Teilzustimmung Mieterhöhung: Muster und Fristen nach § 558b BGB

Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen (§ 558a Abs. 1 BGB). Der Mieter kann darauf vollständig zustimmen, nicht zustimmen oder nur einen Teilbetrag anerkennen. In der Praxis entstehen drei Zahlen, die sauber auseinandergehalten werden müssen:

• die bisherige Miete, die vor dem Verlangen geschuldet war,
• die verlangte Miete, die der Vermieter mit dem Erhöhungsverlangen geltend macht,
• die akzeptierte Miete, die der Mieter als Ergebnis einer Teilzustimmung anerkennt.

Die Teilzustimmung liegt betragsmäßig zwischen der bisherigen und der verlangten Miete. Sie ist weder eine vollständige Ablehnung noch eine vollständige Zustimmung. Wichtig ist, dass die Teilzustimmung den verlangten Betrag nicht überschreiten kann; ein höherer Betrag wäre keine Zustimmung zu dem Verlangen.

Das Erhöhungsverlangen muss nach § 558a Abs. 1 BGB in Textform erklärt und begründet werden. Für die Frage, welcher Teilbetrag akzeptiert wird, ist die Begründung von zentraler Bedeutung: Sie bestimmt, auf welches Begründungsmittel der Vermieter die verlangte Miete stützt. Zur Begründung kann nach § 558a Abs. 2 BGB insbesondere Bezug genommen werden auf einen Mietspiegel, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder auf entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen. Entspricht das Erhöhungsverlangen nicht den Anforderungen des § 558a BGB, kann der Vermieter es nach § 558b Abs. 3 BGB im Rechtsstreit nachholen oder die Mängel beheben.

Der allgemeine Ratgeber zum Mieterhöhungsverlangen befasst sich mit dem Vermieter, der eine Erhöhung vorbereitet und begründet. Die Teilzustimmung betrachtet dasselbe Schreiben aus der Mieterperspektive. Während der Vermieter die verlangte Miete durchsetzen will, prüft der Mieter, ob und in welchem Umfang er zustimmt.

Daraus folgen unterschiedliche Fragestellungen:

• Der Vermieter prüft, ob sein Verlangen den Anforderungen an Form und Begründung nach § 558a BGB entspricht.
• Der Mieter prüft, ob das Verlangen formell ordnungsgemäß ist und ob er den verlangten Betrag ganz oder teilweise anerkennt.

Beide Perspektiven treffen sich in der Frist des § 558b Abs. 2 BGB: Stimmt der Mieter nicht innerhalb von zwei Kalendermonaten nach Zugang zu, entsteht für den Vermieter die Möglichkeit der Zustimmungsklage. Die Teilzustimmung allein verändert diese Frist nicht. Davon zu unterscheiden ist die Nachholung oder Behebung formeller Mängel im Rechtsstreit: In diesem Fall gewährt § 558b Abs. 3 BGB dem Mieter eine erneute Zustimmungsfrist nach Absatz 2 Satz 1.

Die Teilzustimmung wirkt nur in Höhe des anerkannten Betrags. Soweit der Mieter zustimmt, schuldet er nach § 558b Abs. 1 BGB die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens. Soweit er nicht zustimmt, bleibt die bisherige Miete geschuldet; der Vermieter kann insoweit nach § 558b Abs. 2 BGB auf Zustimmung klagen.

Zu beachten ist, dass die erhöhte Miete nicht bereits mit dem Zugang des Verlangens fällig wird. Die Fälligkeit tritt erst mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang ein. Wer am 5. März ein Verlangen erhält und dem Verlangen teilweise zustimmt, schuldet die erhöhte Miete in dem anerkannten Umfang ab dem 1. Juni. Der Monat des Zugangs zählt nicht mit; die Frist beginnt mit dem Folgemonat.

Ein Rechenbeispiel als Modell: Angenommen, die bisherige Miete beträgt 800 Euro, verlangt werden 900 Euro. Der Mieter erkennt 850 Euro an. Ab dem 1. Juni schuldet er 850 Euro, soweit die Voraussetzungen des § 558b Abs. 1 BGB vorliegen. Wegen der Differenz von 50 Euro zur verlangten Miete bleibt eine Zustimmungsklage möglich. Alle Zahlen sind Modellannahmen.

Die folgende Übersicht fasst die Fristen zusammen, die an das Erhöhungsverlangen anknüpfen. Sie ersetzt keine Prüfung des Einzelfalls, sondern ordnet die im Gesetz genannten Zeitpunkte ein.

Eine Teilzustimmung allein setzt die Fristen nicht neu in Gang. Wird ein formell mangelhaftes Erhöhungsverlangen dagegen im Rechtsstreit nachgeholt oder berichtigt, steht dem Mieter nach § 558b Abs. 3 BGB eine erneute Zustimmungsfrist zu: bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des nachgeholten oder berichtigten Verlangens. Die Fristprüfung muss diesen neuen Zugang berücksichtigen.

Ein Antwortschreiben sollte das Erhöhungsverlangen identifizieren, den anerkannten Betrag klar benennen und die Frist nach § 558b BGB beachten. Ein direkt nutzbarer Mustertext kann wie folgt aufgebaut sein:

Betreff: Antwort auf das Mieterhöhungsverlangen vom [Datum]

Sehr geehrte Damen und Herren,

das Mieterhöhungsverlangen vom [Datum], zugegangen am [Datum], habe ich erhalten. Meine bisherige monatliche Nettokaltmiete beträgt [bisherige Miete] Euro. Sie verlangen eine neue monatliche Nettokaltmiete von [verlangte Gesamtmiete] Euro. Ich stimme ausschließlich einer Erhöhung um [akzeptierter Erhöhungsbetrag] Euro monatlich auf eine neue monatliche Nettokaltmiete von [neue Gesamtmiete] Euro ab dem [Datum] zu. Dem weitergehenden Erhöhungsverlangen stimme ich nicht zu.

Es gilt: [bisherige Miete] Euro + [akzeptierter Erhöhungsbetrag] Euro = [neue Gesamtmiete] Euro. Die neue Gesamtmiete werde ich ab dem oben genannten, nach § 558b BGB geprüften Datum zahlen.

Mit freundlichen Grüßen

Das Muster enthält keine Aussage über einen Rechtsanspruch auf den anerkannten Betrag. Es hält lediglich fest, in welcher Höhe eine Zustimmung erklärt wird. Wer sich auf eine bestimmte Miete beruft, sollte die Begründung des Vermieters prüfen, etwa einen Mietspiegel nach § 558a Abs. 2 BGB. Verweist der Vermieter auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es nach § 558a Abs. 4 BGB aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt.

Vor dem Versand einer Teilzustimmung empfiehlt sich eine strukturierte Prüfung des Erhöhungsverlangens. Die folgende Tabelle ordnet die wesentlichen Punkte.

Ergibt die Prüfung, dass die Begründung Mängel aufweist, kann der Vermieter diese nach § 558b Abs. 3 BGB im Rechtsstreit beheben. Dem Mieter steht bei dieser Nachholung oder Mängelbehebung eine erneute Zustimmungsfrist nach § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB zu. Die Teilzustimmung ist davon als betragsmäßig begrenzte Erklärung zu unterscheiden.

Die Teilzustimmung hat Grenzen, die in der Praxis oft überschritten werden:

• Sie führt nicht zu einer sofortigen Fälligkeit der erhöhten Miete. Die Fälligkeit tritt nach § 558b Abs. 1 BGB erst mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang ein.
• Sie beseitigt nicht die Klagefrist des Vermieters nach § 558b Abs. 2 Satz 2 BGB. Für den nicht anerkannten Teil bleibt die Zustimmungsklage innerhalb dieser Frist möglich.
• Sie ist keine rechtsverbindliche Feststellung, dass der anerkannte Betrag den gesetzlichen Anforderungen entspricht. Diese Einordnung ist anhand der Begründung des Verlangens und der örtlichen Gegebenheiten zu prüfen.
• Sie hindert den Vermieter nicht, eine fehlerhafte Begründung nach § 558b Abs. 3 BGB im Rechtsstreit nachzuholen oder zu beheben.

Wer eine Teilzustimmung erklärt, sollte deshalb klar zwischen dem anerkannten Betrag und dem nicht anerkannten Rest unterscheiden. Pauschale Formulierungen, die über den anerkannten Betrag hinausgehen oder künftige Erhöhungen ohne Prüfung anerkennen, sind zu vermeiden.

Enthält ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne des § 558d Abs. 1 BGB, bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 BGB eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter diese Angaben nach § 558a Abs. 3 BGB in seinem Mieterhöhungsverlangen auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach § 558a Abs. 2 BGB stützt. Die Mitteilungspflicht setzt also voraus, dass es sich um einen qualifizierten Mietspiegel handelt, die Voraussetzung des § 558d Abs. 2 BGB eingehalten ist und der Mietspiegel Angaben für die konkrete Wohnung enthält. Liegt eine dieser Voraussetzungen nicht vor, greift die Mitteilungspflicht nicht.

Für eine Teilzustimmung ist dieser Punkt dann relevant, wenn der Mieter prüft, ob das Verlangen vollständig begründet ist. Fehlt eine nach § 558a Abs. 3 BGB erforderliche Mitteilung, kann das Verlangen mangelhaft sein; der Vermieter kann den Mangel nach § 558b Abs. 3 BGB im Rechtsstreit beheben. Die Teilzustimmung wirkt unabhängig davon nur in der Höhe, in der sie erklärt wird.

Für die spätere Prüfung ist es hilfreich, den Zugang des Erhöhungsverlangens zu dokumentieren. Daraus ergeben sich die Frist nach § 558b Abs. 2 BGB und der Beginn des dritten Kalendermonats nach § 558b Abs. 1 BGB. Empfehlenswert sind:

1. Ablage des Erhöhungsverlangens mit Datum des Zugangs,
2. Notiz zum verlangten Betrag und zur bisherigen Miete,
3. Kopie der Teilzustimmung mit Versanddatum,
4. Belege über die tatsächlich gezahlte Miete ab dem Fälligkeitszeitpunkt.

Die Dokumentation ersetzt keine rechtliche Prüfung. Sie erleichtert aber die Zuordnung, wenn der Vermieter hinsichtlich des nicht anerkannten Teils nach § 558b Abs. 2 BGB auf Zustimmung klagt.

Die druckbare Vorlage hilft, bisherige Nettokaltmiete, akzeptierten Erhöhungsbetrag und neue Gesamtmiete eindeutig einzutragen. Der Fristencheck unterstützt die Dokumentation des Zugangs und der Antwort; er ersetzt keine Prüfung des konkreten Erhöhungsverlangens.

• Teilzustimmung zur Mieterhöhung - Muster und Fristencheck – Beträge, Beginn und Umfang der Teilzustimmung festhalten.