Kurzantwort
§ 557b BGB erlaubt eine schriftlich vereinbarte Indexmiete. Während ihrer Geltung muss die Miete grundsätzlich jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben (§ 557b Abs. 2 BGB). Eine Anpassung braucht eine Erklärung in Textform. Sie muss die eingetretene Änderung des Preisindexes und die jeweilige Miete oder den Erhöhungsbetrag in Euro nennen (§ 557b Abs. 3 BGB). Die neue Miete wird mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung geschuldet.
Die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB ist während der Indexmiete ausgeschlossen. Für Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB enthält § 557b Abs. 2 BGB dagegen besondere Ausnahmen und Grenzen.
Die fünf Absätze des § 557b BGB
| Absatz | Bedeutung |
|---|---|
| Abs. 1 | Schriftliche Vereinbarung der Bindung an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland. |
| Abs. 2 | Grundsätzlich mindestens ein Jahr unveränderte Miete; Ausschluss von § 558 und begrenzte Ausnahmen für §§ 559 bis 560. |
| Abs. 3 | Änderung in Textform mit Indexänderung und jeweiliger Miete oder Euro-Erhöhungsbetrag; Zahlung ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang. |
| Abs. 4 | Mietpreisbremse nach §§ 556d bis 556g nur für die Ausgangsmiete. |
| Abs. 5 | Abweichungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam. |
Schriftform für die Vereinbarung und Textform für die spätere Anpassungserklärung sind verschiedene Anforderungen. Die gesetzliche Ein-Jahres-Frist steht in Absatz 2, die Regeln zur Erklärung in Absatz 3. Maßgeblich ist der aktuelle Gesetzestext.
Indexmiete berechnen: fiktives Beispiel
Die folgenden Indexstände sind Modellwerte, keine veröffentlichten Werte für die genannten Monate. Angenommen: Die bisherige Nettokaltmiete beträgt 900,00 €. Der bei der letzten Anpassung verwendete Index beträgt 111,5 Punkte, der neue veröffentlichte Index 115,0 Punkte. Die Miete blieb seit dem 1. Juni 2025 unverändert; im Juli 2026 soll neu angepasst werden.
| Schritt | Rechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| Indexänderung | (115,0 ÷ 111,5 − 1) × 100 | rund 3,14 % |
| Neue Monatsmiete | 900,00 € × 115,0 ÷ 111,5 | 928,25 € |
| Mehrbetrag monatlich | 928,25 € − 900,00 € | 28,25 € |
| Zwölf volle Monate ab Wirksamkeit | 28,25 € × 12 | 339,00 € |
Die 339,00 € sind nur eine Jahreshochrechnung, keine Nachforderung für vergangene Monate. Geht eine wirksame Erklärung am 15. Juli 2026 zu, ist die neue Miete frühestens ab 1. September 2026 zu zahlen. Vor einer echten Rechnung müssen Indexreihe, Bezugspunkt und Mietverlauf aus dem Vertrag geprüft werden. Destatis erläutert die Indexberechnung und Umbasierung.
Was in die Erklärung gehört
Zuerst die schriftliche Indexvereinbarung und den Bezugspunkt prüfen. Für die Rechnung müssen alter und neuer Indexstand derselben Reihe zugrunde liegen. In der Erklärung sollten bisherige und neue Miete, beide Indexstände, die daraus berechnete Indexänderung und der neue Euro-Betrag nachvollziehbar stehen. § 557b Abs. 3 BGB verlangt die eingetretene Indexänderung und die jeweilige Miete oder den Erhöhungsbetrag in Geld.
Eine E-Mail kann die Textform der Anpassungserklärung erfüllen. Der Zugang ist zu dokumentieren, denn er bestimmt den Zahlungsbeginn. Außerdem ist zu prüfen, ob die Miete seit der letzten relevanten Änderung mindestens ein Jahr unverändert war. Ein geänderter Indexstand allein löst keine neue Zahlungspflicht aus.
Indexmiete, Staffelmiete und Vergleichsmiete
| Modell | Künftige Miethöhe | Verfahren |
|---|---|---|
| Indexmiete (§ 557b BGB) | Abhängig vom vereinbarten Preisindex | Indexänderung berechnen und in Textform erklären. |
| Staffelmiete (§ 557a BGB) | Beträge stehen im Vertrag | Staffel und vertragliches Datum prüfen. |
| Vergleichsmiete (§ 558 BGB) | An ortsüblicher Vergleichsmiete orientiert | Gesetzliche Voraussetzungen und Zustimmung prüfen. |
Das Musterschreiben zur Vergleichsmiete gehört zu § 558 BGB und ist für eine Indexanpassung nicht geeignet. Auch die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB ist keine Rechenregel für die Indexmiete. Modernisierung und Betriebskosten brauchen eine gesonderte Prüfung der Ausnahmen in § 557b Abs. 2 BGB.
Prüfliste vor dem Versand
- Schriftliche Indexvereinbarung und Bezugspunkt lesen.
- Ausgangs- und neuen Indexstand aus derselben veröffentlichten Reihe abgleichen.
- Bisherige Miete, Indexänderung und neue Euro-Miete nachrechnen.
- Ein-Jahres-Frist und andere Mietänderungen prüfen.
- Erklärung in Textform versenden und Zugang dokumentieren.
- Zahlungsbeginn auf den übernächsten Monat nach Zugang legen.
Bei Streit über Klausel, Frist oder besondere Erhöhungen sollte der konkrete Vertrag rechtlich geprüft werden.
Häufige Fragen
Erhöht sich die Indexmiete automatisch?
Nein. § 557b Abs. 3 BGB verlangt eine Erklärung in Textform mit Indexänderung und neuer Miete oder Euro-Erhöhungsbetrag.
Wie oft ist eine Indexanpassung möglich?
Die Miete muss während der Indexmiete grundsätzlich jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Für besondere Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB nennt § 557b Abs. 2 Ausnahmen.
Wann wird die neue Miete fällig?
Mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang einer wirksamen Erklärung. Geht sie im Juli zu, beginnt die Zahlung grundsätzlich im September.
Gilt die Kappungsgrenze des § 558 BGB?
Nein. § 558 BGB ist während der Indexmiete ausgeschlossen. Andere gesetzliche Grenzen und die Vertragsbedingungen bleiben relevant.
Aus dem Ratgeber wird eine belastbare Entscheidung.
Bei Fragen zur vermieteten Immobilie die konkrete Klausel und Berechnung individuell prüfen lassen.
Quellen
- Bundesministerium der Justiz: § 557b BGB – Indexmiete 29.09.2026
- Bundesministerium der Justiz: § 557a BGB – Staffelmiete 29.09.2026
- Bundesministerium der Justiz: § 558 BGB – Vergleichsmiete 29.09.2026
- Statistisches Bundesamt: Anleitung zur Indexberechnung und Umbasierung 29.09.2026
Hinweis: Dieser Beitrag ist eine redaktionelle Einordnung und keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Konkrete Entscheidungen sollten mit individueller Modellrechnung und passenden Fachstellen geprüft werden.