten Objekt. Erst der notarielle Kaufvertrag nach § 311b BGB entfaltet diese bindende Wirkung. Wer diese Trennung nicht beachtet, unterschätzt mitunter, wie viele Prüfungsschritte – etwa Objektbewertung, Finanzierungsbestätigung und rechtliche Prüfung der Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen – zwischen Maklerauftrag und tatsächlichem Eigentumserwerb noch liegen.

Statistische Einordnungen zum Bauen und Wohnen in Deutschland, etwa zu Baugenehmigungen oder Wohnungsbestand, veröffentlicht regelmäßig das Statistische Bundesamt und liefern eine Orientierung zum Marktumfeld, ersetzen aber keine individuelle Objektbewertung.

Für Kapitalanleger empfiehlt sich, den Maklerauftrag nicht isoliert zu betrachten, sondern im Zusammenhang mit der Finanzierungsplanung, der Berechnung der Kaufnebenkosten und einer realistischen Renditeeinschätzung zu bewerten. Nur so lässt sich abschätzen, ob ein über den Makler angebotenes Objekt tatsächlich zur geplanten Anlagestrategie passt.