Indexmiete-Klausel prüfen: § 557b BGB im Überblick

Die Indexmiete ist in § 557b BGB geregelt. Nach Absatz 1 können die Vertragsparteien schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird. Die Klausel verdrängt die reguläre Mieterhöhung nach § 558 BGB; Absatz 2 Satz 3 stellt klar, dass eine Erhöhung nach § 558 ausgeschlossen ist.

Für die Berechnung sind nach Absatz 3 die eingetretene Indexänderung sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. Datenbasis ist der Verbraucherpreisindex für Deutschland, den das Statistische Bundesamt in seinen Basisdaten veröffentlicht; die dort ausgewiesenen Monatswerte beziehen sich auf das Basisjahr 2020 = 100.

Nach § 557b Absatz 1 BGB muss die Indexmiete schriftlich vereinbart werden. Der Gesetzeswortlaut verlangt zusätzlich, dass die Vereinbarung den konkreten Preisindex benennt, an den die Miete gebunden wird: den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland.

Eine Bezugnahme auf die allgemeine Preisentwicklung ohne Nennung dieses Indexes wird von § 557b Absatz 1 BGB nicht gedeckt. Welche Formvorschriften im Einzelnen an die schriftliche Vereinbarung zu stellen sind, regelt das Gesetz in § 126 BGB; der Wortlaut dieser Norm ist in den hier herangezogenen Quellen nicht enthalten und wird deshalb nicht wiedergegeben. Enthält die Vereinbarung keine schriftliche Bindung an den benannten Preisindex, liegt bereits keine wirksame Indexmiete nach § 557b Absatz 1 BGB vor.

Nach § 557b Absatz 2 Satz 1 BGB muss die Miete während der Geltung einer Indexmiete, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB abgesehen, jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Die Frist bezieht sich auf die zuletzt geltende Miethöhe. Nach Ablauf der Frist kann die nächste Anpassung verlangt werden.

Modellannahme: Beträgt die Ausgangsmiete 800 Euro und wird die Indexmiete zum 1. März 2026 vereinbart, ist die erste Anpassung nach Ablauf eines Jahres, also frühestens zum 1. März 2027 unter Beachtung der Erklärungs- und Fristenregelung möglich. Das konkrete Fälligkeitsdatum hängt vom tatsächlichen Zugang der Erklärung ab.

Nach § 557b Absatz 3 Satz 1 BGB muss eine Änderung der Miete durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden. Die Erklärung muss nach Absatz 3 Satz 2 BGB zwei Angaben enthalten: die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag. Fehlt eine dieser Angaben, trägt der Gesetzeswortlaut die Erklärung nicht.

Nach § 557b Absatz 3 Satz 3 BGB ist die geänderte Miete mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten. Wer die Erklärung im Januar erhält, schuldet die erhöhte Miete ab März. Was Textform im Einzelnen bedeutet, regelt § 126b BGB; der Wortlaut dieser Norm ist in den hier herangezogenen Quellen nicht enthalten und wird deshalb nicht wiedergegeben.

Gemessen am Wortlaut des § 557b BGB treten mehrere Klauselinhalte auf, die die gesetzlichen Anforderungen nicht erfüllen.

• Die Klausel benennt den konkreten Preisindex nicht, sondern verweist allgemein auf die Preisentwicklung.
• Die Indexbindung ist nicht schriftlich vereinbart.
• Die Erklärung zur Mieterhöhung enthält keine Indexangabe oder keinen konkret bezifferten Betrag.
• Eine Erhöhung nach § 558 BGB wird während der Geltung der Indexmiete verlangt, obwohl Absatz 2 Satz 3 dies ausschließt.
• Eine Erhöhung nach § 559 oder § 559e wird verlangt, ohne dass die Voraussetzungen des Absatzes 2 Satz 2 vorliegen.
• Die Erklärung wird nicht in Textform abgegeben.
• Die Klausel weicht zum Nachteil des Mieters von § 557b BGB ab.

Die Berechnung folgt dem Verhältnis zweier Indexstände. Modellannahme: Der Indexstand bei Vereinbarung der Indexmiete beträgt 110,0 Punkte, der aktuelle Indexstand 115,5 Punkte. Die Ausgangsmiete beträgt 800 Euro. Die Anpassung ergibt sich aus 800 Euro × 115,5 / 110,0 = 840,00 Euro. Die Erhöhung beträgt 40,00 Euro, was einer Steigerung von 5,00 Prozent entspricht.

Die konkreten Indexstände sind der amtlichen Veröffentlichung des Statistischen Bundesamtes zu entnehmen. Für die Berechnung sind nach § 557b Absatz 3 Satz 2 BGB die eingetretene Indexänderung sowie die neue Miete oder der Erhöhungsbetrag anzugeben. Die Erklärung ist in Textform zu übermitteln und wird mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang fällig.

Die Indexmiete schließt nach § 557b Absatz 2 Satz 3 BGB eine Erhöhung nach § 558 BGB aus. Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist damit während der Geltung der Indexmiete nicht vorgesehen. Nach § 557b Absatz 2 Satz 1 BGB bleiben Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB ausdrücklich möglich. Absatz 2 Satz 2 enthält dazu eine Einschränkung, die sich nach dem Wortlaut auf Erhöhungen nach § 559 oder § 559e bezieht: Eine solche Erhöhung kann nur verlangt werden, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat, es sei denn, es wurde eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nummer 1a durchgeführt. § 560 BGB fällt nicht unter diese Einschränkung.

Für Kapitalanleger folgt daraus eine strukturelle Eigenschaft: Die Indexmiete koppelt die Miete an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex. Ob diese Kopplung im Einzelfall günstiger oder ungünstiger ist als eine Mieterhöhung nach § 558 BGB, hängt von der jeweiligen Entwicklung vor Ort ab und lässt sich nicht pauschal beurteilen.

Die Indexmiete kann auch in Gewerbemietverträgen vorkommen. Der Gesetzeswortlaut des § 557b BGB enthält in der Fußnote einen Verweis auf § 578 Absatz 3 Satz 1 BGB; der Wortlaut dieser Norm ist in den hier herangezogenen Quellen nicht enthalten und wird deshalb nicht wiedergegeben. Aus dem bereitgestellten Quellenauszug lässt sich daher nicht ableiten, in welchem Umfang § 557b BGB auf Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume, die keine Wohnräume sind, Anwendung findet.

Für die Prüfung eines konkreten Gewerbemietvertrags ist deshalb der Normtext des § 578 BGB heranzuziehen. Maßgeblich ist der konkrete Vertragstext. Die vorliegende Darstellung ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.