- Grundregel: Die Miete darf innerhalb von 3 Jahren maximal um 20 % steigen (§ 558 Abs. 3 BGB)
- Abgesenkt: In angespannten Wohnungsmärkten können Länder die Grenze auf 15 % reduzieren
- Bezugsgröße: Maßgeblich ist die Miete, die vor 3 Jahren galt – nicht die aktuelle
- Ausnahmen: Indexmiete, Staffelmiete und Modernisierungsumlage unterliegen nicht der Kappungsgrenze
- Obergrenze: Zusätzlich darf die Miete nie die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigen
Dieser Ratgeber bietet eine praxisorientierte Übersicht (Stand 2025). Er ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Rechtsfragen empfehlen wir einen Fachanwalt für Mietrecht.
1. Was ist die Kappungsgrenze?
Die Kappungsgrenze ist eine gesetzliche Obergrenze für Mieterhöhungen bei Wohnraum. Sie ist in § 558 Abs. 3 BGB geregelt und besagt: Die Miete darf sich innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren um höchstens 20 Prozent erhöhen – unabhängig davon, ob die ortsübliche Vergleichsmiete höher liegt.
Die Kappungsgrenze ist also ein zusätzlicher Schutz neben der Vergleichsmiete: Selbst wenn Ihre Wohnung laut Mietspiegel 12 €/m² wert ist und Sie aktuell nur 8 €/m² verlangen, dürfen Sie nicht in einem Schritt auf 12 € erhöhen. Sie müssen die 20-Prozent-Grenze einhalten.
In der Praxis wirkt die Kappungsgrenze vor allem bei Wohnungen mit historisch niedrigen Mieten. Für Vermieter bedeutet das: Die Anpassung an Marktniveau kann mehrere Jahre dauern.
2. Berechnung der Kappungsgrenze
Die Berechnung ist im Prinzip einfach, aber es gibt einen häufigen Denkfehler:
Maßgeblich ist die Miete, die 3 Jahre vor der geplanten Erhöhung galt – die sogenannte Ausgangsmiete. Alle Erhöhungen innerhalb dieser 3 Jahre werden zusammengezählt und dürfen 20 % (bzw. 15 %) der Ausgangsmiete nicht übersteigen.
Rechenbeispiel (20 %-Kappung)
Miete am 01.01.2022: 700 € kalt. Maximale Erhöhung bis 01.01.2025: 700 € × 20 % = 140 €. Die Miete darf also bis 01.01.2025 maximal 840 € betragen.
Wurde die Miete im Juli 2023 bereits um 80 € auf 780 € erhöht, bleibt noch ein Spielraum von 60 € (= 840 € - 780 €) bis zum 01.01.2025.
Rechenbeispiel (15 %-Kappung)
Gleiche Ausgangsmiete 700 €. In einem Gebiet mit abgesenkter Kappungsgrenze: 700 € × 15 % = 105 €. Maximalmiete: 805 € innerhalb von 3 Jahren.
| Ausgangsmiete | Max. +20 % (3J) | Max. +15 % (3J) |
|---|---|---|
| 600 € | 720 € | 690 € |
| 800 € | 960 € | 920 € |
| 1.000 € | 1.200 € | 1.150 € |
| 1.200 € | 1.440 € | 1.380 € |
3. Abgesenkte Kappungsgrenze (15 %)
Nach § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB können die Bundesländer per Verordnung die Kappungsgrenze in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt von 20 % auf 15 % absenken. Die Verordnungen sind auf maximal 5 Jahre befristet und müssen begründet werden.
Gebiete mit 15 %-Kappung (Stand 2025, Beispiele):
- Bayern: München, Nürnberg, Augsburg, Regensburg, Würzburg und viele weitere Gemeinden
- Berlin: Gesamtes Stadtgebiet
- Hamburg: Gesamtes Stadtgebiet
- NRW: Köln, Düsseldorf, Bonn, Münster u.a.
- Hessen: Frankfurt, Wiesbaden, Darmstadt u.a.
- Baden-Württemberg: Stuttgart, Freiburg, Heidelberg u.a.
Praxis-Tipp: Prüfen Sie vor jeder Mieterhöhung die aktuelle Landesverordnung. Die Listen ändern sich regelmäßig – Gemeinden werden hinzugefügt oder herausgenommen.
4. Ausnahmen von der Kappungsgrenze
Die Kappungsgrenze gilt nicht für:
- Indexmiete (§ 557b BGB) – hier richtet sich die Erhöhung nach dem VPI
- Staffelmiete (§ 557a BGB) – die Stufen sind vorab vereinbart
- Modernisierungsumlage (§ 559 BGB) – Modernisierungskosten werden separat berechnet
- Betriebskostenanpassungen – Änderungen der Vorauszahlung nach Abrechnung
- Gewerbliche Mietverhältnisse – die Kappungsgrenze gilt nur für Wohnraum
Seit der Mietrechtsreform gilt eine zusätzliche Kappungsgrenze für Modernisierungsumlagen: Die Miete darf innerhalb von 6 Jahren nach Modernisierung um höchstens 3 €/m² steigen (bei Mieten unter 7 €/m²: maximal 2 €/m²). Diese Grenze ist unabhängig von der 20/15 %-Kappung.
5. Praxis-Tipps für Vermieter
- Erhöhungsspielraum dokumentieren: Führen Sie eine chronologische Übersicht aller Mieterhöhungen mit Datum und Betrag. So sehen Sie sofort, wie viel Spielraum noch besteht.
- 3-Jahres-Fenster richtig zählen: Das Fenster verschiebt sich laufend. Entscheidend ist der Rückblick vom Wirksamkeitsdatum der geplanten Erhöhung.
- Vergleichsmiete und Kappung gemeinsam prüfen: Beide Grenzen gelten gleichzeitig. Die niedrigere von beiden ist die tatsächliche Obergrenze.
- Bei Neuvermietung: Die Kappungsgrenze gilt nur innerhalb bestehender Mietverhältnisse. Bei einer Neuvermietung greifen stattdessen die Regeln der Mietpreisbremse.
- Erhöhungen vorausschauend planen: Wenn Sie absehen können, dass der Markt weiter steigt, erhöhen Sie regelmäßig in kleinen Schritten statt einmal groß – das ist psychologisch besser und schöpft den Spielraum kontinuierlich aus.
6. Häufige Fehler
- Kappungsgrenze ignoriert: Die Erhöhung liegt zwar unter der Vergleichsmiete, aber über der Kappungsgrenze – der Mieter kann den überschießenden Teil ablehnen
- Falsches Bezugsdatum: Die 3 Jahre werden nicht ab der letzten Erhöhung gerechnet, sondern ab dem Zeitpunkt der Miete, die 3 Jahre vor der geplanten Erhöhung galt
- Modernisierung mitgezählt: Modernisierungsumlagen zählen nicht zur Kappungsgrenze dazu. Manche Vermieter rechnen sie fälschlicherweise mit ein und verschenken Spielraum
- Abgesenkte Kappung nicht geprüft: In Großstädten gelten oft 15 % statt 20 % – wer das nicht prüft, riskiert eine unwirksame Erhöhung
7. Häufig gestellte Fragen
Gilt die Kappungsgrenze auch bei Indexmiete?
Nein. Bei Indexmietvereinbarungen nach § 557b BGB gilt die Kappungsgrenze nicht. Die Miete richtet sich ausschließlich nach dem Verbraucherpreisindex.
Wie finde ich heraus, ob für mein Objekt 15 % oder 20 % gelten?
Prüfen Sie die aktuelle Kappungsgrenzenverordnung Ihres Bundeslandes. Die Verordnungen listen alle betroffenen Gemeinden auf und sind über die Landesgesetzblätter oder das Justizministerium abrufbar.
Zählt eine Mietminderung rückwirkend als niedrigere Ausgangsmiete?
Nein. Eine vorübergehende Mietminderung wegen Mängeln ändert nicht die vertragliche Grundmiete. Maßgeblich für die Kappungsgrenze ist die vereinbarte Miete, nicht die tatsächlich gezahlte.
Kann ich die Kappungsgrenze mit einer Modernisierung umgehen?
Modernisierungsumlagen werden separat berechnet und fallen nicht unter die 20/15 %-Kappung. Allerdings gibt es seit der Mietrechtsreform eine eigene Modernisierungskappung (3 €/m² bzw. 2 €/m² in 6 Jahren).
Was passiert, wenn ich die Kappungsgrenze überschreite?
Der Mieter muss nur bis zur zulässigen Höhe zustimmen. Der überschießende Teil ist unwirksam. Die Erhöhung insgesamt wird dadurch nicht unwirksam – sie gilt nur bis zur zulässigen Grenze.
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Geprüft von Lucas Siebeking
Gründer & Geschäftsführer der MyInvest24 GmbH. Experte für Immobilien-Kapitalanlagen mit über 950 erfolgreich vermittelten Investments. Mehr erfahren
Quellen: Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), Destatis Wohnungsmarkt
Lucas Siebeking berät seit mehreren Jahren Investoren zu Off-Market-Immobilien und Kapitalanlagen. Als CSO der MyInvest24 GmbH begleitet er Kunden von der Erstberatung bis zum erfolgreichen Investment.
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