- Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland 3,5-6,5% (einmalig beim Kauf)
- AfA: meist 2% p.a. (ab 1925) bzw. 2,5% p.a. (vor 1925) – nur Gebäudeanteil
- Degressive AfA: für bestimmte Neubauten bis 5% (Voraussetzungen beachten)
- Werbungskosten: Zinsen, Verwaltung, Instandhaltung & Co. sind häufig absetzbar
- Spekulationssteuer: Verkauf innerhalb 10 Jahre kann steuerpflichtig sein (§23 EStG)
- Anlage V: zentrales Formular für Vermietung & Verpachtung – mit System gut beherrschbar
- Privat vs. GmbH: GmbH kann niedriger besteuern, aber keine 10-Jahres-Steuerfreiheit und mehr Aufwand
Dieser Ratgeber stellt keine Steuerberatung im rechtlichen Sinne dar. Steuerregeln sind komplex und hängen von Ihrer Situation ab. Bei wichtigen Entscheidungen (Neubau/§7b/degressive AfA, Denkmal, GmbH, mehrere Verkäufe/Handel, Übertragung) sollten Sie einen Steuerberater einbeziehen.
1. Überblick – Welche Steuern bei Immobilien?
Bei Immobilien gibt es nicht „die eine Steuer“. Je nach Lebenszyklus (Kauf, Vermietung, Halten, Verkauf, Übertragung) greifen unterschiedliche Steuerarten. Für Kapitalanleger ist wichtig: Viele Steuern sind planbar, wenn Sie sie frühzeitig einrechnen und sauber dokumentieren.
| Steuerart | Wann fällig? | Höhe | Wer zahlt? |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | Beim Kauf | 3,5-6,5% je Bundesland | Käufer |
| Einkommensteuer auf Mieten | Jährlich | Persönlicher Steuersatz | Vermieter |
| Spekulationssteuer | Bei Verkauf < 10 Jahre | Persönlicher Steuersatz | Verkäufer |
| Grundsteuer | Jährlich | Je nach Kommune | Eigentümer |
| Erbschaft-/Schenkungsteuer | Bei Übertragung | Je nach Verwandtschaftsgrad | Erbe/Beschenkter |
Steuer-Fahrplan: So läuft ein typisches Investment (praxisnah)
- Vor dem Kauf: Kaufnebenkosten (inkl. GrESt) einrechnen, AfA-Basis grob abschätzen, Werbungskosten auflisten.
- Beim Kauf: Belege sichern (Kaufvertrag, Notar, Grundbuch, Makler, Finanzierung), Startdatum für AfA klären.
- Im laufenden Jahr: Einnahmen/Kosten trennen (Mietkonto), Rechnungen digital ablegen, Fahrten dokumentieren.
- Zum Jahresende: Zinsaufstellung, Hausgeld/WEG-Unterlagen, Versicherungen geordnet bereitstellen.
- Beim Verkauf/Übertragung: Spekulationsfrist prüfen, Veräußerungskosten dokumentieren, Nachfolge/Strategie früh planen.
2. Grunderwerbsteuer – Bundesland-Übersicht 2025
Die Grunderwerbsteuer ist eine der größten Kaufnebenkosten. Sie wird beim Immobilienkauf fällig und richtet sich nach dem Bundesland. Für Anleger ist sie doppelt wichtig: Sie beeinflusst die Gesamtinvestition und damit die Rendite – und sie muss früh sauber in die Kalkulation.
| Bundesland | Steuersatz |
|---|---|
| Baden-Württemberg | 5,0% |
| Bayern | 3,5% |
| Berlin | 6,0% |
| Brandenburg | 6,5% |
| Bremen | 5,0% |
| Hamburg | 5,5% |
| Hessen | 6,0% |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0% |
| Niedersachsen | 5,0% |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5% |
| Rheinland-Pfalz | 5,0% |
| Saarland | 6,5% |
| Sachsen | 5,5% |
| Sachsen-Anhalt | 5,0% |
| Schleswig-Holstein | 6,5% |
| Thüringen | 6,5% |
Beispiel: Wie stark die Grunderwerbsteuer die Rendite beeinflusst
Beispiel-Kaufpreis: 300.000€ (vereinfacht, ohne weitere Nebenkosten)
| Bundesland | Satz | GrESt | Investition (Kaufpreis + GrESt) |
|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5% | 10.500€ | 310.500€ |
| Berlin | 6,0% | 18.000€ | 318.000€ |
| Brandenburg | 6,5% | 19.500€ | 319.500€ |
Legale Tipps zur Minimierung (ohne Tricks)
- Inventar separat ausweisen: z.B. Einbauküche/Möbel realistisch dokumentieren (Plausibilität zählt).
- Preisverhandlung: jede Reduktion senkt indirekt auch die GrESt.
- Share Deals: nur für große Volumina und nur mit Spezialberatung.
3. AfA – Abschreibung für Abnutzung
Die AfA ist der zentrale steuerliche Hebel bei vermieteten Immobilien: Sie können Anschaffungskosten des Gebäudes über Jahre abschreiben. Das reduziert Ihr zu versteuerndes Einkommen – ohne dass in dem Moment Geld abfließt.
Lineare AfA nach §7 Abs. 4 EStG
- 2% p.a. bei Gebäuden ab Baujahr 1925 (Nutzungsdauer 50 Jahre)
- 2,5% p.a. bei Gebäuden vor Baujahr 1925 (Nutzungsdauer 40 Jahre)
- Nur auf den Gebäudeanteil (nicht Grund und Boden)
Gebäudeanteil bestimmen (ohne Bauchgefühl)
| Methode | Vorteil | Risiko/Limit |
|---|---|---|
| Kaufvertragliche Aufteilung | schnell, dokumentiert | muss plausibel sein |
| Bodenrichtwert-Ableitung | oft praktikabel | Daten/Flächen müssen stimmen |
| Gutachten | sehr belastbar | Aufwand/Kosten |
Degressive AfA (neu seit 2023/2024)
Für bestimmte Neubauten wurde eine degressive AfA eingeführt (in der Praxis: bis 5% als Leitplanke, wenn Voraussetzungen erfüllt sind). Dadurch ist die Abschreibung in den ersten Jahren höher und sinkt anschließend.
Sonder-AfA §7b EStG & Denkmal-AfA
Für bestimmte neue Mietwohnungen kann eine Sonder-AfA möglich sein (bis 5% zusätzlich in den ersten 4 Jahren). Denkmalimmobilien können über §7i (Vermieter) bzw. §10f (Eigennutzer) besonders hohe Abschreibungen auf begünstigte Sanierungskosten erlauben.
Rechenbeispiel AfA (Prompt)
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 300.000€ |
| Gebäudeanteil (80%) | 240.000€ |
| AfA-Satz | 2% |
| Jährliche AfA | 4.800€ |
| Grenzsteuersatz | 42% |
| Steuerersparnis/Jahr | 2.016€ |
4. Werbungskosten – Was ist absetzbar?
Werbungskosten sind Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Vermietung entstehen. Richtig erfasst, reduzieren sie Ihre steuerpflichtigen Einkünfte. Wichtig sind klare Kategorien, saubere Belege und bei größeren Maßnahmen die korrekte Einordnung.
| Kostenart | Absetzbar? | Hinweise |
|---|---|---|
| Schuldzinsen | Ja | Nur für vermietete Immobilie |
| Fahrtkosten zur Immobilie | Ja | 0,30€/km oder tatsächliche Kosten |
| Maklergebühren | Ja | Beim Kauf über AfA, bei Vermietung sofort |
| Notarkosten | Teilweise | Nur Grundbuchkosten für Finanzierung |
| Hausverwaltung | Ja | Vollständig |
| Reparaturen | Ja | Sofort oder über 2-5 Jahre verteilt |
| Renovierung vor Vermietung | Ja | Anschaffungsnaher Aufwand beachten |
| Kontoführung | Ja | Anteilig für Mietkonto |
| Rechtsschutzversicherung | Ja | Anteilig für Vermietung |
| Grundsteuer | Ja | Vollständig |
| Gebäudeversicherung | Ja | Vollständig |
| Steuerberatung | Ja | Anteilig für Vermietungseinkünfte |
Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten (vereinfachter Überblick)
| Maßnahme | Typisch eher… | Hinweis |
|---|---|---|
| Defekte Armatur ersetzen | Erhaltungsaufwand | häufig sofort absetzbar |
| Wände streichen / Boden erneuern | Erhaltungsaufwand | Zeitpunkt/Umfang beachten |
| Bad komplett neu, Grundriss ändern | Herstellungskosten | oft anders zu behandeln |
| Energetische Sanierung | gemischt | Förderungen/Regeln prüfen |
Absetzbar sind typischerweise Zinsen, nicht die gesamte Rate. Tilgung baut Vermögen auf, ist aber keine Werbungskostenposition. Nutzen Sie die jährliche Zinsaufstellung der Bank als Grundlage.
5. Spekulationssteuer vermeiden
Beim Verkauf ist die wichtigste Regel die 10-Jahres-Frist (Spekulationsfrist) nach §23 EStG. Wer innerhalb dieser Frist verkauft, kann den Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz versteuern müssen.
10-Jahres-Frist nach §23 EStG
- Frist läuft in der Regel vom Datum Kaufvertrag bis Datum Verkaufsvertrag
- Verkauf nach Ablauf der Frist ist im Privatvermögen häufig steuerfrei
Drei-Objekt-Grenze & gewerblicher Grundstückshandel
Wer innerhalb eines relevanten Zeitraums mehrere Objekte kauft und verkauft, kann in Richtung gewerblicher Grundstückshandel rutschen. Das hat andere steuerliche Konsequenzen. Gerade bei häufigen Verkäufen (Fix & Flip) sollte die Struktur vorab steuerlich geplant werden.
Rechenbeispiel Spekulationssteuer (Prompt)
Kauf: 2020 für 200.000€
Verkauf: 2024 für 280.000€
Gewinn: 80.000€
Steuer bei 42%: 33.600€
6. Steuererklärung – Anlage V Schritt für Schritt
Die Anlage V ist das zentrale Formular für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Mit einer sauberen Struktur (separates Mietkonto, digitale Belegablage, klare Kategorien) wird sie deutlich einfacher. Hinweis: Zeilen/Bezeichnungen können sich je nach Formularjahr ändern – die Grundlogik bleibt gleich.
Welche Bereiche Sie typischerweise ausfüllen
- Einnahmen: Miete, ggf. Nebenkosten (je nach Abrechnung)
- Werbungskosten: Zinsen, Verwaltung, Instandhaltung, Versicherungen, Grundsteuer, Fahrtkosten
- AfA: jährliche Abschreibung auf den Gebäudeanteil
Belege, die Sie über das Jahr sammeln sollten
- Kaufvertrag + Aufteilung Gebäude/Grundstück
- Zinsaufstellung der Bank (jährlich)
- Hausgeldabrechnung/Wirtschaftsplan/WEG-Protokolle
- Rechnungen (Handwerker, Verwaltung, Versicherungen)
- Fahrtkosten-Nachweise (Datum, Anlass, Kilometer)
Separates Mietkonto + digitale Ablage (Jahr → Objekt → Kategorie) + quartalsweise Mini-Checks. So wird die Anlage V ein planbarer Prozess statt „Jahres-Ende-Stress“.
7. Steuern bei Verkauf
Beim Verkauf einer Immobilie sind drei Fragen entscheidend: Liegt der Verkauf in der Spekulationsfrist (unter/über 10 Jahre)? Handelt es sich um Privatvermögen oder GmbH? Und welche Kosten mindern den Gewinn?
Beispiel: Gewinnermittlung innerhalb der Spekulationsfrist
| Position | Betrag |
|---|---|
| Verkaufspreis | 280.000€ |
| . /. Anschaffungskosten (Kaufpreis + NK, vereinfacht) | −220.000€ |
| . /. Veräußerungskosten (vereinfacht) | −10.000€ |
| Gewinn (vereinfacht) | 50.000€ |
Im Privatvermögen ist der Verkauf nach Ablauf der Spekulationsfrist häufig steuerfrei. Innerhalb der Frist kann der Gewinn steuerpflichtig sein. Veräußerungskosten können den Gewinn mindern.
8. Erbschaft & Schenkung von Immobilien
Immobilienübertragungen sind ein eigenes Feld – mit hohen Summen, klaren Freibeträgen und vielen Gestaltungsoptionen. Wichtig sind die Ziele: Vermögen übertragen, Kontrolle behalten (z.B. Nießbrauch), Streit vermeiden und Steuern optimieren.
Freibeträge (Auszug)
| Person | Freibetrag |
|---|---|
| Ehepartner | 500.000€ |
| Kinder | 400.000€ |
Beispiel: Schenkung an ein Kind (vereinfacht)
Immobilienwert 600.000€ → Freibetrag Kind 400.000€ → 200.000€ über Freibetrag (Tarif abhängig). Nießbrauch/Wohnrecht kann den steuerlichen Wert beeinflussen – bei größeren Übertragungen lohnt eine professionelle Gestaltung.
9. GmbH oder Privat – Was ist besser?
Die vermögensverwaltende GmbH wird oft diskutiert, weil laufende Mieteinnahmen niedriger besteuert werden können. Gleichzeitig steigen Aufwand und Komplexität, und die „10-Jahres-Steuerfreiheit“ beim Verkauf gilt in dieser Form typischerweise nicht.
| Kriterium | Privatvermögen | Vermögensverwaltende GmbH |
|---|---|---|
| Steuersatz auf Mieten | Bis 45% | Ca. 15% |
| AfA | Normal | Wie privat |
| Verkauf steuerfrei nach 10 J. | Ja | Nein |
| Entnahme/Ausschüttung | - | Zusätzlich besteuert |
| Aufwand | Gering | Buchhaltung, Jahresabschluss |
| Sinnvoll ab | - | Ca. 500.000€+ Immobilienwert |
10. Aktuelle Änderungen 2024/2025
- Degressive AfA für bestimmte Neubauten (5% als Leitplanke) – kann Anfangsjahre steuerlich entlasten
- Grundsteuer-Reform: neue Berechnungslogik und kommunale Hebesätze wirken sich in 2025 praktisch aus
- Dokumentation: Belegwesen wird (noch) wichtiger
Grundsteuer 2025: Praxis
Grundsteuer ist 2025 vielerorts sichtbarer geworden. Für Vermieter zählt: Bescheide prüfen, Zahlungen je Objekt ablegen und die Zuordnung für Nebenkosten/Anlage V sauber halten.
→ Grundsteuer · → Grundsteuer berechnen · → Grundsteuer-Reform
11. Häufige Fehler bei der Steueroptimierung
- AfA-Bemessungsgrundlage falsch: Grund und Boden mit abgeschrieben oder Gebäudeanteil unplausibel.
- Anschaffungsnaher Aufwand übersehen: größere Maßnahmen kurz nach Kauf falsch eingeordnet.
- Fahrtkosten vergessen: ohne Nachweise oft nicht anerkannt.
- Abschreibungsbeginn falsch: Stichtage nicht korrekt berücksichtigt.
- Spekulationsfrist falsch: Kaufvertrag/Verkaufsvertrag verwechselt.
12. Checkliste Steuern Vermietung
13. Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Welche Steuern zahle ich als Vermieter in Deutschland?
Relevant sind vor allem Einkommensteuer auf Vermietungseinkünfte, Grundsteuer (als Eigentümer) und ggf. Spekulationssteuer beim Verkauf. Beim Kauf fällt Grunderwerbsteuer an. Viele laufende Kosten sind als Werbungskosten absetzbar.
Was ist die AfA bei Immobilien und wie hoch ist sie 2025?
AfA ist die Abschreibung auf den Gebäudeanteil einer vermieteten Immobilie. Typisch sind 2% p.a. (ab 1925) bzw. 2,5% p.a. (vor 1925). Sonderfälle wie degressive AfA, §7b oder Denkmal können abweichen.
Welche Werbungskosten kann ich bei Vermietung absetzen?
Typisch sind Schuldzinsen, Verwaltung, Instandhaltung/Reparaturen, Versicherungen, Grundsteuer, Fahrtkosten und anteilige Steuerberatung. Entscheidend ist die korrekte Zuordnung und Dokumentation, insbesondere bei größeren Maßnahmen kurz nach dem Kauf.
Wie funktioniert die Spekulationsfrist bei Immobilien genau?
Die Spekulationsfrist im Privatvermögen beträgt in der Regel 10 Jahre (§23 EStG). Häufig zählt das Kaufvertragsdatum bis zum Verkaufsvertragsdatum. Wer innerhalb dieser Frist verkauft, kann den Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz versteuern müssen.
Wie fülle ich die Anlage V korrekt aus?
In der Anlage V erfassen Sie Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung sowie Werbungskosten und AfA. Wichtig sind Mieteinnahmen, Zinsbescheinigung, WEG-Unterlagen, Rechnungen und eine korrekte AfA-Basis. Strukturierte Belegführung reduziert Aufwand und Fehler.
Lohnt sich eine vermögensverwaltende GmbH für Immobilien?
Eine GmbH kann bei laufenden Mieteinnahmen niedrigere Steuersätze bieten, verursacht aber mehr Aufwand und zusätzliche Besteuerung bei Entnahme/Ausschüttung. Zudem ist der Verkauf nach 10 Jahren nicht automatisch steuerfrei. Ob sich das lohnt, hängt von Volumen und Strategie ab.
Kann ich Renovierungskosten sofort absetzen?
Viele Renovierungen sind grundsätzlich absetzbar – aber Zeitpunkt und Umfang können entscheidend sein. Gerade kurz nach dem Kauf kann anschaffungsnaher Aufwand eine andere Behandlung auslösen. Größere Maßnahmen sollten vorab geprüft und dokumentiert werden.
Wie wirken sich Sonderumlagen der WEG steuerlich aus?
Entscheidend ist, wofür die Sonderumlage verwendet wird (Instandhaltung vs. Herstellung/Modernisierung). Bewahren Sie Beschluss, Abrechnung und Zahlungsnachweis auf. Bei größeren Umlagen lohnt eine kurze steuerliche Einordnung.
Muss ich Nebenkosten in der Anlage V als Einnahmen angeben?
Oft sind Nebenkosten wirtschaftlich durchlaufende Posten (Einnahme und entsprechende Ausgaben). Wichtig ist die nachvollziehbare Erfassung und die Trennung umlagefähiger und nicht umlagefähiger Bestandteile, insbesondere bei WEG/Hausgeld.
Brauche ich einen Steuerberater als Immobilieninvestor?
Für einfache Fälle können Sie viel selbst strukturieren. Bei Sonderfällen (Neubau/Sonder-AfA, Denkmal, GmbH, mehrere Verkäufe, Übertragung) ist ein Steuerberater sehr sinnvoll, um teure Fehler zu vermeiden.
14. Fazit
Immobilien-Steuern sind 2025 gut beherrschbar, wenn Sie die Grundlogik verstehen: Kaufnebenkosten kalkulieren, AfA korrekt aufsetzen, Werbungskosten dokumentieren, Spekulationsfrist/Exit planen und bei Nachfolge/GmbH die Strategie durchrechnen.
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