- Kaufnebenkosten: häufig ~10–15% des Kaufpreises (GrESt + Notar/Grundbuch + ggf. Makler)
- Eigenkapital: praxisnah oft NK + 10–20% vom Kaufpreis (bank- & objektabhängig)
- Rate (Annuität): grob (Zins + Tilgung) × Darlehen ÷ 12 (z.B. 5,6% p.a.)
- Zinsbindung: häufig 10–15 Jahre (Planbarkeit), teils 20+ Jahre (Sicherheit)
- DSCR: viele Banken mögen Puffer, z.B. grob ≥ 1,10 (variiert)
- Stress-Test: rechnen Sie mindestens Zins +1%, 1 Monat Leerstand und +20% Instandhaltung
Dieser Ratgeber stellt keine Finanzierungs-, Rechts- oder Steuerberatung dar. Alle Zahlen sind Musterrechnungen (Stand 2025) und ersetzen keine individuelle Prüfung.
1. Einführung: Was heißt Immobilienfinanzierung bei Kapitalanlage?
Eine Immobilienfinanzierung ist für Kapitalanleger kein „Formular-Thema“, sondern ein entscheidender Hebel für Cashflow, Rendite und Risiko. 2025 gilt das besonders: Zinsen, laufende Kosten und Instandhaltung können eine vermeintlich gute Immobilie schnell in ein Liquiditätsproblem verwandeln – wenn die Finanzierung nicht passt.
Der größte Unterschied zur Eigennutzung: Bei einer Kapitalanlage muss die Immobilie (idealerweise) als Wirtschaftseinheit funktionieren. Banken prüfen daher nicht nur Ihre Bonität, sondern auch Mieteinnahmen, Objektqualität, Bewirtschaftungskosten und die Frage: Trägt das Objekt den Kapitaldienst?
Finanzierung ist dabei ein Werkzeug. Sie können mit Fremdkapital Ihre Eigenkapitalrendite steigern (Leverage), aber Sie kaufen sich auch Zinsrisiko und Abhängigkeit ein. Der richtige Weg ist daher fast immer: realistisch kalkulieren, Puffer einbauen und die Finanzierung so gestalten, dass sie zu Ihrer Strategie passt.
Vertiefung (intern): Kapitalanlage-Grundlagen · Rendite berechnen · Immobilien & Steuern
2. Grundlagen verstehen: Begriffe, Bausteine, Logik
Bevor Sie Angebote vergleichen, brauchen Sie Klarheit über die wichtigsten Begriffe. Viele Missverständnisse entstehen, weil „Zins“, „Tilgung“, „Beleihungswert“ und „Eigenkapital“ durcheinander geraten – und dann die Rate oder der Cashflow überrascht.
| Begriff | Bedeutung (kurz) | Praxis-Check (Stand 2025) |
|---|---|---|
| Kaufnebenkosten (NK) | GrESt, Notar/Grundbuch, ggf. Makler | häufig ~10–15% vom Kaufpreis |
| Eigenkapital (EK) | Ihr Geld für NK, EK-Anteil, Puffer | praxisnah oft NK + 10–20% vom Kaufpreis (je Bank/Objekt) |
| Beleihungswert | bankinterner, konservativer Objektwert | kann unter Kaufpreis liegen (Lage/Zustand) |
| Beleihungsauslauf (LTV) | Darlehen ÷ Beleihungswert | günstige Konditionen oft bei ≤ 80%, Top bei ≤ 60% |
| Annuitätendarlehen | konstante Rate, Zinsanteil sinkt, Tilgung steigt | Standard bei Kapitalanlage |
| Sollzins / Effektivzins | Zins vs. Zins inkl. Kosten | Effektivzins hilft beim Vergleich – Konditionen trotzdem prüfen |
| Tilgung | Rückzahlung des Darlehens (Vermögensaufbau) | häufig 2–3% Starttilgung (strategieabhängig) |
| Sondertilgung | zusätzliche Rückzahlung p.a. | oft 5–10% p.a. vereinbar |
| Tilgungssatzwechsel | Tilgung später anpassen | sehr wertvoll für Cashflow-Steuerung |
| DSCR | NOI ÷ Kapitaldienst | viele Banken bevorzugen Puffer, z.B. grob ≥ 1,10 |
Beispiel: 160.000€ Darlehen · 3,6% Zins · 2,0% Tilgung ⇒ 160.000 × 5,6% = 8.960€/Jahr ⇒ ca. 747€/Monat.
Cashflow und Rendite sind nicht dasselbe: Eine hohe Tilgung kann den monatlichen Cashflow drücken, baut aber schneller Vermögen auf. Entscheidend ist, ob die Liquidität geplant und tragbar bleibt.
3. Vor- und Nachteile der Finanzierung (Tabelle)
Finanzierung ist ein Werkzeug. Ob sie „gut“ ist, hängt davon ab, ob Sie Hebelwirkung und Risiko bewusst steuern. Die Tabelle hilft Ihnen, das objektiv einzuordnen.
| Vorteile | Nachteile/Risiken |
|---|---|
| Leverage: EK kann höher verzinst werden | Zinsrisiko: Anschlussfinanzierung kann teurer werden |
| Liquidität: EK bleibt als Puffer/Chance verfügbar | Cashflow-Risiko: Rate + Kosten können Miete übersteigen |
| Planbarkeit: feste Rate bei Zinsbindung | Bindung: Zinsbindung, Bedingungen, ggf. Vorfälligkeit |
| Skalierung: mehrere Objekte möglich | Banklogik: Beleihungswert/DSCR können limitieren |
| Steuer-Hinweis: Zinsen oft Werbungskosten (Vermietung) | Komplexität: Vertragsdetails, Dokumentation, Timing |
„Maximal finanzieren“ ist nicht automatisch optimal. Hoher Beleihungsauslauf kann zwar EK-Rendite erhöhen, verschlechtert aber häufig Cashflow und Stress-Test – und kann Konditionen verteuern.
4. Schritt-für-Schritt: Finanzierung planen (HowTo)
Diese Reihenfolge funktioniert in der Praxis, weil sie Investoren- und Bankenlogik verbindet. Ziel ist ein bankfähiger und zugleich investorentauglicher Finanzierungsplan.
- Ziel definieren: Cashflow, Tilgung/Vermögensaufbau oder Exit/Wertsteigerung?
- Eigenkapital & Puffer planen: NK, EK-Anteil, Reserve für Leerstand/Instandhaltung.
- Objektzahlen erfassen: Miete, nicht umlagefähige Kosten, Rücklage, Leerstandannahme.
- Finanzierungsparameter wählen: LTV, Zinsbindung, Tilgung, Sondertilgung, Tilgungssatzwechsel.
- Angebote einholen: mindestens 3 Angebote, Konditionen vergleichen (nicht nur Zins).
- Stress-Test: Zins +1%, Leerstand, Kostensteigerung – bleibt es tragfähig?
- Notar & Auszahlung: Fristen, Auszahlungsvoraussetzungen, Bereitstellungszins beachten.
Erstellen Sie vor dem Banktermin ein 1‑seitiges Investment-Sheet: Kaufpreis + NK, Miete, Kosten, NOI, Rate, Cashflow, DSCR, Stress-Test. Das beschleunigt Entscheidungen und verbessert Ihre Verhandlungsposition.
5. Eigenkapital, Beleihung, Nebenkosten: So kalkulieren Banken
Bei Kapitalanlage-Objekten sind Banken oft konservativer als bei Eigennutzung. Zwei Gründe: Die Rückzahlung soll aus Mieteinnahmen funktionieren – und das Objekt muss bei Problemen (Leerstand, Reparatur, Verkauf) stabil bleiben.
Drei Hebel bestimmen die Kreditentscheidung besonders häufig: Beleihungswert, Beleihungsauslauf (LTV) und Ihre Liquiditätsreserven.
Kaufnebenkosten: 10–15% sind kein „Worst Case“, sondern Alltag
Viele Erstkäufer unterschätzen Nebenkosten, weil sie nicht in der Kaltmiete sichtbar sind. Für die Planung gilt: Nebenkosten sind „Echtgeld“ – und beeinflussen Eigenkapital und Rendite.
| Kostenblock | Typische Spanne | Hinweis |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5–6,5% | abhängig vom Bundesland |
| Notar & Grundbuch | ~1,5–2,0% | für Kauf + Eintragungen |
| Makler (falls Käuferanteil) | 0–3,57% | modell-/regionabhängig |
| Summe (Daumenregel) | ~10–15% | konservativ kalkulieren, lieber Puffer |
Beleihungswert & LTV: Warum „80% Finanzierung“ nicht gleich 80% ist
Banken rechnen nicht immer mit Ihrem Kaufpreis, sondern mit einem konservativen Beleihungswert. Wenn der Beleihungswert unter dem Kaufpreis liegt, steigt der Beleihungsauslauf (LTV) automatisch – und Konditionen können schlechter werden.
Ein niedriger LTV (z.B. ≤ 80% oder ≤ 60%) ist oft der größte Hebel für gute Konditionen – häufig mehr als „0,1% Zins verhandeln“.
6. Zinsbindung, Tilgung, Sondertilgung: Die wichtigsten Stellhebel
In der Praxis wird viel über den Sollzins gesprochen. Für Anleger ist oft wichtiger, wie gut die Finanzierung zu Cashflow, Risikoprofil und Strategie passt.
Zinsbindung: Planbarkeit vs. Preis
Längere Zinsbindungen erhöhen die Sicherheit, kosten aber häufig Aufschläge. Ein realistischer Ansatz ist: Zinsbindung so wählen, dass ein Zinsanstieg bei der Anschlussfinanzierung Sie nicht „aus dem Objekt drückt“.
Tilgung: Liquidität kostet – Vermögen baut sie auf
Tilgung ist Vermögensaufbau. Bei Kapitalanlage sollten Sie Tilgung aber so wählen, dass die monatliche Belastung inklusive Rücklagen tragfähig bleibt. Viele Anleger starten moderat (z.B. 2–3%) und nutzen Sondertilgung/Flexibilität.
| Baustein | Wirkung | Praxis-Empfehlung |
|---|---|---|
| Zinsbindung | Planbarkeit der Rate | 10–15 Jahre häufig; 20+ Jahre bei Sicherheitsfokus |
| Tilgung | Vermögensaufbau vs. Cashflow | 2–3% häufig; Strategie & Objekt entscheiden |
| Sondertilgung | Flexibilität, schneller Schuldenabbau | 5–10% p.a. (wenn möglich) vereinbaren |
| Tilgungssatzwechsel | Cashflow steuern in schwachen Jahren | Wenn möglich: unbedingt mitnehmen |
NOI: Jahreskaltmiete minus nicht umlagefähige Kosten/Rücklage/Leerstand. Kapitaldienst: Jahresrate (Zins+Tilgung).
7. Konkrete Rechenbeispiele (mit Tabellen)
Die folgenden Beispiele sind Musterrechnungen (Stand 2025). Sie zeigen, wie stark Eigenkapitalquote, Tilgung und Zinsbindung die Monatsrate und den Cashflow beeinflussen.
Beispiel 1: ETW – 70% vs. 80% vs. 90% Finanzierung
Objektannahmen: Kaufpreis 200.000€, NK 12% (= 24.000€), Kaltmiete 850€/Monat, nicht umlagefähige Kosten + Rücklage 150€/Monat → Netto vor Finanzierung 700€/Monat. Zins 3,6%, Tilgung 2,0% → Annuität 5,6%.
| Variante | Darlehen (vom KP) | Rate/Jahr (5,6%) | Rate/Monat | Cashflow/Monat (700€ − Rate) |
|---|---|---|---|---|
| A: 70% | 140.000€ | 7.840€ | 653€ | +47€ |
| B: 80% | 160.000€ | 8.960€ | 747€ | −47€ |
| C: 90% | 180.000€ | 10.080€ | 840€ | −140€ |
Interpretation: Die Immobilie „ändert sich“ nicht – aber Ihre Finanzierung verschiebt Liquidität und Risiko. Ein leicht negativer Cashflow kann in manchen Strategien okay sein (Tilgung/Vermögensaufbau), muss aber bewusst geplant werden.
Beispiel 2: Gleiche ETW – Tilgung als Stellhebel
Wir nehmen Variante B (80%) und vergleichen Tilgungshöhen. Das zeigt, warum „höhere Tilgung“ zwar Vermögen aufbaut, aber die Liquidität belastet.
| Parameter | Tilgung 2,0% | Tilgung 3,0% |
|---|---|---|
| Darlehen | 160.000€ | 160.000€ |
| Sollzins | 3,6% | 3,6% |
| Annuität (Zins+Tilgung) | 5,6% | 6,6% |
| Rate/Jahr | 8.960€ | 10.560€ |
| Rate/Monat | 747€ | 880€ |
| Cashflow/Monat (700€ − Rate) | −47€ | −180€ |
Wenn Sie „mehr Tilgung“ wollen, ist Sondertilgung oft die bessere Lösung: Sie halten die Standardrate tragfähig und tilgen in guten Jahren extra. Das ist meist flexibler als dauerhaft hohe monatliche Belastung.
Beispiel 3: Mehrfamilienhaus – DSCR & Banklogik
Objektannahmen (vereinfacht): Kaufpreis 850.000€, NK 11% (= 93.500€), Jahreskaltmiete 48.000€, nicht umlagefähige Kosten + Rücklage 10.200€ → NOI 37.800€. Darlehen 650.000€, Zins 3,5%, Tilgung 2,5% → Annuität 6,0% → Kapitaldienst 39.000€.
| Kennzahl | Wert | Einordnung |
|---|---|---|
| NOI (vereinfacht) | 37.800€ | Miete minus nicht umlagefähige Kosten/Rücklage |
| Kapitaldienst/Jahr | 39.000€ | Zins + Tilgung |
| DSCR | 0,97 | unter 1 → Risiko/Bankhürde |
Ein DSCR unter 1 bedeutet: Selbst in einem vereinfachten Modell trägt das Objekt den Kapitaldienst nicht vollständig. Das kann Banken zu mehr Eigenkapital oder besseren Parametern bewegen – und es ist auch für Sie ein Warnsignal.
8. Stress-Test 2025: Ist Ihre Finanzierung robust?
Ein Stress-Test ist keine Panikübung – er ist ein Werkzeug, um zu prüfen, ob Ihr Objekt auch bei „normal schlechten“ Ereignissen (Zinsanstieg, Leerstand, höhere Instandhaltung) tragfähig bleibt. Gerade bei hoher Finanzierung ist das Pflicht.
| Stress | Annahme | Wirkung (Daumenregel) |
|---|---|---|
| Zins +1% | z.B. 3,6% → 4,6% | Mehrbelastung ≈ Darlehen × 1% ÷ 12 |
| Leerstand | 1 Monat/Jahr | Mieteinnahmen − ~8,3% p.a. |
| Instandhaltung +20% | Rücklage/Capex steigen | NOI sinkt – DSCR verschlechtert sich |
Wenn Ihr Objekt im Basisszenario schon „auf Kante“ läuft, ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass ein realistischer Stress-Test die Tragfähigkeit kippt. Dann brauchen Sie entweder bessere Parameter (Preis, Miete, EK, Zins) – oder Sie lassen das Objekt.
9. Gesetzeslage & Änderungen 2025 (Überblick)
Dieser Abschnitt ist eine Orientierung (keine Rechtsberatung). Für Finanzierungen sind 2025 vor allem Themen rund um Vertragsflexibilität, Kündigungsrechte und Kreditwürdigkeitsprüfung relevant.
§489 BGB: Kündigung nach 10 Jahren
Unter bestimmten Voraussetzungen können Darlehen mit gebundenem Sollzins nach 10 Jahren (ab Vollauszahlung) mit Frist gekündigt werden. Das ist praxisrelevant für Umschuldungen, Exit-Strategien und das Timing der Anschlussfinanzierung.
Widerruf & Vorfälligkeitsentschädigung
Bei vorzeitiger Ablösung innerhalb der Zinsbindung kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Details hängen stark vom Vertrag ab. Bei Unsicherheit: Lassen Sie das rechtlich prüfen – besonders bei größeren Summen.
Kreditwürdigkeitsprüfung (WIKR/Wohnimmobilienkreditrichtlinie)
Banken müssen die Tragfähigkeit prüfen. Für Sie heißt das: saubere Unterlagen, realistische Mieten und Kosten, und ein plausibler Puffer erhöhen Chancen und Konditionen.
Förderungen / „grüne“ Finanzierung
Förderprogramme (z.B. KfW/BEG) können Konditionen beeinflussen, ändern sich aber regelmäßig. Prüfen Sie vor Abschluss den aktuellen Stand. Für Rendite-/Steuerlogik siehe: Rendite-Ratgeber und Steuer-Ratgeber.
10. Häufige Fehler vermeiden
- Kaufnebenkosten unterschätzen: NK sind schnell zweistellig in Prozent – ohne EK wird’s eng.
- Tilgung ohne Strategie: „maximal tilgen“ kann Kapitalanlage-Cashflow unnötig zerstören.
- Keine Puffer: Leerstand, Reparatur, Modernisierung – ohne Reserve droht Stress.
- Zinsbindung falsch gewählt: zu kurz = Anschlussrisiko, zu lang = oft teuer.
- Sondertilgung/Wechsel vergessen: Flexibilität ist oft wertvoller als minimal besserer Zins.
- Objektrisiko ignorieren: Lage, Zustand, WEG-Protokolle, Mietniveau – alles beeinflusst Bank und Cashflow.
11. Praxis-Tipps von Experten
- Mindestens 3 Angebote einholen und Konditionen vergleichen (Sondertilgung, Wechsel, Bereitstellung).
- Trennen Sie Puffer: Liquiditätspuffer (Konto) + Objektpuffer (Rücklage/Capex).
- Stress-Test vor Kauf – nicht erst, wenn die Bank nachfragt.
- Bankpaket „bankfertig“ vorbereiten: Objektunterlagen + Zahlenblatt + Bonitätsunterlagen.
- Zins & Tilgung nicht isoliert betrachten: Entscheidend ist Rate + Tragfähigkeit + Strategie.
12. Checkliste Finanzierung (zum Abschreiben)
Finanzierung prüfen lassen – kostenlos & unverbindlich
Sie möchten wissen, welche Zinsbindung/Tilgung zu Ihrer Strategie passt und ob der Cashflow realistisch ist? Unsere Experten prüfen Zahlen, Risiken und Optionen – individuell für Ihre Kapitalanlage.
Kostenlose Beratung starten →13. FAQ: Häufige Fragen zur Immobilienfinanzierung
Wie viel Eigenkapital brauche ich 2025 für eine Kapitalanlage?
Wie berechne ich die monatliche Rate schnell?
Welche Zinsbindung ist bei Kapitalanlage sinnvoll?
Was bedeutet Beleihungsauslauf (LTV) in der Praxis?
Was ist DSCR und warum interessiert das die Bank?
Sollzins oder Effektivzins – was zählt wirklich?
Kann ich Kaufnebenkosten mitfinanzieren?
Was passiert nach Ablauf der Zinsbindung?
Welche Rolle spielt §489 BGB?
Ist das hier eine Finanzierungsberatung?
14. Fazit
Eine gute Kapitalanlage-Finanzierung ist 2025 vor allem realistisch, stress-getestet und flexibel. Wenn Sie Nebenkosten, Puffer, Rate, DSCR und Banklogik sauber zusammenbringen, vermeiden Sie die häufigsten Fehler – und nutzen Leverage, ohne Ihre Liquidität zu überfordern.