- Definition: Indexmiete koppelt die Miete an den Verbraucherpreisindex (VPI) – steigt die Inflation, steigt die Miete
- Rechtsgrundlage: § 557b BGB – die Vereinbarung muss schriftlich im Mietvertrag stehen und sich auf den VPI beziehen
- Berechnung: Neue Miete = Aktuelle Miete × (Neuer VPI ÷ Alter VPI)
- Sperrfrist: Zwischen zwei Indexerhöhungen müssen mindestens 12 Monate liegen
- Kappungsgrenze: Gilt bei Indexmiete nicht – die Miete kann stärker steigen als 20 % in 3 Jahren
- Mietpreisbremse: Gilt bei Indexmietvereinbarungen nicht (§ 557b Abs. 4 BGB)
Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung. Bei komplexen Vertragsgestaltungen empfehlen wir anwaltliche Prüfung.
1. Was ist eine Indexmiete?
Bei einer Indexmiete vereinbaren Vermieter und Mieter, dass sich die Miethöhe am Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamtes orientiert. Der VPI misst die durchschnittliche Preisentwicklung aller Waren und Dienstleistungen, die private Haushalte in Deutschland konsumieren – also die Inflation.
Steigt der VPI, darf der Vermieter die Miete proportional erhöhen. Sinkt er (theoretisch), dürfte auch der Mieter eine Anpassung nach unten verlangen. In der Praxis ist die Indexmiete in Zeiten steigender Inflation ein attraktives Instrument für Vermieter, da die Mieteinnahmen automatisch mit der Geldentwertung Schritt halten.
Wichtig: Die Indexmiete muss als Klausel im Mietvertrag vereinbart werden. Eine nachträgliche Einführung ist nur mit Zustimmung des Mieters möglich. Seit der Inflation 2022/2023 hat die Indexmiete erheblich an Bedeutung gewonnen – viele Vermieter haben zweistellige Mietsteigerungen realisiert, die mit einer normalen Vergleichsmieterhöhung nicht möglich gewesen wären.
2. Rechtsgrundlage: § 557b BGB
Die Indexmiete ist in § 557b BGB geregelt. Die wichtigsten gesetzlichen Vorgaben:
- Die Vereinbarung muss sich auf den Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) beziehen – andere Indizes (z.B. Baukostenindex) sind nicht zulässig
- Die Miete muss für mindestens 1 Jahr unverändert bleiben, bevor die erste Indexerhöhung greifen darf
- Zwischen zwei Erhöhungen müssen mindestens 12 Monate liegen
- Die Erhöhung muss in Textform (Brief oder E-Mail reicht) erklärt werden und die eingetretene Änderung des VPI sowie die neue Miete in Euro angeben
- Die neue Miete wird ab dem übernächsten Monat nach Zugang der Erklärung wirksam
Was bei Indexmiete ausgeschlossen ist
Bei einer Indexmietvereinbarung sind andere Formen der Mieterhöhung grundsätzlich ausgeschlossen:
- Keine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB)
- Keine Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB)
- Keine Mietpreisbremse (§ 557b Abs. 4 BGB)
Ausnahme: Eine Mieterhöhung wegen Modernisierung ist auch bei Indexmiete zulässig, allerdings nur, wenn der Vermieter die Modernisierung nicht zu vertreten hat (z.B. gesetzlich vorgeschriebene energetische Sanierung nach GEG).
3. Indexmiete berechnen – die VPI-Formel
Die Berechnung der Indexmiete folgt einer einfachen Formel:
Neue Miete = Bisherige Miete × (Neuer VPI ÷ Bezugs-VPI)
Der „Bezugs-VPI" ist der Indexstand bei Mietbeginn oder bei der letzten Anpassung.
Rechenbeispiel 1: Erste Erhöhung nach Mietbeginn
Mietvertrag ab 01.01.2022, Nettokaltmiete 900 Euro, VPI Januar 2022: 105,2 (Basisjahr 2020 = 100).
VPI Januar 2024: 117,6. Erhöhungserklärung geht im Januar 2024 zu → neue Miete ab 01.04.2024:
900 € × (117,6 ÷ 105,2) = 900 € × 1,1178 = 1.006,05 €
Die Miete steigt um 106,05 Euro – das entspricht 11,78 %. Bei einer normalen Vergleichsmieterhöhung wäre maximal 20 % in 3 Jahren (Kappungsgrenze) möglich gewesen, bei Indexmiete gibt es diese Beschränkung nicht.
Rechenbeispiel 2: Folgeerhöhung
Neue Bezugsgröße ist jetzt 1.006,05 Euro (Bezugs-VPI: 117,6). VPI Januar 2025: 120,8:
1.006,05 € × (120,8 ÷ 117,6) = 1.006,05 € × 1,0272 = 1.033,41 €
Erhöhung um 27,36 Euro (2,72 %).
| Zeitpunkt | VPI (2020=100) | Nettokaltmiete | Erhöhung |
|---|---|---|---|
| Jan 2022 (Mietbeginn) | 105,2 | 900,00 € | – |
| Jan 2024 (1. Erhöhung) | 117,6 | 1.006,05 € | +11,78 % |
| Jan 2025 (2. Erhöhung) | 120,8 | 1.033,41 € | +2,72 % |
Wo finden Sie den aktuellen VPI?
Das Statistische Bundesamt veröffentlicht den VPI monatlich unter destatis.de (GENESIS-Online, Tabelle 61111-0002). Achten Sie darauf, das richtige Basisjahr zu verwenden (aktuell 2020 = 100). Bei älteren Mietverträgen mit Basisjahr 2015 müssen Sie entweder umrechnen oder – einfacher – die prozentuale Veränderung berechnen.
Alternative Berechnung über prozentuale Veränderung
Statt mit absoluten VPI-Werten können Sie auch die prozentuale Veränderung nutzen: Prozentuale Änderung = (Neuer VPI - Alter VPI) ÷ Alter VPI × 100. Diese Methode funktioniert unabhängig vom Basisjahr und ist besonders dann praktisch, wenn im Vertrag kein konkretes Basisjahr genannt wird.
4. Indexmiet-Erhöhung korrekt durchführen
Die Erhöhungserklärung muss in Textform erfolgen (§ 557b Abs. 3 BGB). Ein Brief, eine E-Mail oder ein Fax genügt – eine mündliche Mitteilung nicht. Anders als bei der Vergleichsmieterhöhung muss der Mieter nicht zustimmen – die Erhöhung wirkt automatisch.
Pflichtangaben in der Erhöhungserklärung
- Die eingetretene Änderung des VPI (alter und neuer Indexstand oder prozentuale Veränderung)
- Die daraus resultierende neue Miete in Euro (auf den Cent genau)
- Der Zeitpunkt des Wirksamwerdens (frühestens übernächster Monat nach Zugang)
„Sehr geehrte/r [Name],
gemäß der Indexmietvereinbarung in § [X] Ihres Mietvertrags vom [Datum] passe ich die Nettokaltmiete an den aktuellen Verbraucherpreisindex an.
Bezugs-VPI (Mietbeginn/letzte Anpassung): 105,2 (Januar 2022, Basisjahr 2020=100)
Aktueller VPI: 117,6 (Januar 2024)
Veränderung: +11,78 %
Die Nettokaltmiete erhöht sich daher von 900,00 € auf 1.006,05 €.
Die neue Miete ist ab dem 01.04.2024 zu zahlen.
Mit freundlichen Grüßen, [Vermieter]"
Viele Vermieter vergessen, den konkreten Indexstand anzugeben und schreiben nur „die Miete erhöht sich um X Euro". Das reicht nicht – der Mieter muss die Berechnung nachvollziehen können. Ohne VPI-Angabe kann die Erhöhung unwirksam sein.
5. Vor- und Nachteile der Indexmiete für Vermieter
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| Automatischer Inflationsschutz | Bei niedriger Inflation stagniert die Miete |
| Keine Kappungsgrenze – Erhöhung über 20 %/3 Jahre möglich | Steigt der Mietspiegel stärker als der VPI, verschenken Sie Potenzial |
| Mietpreisbremse gilt nicht | Modernisierungsumlage nur eingeschränkt möglich |
| Wenig Verwaltungsaufwand – keine Mietspiegelrecherche | Erhöhung muss aktiv erklärt werden (kein Selbstläufer) |
| Objektiv nachvollziehbar – wenig Streitpotenzial | Mieter kann bei fallender Inflation Absenkung verlangen |
| Unabhängig von Mietspiegeln und Vergleichswohnungen | Bruttowarmmiete-Steigerung durch NK-Erhöhung wird nicht berücksichtigt |
Wann ist die Indexmiete besonders sinnvoll?
- In Gebieten ohne qualifizierten Mietspiegel – eine Vergleichsmieterhöhung ist dort schwierig durchzusetzen
- Bei Neubau-Erstbezug – hier gibt es noch keinen Mietspiegel-Eintrag für die spezifische Wohnung
- In Hochinflationsphasen – die Miete steigt automatisch mit der Geldentwertung
- Wenn Sie Verwaltungsaufwand minimieren wollen – keine Sachverständigengutachten, keine Vergleichswohnungen
6. Indexmiete vs. Staffelmiete – Was ist besser?
Beide Modelle bieten Planbarkeit, unterscheiden sich aber grundlegend:
| Kriterium | Indexmiete | Staffelmiete |
|---|---|---|
| Erhöhungsmechanik | An VPI gekoppelt (variabel) | Feste Beträge/Termine vorab vereinbart |
| Planbarkeit Vermieter | Hängt von Inflation ab | 100 % planbar |
| Planbarkeit Mieter | Unsicher | Transparent von Anfang an |
| Inflationsschutz | Ja – automatisch | Nur wenn Staffeln über Inflation liegen |
| Verwaltungsaufwand | Gering (Erhöhung erklären) | Minimal (Staffeln greifen automatisch) |
| Kappungsgrenze | Gilt nicht | Gilt nicht |
| Kombinierbar? | Nein – schließt Staffelmiete aus | Nein – schließt Indexmiete aus |
Empfehlung: In Zeiten hoher oder unvorhersehbarer Inflation ist die Indexmiete für Vermieter oft vorteilhafter. Bei stabilem Preisniveau und langfristig planbaren Mietverhältnissen bietet die Staffelmiete mehr Sicherheit für beide Seiten.
7. Häufige Fehler bei der Indexmiete
- Falscher Index: Die Klausel verweist auf einen anderen Index als den VPI (z.B. Baukostenindex oder Lebenshaltungskostenindex) – das macht die gesamte Vereinbarung nach § 557b BGB unwirksam
- Keine Textform: Die Erhöhung wird nur mündlich oder telefonisch mitgeteilt – nicht wirksam
- VPI-Stand fehlt: Ohne konkreten alten und neuen Indexstand im Erhöhungsschreiben kann der Mieter die Zahlung verweigern
- 12-Monats-Frist missachtet: Zwischen Mietbeginn und erster Erhöhung oder zwischen zwei Erhöhungen müssen mindestens 12 Monate liegen
- Wirksamkeitszeitpunkt falsch berechnet: Die neue Miete gilt erst ab dem übernächsten Monat nach Zugang – nicht ab dem nächsten Monat
- Index und Staffel kombiniert: Indexmiete und Staffelmiete schließen sich gegenseitig aus (§ 557b Abs. 2 BGB). Enthält der Vertrag beides, ist die Indexklausel unwirksam
- Basisjahr-Verwirrung: Nach dem Basisjahr-Wechsel (2015 → 2020) rechnen manche Vermieter falsch – verwenden Sie immer den gleichen Bezugsrahmen
8. Häufig gestellte Fragen
Kann die Indexmiete auch sinken?
Theoretisch ja. Sinkt der VPI, kann der Mieter eine Mietanpassung nach unten verlangen. In der Praxis ist Deflation in Deutschland extrem selten – seit Einführung des Euro gab es nur einzelne Monate mit leicht negativen VPI-Veränderungen.
Muss ich als Vermieter jedes Jahr erhöhen?
Nein. Die Indexmietvereinbarung gibt Ihnen das Recht, die Miete anzupassen – keine Pflicht. Sie können auch mehrere Jahre warten und dann die kumulierte Veränderung geltend machen. Beachten Sie aber: Sie können keine rückwirkende Nachzahlung für vergangene Zeiträume verlangen.
Gilt die Mietpreisbremse bei Indexmiete?
Nein. § 557b Abs. 4 BGB stellt klar, dass die Mietpreisbremse auf Indexmietvereinbarungen nicht anwendbar ist. Allerdings: Die Ausgangsmiete bei Vertragsschluss kann der Mietpreisbremse unterliegen.
Kann ich im laufenden Mietverhältnis eine Indexklausel nachträglich einführen?
Nur mit Zustimmung des Mieters. Eine einseitige Einführung ist nicht möglich. Empfehlenswert ist ein Nachtrag zum Mietvertrag, der von beiden Seiten unterschrieben wird.
Wie wirkt sich die Indexmiete auf die Nebenkostenvorauszahlung aus?
Die Indexmiete bezieht sich ausschließlich auf die Nettokaltmiete. Die Nebenkostenvorauszahlung wird davon nicht berührt – sie wird separat über die jährliche Betriebskostenabrechnung angepasst.
Was passiert, wenn der Mieter die Indexerhöhung nicht zahlt?
Ist die Erhöhung formell korrekt (Textform, VPI-Angabe, Frist eingehalten), schuldet der Mieter die neue Miete ab dem Wirksamkeitsdatum. Bei Nichtzahlung entsteht ein Mietrückstand, der ab einer gewissen Höhe zur fristlosen Kündigung berechtigen kann (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB).
9. Fazit
Die Indexmiete ist ein bewährtes Instrument, um Mieteinnahmen inflationssicher zu gestalten. In den Jahren 2022/2023 haben Vermieter mit Indexmietverträgen zweistellige Mieterhöhungen realisiert, die über Vergleichsmiete und Kappungsgrenze nicht möglich gewesen wären.
Die Vorteile: kein Kappungslimit, keine Mietpreisbremse, geringer Verwaltungsaufwand. Die Nachteile zeigen sich in Phasen niedriger Inflation, wenn der Mietspiegel möglicherweise stärker steigt als der VPI. Außerdem müssen Sie die Erhöhung aktiv und formkorrekt erklären.
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Geprüft von Lucas Siebeking
Gründer & Geschäftsführer der MyInvest24 GmbH. Experte für Immobilien-Kapitalanlagen mit über 950 erfolgreich vermittelten Investments. Mehr erfahren
Quellen: Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), Destatis Wohnungsmarkt
Lucas Siebeking berät seit mehreren Jahren Investoren zu Off-Market-Immobilien und Kapitalanlagen. Als CSO der MyInvest24 GmbH begleitet er Kunden von der Erstberatung bis zum erfolgreichen Investment.
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