Bank zahlt Kaufpreis zu spät: Wer haftet beim Immobilienkauf?

Beim Immobilienkauf bestehen mindestens zwei voneinander unabhängige Vertragsverhältnisse. Der Kaufvertrag bindet Käufer und Verkäufer; der Darlehensvertrag bindet Käufer und Bank. Nach § 433 Absatz 2 BGB ist der Käufer verpflichtet, dem Verkäufer den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen und die gekaufte Sache abzunehmen. Diesen Anspruch kann der Verkäufer unabhängig davon geltend machen, ob die Bank den Betrag bereits bereitgestellt hat.

Die Bank trifft nach § 488 Absatz 1 BGB die Pflicht, dem Darlehensnehmer den vereinbarten Geldbetrag zur Verfügung zu stellen. Die Norm regelt ausdrücklich das Verhältnis zwischen Darlehensgeber und Darlehensnehmer. Ein Anspruch des Verkäufers gegen die Bank folgt daraus nicht, denn der Verkäufer ist an dem Darlehensvertrag üblicherweise nicht beteiligt. Für die Praxis bedeutet dies: Verzögert sich die Auszahlung, ist zunächst das Verhältnis Käufer–Verkäufer nach § 433 BGB zu betrachten. Erst danach stellt sich die Frage, ob und unter welchen Bedingungen der Käufer wegen der Verspätung gegen die Bank vorgehen kann.

Die Fälligkeit des Kaufpreises ergibt sich zuerst aus dem Vertrag und den Umständen. Ist eine Zeit für die Leistung weder bestimmt noch aus den Umständen zu entnehmen, kann nach § 271 BGB der Gläubiger die Leistung sofort verlangen. Ist dagegen eine Zeit bestimmt, ist im Zweifel anzunehmen, dass der Gläubiger die Leistung nicht vor dieser Zeit verlangen kann, der Schuldner sie aber vorher bewirken darf.

§ 271 BGB enthält damit die gesetzliche Auffangregel. Der notarielle Kaufvertrag kann Fälligkeitsvoraussetzungen eigenständig regeln, etwa die vollständige Kaufpreiszahlung innerhalb einer bestimmten Frist nach Zugang einer Mitteilung über das Vorliegen der Auszahlungsvoraussetzungen. Welche Zeitpunkte oder Bedingungen im Einzelfall gelten, ergibt sich daher nicht aus dem Gesetz, sondern aus der konkreten Vertragsurkunde. Für die Beurteilung des Einzelfalls sind die Formulierungen des jeweiligen Kaufvertrags und deren tatsächliche Erfüllung maßgeblich.

Verzug tritt nicht automatisch mit der Fälligkeit ein. Nach § 286 Absatz 1 BGB kommt der Schuldner durch eine Mahnung in Verzug, die nach Eintritt der Fälligkeit erfolgt. Der Mahnung stehen die Erhebung der Klage auf die Leistung sowie die Zustellung eines Mahnbescheids im Mahnverfahren gleich.

Eine Mahnung ist nach § 286 Absatz 2 BGB entbehrlich, wenn eine Zeit für die Leistung nach dem Kalender bestimmt ist, wenn der Leistung ein Ereignis vorauszugehen hat und eine angemessene Zeit für die Leistung so bestimmt ist, dass sie sich von dem Ereignis an kalendarisch berechnen lässt, wenn der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert oder wenn aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der sofortige Eintritt des Verzugs gerechtfertigt ist.

Für Entgeltforderungen enthält § 286 Absatz 3 BGB eine Sonderregelung: Der Schuldner kommt spätestens in Verzug, wenn er nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang einer Rechnung oder gleichwertigen Zahlungsaufstellung leistet. Gegenüber einem Verbraucher gilt dies nur, wenn auf diese Folge in der Rechnung oder Zahlungsaufstellung besonders hingewiesen wurde. Nach § 286 Absatz 4 BGB kommt der Schuldner zudem nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat. Die Bankverspätung allein belegt kein fehlendes Vertretenmüssen; die Verantwortung des Käufers für die Finanzierung und die konkreten Zahlungsumstände sind mitzuprüfen.

Erst wenn Verzug vorliegt, ist eine Geldschuld zu verzinsen. Nach § 288 Absatz 1 BGB beträgt der Verzugszinssatz für das Jahr fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz. Bei Rechtsgeschäften, an denen ein Verbraucher nicht beteiligt ist, beträgt der Zinssatz nach § 288 Absatz 2 BGB für Entgeltforderungen neun Prozentpunkte über dem Basiszinssatz.

§ 288 Absatz 5 BGB regelt eine Pauschale von 40 Euro bei Verzug. Sie steht dem Gläubiger einer Entgeltforderung zu, wenn der Schuldner kein Verbraucher ist. Maßgeblich ist also die Verbrauchereigenschaft des Schuldners, nicht die des Gläubigers. Die Pauschale ist nach § 288 Absatz 5 Satz 2 BGB auf einen geschuldeten Schadensersatz anzurechnen, soweit der Schaden in Kosten der Rechtsverfolgung begründet ist.

Nach § 288 Absatz 6 BGB ist eine im Voraus getroffene Vereinbarung unwirksam, die den Anspruch des Gläubigers einer Entgeltforderung auf Verzugszinsen ausschließt. Für Vereinbarungen, die diesen Anspruch beschränken, gilt die Unwirksamkeit nach § 288 Absatz 6 Satz 2 BGB nur dann, wenn sie im Hinblick auf die Belange des Gläubigers grob unbillig ist; Entsprechendes gilt für Vereinbarungen über den Ausschluss oder die Beschränkung der Pauschale nach Absatz 5 oder des Ersatzes der Rechtsverfolgungskosten. Nach § 288 Absatz 6 Satz 4 BGB sind die Sätze 1 bis 3 nicht anzuwenden, wenn sich der Anspruch gegen einen Verbraucher richtet.

Ein Rechenbeispiel zur Größenordnung, ausschließlich als Modellannahme: Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro und einem angenommenen Basiszinssatz von 2,00 Prozent ergeben sich bei fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz (also 7,00 Prozent) für 30 Tage rechnerisch rund 400.000 × 7,00 Prozent × 30/360 = 2.333 Euro. Bei neun Prozentpunkten über dem Basiszinssatz (also 11,00 Prozent) wären es rund 400.000 × 11,00 Prozent × 30/360 = 3.667 Euro. Das Modell setzt voraus, dass Verzug bereits zu Beginn des Zeitraums eingetreten ist und der Kaufpreis vollständig offen ist. Der Basiszinssatz wird hier als Annahme gesetzt, nicht als Marktwert.

Die folgende Übersicht ordnet die zentralen Fragen rund um eine verspätete Kaufpreiszahlung. Sie ersetzt keine rechtliche Prüfung des Einzelfalls.

Dass die Bank einen Betrag später als vorgesehen auszahlt, ändert nichts daran, dass der Kaufpreisanspruch aus § 433 BGB zwischen Verkäufer und Käufer besteht. Der Verkäufer kann sich auf den Kaufvertrag stützen; der Käufer kann sich auf den Darlehensvertrag stützen. Eine Verzögerung auf der Bankseite ist deshalb zunächst im Verhältnis Käufer–Bank zu prüfen und nicht im Verhältnis Verkäufer–Käufer.

Die Bankverspätung allein belegt kein fehlendes Vertretenmüssen nach § 286 Absatz 4 BGB. Der Käufer hat seine Finanzierung rechtzeitig zu organisieren und für die fristgerechte Kaufpreiszahlung zu sorgen. Ob ein konkreter, nicht zu vertretender Umstand vorliegt, verlangt eine Prüfung der eigenen Sorgfalt nach § 276 BGB, der vereinbarten Zahlungsvoraussetzungen und gegebenenfalls der Zurechnung von Hilfspersonen nach § 278 BGB. Auch vollständig eingereichte Unterlagen entlasten den Käufer nicht schon für sich genommen. Eine frühzeitige Abstimmung zwischen Käufer, Bank und Verkäufer kann Streit vermeiden.

Eine pauschale Haftung der Bank für die Folgen einer verspäteten Auszahlung lässt sich aus den gesetzlichen Regelungen nicht ableiten. § 488 BGB regelt die Pflichten aus dem Darlehensvertrag zwischen Darlehensgeber und Darlehensnehmer. Ob eine Verzögerung der Bank eine Pflichtverletzung darstellt, hängt von den konkreten Vereinbarungen des Darlehensvertrags und deren Auslegung ab.

Zu unterscheiden sind dabei mehrere Konstellationen:

• Es fehlen noch Unterlagen oder Erklärungen, die nach dem Darlehensvertrag Voraussetzung für die Auszahlung sind – dann geht es um Nachreichung, nicht um Verzug der Bank.
• Die nach dem Vertrag erforderlichen Voraussetzungen liegen vor, die Bank zahlt aber später als vereinbart – hier ist eine vertragliche Pflichtverletzung zu prüfen.
• Die Verzögerung hat organisatorische oder technische Gründe – auch hier sind der Einzelfall und die vertragliche Regelung maßgeblich.
• Die Verzögerung geht auf Umstände zurück, die den Käufer selbst betreffen – dann kommt eine Zurechnung zur Bank regelmäßig nicht in Betracht.

Welche Ansprüche bestehen, ist anhand des Darlehensvertrags und der konkreten Korrespondenz zu bewerten. Eine belastbare Aussage ist ohne Einsicht in die Vertragsunterlagen nicht möglich.

Fälligkeit und Auszahlung können zeitlich auseinanderfallen. Deshalb sollte die Kommunikation zwischen Käufer, Bank und Verkäufer früh abgestimmt werden. Als Ablauf hat sich bewährt:

1. Nach dem Darlehensvertrag erforderliche Auszahlungsvoraussetzungen vollständig und nachweisbar erfüllen.
2. Die für die Auszahlung relevante Erklärung oder Mitteilung an die Bank unverzüglich weiterleiten.
3. Den Auszahlungstermin mit der Bank schriftlich bestätigen lassen.
4. Bei absehbarer Verzögerung den Verkäufer informieren und einen neuen Zahlungstermin abstimmen.
5. Alle Nachrichten und Bestätigungen aufbewahren, um den Zeitpunkt von Fälligkeit und Mahnung belegen zu können.

Eine Mahnung des Verkäufers ist möglich und löst nach § 286 Absatz 1 BGB grundsätzlich den Verzug aus, sofern sie nach Eintritt der Fälligkeit erfolgt. Wer auf Nummer sicher gehen will, prüft zuvor, ob der Vertrag eine kalendarische Zeitbestimmung enthält oder ob eine Mahnung erforderlich ist.