- Schriftform: Bei Laufzeit über 1 Jahr Pflicht (§ 550 BGB)
- Pflichtangaben: Parteien, Objekt, Miete, Nebenkosten, Kaution, Laufzeit
- Schönheitsreparaturen: Starre Fristenpläne sind unwirksam
- Nebenkosten: Nur umlagefähige Kosten nach BetrKV
- Kaution: Max. 3 Nettokaltmieten, Ratenzahlung ermöglichen
Dieser Ratgeber bietet eine praxisorientierte Übersicht (Stand 2025) und ersetzt keine Rechtsberatung.
1. Grundlagen des Mietvertrags
Der Mietvertrag regelt Rechte und Pflichten von Vermieter und Mieter. Grundsätzlich kann er mündlich oder schriftlich geschlossen werden. Bei Laufzeit über einem Jahr ist Schriftform Pflicht (§ 550 BGB). Verwenden Sie immer einen schriftlichen Vertrag.
2. Pflichtangaben
| Angabe | Details |
|---|---|
| Vertragsparteien | Vollständige Namen und Anschriften |
| Mietobjekt | Adresse, Lage, Zimmer, Fläche |
| Nettokaltmiete | Monatlicher Euro-Betrag |
| Betriebskosten | Vorauszahlung oder Pauschale |
| Kaution | Höhe, max. 3 Nettokaltmieten |
| Mietbeginn | Datum |
| Laufzeit | Unbefristet oder befristet mit Grund |
3. Wichtige Klauseln
Betriebskosten
Vereinbaren Sie die Umlage nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Ohne wirksame Vereinbarung sind Betriebskosten in der Miete enthalten.
Schönheitsreparaturen
Starre Fristenpläne sind unwirksam (BGH). Nur flexible Formulierungen („im Allgemeinen“, „sofern erforderlich“) halten stand.
Kleinreparaturen
Bis ca. 100–120 € Einzelbetrag und 6–8 % der Jahresmiete als Höchstbetrag auf den Mieter übertragbar.
4. Häufig unwirksame Klauseln
- Starre Renovierungsfristen
- Generelles Tierhaltungsverbot (Kleintiere)
- Kündigungsverzicht über 4 Jahre
- Pauschalierter Schadensersatz
- Besichtigungsrecht ohne konkreten Anlass
5. Die drei Mietvertragstypen
6. Nebenkostenvereinbarung
Listen Sie umlagefähige Kostenarten auf oder verweisen Sie auf § 2 BetrKV. Setzen Sie die Vorauszahlung realistisch an. Zu niedrig = hohe Nachzahlung (Mieter-Frust). Zu hoch = Guthaben (bindet Ihr Kapital).
7. Häufige Fehler
- Veraltete Online-Vorlagen mit unwirksamen Klauseln
- Wohnfläche falsch angegeben (Minderungsrecht bei >10 % Abweichung)
- Nicht alle Mieter im Vertrag erfasst
- Fehlende Nebenkostenvereinbarung
- Kautionsklausel fehlt (kein Anspruch ohne Vereinbarung)
- Befristung ohne Grund (§ 575 BGB)
8. Häufig gestellte Fragen
Muss ein Mietvertrag schriftlich sein?
Bei unbefristeten Verträgen: Nein, mündlich reicht. Empfehlung: Immer schriftlich. Bei Befristung über 1 Jahr: Schriftform Pflicht (§ 550 BGB).
Sind Schönheitsreparaturen wirksam vereinbar?
Ja, aber nur mit flexiblen Formulierungen. Starre Fristenpläne sind unwirksam.
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Gründer & Geschäftsführer der MyInvest24 GmbH. Experte für Immobilien-Kapitalanlagen. Mehr erfahren
Quellen: Gesetze im Internet, Statistisches Bundesamt
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Lucas Siebeking berät seit mehreren Jahren Investoren zu Off-Market-Immobilien und Kapitalanlagen. Als CSO der MyInvest24 GmbH begleitet er Kunden von der Erstberatung bis zum erfolgreichen Investment.
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