- Bruttomietrendite: Schnelle Vergleichskennzahl, berücksichtigt keine Kosten
- Nettomietrendite: Realistischer, berücksichtigt Bewirtschaftungskosten
- Eigenkapitalrendite: Zeigt die tatsächliche Verzinsung Ihres Eigenkapitals
- Richtwert: Mind. 4% Bruttomietrendite, mind. 3% Nettomietrendite
- Leverage-Effekt: Fremdfinanzierung kann EK-Rendite erhöhen
1. Rendite-Arten im Überblick
Bei der Bewertung einer Immobilie als Kapitalanlage gibt es verschiedene Renditekennzahlen. Jede hat ihre Berechtigung und liefert unterschiedliche Informationen.
| Kennzahl | Aussagekraft | Richtwert |
|---|---|---|
| Bruttomietrendite | Schneller Vergleich, grobe Einschätzung | ≥ 4% |
| Nettomietrendite | Realistischer, nach Kosten | ≥ 3% |
| Eigenkapitalrendite | Tatsächliche Verzinsung Ihres Kapitals | ≥ 6% |
| Mietmultiplikator | Jahre bis zur Amortisation | ≤ 25 |
| Cashflow-Rendite | Tatsächlicher monatlicher Überschuss | > 0 |
2. Bruttomietrendite berechnen
Die Bruttomietrendite ist die einfachste Kennzahl und eignet sich gut für einen schnellen ersten Vergleich verschiedener Objekte.
Die Jahreskaltmiete ist die Summe aller Kaltmieten eines Jahres (12 × Monatskaltmiete).
Kaufpreis: 250.000€
Monatliche Kaltmiete: 900€
Jahreskaltmiete: 10.800€
Bruttomietrendite: 10.800 ÷ 250.000 × 100 = 4,32%
Vorteile & Nachteile
- Vorteil: Einfache, schnelle Berechnung
- Vorteil: Gut zum Vergleichen von Objekten
- Nachteil: Ignoriert Kaufnebenkosten
- Nachteil: Ignoriert Bewirtschaftungskosten
3. Nettomietrendite berechnen
Die Nettomietrendite ist aussagekräftiger, da sie sowohl die Kaufnebenkosten als auch die laufenden Bewirtschaftungskosten berücksichtigt.
Jahresnettomiete = Jahreskaltmiete - Nicht umlagefähige Kosten
Gesamtkosten = Kaufpreis + Kaufnebenkosten
Welche Kosten werden abgezogen?
- Nicht umlagefähige Nebenkosten (Verwaltung, Instandhaltungsrücklage)
- Mietausfallwagnis (ca. 2-4% der Jahreskaltmiete)
- Instandhaltungskosten (ca. 1-1,5% des Kaufpreises)
Kaufpreis: 250.000€
Kaufnebenkosten: 27.500€ (11%)
Gesamtkosten: 277.500€
Jahreskaltmiete: 10.800€
Nicht umlagefähige Kosten: 2.160€
Jahresnettomiete: 8.640€
Nettomietrendite: 8.640 ÷ 277.500 × 100 = 3,11%
4. Eigenkapitalrendite berechnen
Die Eigenkapitalrendite zeigt, wie hoch die Verzinsung des tatsächlich eingesetzten Eigenkapitals ist. Hier kommt der Leverage-Effekt zum Tragen.
Jahresüberschuss = Jahresnettomiete - Zinskosten - Tilgung (bei Cashflow-Betrachtung ohne Tilgung)
Gesamtkosten: 277.500€
Eigenkapital: 77.500€ (28%)
Kredit: 200.000€ @ 3,5% = 7.000€/Jahr Zinsen
Jahresnettomiete: 8.640€
Überschuss (vor Tilgung): 1.640€
EK-Rendite: 1.640 ÷ 77.500 × 100 = 2,12%
Leverage-Effekt verstehen
Der Leverage-Effekt funktioniert nur, wenn die Objektrendite über dem Kreditzins liegt. Bei niedrigen Zinsen kann er die EK-Rendite stark erhöhen, bei hohen Zinsen kann er auch nach hinten losgehen.
5. Mietmultiplikator (Kaufpreisfaktor)
Der Mietmultiplikator zeigt, wie viele Jahreskaltmieten der Kaufpreis entspricht – also wie viele Jahre es dauert, bis sich die Immobilie „selbst bezahlt" hat.
Kaufpreis: 250.000€
Jahreskaltmiete: 10.800€
Mietmultiplikator: 250.000 ÷ 10.800 = 23,1
Richtwerte nach Lage
| Lage | Mietmultiplikator | Bewertung |
|---|---|---|
| A-Städte (München, Hamburg...) | 25-35 | Normal |
| B-Städte (Leipzig, Dresden...) | 18-25 | Normal |
| C-Städte | 12-18 | Normal |
| Ländlich | 8-15 | Vorsicht! |
6. Praktische Beispiele
Beispiel 1: ETW in Leipzig
| Kaufpreis | 180.000€ |
| Kaufnebenkosten (12%) | 21.600€ |
| Monatliche Kaltmiete | 650€ |
| Jahreskaltmiete | 7.800€ |
| Bruttomietrendite | 4,33% |
| Nettomietrendite | 3,2% |
| Mietmultiplikator | 23,1 |
Beispiel 2: MFH in Dresden
| Kaufpreis | 850.000€ |
| Kaufnebenkosten (12%) | 102.000€ |
| Jahreskaltmiete (6 Einheiten) | 42.000€ |
| Bruttomietrendite | 4,94% |
| Mietmultiplikator | 20,2 |
7. Richtwerte nach Standort 2025
| Stadt | Ø Bruttomietrendite | Ø Kaufpreis/m² |
|---|---|---|
| München | 2,5-3,0% | 8.500-12.000€ |
| Hamburg | 3,0-3,5% | 5.500-8.000€ |
| Berlin | 3,2-3,8% | 4.500-7.000€ |
| Frankfurt | 3,0-3,5% | 5.000-7.500€ |
| Leipzig | 4,0-4,8% | 2.500-4.000€ |
| Dresden | 4,2-5,0% | 2.800-4.200€ |
| Chemnitz | 5,5-7,0% | 1.200-2.000€ |
8. Häufige Fragen
Was ist eine gute Mietrendite?
Als Faustregel gilt: Mindestens 4% Bruttomietrendite und 3% Nettomietrendite. In A-Städten wie München sind auch 2,5-3% akzeptabel, da hier die Wertsteigerung einen größeren Anteil der Gesamtrendite ausmacht.
Warum ist die Nettomietrendite niedriger?
Die Nettomietrendite berücksichtigt die Kaufnebenkosten (10-15%) und die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten (15-25% der Miete). Dadurch ist sie realistischer als die Bruttomietrendite.
Wie kann ich die Mietrendite verbessern?
Möglichkeiten zur Renditesteigerung: Unter Marktwert kaufen (Off-Market Deals), Mietpotenzial ausschöpfen, Nebenkosten optimieren, günstige Finanzierung sichern, Leerstände minimieren.
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