Kaufpreisfälligkeit und Übergabe beim Immobilienkauf

Beim Immobilienkauf laufen drei rechtlich und wirtschaftlich unterschiedliche Vorgänge parallel, die in der Praxis häufig in einem Satz zusammengefasst werden:

• Kaufpreisfälligkeit: Der Zeitpunkt, ab dem der Verkäufer die Zahlung des vereinbarten Kaufpreises verlangen kann. Maßgeblich sind der Vertrag und die Umstände nach § 271 BGB.
• Tatsächliche Übergabe: Die Verschaffung des unmittelbaren Besitzes, also die Übergabe von Schlüsseln und Objekt. Nach § 433 BGB schuldet der Verkäufer dem Käufer die Übergabe und die Verschaffung des Eigentums.
• Eigentumsumschreibung: Der dingliche Erwerb durch Einigung und Eintragung im Grundbuch nach § 873 BGB.

§ 433 BGB verpflichtet den Käufer zur Zahlung des vereinbarten Kaufpreises und zur Abnahme der Sache. Die Bank ist an diesem Kaufvertrag nicht beteiligt; sie ist Partei eines separaten Darlehensvertrags, aus dem sie nach § 488 BGB zur Auszahlung der vereinbarten Darlehenssumme verpflichtet ist. Kaufpreisanspruch des Verkäufers und Darlehensauszahlung der Bank sind rechtlich getrennt, auch wenn sie in der Praxis durch Zahlungsanweisungen zusammengeführt werden.

§ 271 BGB regelt die Leistungszeit: Ist eine Zeit weder bestimmt noch aus den Umständen zu entnehmen, kann der Gläubiger die Leistung sofort verlangen. Ist eine Zeit bestimmt, gilt im Zweifel, dass der Gläubiger die Leistung nicht vorher verlangen kann, der Schuldner sie aber vorher bewirken darf. Für den Immobilienkauf folgt daraus, dass die Fälligkeit zuerst aus dem Vertrag und den Umständen abzuleiten ist.

Der notarielle Kaufvertrag kann die Kaufpreisfälligkeit an bestimmte Ereignisse knüpfen. Ob und in welcher Form das geschieht, ergibt sich aus dem jeweiligen Vertragstext; ein einheitlich vorgeschriebenes Fälligkeitsereignis lässt sich § 271 BGB nicht entnehmen. Wer den Vertragsentwurf liest, sollte daher die Klauseln zur Leistungszeit, zu Zahlungsmodalitäten und zu ggf. benannten Vorbedingungen aufmerksam prüfen.

Wird die Kaufpreisfälligkeit an ein Ereignis geknüpft, fällt der Zahlungszeitpunkt nicht auf einen festen Kalendertag, sondern auf den Eintritt dieses Ereignisses. In der notariellen Praxis wird hierbei häufig eine Mitteilung des Notars an die Beteiligten verwendet. Ob der konkrete Vertrag eine solche Mitteilung vorsieht und welche Wirkung ihr zukommt, ist dem Vertragstext zu entnehmen.

Die Mitteilung des Notars hat keine dingliche Wirkung. Sie dokumentiert allenfalls, dass die im Vertrag genannten Voraussetzungen aus Sicht des Notars vorliegen. Weder die Zahlung des Kaufpreises noch eine solche Mitteilung führen dazu, dass der Käufer Eigentümer wird; Eigentum am Grundstück erfordert nach § 873 BGB Einigung und Eintragung im Grundbuch. Ebenso wenig bewirkt die Mitteilung für sich genommen die tatsächliche Übergabe.

Aus der Fälligkeit kann sich Verzug entwickeln. § 286 BGB unterscheidet mehrere Auslöser: Grundsätzlich kommt der Schuldner durch eine Mahnung in Verzug, die nach Eintritt der Fälligkeit erfolgt. Einer Mahnung bedarf es unter anderem dann nicht, wenn für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist, wenn der Leistung ein Ereignis vorausgehen muss und die Leistungszeit sich kalendermäßig berechnen lässt, oder wenn besondere Gründe den sofortigen Eintritt des Verzugs rechtfertigen. Die Vorschrift unterscheidet zudem danach, ob der Schuldner Verbraucher ist.

Für den Immobilienkauf bedeutet das: Enthält der Vertrag eine kalendermäßig bestimmte Leistungszeit oder knüpft er die Leistung an ein Ereignis mit kalendermäßig berechenbarer Frist, kann die Mahnung entbehrlich sein. Wird die Zahlung dagegen an eine Mitteilung ohne festen Kalenderbezug gekoppelt, ist die Voraussetzung des § 286 BGB gesondert zu prüfen. Der Umstand, dass die finanzierende Bank den Betrag nicht rechtzeitig bereitstellt, entbindet den Käufer nicht ohne Weiteres von seiner Pflicht aus § 433 BGB, den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen; § 286 Absatz 4 BGB sieht allerdings vor, dass ein nicht zu vertretender Umstand den Verzug ausschließen kann. Ob dies im Einzelfall greift, ist rechtlich zu bewerten.

Nach § 446 BGB geht mit der Übergabe der verkauften Sache die Gefahr des zufälligen Untergangs und der zufälligen Verschlechterung auf den Käufer über. Von der Übergabe an gebühren dem Käufer die Nutzungen und trägt er die Lasten der Sache. Der Übergabe steht es gleich, wenn der Käufer im Verzug der Annahme ist.

Für die Praxis ist die Übergabe – oder der ihr nach § 446 BGB gleichgestellte Annahmeverzug des Käufers – Anknüpfungspunkt für den wirtschaftlichen Ausgleich zwischen Verkäufer und Käufer. Zu den Nutzungen zählen nach § 100 BGB die Früchte einer Sache oder eines Rechts sowie Vorteile aus ihrem Gebrauch. § 99 BGB erfasst auch Erträge aus einem Rechtsverhältnis; Mieten können wirtschaftlich zu diesen Nutzungen gehören. Das bedeutet aber nicht, dass mit der Schlüsselübergabe der Mietvertrag auf den Käufer übergeht.

§ 446 BGB regelt die wirtschaftliche Zuordnung von Nutzungen und Lasten im Innenverhältnis der Kaufvertragsparteien. Bei vermietetem Wohnraum tritt der Erwerber nach § 566 BGB erst für die Dauer seines Eigentums in die Rechte und Pflichten des Vermieters gegenüber dem Mieter ein. Soll eine vor dem Eigentumswechsel fällige Mietforderung unmittelbar auf den Käufer übergehen, kommt eine gesonderte Abtretung nach § 398 BGB in Betracht. Die bloße Übergabe ersetzt weder Eigentumswechsel noch Abtretung.

Auch die öffentlich-rechtliche Grundsteuerschuld wechselt nicht durch die Schlüsselübergabe. Die Grundsteuer wird nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres festgesetzt (§ 9 GrStG); wer Steuerschuldner ist, bestimmt § 10 GrStG. Verkäufer und Käufer können die wirtschaftliche Belastung im Kaufvertrag intern zeitanteilig verteilen, ohne damit den Steuerschuldner gegenüber der Gemeinde zu ändern.

Die folgende Übersicht ordnet die typischen Vorgänge rund um Zahlung, Besitz und Eigentum nach ihrer rechtlichen Wirkung und der jeweils belegten Grundlage zu. Sie ersetzt keine Prüfung des konkreten Vertrags, sondern dient als Struktur für die Vorbereitung.

Die Tabelle macht sichtbar, dass mehrere Ereignisse zeitlich auseinanderfallen können. Kaufpreiszahlung, tatsächliche Übergabe und Eigentumsumschreibung sind nach den dargestellten Normen eigenständige Vorgänge.

Weil die Leistungszeit nach § 271 BGB zuerst aus Vertrag und Umständen zu entnehmen ist, kommt dem notariellen Kaufvertrag eine zentrale Rolle für die zeitliche Reihenfolge der Vorgänge zu. Zu prüfen sind insbesondere folgende Punkte:

• Welche Leistungszeit ist im Vertrag bestimmt, und ist der Zahlungszeitpunkt kalendermäßig oder durch den Eintritt eines Ereignisses beschrieben?
• Gibt es Regelungen zur Übergabe der Immobilie, etwa zur Schlüsselübergabe, zu Fristen oder zu einem bestimmten Übergabetag?
• Enthält der Vertrag Regelungen zu Schönheitsreparaturen, zur Abrechnung von Nebenkosten oder zum Umgang mit bestehenden Mietverhältnissen?
• Gibt es Abreden zur Zahlung durch die finanzierende Bank, etwa die Anweisung des Käufers an die Bank, den Kaufpreis direkt an den Verkäufer zu leisten?

Wer den Vertragsentwurf erhält, kann diese Punkte systematisch durchgehen und bei Unklarheiten vor dem Notartermin klären lassen. Nachträgliche Änderungen können die Leistungszeit oder den Übergabezeitpunkt verschieben.

Die folgende Modellrechnung veranschaulicht, wie sich der Übergabezeitpunkt nach § 446 BGB wirtschaftlich auswirken kann. Sie ist als Annahme gekennzeichnet, enthält keine Marktdaten und ersetzt keine Einzelfallbetrachtung.

Annahme: Ein Mehrfamilienhaus wird am 1. Juli tatsächlich übergeben. Die jährlichen Bewirtschaftungskosten werden im Modell mit 9.600 Euro angenommen, was monatlich 800 Euro entspricht. Nach § 446 BGB trägt der Käufer ab der Übergabe diese Lasten im Innenverhältnis. Erfolgt die Übergabe erst am 1. September und liegt kein Annahmeverzug des Käufers vor, trägt in diesem Modell der Verkäufer die Lasten für Juli und August, also 2 Monate × 800 Euro = 1.600 Euro. Die Rechnung betrifft nur den wirtschaftlichen Ausgleich zwischen Verkäufer und Käufer; sie bestimmt weder Mietforderungen gegenüber Mietern noch die öffentlich-rechtliche Grundsteuerschuld.

Vier Aussagen begegnen in der Praxis häufig und sind in dieser Pauschalität nicht zutreffend:

• Mit Zahlungseingang geht der Besitz über. Der Besitzübergang setzt nach § 433 BGB die Übergabe der Sache voraus; die Zahlung allein bewirkt ihn nicht.
• Mit Zahlungseingang wird der Käufer Eigentümer. Das Eigentum an einem Grundstück erfordert nach § 873 BGB Einigung und Eintragung im Grundbuch.
• Nach der notariellen Mitteilung ist die Immobilie übergeben. Die Mitteilung betrifft die Fälligkeitsvoraussetzungen, nicht den Besitz.
• Die Immobilie wird automatisch am 1. des Folgemonats übergeben. Einen solchen universellen Termin sieht § 446 BGB nicht vor; maßgeblich ist die tatsächliche Übergabe.

Diese Trennung ist wichtig, weil sich aus den einzelnen Ereignissen unterschiedliche Rechte und Pflichten ergeben. Wer sie vermischt, kann Fristen, Lasten oder Versicherungspflichten falsch zuordnen.

Mit der Übergabe trägt der Käufer nach § 446 BGB die Gefahr des zufälligen Untergangs und der zufälligen Verschlechterung. Das ist für die Frage bedeutsam, wer Schäden trägt, die zwischen Übergabe und Eigentumsumschreibung eintreten. In dieser Phase liegt der Besitz beim Käufer, während das Eigentum nach § 873 BGB noch nicht übergegangen ist, solange die Eintragung im Grundbuch fehlt. Zu prüfen ist deshalb, ob Versicherungen rechtzeitig auf den Käufer umgestellt oder entsprechend angepasst werden.

Ein weiteres Risiko betrifft die Verzögerung der Eigentumsumschreibung. Solange die Umschreibung nicht erfolgt ist, ist der Käufer nicht Eigentümer. Verzögert sich die Umschreibung, ändert das nichts an der tatsächlichen Übergabe und den daran anknüpfenden Folgen nach § 446 BGB. Welche Sicherungsmechanismen der Vertrag für den Zeitraum bis zur Eintragung vorsieht, ist im Einzelfall zu prüfen.

Die folgenden Arbeitsunterlagen können Sie direkt herunterladen, ausdrucken und für Ihre Unterlagen verwenden.

• Immobilien-Übergabeprotokoll – PDF herunterladen

Weitere Arbeitsblätter finden Sie in unserer Vorlagenübersicht.