Kaufpreisfälligkeit: Regelungen im Kaufvertrag richtig einordnen

Ein gesetzlich fixierter Zahlungstermin für den Immobilienkaufpreis existiert nicht. § 271 BGB unterscheidet zwei Fälle: Ist eine Zeit für die Leistung weder bestimmt noch aus den Umständen zu entnehmen, kann der Gläubiger die Leistung sofort verlangen und der Schuldner sie sofort bewirken. Ist eine Zeit bestimmt, ist im Zweifel anzunehmen, dass der Gläubiger die Leistung nicht vor dieser Zeit verlangen kann, der Schuldner sie aber vorher bewirken darf. Daraus folgt: Der Vertrag und die begleitenden Umstände bestimmen, wann der Kaufpreis fällig wird. § 433 BGB beschreibt die Pflicht des Käufers, den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen und die Sache abzunehmen. Die Bank tritt über § 488 BGB hinzu, ohne selbst Käuferin zu werden. Weitere Einzelheiten ergeben sich aus § 271 BGB – Leistungszeit und § 433 BGB – Pflichten aus dem Kaufvertrag.

Kaufvertragsentwürfe der Notariate können den Kaufpreis an Bedingungen knüpfen, die vor der Zahlung erfüllt sein müssen. Solche Fälligkeitsvoraussetzungen sind Gestaltungen des Einzelfalls; das Gesetz schreibt sie nicht vor. Häufig wiederkehrende Bausteine sind:

• Auflassungsvormerkung: Der Käufer wird im Grundbuch gegen Verfügungen des Verkäufers abgesichert, bevor er zahlt.
• Fälligkeitsmitteilung: Der Notar teilt den Beteiligten mit, dass die vertraglich vereinbarten Voraussetzungen für die Zahlung vorliegen.
• Erforderliche Unterlagen und Genehmigungen: Welche Freigaben und Nachweise vor der Zahlung vorliegen müssen, bestimmt der Kaufvertrag.
• Gesicherte Lastenfreistellung: Die erforderlichen Freigabeunterlagen müssen vorliegen und eine Ablösung bestehender Verkäuferdarlehen aus dem Kaufpreis ermöglichen; die tatsächliche Löschung muss üblicherweise noch nicht erfolgt sein.
• Zahlungsweg: Üblich ist die direkte Zahlung nach notarieller Anweisung an Verkäufer und gegebenenfalls abzulösende Gläubiger. Ein Notaranderkonto kommt nur bei erfüllten gesetzlichen Verwahrungsvoraussetzungen in Betracht.

Im üblichen Ablauf ist die Lastenfreistellung vor Zahlung gesichert; die Eigentumsumschreibung wird erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung veranlasst. Der Kaufpreis kann dafür zunächst teilweise an die Verkäuferbank fließen. Abweichende Vereinbarungen sind gesondert zu prüfen. Das Glossar der Bundesnotarkammer erläutert Kaufpreisfälligkeit, Lastenfreistellung und Vorlagesperre. Ein Notaranderkonto erfordert insbesondere ein berechtigtes Sicherungsinteresse sowie einen vom Notar angenommenen Verwahrungsantrag mit bestimmter Verwahrungsanweisung; eine bloße Vereinbarung genügt nach § 57 BeurkG nicht. Die konkrete Abwicklung ergibt sich aus dem Vertrag. Zur ergänzenden Einordnung des Grundbuchverfahrens eignen sich die Darstellungen zur Eintragungsbekanntmachung im Grundbuch und zur Dauer der Grundbuchänderung beim Immobilienkauf.

Die Fälligkeitsmitteilung des Notars ist eine vertraglich vorgesehene Mitteilung, mit der gegenüber Käufer, Verkäufer und finanzierender Bank dokumentiert wird, dass die vertraglich vereinbarten Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegen. Ob eine solche Mitteilung vorgesehen ist und welche Wirkung ihr zukommt, folgt aus dem Kaufvertrag, nicht aus dem Gesetz.

Zu unterscheiden sind:

• Fälligkeit dem Grunde nach: alle vertraglich vereinbarten Voraussetzungen sind erfüllt.
• Auszahlungsreife bei der Bank: die Bank prüft ihrerseits die Darlehensbedingungen, Sicherheiten und Beleihungsunterlagen.
• Zahlungsweg: die tatsächliche Überweisung kann von Valutierungshinweisen, Sicherheitenübergabe oder Treuhandabreden abhängen.

Fällt die Auszahlung der Bank zeitlich nach der Fälligkeit, sind die Voraussetzungen des Verzugs nach § 286 BGB und die Folgen nach §§ 280, 288 BGB zu prüfen. Einzelheiten sind im Ratgeber Bank zahlt Kaufpreis zu spät dargelegt.

Die folgende Tabelle fasst typische Vertragspunkte und ihre Bedeutung für die Kaufpreisfälligkeit zusammen. Sie ersetzt keine Prüfung des Einzelfalls, dient aber als Struktur für die Vertrags- und Finanzierungsvorbereitung.

Leistet der Käufer nach Fälligkeit nicht, kommt er nach § 286 BGB in Verzug. Verzug setzt grundsätzlich eine Mahnung voraus, es sei denn, es greifen die Ausnahmen des § 286 Absatz 2 BGB. Relevant ist hier insbesondere die kalendermäßig bestimmte Leistungszeit: Ist die Zahlung nach dem Kalender bestimmt, bedarf es keiner Mahnung. Nach § 286 Absatz 3 BGB kommt der Schuldner einer Entgeltforderung spätestens in Verzug, wenn er nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang einer Rechnung oder gleichwertigen Zahlungsaufstellung leistet; gegenüber einem Verbraucher gilt dies nur bei besonderem Hinweis auf diese Folgen.

Die Folgen regelt § 288 BGB:

• Eine Geldschuld ist während des Verzugs zu verzinsen.
• Der Verzugszinssatz beträgt fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz (§ 288 Absatz 1 BGB).
• Bei Rechtsgeschäften, an denen ein Verbraucher nicht beteiligt ist, beträgt der Zinssatz für Entgeltforderungen neun Prozentpunkte über dem Basiszinssatz; § 288 Absatz 2 BGB stellt also auf Entgeltforderungen ab und gilt nicht allgemein.
• Ein weiterer Schaden kann daneben geltend gemacht werden.

Modellannahme zur Veranschaulichung (Kaufpreis als Entgeltforderung in einem Rechtsgeschäft ohne Verbraucherbeteiligung): Beträgt die Kaufpreisforderung 350.000 Euro und wird für den Basiszinssatz modellhaft ein Wert von 2,00 Prozent angenommen, ergäbe sich nach § 288 Absatz 2 BGB ein Verzugszinssatz von neun Prozentpunkten über dem Basiszinssatz, also 11,00 Prozent; das sind 11,00 Prozent pro Jahr. Für einen vollständigen Modellmonat ergibt die vereinfachte Rechnung mit einem Zwölftel des Jahres rund 3.208,33 Euro (350.000 × 0,11 ÷ 12). Für eine kürzere tatsächliche Verzugsdauer sind Zinsen zeitanteilig zu berechnen; ein angefangener Monat löst keinen vollen Monatsbetrag aus. Für Verbrauchergeschäfte wäre stattdessen § 288 Absatz 1 BGB mit fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz heranzuziehen. Die Werte sind Modellrechnungen, keine Prognosen. Maßgeblich sind § 288 BGB und der jeweils geltende Basiszinssatz. Weitere Einzelheiten: § 288 BGB – Verzugszinsen, § 286 BGB – Verzug des Schuldners.

Der Käufer muss seine Finanzierung so organisieren, dass die Auszahlung rechtzeitig vor oder zum Fälligkeitszeitpunkt erfolgt. § 276 BGB verlangt die im Verkehr erforderliche Sorgfalt. Eine verspätete Bankauszahlung allein belegt keinen Umstand, den der Käufer nicht zu vertreten hat. Nach § 286 Absatz 4 BGB kommt der Schuldner nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat. Ob ein solcher Umstand vorliegt, ist im Einzelfall zu prüfen.

Ergänzend kann § 278 BGB relevant sein: Der Schuldner hat das Verschulden der Personen, deren er sich zur Erfüllung seiner Verbindlichkeit bedient, in gleichem Umfang zu vertreten wie eigenes Verschulden. Ob die Einschaltung der Bank als Hilfsperson zu werten ist, hängt von der konkreten Vertragsgestaltung ab. Für die Bank selbst gilt: Sie haftet nicht automatisch für einen verspäteten Kaufpreis. Ein Schadensersatzanspruch gegen die Bank setzt nach § 280 BGB eine Pflichtverletzung aus dem Darlehensvertrag, einen Schaden und ein Vertretenmüssen voraus; für Verzögerungsschäden zusätzlich Verzug nach § 286 BGB. Weitere Einzelheiten: § 276 BGB – Verantwortlichkeit des Schuldners, § 278 BGB – Verantwortlichkeit für Hilfspersonen, § 280 BGB – Schadensersatz wegen Pflichtverletzung.

Der Darlehensvertrag ist ein eigener Vertrag zwischen Bank und Darlehensnehmer. Nach § 488 Absatz 1 BGB verpflichtet sich der Darlehensgeber, dem Darlehensnehmer einen Geldbetrag in der vereinbarten Höhe zur Verfügung zu stellen. Der Darlehensnehmer ist verpflichtet, einen geschuldeten Zins zu zahlen und bei Fälligkeit das zur Verfügung gestellte Darlehen zurückzuzahlen; ob und in welcher Höhe ein Zins geschuldet ist, ergibt sich aus der jeweiligen Vereinbarung. Diese Pflichten stehen neben der Kaufpreisschuld aus § 433 BGB; sie sind rechtlich getrennt zu beurteilen.

Für die Auszahlung ist zu klären:

• Welche Unterlagen (Grundschuldbestellung, Nachweise, Versicherungen) verlangt die Bank vor der Valutierung?
• Welche Beträge werden nach notarieller Anweisung direkt an Verkäufer oder abzulösende Gläubiger gezahlt, und sind bei einer vorgesehenen notariellen Verwahrung die Voraussetzungen des § 57 BeurkG erfüllt?
• Welche Zeitfenster setzt die Bank, damit die Auszahlung vor oder zeitgleich mit der Fälligkeit erfolgen kann?

Für die Finanzierungsplanung und die Auszahlungsvoraussetzungen siehe Immobilienfinanzierung; ein erster Rechenrahmen ergibt sich über den Baufinanzierungsrechner.

Die konkrete Wortwahl im Vertrag entscheidet, wann der Kaufpreis fällig ist. Die folgenden vereinfachten Prüfsätze zeigen unterschiedliche Abwicklungsfragen; sie sind keine unmittelbar einsetzbaren Vertragsklauseln.

1. „Der Kaufpreis ist fällig, sobald die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist und der Notar die Fälligkeit mitgeteilt hat.“
2. „Die Lastenfreistellung ist durch die vorliegenden Freigabeunterlagen und die Ablösung aus dem Kaufpreis gesichert.“
3. „Eine notarielle Verwahrung wird nur bei erfüllten Voraussetzungen des § 57 BeurkG und nach angenommener Verwahrungsanweisung durchgeführt.“
4. „Bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung verpflichtet sich der Käufer, das Objekt nicht weiter zu belasten.“

Wer den Zahlungsmechanismus bewertet, sollte Auslöser, Zugang der Mitteilung und Zahlungsfrist prüfen. Eine Mahnung kann etwa bei kalendermäßig bestimmter Leistungszeit nach § 286 Absatz 2 Nummer 1 BGB entbehrlich sein. Nach § 286 Absatz 2 Nummer 2 BGB kann auch eine angemessene, von einem vorausgehenden Ereignis aus nach dem Kalender berechenbare Leistungszeit genügen. Hierfür ist keine ersetzende Erklärung des Käufers nötig; die konkrete Klausel und das Vertretenmüssen bleiben zu prüfen. Für eine sachliche Einordnung des Gesamtrahmens siehe Immobilienkauf und MyInvest24 Ratgeber.

Einige vereinfachende Annahmen zur Kaufpreisfälligkeit halten einer Prüfung nicht durchgehend stand.

• „Der Kaufpreis ist immer 14 Tage nach Beurkundung fällig.“ Eine derartige gesetzliche Standardfrist existiert nicht; maßgeblich ist die vertragliche Regelung.
• „Die Bank zahlt schon.“ Die Bank stellt das Darlehen nach Maßgabe des Darlehensvertrags zur Verfügung, nicht nach Maßgabe des Kaufvertrags.
• „Die Auflassungsvormerkung genügt.“ Ob sie Fälligkeitsvoraussetzung ist, folgt aus dem Vertrag; in manchen Entwürfen kommt eine Fälligkeitsmitteilung des Notars hinzu.
• „Die Fälligkeitsmitteilung ist Beweis für die Zahlungsreife.“ Sie dokumentiert, soweit vereinbart, die Fälligkeit der Kaufpreisschuld, nicht die Auszahlungsreife des Darlehens.
• „Die Bank trägt das Verzugsrisiko.“ Eine Haftung setzt eine Pflichtverletzung nach § 280 BGB und ggf. Verzug nach § 286 BGB voraus.
• „Neun Prozentpunkte gelten immer.“ § 288 Absatz 2 BGB gilt nur für Entgeltforderungen bei Rechtsgeschäften ohne Verbraucherbeteiligung; § 288 Absatz 1 BGB nennt fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz.

Für eine belastbare Beurteilung sind Vertrag, Darlehensunterlagen und Grundbuchstand zusammen zu prüfen. Die sachliche Begleitung über den Notartermin beschreibt der Ratgeber Begleitung bis zum Notartermin und Übergabe.

Vor der Beurkundung oder vor der Annahme eines Entwurfs sollte der Zahlungsmechanismus vollständig erfasst werden. Die folgende Checkliste hilft bei der Strukturierung.

1. Kaufpreis und Zahlungsweg sind vollständig benannt.
2. Fälligkeitsvoraussetzungen sind, soweit gewünscht, ausdrücklich als solche bezeichnet.
3. Zuständigkeit des Notars für eine etwaige Fälligkeitsmitteilung ist geregelt.
4. Auflassungsvormerkung ist vorgesehen und wird zeitnah beantragt.
5. Umgang mit bestehenden Grundschulden und Löschung ist geregelt.
6. Valutierungsvoraussetzungen der Bank sind mit dem Kaufvertrag abgeglichen.
7. Zahlungsfristen und Mahnungserfordernis sind aufeinander abgestimmt.

Wer mehrere Objekte vergleicht, sollte die Fälligkeitslogik je Objekt gesondert prüfen. Einen Rahmen für die wirtschaftliche Bewertung liefert der Immobilien-Rendite-Rechner; für die strategische Einordnung siehe Immobilien als Kapitalanlage.