Gebäudeabschreibung 2026: AfA für vermietete Immobilien richtig einordnen

Die gesetzlichen Grundsätze zur Gebäudeabschreibung 2026 ergeben sich aus § 7 EStG. Die hier dargestellten AfA-Sätze und Zeitfenster wurden anhand der amtlichen Fassung des BMF eingeordnet. Für den konkreten Steuerfall bleiben Kaufvertrag, Fertigstellungsunterlagen, Nutzung und persönliche Verhältnisse maßgeblich.

• Für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, beträgt die lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG regelmäßig 3 Prozent jährlich. Bei Fertigstellung nach dem 31. Dezember 1924 und vor dem 1. Januar 2023 sind es 2 Prozent, bei noch älteren Gebäuden 2,5 Prozent.
• Der Kauf einer Bestandswohnung im Jahr 2026 führt nicht automatisch zur 3-Prozent-AfA. Eine 1998 fertiggestellte und 2026 erworbene Wohnung bleibt grundsätzlich in der Kategorie mit 2 Prozent.
• Bei einem Immobilienkauf ist nur der auf das Gebäude entfallende Teil der Anschaffungskosten abschreibbar. Die Kaufpreisaufteilung von Grund und Boden und Gebäude sollte anhand der Wertverhältnisse erfolgen; eine beliebige Prozentangabe im Kaufvertrag ist nicht automatisch belastbar.
• Für bestimmte neue Wohngebäude kann nach § 7 Abs. 5a EStG die degressive AfA von 5 Prozent des jeweiligen Restwerts gewählt werden. Das relevante Zeitfenster reicht grundsätzlich von nach dem 30. September 2023 bis vor dem 1. Oktober 2029 begonnenen Herstellungsfällen beziehungsweise abgeschlossenen obligatorischen Erwerbsverträgen.
• Für begünstigte neue Mietwohnungen erlaubt § 7b EStG neben der regulären AfA Sonderabschreibungen von bis zu 5 Prozent jährlich im Anschaffungs- oder Herstellungsjahr und in den drei Folgejahren. Für neuere Förderfälle gelten unter anderem eine Baukostenobergrenze von 5.200 Euro je Quadratmeter, eine begrenzte Bemessungsgrundlage von 4.000 Euro je Quadratmeter sowie Effizienzhaus-40- und Nachhaltigkeitsanforderungen.

Die AfA ist ein Aufwand in der steuerlichen Überschussrechnung, aber keine laufende Zahlung. Sie kann die Einkommensteuerbelastung reduzieren, während Zins, Tilgung, Hausgeld und Reparaturen weiterhin vom Konto abfließen. Deshalb ist die richtige Reihenfolge wichtig: erst die wirtschaftliche Tragfähigkeit, dann die steuerliche Einordnung.

Auch die persönliche Wirkung unterscheidet sich. Eine jährliche AfA von 8.000 Euro bedeutet nicht 8.000 Euro weniger Steuer. Sie mindert zunächst die steuerpflichtigen Einkünfte. Wie stark sich das auswirkt, hängt unter anderem vom individuellen Steuersatz, weiteren Einkünften, abzugsfähigen Kosten und der Anerkennung durch das Finanzamt ab.

Für Kapitalanleger ist außerdem der zeitliche Unterschied relevant: Die Tilgung reduziert die Darlehensschuld, ist aber grundsätzlich keine Werbungskostenposition. Die AfA reduziert dagegen das steuerliche Ergebnis, ohne die Liquidität zu belasten. Eine belastbare Rechnung zeigt beide Ebenen getrennt.

Ein Anleger kauft 2026 eine seit Jahren vermietete Wohnung für 420.000 Euro. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler erhöhen die Anschaffungskosten im vereinfachten Beispiel um 42.000 Euro. Die gesamten Anschaffungskosten betragen damit 462.000 Euro. Finanzierungskosten wie Gebühren für die Grundschuldbestellung müssen steuerlich gesondert beurteilt werden und werden nicht pauschal in diese Gebäude-Bemessungsgrundlage übernommen.

Eine nachvollziehbare Kaufpreisaufteilung ergibt einen Gebäudeanteil von 75 Prozent und einen Bodenanteil von 25 Prozent. Damit entfallen 346.500 Euro auf das Gebäude und 115.500 Euro auf Grund und Boden. Wurde das Haus 1998 fertiggestellt, beträgt die lineare AfA der vermieteten Immobilie grundsätzlich 2 Prozent von 346.500 Euro, also 6.930 Euro pro vollem Jahr oder rechnerisch 577,50 Euro pro Monat. Der Erwerb im Jahr 2026 ändert den historischen Fertigstellungszeitpunkt nicht.

Beginnt die steuerlich relevante Nutzung beispielsweise erst im Juli, wird der Jahresbetrag zeitanteilig berücksichtigt. Für sechs Monate ergäben sich im vereinfachten Beispiel 3.465 Euro. Entscheidend ist dabei nicht nur die Unterschrift unter dem Kaufvertrag, sondern insbesondere der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten sowie die tatsächliche Einkünfteerzielung.

Nun folgt die Liquiditätsrechnung. Bei 1.450 Euro Nettokaltmiete, 1.760 Euro monatlicher Darlehensrate und 230 Euro nicht umlagefähigen Kosten entsteht vor Steuern ein monatlicher Fehlbetrag von 540 Euro. Die AfA von 577,50 Euro wird nicht überwiesen und schließt diese Lücke daher nicht. Bei einem nur zur Veranschaulichung angenommenen Grenzsteuersatz von 35 Prozent entspräche die AfA isoliert höchstens einer rechnerischen Steuerwirkung von rund 202 Euro monatlich. Weitere Einkünfte, Kosten, Verlustverrechnung und der Steuerbescheid können das tatsächliche Ergebnis verändern.

Das Beispiel zeigt den Kern der Gebäudeabschreibung 2026: Eine korrekte AfA kann die Nachsteuerrechnung verbessern. Ob der Anleger den verbleibenden Eigenaufwand dauerhaft tragen möchte und das Objekt zu Kaufpreis, Lage und Strategie passt, bleibt eine eigenständige Entscheidung.

MyInvest24 trennt bei einer Kapitalanlage drei Ebenen: die Objektwirtschaftlichkeit vor Steuern, die steuerliche Modellrechnung und die persönliche Tragfähigkeit. Dadurch bleibt sichtbar, ob ein Objekt bereits durch Miete, Finanzierung und realistische Kosten überzeugt oder erst durch eine aggressive Steuerannahme attraktiv erscheint.

• Aus Kaufvertrag, Bauunterlagen und Übergabezeitpunkt werden Anschaffung, Fertigstellung und Nutzungsbeginn abgegrenzt.
• Die Kaufpreisaufteilung von Grund und Boden und Gebäude wird nicht aus dem Exposé übernommen, sondern anhand der verfügbaren Objekt- und Marktdaten plausibilisiert.
• Lineare AfA, degressive AfA für Wohngebäude und eine mögliche Sonderabschreibung werden als getrennte Varianten gerechnet.
• Die steuerliche Wirkung erscheint als Szenario vorläufiger Steuerentlastung, nicht als Bestandteil der vertraglich geschuldeten Miete.
• Das Ergebnis wird mit Finanzierung, Instandhaltung, Leerstand und persönlicher Liquiditätsreserve zusammengeführt.

Die endgültige steuerliche Würdigung gehört zur Steuerberatung. Die Immobilienprüfung sollte ihr jedoch vollständige und konsistente Daten liefern, damit nicht Kaufpreisaufteilung, AfA-Verfahren und Finanzierungsrechnung auf unterschiedlichen Annahmen beruhen.

Die Gebäudeabschreibung 2026 belohnt steuerlich die Abnutzung des Gebäudes, nicht automatisch dessen Marktqualität. Ein hoher Gebäudeanteil erhöht zwar die AfA-Bemessungsgrundlage, kann aber gleichzeitig auf einen niedrigen Bodenwert oder einen Standort mit geringerer Knappheit hinweisen. Deshalb darf ein hoher AfA-Betrag nicht isoliert als Qualitätsmerkmal verstanden werden.

Bei Neubauten verschiebt die degressive AfA einen größeren Teil der Abschreibung in die ersten Jahre. Das kann zu Anlegern passen, die anfangs hohe steuerpflichtige Einkünfte haben. Weil jährlich 5 Prozent des verbleibenden Restwerts angesetzt werden, sinkt der Betrag jedoch: Bei 360.000 Euro Bemessungsgrundlage wären es vor zeitanteiliger Kürzung 18.000 Euro im ersten, 17.100 Euro im zweiten und 16.245 Euro im dritten Jahr.

Die lineare AfA bleibt dagegen jährlich gleich, solange sich Bemessungsgrundlage und Nutzungsverhältnisse nicht ändern. Welche Verteilung wirtschaftlich sinnvoller ist, hängt vom geplanten Haltezeitraum, der Einkommensentwicklung, dem möglichen Wechsel zur linearen AfA und der Anerkennung aller Voraussetzungen ab.

Strategisch zählt deshalb nicht der höchste Abschreibungsbetrag im ersten Jahr, sondern die Kombination aus nachhaltiger Vermietbarkeit, angemessenem Kaufpreis, beherrschbarem Fremdkapital und einer steuerlich dokumentierbaren Struktur.

Für die AfA Immobilie 2026 reichen Kaufpreis und Baujahr aus dem Exposé nicht aus. Benötigt werden mindestens der notarielle Kaufvertrag, das Datum des Übergangs von Besitz, Nutzen und Lasten, das ursprüngliche Fertigstellungsjahr, die Flächen, der Miteigentumsanteil, mitverkaufte Stellplätze sowie die einzelnen Erwerbsnebenkosten.

Für die Kaufpreisaufteilung sind der zum Vertragszeitpunkt geltende Bodenrichtwert und, soweit verfügbar, geeignete Vergleichsfaktoren des Gutachterausschusses wichtig. Die BMF-Arbeitshilfe liefert eine typisierte, sachverständig begründbar widerlegbare Schätzung. Eine vertragliche Aufteilung kann relevant sein, muss aber die realen Wertverhältnisse nachvollziehbar abbilden und darf nicht nur steuerlich motiviert erscheinen.

Bei einem Neubau kommen weitere Nachweise hinzu: Baubeginnsanzeige, Bauantrag oder Bauanzeige, Datum des obligatorischen Vertrags, Fertigstellungsbescheinigung und Erwerb bis zum Ende des Fertigstellungsjahres. Für § 7b EStG werden außerdem Unterlagen zur Wohnfläche, zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten, zum Effizienzhaus-40-Standard mit Nachhaltigkeits-Klasse und zum Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude benötigt.

Auch die Vermietung muss belegt werden. Mietvertrag, Übergabeprotokoll, tatsächlicher Mietbeginn und Nutzungsart zeigen, ob die Wohnung entgeltlich und dauerhaft zu Wohnzwecken überlassen wird. Kurzfristige Beherbergung oder eine schädliche Nutzungsänderung kann insbesondere bei der Sonderabschreibung Folgen haben.

• Fertigstellung und Anschaffungszeitpunkt nicht verwechseln.
• Gebäudeanteil einschließlich anteiliger Nebenkosten dokumentieren.
• Einbauküche, Möbel und andere selbstständige Wirtschaftsgüter gesondert erfassen.
• Erhaltungsaufwand und nachträgliche Herstellungskosten steuerlich abgrenzen lassen.
• Alle Annahmen mit Beleg, Datum und verantwortlicher Quelle in der Objektakte festhalten.

Eine brauchbare Modellrechnung beginnt mit zwei getrennten Ergebnissen: dem Cashflow vor Steuern und dem steuerlichen Überschuss aus Vermietung. In den Cashflow gehören Mieteingänge, Darlehensrate, nicht umlagefähige Kosten, Verwaltung, Instandhaltung und tatsächliche Sonderzahlungen. In die Steuerrechnung gehören Mieteinnahmen, Schuldzinsen, AfA und weitere anzuerkennende Werbungskosten. Die Tilgung erscheint nur im Cashflow.

Für ein nach 2022 fertiggestelltes Gebäude mit 300.000 Euro AfA-Bemessungsgrundlage beträgt die lineare AfA bei einem vollen Jahr 9.000 Euro. Bei zulässiger degressiver AfA wären es im ersten vollen Jahr 15.000 Euro und im zweiten Jahr 14.250 Euro. Die Differenz ist eine zeitliche Vorverlagerung von Aufwand; sie erhöht nicht die gesamten Anschaffungskosten und darf nicht doppelt berücksichtigt werden.

Ein vorsichtiges Szenario sollte zusätzlich einen Monat Mietausfall, steigende nicht umlagefähige Kosten und einen höheren Anschlusszins abbilden. Für eine Restschuld von 300.000 Euro bedeuten zwei Prozentpunkte mehr Zins rechnerisch 6.000 Euro zusätzliche Zinsbelastung pro Jahr. Dieser Betrag kann größer sein als der Unterschied zwischen zwei AfA-Varianten.

Das Ergebnis sollte deshalb nicht nur eine einzelne Nachsteuerzahl ausweisen. Sinnvoll sind ein Basisfall, ein vorsichtiger Fall und ein Belastungsfall. Bleibt das Objekt nur im optimistischen Steuerfall tragbar, fehlt der Rechnung ein ausreichender Puffer.

AfA und Liquidität folgen unterschiedlichen Regeln. Eine AfA von 12.000 Euro kann den steuerpflichtigen Überschuss mindern, bezahlt aber weder die monatliche Rate noch eine Sonderumlage. Umgekehrt enthält die Darlehensrate Tilgung, die Liquidität bindet, steuerlich jedoch grundsätzlich nicht als Werbungskosten abgezogen wird.

Ein realistischer Liquiditätsplan rechnet deshalb monatlich. Aus 1.300 Euro Nettokaltmiete werden nach 180 Euro nicht umlagefähigem Hausgeld, 100 Euro eigener Instandhaltungsreserve und 1.450 Euro Darlehensrate zunächst minus 430 Euro. Kommt ein kalkulatorischer Leerstandspuffer von 65 Euro hinzu, liegt der Eigenaufwand vor Steuern bei 495 Euro monatlich.

Die Steuerwirkung sollte separat und zeitlich vorsichtig angesetzt werden. Sie kann erst mit laufenden Vorauszahlungen oder nach dem Steuerbescheid liquiditätswirksam werden. Wer den erwarteten Effekt bereits ab dem ersten Monat vollständig ausgibt, riskiert eine Lücke, wenn das Finanzamt die Kaufpreisaufteilung, einzelne Kosten oder den Nutzungsbeginn anders beurteilt.

Zusätzlich sollte der Anschlusszins getestet werden. Läuft eine Zinsbindung 2036 aus, ist nicht die heutige AfA allein entscheidend, sondern die dann verbleibende Restschuld. Ein Objekt mit mäßigem Anfangscashflow kann tragfähig sein, wenn ausreichend Reserve, Tilgung und Einkommensstabilität vorhanden sind. Ohne diese Puffer wird selbst eine steuerlich interessante Gestaltung schnell zu eng.

Der erste Puffer gehört auf ein separates Liquiditätskonto. Seine Höhe sollte sich nicht an einer pauschalen Zahl orientieren, sondern an Rate, Hausgeld, Zustand und Vermietungsrisiko. Betragen Rate und nicht umlagefähige Kosten zusammen 1.700 Euro, decken sechs Monatsbelastungen bereits 10.200 Euro ab. Eine angekündigte Dach- oder Fassadensanierung kann einen zusätzlichen objektspezifischen Betrag erfordern.

Der zweite Puffer betrifft die steuerliche Anerkennung. Eine Kaufpreisaufteilung mit ungewöhnlich hohem Gebäudeanteil sollte nicht als feststehend behandelt werden. Sinnvoll ist eine Gegenrechnung mit einem niedrigeren Anteil. Sinkt die Gebäudebemessungsgrundlage von 360.000 auf 320.000 Euro, reduziert sich die lineare 3-Prozent-AfA um 1.200 Euro jährlich.

Der dritte Puffer betrifft die degressive AfA für Wohngebäude. Die 5 Prozent beziehen sich auf den jeweiligen Restwert und sinken damit von Jahr zu Jahr. Außerdem müssen Zeitfenster und Erwerb bis zum Ende des Fertigstellungsjahres erfüllt sein. Wer eine Neubauwohnung erst später erwirbt, kann die Begünstigung nicht allein wegen des jungen Baujahrs beanspruchen.

Bei § 7b EStG kommt ein Rückabwicklungsrisiko hinzu. Die Wohnung muss grundsätzlich im Anschaffungs- oder Herstellungsjahr und in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet werden. Schädliche Nutzungsänderungen, bestimmte Veräußerungsfälle oder das nachträgliche Überschreiten der Baukostenobergrenze können zur Korrektur führen.

• Mindestens einen realistischen Mietausfall in der Jahresrechnung abbilden.
• AfA mit einer alternativen Kaufpreisaufteilung gegenrechnen.
• Steuerzahlungen und mögliche Bescheidkorrekturen nicht aus der Objektreserve finanzieren.
• Anschlussfinanzierung mit einem höheren Zinssatz simulieren.
• Technische Großmaßnahmen aus Protokollen und Wirtschaftsplan separat bewerten.

Vor einer Reservierung sollten Kaufvertragsentwurf, Teilungserklärung, Grundbuchauszug, Energieausweis, Wohnflächenberechnung, aktueller Mietvertrag, Hausgeldabrechnung, Wirtschaftsplan und mindestens die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung vorliegen. Bei Neubauten kommen Baubeschreibung, Bauantrag oder Bauanzeige, Baubeginnsanzeige, Fertigstellungsplanung und gegebenenfalls Nachhaltigkeitsnachweise hinzu.

Für die AfA-Prüfung sind konkrete Fragen nötig: Wann wurde das Gebäude ursprünglich fertiggestellt? Wann gehen Besitz, Nutzen und Lasten über? Welcher Kaufpreis entfällt auf Wohnung, Stellplatz, Küche und Grundstück? Welche Erwerbsnebenkosten gehören zur Anschaffung? Wurde eine neue Wohnung bis zum Ende des Fertigstellungsjahres erworben? Liegen die Voraussetzungen für § 7 Abs. 5a oder § 7b EStG vollständig vor?

Bei einer Eigentumswohnung sollte zudem geprüft werden, ob der Kaufpreis einen Anteil an der Erhaltungsrücklage enthält. Dieser Teil wird steuerlich nicht ohne Weiteres wie Gebäudekosten behandelt. Auch mitverkaufte Einbauküchen oder Möbel können eigenständige Wirtschaftsgüter mit eigener Nutzungsdauer sein. Eine pauschale Verteilung über die Gebäude-AfA kann daher falsch sein.

Fehlen Fertigstellungsnachweis, nachvollziehbare Kaufpreisaufteilung oder Kostenunterlagen, lässt sich die AfA nicht verlässlich berechnen. Dann sollte keine optimierte Nachsteuerrechnung Grundlage einer verbindlichen Kaufentscheidung werden.

Für einen fairen Vergleich müssen zwei Objekte mit derselben Rechenmethodik bewertet werden. Objekt A kann eine 2026 fertiggestellte Neubauwohnung mit 5 Prozent degressiver AfA sein, Objekt B eine 1998 fertiggestellte Bestandswohnung mit 2 Prozent linearer AfA. Der höhere Anfangsabzug bei Objekt A sagt allein wenig aus, wenn Kaufpreis, Mietrendite und Nebenkosten deutlich ungünstiger sind.

Angenommen, Objekt A kostet einschließlich Erwerbsnebenkosten 520.000 Euro und erzielt 18.000 Euro Jahresnettokaltmiete. Objekt B bindet 390.000 Euro und erzielt 17.000 Euro Miete. Trotz höherer AfA kann A vor Finanzierung eine schwächere Mietrelation haben. Eine zusätzliche jährliche Abschreibung von beispielsweise 8.000 Euro gleicht keinen dauerhaft um 130.000 Euro höheren Kapitaleinsatz aus.

Auch die Kaufpreisaufteilung muss vergleichbar sein. Ein Gebäudeanteil von 85 Prozent in einer teuren Innenstadtlage und 70 Prozent in einer günstigeren Randlage sollte anhand örtlicher Wertdaten plausibilisiert werden. Unterschiedliche Bodenwerte sind sachlich möglich, aber nicht beliebig.

Die Vergleichsmatrix sollte deshalb Kaufpreis je Quadratmeter, Jahresnettokaltmiete, nicht umlagefähige Kosten, erwartete Instandhaltung, Finanzierung, Gebäudeanteil, AfA-Verfahren und Nachsteuer-Cashflow enthalten. Erst danach ist sichtbar, ob der steuerliche Vorteil einen realen wirtschaftlichen Mehrwert unterstützt oder nur einen höheren Einstiegspreis optisch mildert.

Ein verbreiteter Fehler lautet: Kauf im Jahr 2026 gleich 3 Prozent AfA. Tatsächlich knüpft die lineare Gebäude-AfA grundsätzlich an den Fertigstellungszeitpunkt an. Eine 1960 fertiggestellte Wohnung bleibt beim Erwerb 2026 regelmäßig im 2-Prozent-Satz, sofern keine nachgewiesene kürzere tatsächliche Nutzungsdauer oder andere Sonderregel greift.

Ebenso problematisch ist die Abschreibung des vollständigen Kaufpreises. Grund und Boden nutzt sich steuerlich nicht ab. Auch die anteiligen Erwerbsnebenkosten müssen sachgerecht auf Gebäude und Boden verteilt werden. Bei 500.000 Euro gesamten Anschaffungskosten und 30 Prozent Bodenanteil beträgt die Gebäude-Bemessungsgrundlage nicht 500.000 Euro, sondern zunächst 350.000 Euro.

Ein weiterer Fehler ist die Verwechslung von 5 Prozent linear und 5 Prozent degressiv. Bei 300.000 Euro Bemessungsgrundlage wären 5 Prozent linear jedes Jahr 15.000 Euro. Degressiv werden nach dem ersten Jahr dagegen 5 Prozent vom verbleibenden Restwert von 285.000 Euro berechnet, also 14.250 Euro.

• Das Kaufjahr statt des Fertigstellungsjahrs für die lineare AfA verwenden.
• Grund und Boden oder die Erhaltungsrücklage in die Gebäude-AfA einbeziehen.
• Den vollen Jahresbetrag ansetzen, obwohl die Anschaffung oder Nutzung unterjährig beginnt.
• Degressive AfA ohne Prüfung von Vertragsdatum, Baubeginn und Fertigstellungsjahr einplanen.
• Die Sonderabschreibung nach § 7b ohne Baukosten-, Effizienz- und Vermietungsnachweise modellieren.
• Steuerminderung mit Auszahlung oder dauerhaft positivem Cashflow gleichsetzen.

Auch eine hohe vertragliche Gebäudequote sollte nicht ungeprüft übernommen werden. Weicht sie deutlich von Bodenrichtwerten und örtlichen Vergleichsdaten ab, kann eine fachlich begründete Bewertung notwendig sein.

Eine Entscheidung ist steuerlich ausreichend vorbereitet, wenn die Bemessungsgrundlage hergeleitet, das Fertigstellungsdatum belegt, der Nutzungsbeginn bestimmt und das passende AfA-Verfahren mit seinen Voraussetzungen dokumentiert ist. Für Neubauten müssen zusätzlich Vertrags- und Baubeginndaten sowie ein möglicher Erwerb bis zum Ende des Fertigstellungsjahres feststehen.

Wirtschaftlich reif ist die Entscheidung erst, wenn das Objekt auch in einem vorsichtigen Szenario tragbar bleibt. Dazu gehören ein niedrigerer Mietertrag, höhere nicht umlagefähige Kosten, eine Reparatur und ein höherer Anschlusszins. Die AfA darf diese Belastungsprobe verbessern, aber nicht ersetzen.

Eine klare Ja-Nein-Logik hilft: Ein Ja setzt vollständige Unterlagen, plausible Werte, ausreichende Liquidität und eine zur persönlichen Strategie passende Haltedauer voraus. Ein Nein ist angemessen, wenn die Rechnung nur mit maximaler Sonderabschreibung, ungewöhnlich hohem Gebäudeanteil oder sofortiger Steuerentlastung funktioniert.

Vor der Beurkundung sollten offene steuerliche Punkte konkret formuliert an die Steuerberatung gehen. Allgemeine Aussagen wie „steuerlich attraktiv“ sind keine Entscheidungsgrundlage; belastbar sind nur Variante, Bemessungsgrundlage, Jahresbetrag, Voraussetzungen und dokumentierte Unsicherheiten.

Bank, Steuerberatung und Immobilienprüfung betrachten dasselbe Objekt aus unterschiedlichen Perspektiven. Die Bank prüft Einkommen, Beleihungswert, Eigenkapital und Kapitaldienst. Die Steuerberatung beurteilt Kaufpreisaufteilung, Werbungskosten, AfA-Verfahren und persönliche Steuerwirkung. Die Objektprüfung bewertet Miete, Zustand, Gemeinschaftseigentum und Wiedervermietbarkeit.

Alle Beteiligten sollten mit identischen Grunddaten arbeiten. Stehen in der Bankrechnung 1.500 Euro Nettokaltmiete, im Exposé 1.650 Euro Sollmiete und in der Steuerrechnung 1.700 Euro, sind die Ergebnisse nicht vergleichbar. Gleiches gilt für Kaufpreis, Nebenkosten, Übergabedatum und Gebäudeanteil.

Für die lineare AfA einer vermieteten Immobilie benötigt die Steuerberatung insbesondere Fertigstellung, Anschaffungskosten und Kaufpreisaufteilung. Für die degressive AfA benötigt sie zusätzlich Baubeginn oder Vertragsdatum und den Erwerbszeitpunkt. Bei § 7b kommen Kosten je Quadratmeter, Nachhaltigkeitsnachweis und geplante langfristige Vermietung hinzu.

Die Bank sollte den Kapitaldienst ohne erwartete Steuererstattung tragen können oder einen nachvollziehbaren Puffer berücksichtigen. So bleibt die Finanzierung belastbar, falls der steuerliche Effekt später eintritt oder geringer ausfällt als zunächst modelliert.

Ein seriöser Ratgeber zur Gebäudeabschreibung 2026 trennt gesetzliche Regeln, Rechenbeispiele und individuelle Beratung klar voneinander. Er erklärt nicht nur Prozentsätze, sondern auch die Bemessungsgrundlage, den Zeitanteil, den sinkenden Restwert bei degressiver AfA und die fehlende Liquiditätswirkung der Abschreibung.

Zahlenbeispiele müssen vollständig nachvollziehbar sein. Zu jedem AfA-Betrag gehören Ausgangswert, Gebäudequote, Satz und Zeitraum. Bei einer angenommenen Steuerwirkung muss deutlich bleiben, dass ein Grenzsteuersatz nur ein Modellwert ist und der tatsächliche Bescheid von der individuellen Situation abhängt.

Qualität zeigt sich außerdem an den Grenzen: Eine verkürzte tatsächliche Nutzungsdauer erfordert einen tragfähigen Nachweis und ist kein pauschaler Ausweg aus den gesetzlichen Sätzen. § 7b ist an mehrere Voraussetzungen und mögliche Rückgängigmachung geknüpft. Die degressive AfA ist eine zeitliche Verteilung, kein zusätzlicher Gebäudewert.

Ein guter Text befähigt Leser, Unterlagen gezielt anzufordern und widersprüchliche Aussagen zu erkennen. Er ersetzt weder Steuerberatung noch Objektprüfung, schafft aber eine belastbare Grundlage für beide.

Ein Ratgeber zur Gebäudeabschreibung 2026 sollte nach jeder relevanten Gesetzesänderung und mindestens jährlich überprüft werden. Besonders zeitabhängig sind die Fristen der degressiven AfA, die Förderfenster des § 7b EStG, Baukostenobergrenzen, Anforderungen an Nachhaltigkeitsnachweise und Verwaltungsanweisungen zur Kaufpreisaufteilung.

Bei der Aktualisierung genügt es nicht, nur die Jahreszahl im Titel zu ändern. Geprüft werden müssen Gesetzesfassung, amtliche Arbeitshilfe, Rechenbeispiele, Zeiträume, interne Verweise und alle Aussagen zur Nachweisführung. Auch ein formal korrekter Prozentsatz kann irreführend sein, wenn das dazugehörige Vertrags- oder Bauzeitfenster abgelaufen ist.

Stabil bleibt die Grundlogik: Nur der Gebäudeanteil wird abgeschrieben, AfA und Liquidität sind getrennt zu betrachten und die wirtschaftliche Objektqualität geht der steuerlichen Optimierung voraus. Zeitabhängige Werte sollten dagegen mit Datum und Primärquelle gepflegt werden.

Die Prüfung beginnt mit Ziel, verfügbarem Eigenkapital, gewünschtem monatlichem Eigenaufwand und Haltedauer. Anschließend werden Kaufvertrag, Objektunterlagen, Mietdaten und Finanzierung in einer gemeinsamen Datenbasis erfasst. Erst dann wird die steuerliche Variante ergänzt.

Im ersten Rechenschritt ermittelt MyInvest24 den Cashflow vor Steuern. Im zweiten Schritt wird der Gebäudeanteil plausibilisiert und die reguläre AfA nach dem Fertigstellungszeitpunkt berechnet. Bei einem qualifizierten Neubau werden degressive AfA und § 7b als gesonderte Szenarien ausgewiesen, einschließlich sinkender Jahresbeträge und möglicher Nachweispunkte.

Im dritten Schritt folgt die Belastungsprobe. Dazu können zehn Prozent niedrigere Miete, ein Monat Leerstand, höhere Eigentümerkosten und ein Anschlusszinsaufschlag gehören. Die steuerliche Wirkung wird mit einer Bandbreite dargestellt, damit eine abweichende Anerkennung nicht die gesamte Finanzierung gefährdet.

Das Ergebnis ist keine pauschale Kaufempfehlung, sondern eine nachvollziehbare Entscheidungsunterlage: Welche AfA ist rechtlich plausibel, welche Annahmen sind bestätigt, wie hoch bleibt der Eigenaufwand und welche Reserve ist erforderlich? Auf dieser Basis können Anleger, Bank und Steuerberatung dieselben Zahlen prüfen.