Indexmiete Zeitraum: Wann die Miete angehoben werden darf

Der Zeitraum ist zweistufig geregelt. Zuerst die Vorgabe, dass die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleibt, von Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB abgesehen. Danach eine Umsetzungsfrist, weil die geänderte Miete nicht sofort, sondern erst mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung zu zahlen ist. Beide Vorgaben sind gesetzlich bestimmt; eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam (§ 557b Abs. 5 BGB).

Zu unterscheiden ist zwischen dem Zeitpunkt, ab dem eine Änderung verlangt werden kann, und dem Zeitpunkt, ab dem sie zu zahlen ist. Der Gesetzestext nennt für die Umsetzung den Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung; weitere Zeitangaben enthält § 557b BGB nicht.

Die Vorgabe betrifft die Geltung einer Indexmiete. Solange sie läuft, muss die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben, von Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB abgesehen. Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB ist ausgeschlossen. Der Sinn liegt darin, dass die Indexmiete die Anpassung an die Geldentwertung übernimmt und eine zusätzliche Vergleichsmietenanpassung nicht vorgesehen ist.

Eine Erhöhung nach § 559 oder § 559e BGB ist nach § 557b Abs. 2 Satz 2 BGB nur zulässig, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat; eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nummer 1a BGB ist davon ausgenommen. § 560 BGB wird in Satz 2 nicht genannt; Absatz 2 Satz 1 nimmt Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB insgesamt von der Vorgabe aus, dass die Miete unverändert bleiben muss.

• Maßgeblich ist die zuletzt geschuldete Miete, nicht der Vertragsbeginn ohne vorherige Anpassung.
• Für die Jahresfrist des § 557b Abs. 2 BGB sind Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB ausgenommen.
• Erhöhungen nach § 558 BGB sind neben der Indexmiete ausgeschlossen.

Die Änderung der Miete muss durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden. Nach § 557b Abs. 3 BGB sind dabei die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. Die Erklärung muss dem Mieter zugehen; erst der Zugang löst die Frist aus.

Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten. Wird die Erklärung im Mai zugestellt, beginnt die geänderte Miete im Juli. Wird sie im Dezember zugestellt, beginnt sie im Februar des Folgejahres. Maßgeblich ist der tatsächliche Zugang, nicht das Datum des Schreibens.

Eine unvollständige Angabe der Indexänderung und des Betrags kann die Erklärung angreifbar machen. Die Berechnung selbst sollte für den Mieter nachvollziehbar sein.

Die Indexmiete knüpft an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland an. Für die Berechnung der Änderung sind zwei Indexstände zu vergleichen: der Stand bei Vertragsbeginn oder bei der letzten Anpassung und der aktuelle Stand. Das Verhältnis der beiden Werte ergibt den Faktor für die neue Miete.

Als Grundlage dienen die vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Monatswerte des Verbraucherpreisindex. Die Reihen werden dort auf der Basis 2020 = 100 geführt. Für eine Umrechnung sind deshalb jeweils Werte aus derselben Basisreihe zu verwenden.

Modellrechnung

Annahme: Die Miete beträgt 900,00 Euro. Der Indexstand bei der letzten Anpassung lag bei 105,0 Punkten, der aktuelle Stand bei 110,0 Punkten. Der Faktor ergibt sich aus 110,0 / 105,0 = 1,0476. Die neue Miete liegt damit rechnerisch bei 900,00 Euro × 1,0476 = 942,86 Euro, die Erhöhung bei 42,86 Euro. Diese Werte sind Modellwerte und ersetzen keine Prüfung des Einzelfalls.

Nach § 557b Abs. 3 BGB sind in der Erklärung die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. Der äußere Zeitraum und die inhaltliche Berechnung sind getrennt zu prüfen.

Der folgende Zeitplan setzt voraus, dass die Voraussetzungen des § 557b Abs. 2 BGB erfüllt sind, die Miete also seit mindestens einem Jahr unverändert ist, von Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB abgesehen.

1. Feststellung, dass die Jahresfrist abgelaufen ist.
2. Erstellung der Erklärung mit der Änderung des Preisindexes sowie der jeweiligen Miete oder dem Erhöhungsbetrag.
3. Zugang der Erklärung beim Mieter in Textform.
4. Abwarten bis zum Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang.
5. Ab diesem Monat ist die geänderte Miete zu entrichten.

Geht die Erklärung im Oktober zu, greift die geänderte Miete im Dezember. Geht sie im November zu, greift sie im Januar des Folgejahres. Der genaue Monat hängt vom tatsächlichen Zugang ab.

Weil die Indexmiete an den Zeitraum gebunden ist, sollten Erklärungen vor dem Versand anhand der gesetzlichen Vorgaben geprüft werden. Die Prüfung orientiert sich am Gesetzestext und am konkreten Vertrag.

• Fehlende Textform oder nur mündliche Ankündigung.
• Fehlen der Angabe zur eingetretenen Änderung des Preisindexes.
• Fehlen der jeweiligen Miete oder der Erhöhung in einem Geldbetrag.
• Ansatz der geänderten Miete bereits ab dem nächsten statt ab dem übernächsten Monat.
• Vermischung mit einer Mieterhöhung nach § 558 BGB.

Die Prüfung sollte anhand des Gesetzestextes zu § 557b BGB zur Indexmiete erfolgen. Eine formale Prüfung ersetzt keine inhaltliche Einordnung des Einzelfalls.

Bei einer wirksamen Indexmiete ist eine Mieterhöhung nach § 558 BGB ausgeschlossen. Der Zeitraum der Indexmiete gilt dabei nicht als starre Mietbindung ohne Anpassung, sondern als Rahmen mit der Jahresfrist und der Erklärung in Textform. Eine Vergleichsmietenanpassung neben der Indexmiete wäre ein Widerspruch zu § 557b Abs. 2 BGB.

Eine Ausnahme bilden Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB, die nach § 557b Abs. 2 BGB vorbehalten bleiben. Eine Erhöhung nach § 559 oder § 559e BGB ist nur zulässig, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat; eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nummer 1a BGB ist davon ausgenommen. Die genauen Voraussetzungen sind im Einzelfall zu prüfen.

Vor der Erstellung einer Erklärung lassen sich die wesentlichen Punkte in einer kurzen Übersicht prüfen. Diese Übersicht dient der Struktur, nicht der Rechtsberatung.