Eigenbedarfskündigung: Voraussetzungen für Vermieter im Überblick

Als Eigenbedarf im Sinne des Gesetzes gilt das Nutzungswünschen des Vermieters selbst, seiner Familienangehörigen oder der Angehörigen seines Haushalts. Familienangehörige sind nach ständiger Rechtsprechung der Ehegatte, der Lebenspartner, Verwandte aufsteigender und absteigender Linie wie Eltern, Kinder und Enkel sowie Geschwister, Schwiegereltern, Schwiegerkinder und Enkel der Ehegatten. Auch Nichten und Neffen können begünstigt sein, wenn ein familiäres Naheverhältnis belegt wird.

Zu den Angehörigen des Haushalts zählen Personen, die mit dem Vermieter in einer häuslichen Gemeinschaft leben, etwa Pflegekräfte oder Au-pair-Beschäftigte, die eine Wohnung im Haushalt benötigen. Der Bedarf kann auch künftiger Natur sein: Geplanter, aber noch nicht unmittelbar bevorstehender Bedarf genügt, solange der Nutzungswunsch ernsthaft besteht und innerhalb eines überschaubaren Zeitraums umgesetzt werden soll.

Nicht ausreichend ist ein bloßer wirtschaftlicher Vorteil, etwa der Wunsch nach höherer Miete, ein geplanter Verkauf der Wohnung als Eigentumswohnung oder die Absicht, die Räume gewerblich, als Ferienwohnung oder als Lager zu nutzen. In solchen Fällen greift keine Eigenbedarfskündigung, sondern allenfalls eine Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB mit deutlich strengeren Voraussetzungen.

Zu prüfen ist stets, ob der Benannte die Wohnung tatsächlich selbst nutzen soll und kann. Eine Kündigung zugunsten eines Familienangehörigen, der die Wohnung erkennbar nur halten soll, um sie später unterverzumieten, ist unwirksam. Entscheidend ist der ernsthafte, auf Dauer angelegte Nutzungswunsch der benannten Person.

Die Rechtsprechung verlangt, dass der Nutzungswunsch vernünftig und nachvollziehbar ist. Ein vernünftiger Grund liegt vor, wenn ein verständiger Dritter die beabsichtigte Nutzung als plausibel einordnen würde. Klassische Beispiele sind die Selbstnutzung im Alter, der Bedarf eines Kindes für ein Studium, die Zusammenführung des Haushalts mit pflegebedürftigen Eltern oder die Trennung vom Ehepartner mit Folge des Auszugs aus der bisher gemeinsam genutzten Wohnung.

Keine vernünftigen Gründe sind etwa die Absicht, die Wohnung für gelegentliche Besuche bereitzuhalten, ein rein vorgeschobener Bedarf zur Umgehung einer Mieterhöhung oder die Nutzung als Zweitwohnung ohne erkennbaren Lebensmittelpunkt. Bei mehreren Wohnungen des Vermieters muss plausibel gemacht werden, warum gerade die gekündigte Wohnung benötigt wird.

Der Vernünftigmachungsmaßstab ist bewusst niedrig angesetzt. Nicht verlangt wird, dass der Bedarf zwingend, unaufschiebbar oder unzumutbar anderweitig lösbar ist. Es genügt, dass der Vermieter seine Lebensplanung vernünftigerweise so gestalten darf, wie er es beabsichtigt. Lediglich willkürliche oder von sachfremden Motiven getragene Entscheidungen sind nicht geschützt.

Die Eigenbedarfskündigung muss gemäß § 568 BGB schriftlich erfolgen und vom Vermieter persönlich unterzeichnet sein. Bei mehreren Vermietern, etwa bei einer Bruchteilsgemeinschaft, müssen grundsätzlich alle eigenhändig unterschreiben oder einen Bevollmächtigten mit einer nachweisbaren Vollmacht ausstatten. Fehlt eine Unterschrift, ist die Kündigung formunwirksam.

Die Begründungspflicht verlangt, dass der Kündigungstext den Nutzungswunsch so konkret beschreibt, dass der Mieter prüfen kann, ob er widersprechen will oder gegen die Kündigung vorgehen muss. Eine bloße Wiederholung des Gesetzestextes genügt nicht. Wer kündigt, sollte angeben, wer die Wohnung nutzen soll, in welchem Verhältnis diese Person zum Vermieter steht und wozu die Räume benötigt werden.

Unzulässig ist das Nachschieben von Gründen im späteren Rechtsstreit. Der Vermieter ist grundsätzlich auf die Begründung im Kündigungsschreiben beschränkt. Nur wenn die ursprüngliche Begründung vollständig war, kann der Vortrag im Prozess ergänzend präzisiert, nicht aber ausgewechselt werden. Formularkündigungen mit austauschbaren Textbausteinen sind daher besonders fehleranfällig.

Die Eigenbedarfskündigung ist eine ordentliche Kündigung und unterliegt den Fristen des § 573c BGB. Für den Mieter gilt eine Frist von drei Monaten zum Monatsende. Für den Vermieter verlängert sich die Frist mit der Dauer des Mietverhältnisses. Die folgende Übersicht zeigt die gesetzlichen Fristen bei Wohnraum, soweit keine abweichende vertragliche Regelung besteht:

Abweichend davon gilt bei Wohnraum nach § 573c Abs. 4 BGB für den Vermieter ab einer Mietdauer von mehr als zehn Jahren eine verlängerte Frist, sofern der Wohnraum bereits vor dem 1. September 2001 an den Mieter überlassen wurde. Längerfristige Vereinbarungen im Mietvertrag zulasten des Mieters sind unzulässig.

Bei der Berechnung ist auf den Zugang des Kündigungsschreibens beim Mieter abzustellen, nicht auf das Datum der Absendung. Zu spät zugegangene Kündigungen verschieben sich auf den nächstmöglichen Termin. Der Zugang sollte durch persönliche Übergabe gegen Empfangsbestätigung oder durch Einwurf-Einschreiben dokumentiert werden.

Ein Rechenbeispiel verdeutlicht die praktische Wirkung: Bei einer Mietdauer von sieben Jahren gilt eine Frist von sechs Monaten. Geht die Kündigung am 20. Januar zu, endet das Mietverhältnis frühestens zum 31. Juli desselben Jahres. Geht dasselbe Schreiben erst am 5. Februar zu, verschiebt sich der Termin auf den 31. August, weil der Fristlauf erst mit dem Monat des Zugangs beginnt.

Wer eine zuvor vermietete Wohnung als Kapitalanlage erwirbt, muss die Sperrfrist des § 577a BGB beachten. Nach dieser Vorschrift kann sich der Mieter gegen eine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wegen beabsichtigter Verwertung wehren, wenn der Wohnraum im Wege der Umwandlung veräußert wurde und das Mietverhältnis noch nicht länger als drei Jahre andauert.

Die Sperrfrist beginnt mit dem Eigentumsübergang im Grundbuch, nicht mit dem notariellen Kaufvertrag. Zwischen Kaufvertragsabschluss und Grundbucheintragung können mehrere Monate liegen, etwa bei noch erforderlichen Freigaben oder Löschungen alter Grundpfandrechte. Für die Berechnung der Sperrfrist zählt ausschließlich der Zeitpunkt der Umschreibung.

Innerhalb dieses Zeitraums ist eine Eigenbedarfskündigung des Erwerbers ausgeschlossen, es sei denn, die Voraussetzungen eines Ausnahmefalls liegen vor, etwa wenn der Vermieter seinerseits auf die Wohnung angewiesen ist, weil er altersbedingt oder aus gesundheitlichen Gründen nicht anderweitig unterkommen kann. Nach Ablauf der Sperrfrist gelten die allgemeinen Regeln.

Für Kapitalanleger hat die Sperrfrist praktische Bedeutung bei der Objektauswahl. Beim Kauf eines Mehrfamilienhauses oder einer vermieteten Eigentumswohnung mit geplanter späterer Selbstnutzung sollte der Zeitpunkt des Eigentumsübergangs und das Alter der bestehenden Mietverhältnisse vorab geprüft werden. Zusätzlich wird auf den Ratgeber Mietrecht Kündigung verwiesen.

Ein Sonderfall betrifft den Erwerb vom eigenen Ehegatten oder im Rahmen einer Erbauseinandersetzung. Auch hier ist die Sperrfrist zu beachten, wenn es sich formal um eine Umwandlung handelt. Wer hingegen eine Wohnung erbt und bereits vor dem Erbfall Vermieter war, für den läuft die Frist nicht neu.

Der Mieter kann einer ordentlichen Kündigung wegen Eigenbedarfs nach § 574 BGB widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Der Widerspruch ist schriftlich zu erklären und muss spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses beim Vermieter eingegangen sein.

Kriterien für eine Härte sind insbesondere das Alter, eine Erwerbsminderung, die Dauer des Mietverhältnisses, die federnwerte Bindung an die Wohnung und die mangelnde Verfügbarkeit von Ersatzwohnungen am Ort. Eine Sozialwohnung mit Wohnberechtigungsschein und hohe Suchkosten für einen Umzug erhöhen die Widerspruchschancen.

Nicht erforderlich ist, dass der Mieter den Widerspruch in seiner Erklärung ausdrücklich als solchen bezeichnet. Ausreichend ist jedes Schreiben, aus dem sich der Wille erkennbar ergibt, die Wohnung nicht zu räumen. Gleichwohl sollte der Vermieter die Zwei-Monats-Frist im Blick behalten und eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht vorschnell hinnehmen.

Endet das Mietverhältnis gleichwohl, bleibt dem Mieter der Weg der Räumungsklage. Zuständig ist das Amtsgericht am Ort der Wohnung; die Kosten bemessen sich nach dem Streitwert der Räumungsklage, der regelmäßig eine Jahresbruttokaltmiete entspricht.

In der Praxis scheitern Eigenbedarfskündigungen häufig an vermeidbaren Fehlern. Eine unfertige Begründung, eine fehlende Unterschrift des Mitberechtigten oder eine zu knapp berechnete Frist führen regelmäßig zur Unwirksamkeit. Die folgenden Punkte sollten vor dem Ausspruch der Kündigung geprüft werden:

• Alle Vermieter unterzeichnen persönlich oder eine Vollmacht liegt im Original bei.
• Der Nutzungswille wird mit Person, Verhältnis und Zweck konkret beschrieben.
• Die Kündigungsfrist wird ab Zugang, nicht ab Absendung berechnet.
• Der Zugang wird dokumentiert, etwa durch Einwurf-Einschreiben.
• Eine mögliche Sperrfrist nach § 577a BGB ist abgelaufen.
• Der Bedarf ist auf Dauer angelegt und nicht bloß vorgeschoben.

Besonders bei der Kündigung zugunsten von Familienangehörigen ist auf Plausibilität zu achten. Wenn der benannte Angehörige bereits über eine ausreichende Wohnung verfügt oder der Bedarf in deutlichem Widerspruch zur Lebenssituation steht, erhöht sich das Risiko einer erfolgreichen Kündigungsschutzklage erheblich.

Zu empfehlen ist die Dokumentation der Lebensumstände in Stichpunkten vor Versand. Diese Unterlagen helfen, wenn der Mieter Widerspruch einlegt oder eine Kündigungsschutzklage erhebt. Ohne belastbare Unterlagen bleibt die Begründung im Prozess abstrakt und angreifbar.

Räumt der Mieter die Wohnung zum Kündigungstermin nicht, kann der Vermieter nicht selbst handeln. Erforderlich ist eine Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht. Erst mit rechtskräftigem Räumungsurteil und einer Vollstreckungsandrohung kann der Gerichtsvollzieher die Zwangsräumung durchführen.

Vor der Klage sollte geprüft werden, ob ein Widerspruch des Mieters nach § 574 BGB fristgerecht erfolgt ist und ob eine Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangt wurde. Ohne solchen Widerspruch kann der Mieter die Fortsetzung später nicht mehr geltend machen. Die Klage sollte alle Kündigungsgründe in der Reihenfolge der ursprünglichen Begründung aufführen.

Die Kosten des Verfahrens trägt grundsätzlich die unterlegene Partei. Der Streitwert einer Räumungsklage bemisst sich regelmäßig nach der Jahresbruttokaltmiete. Hinzu kommen gegebenenfalls Kosten des Gerichtsvollziehers, der Zwangsräumung und der Zwischenlagerung des Umzugsguts. Detailinformationen dazu enthält der Beitrag Kosten Gerichtsvollzieher Räumung Wohnung.

Zeitlich ist mit einer Dauer von mehreren Monaten bis zu einem rechtskräftigen Urteil zu rechnen, in instanzenrechtlich umstrittenen Fällen auch länger. Kapitalanleger sollten diese Zeiträume in die Planung einbeziehen, wenn eine künftige Selbstnutzung oder Weitervermietung an Dritte vorgesehen ist.

Alternativ zur Klage bietet sich häufig eine außergerichtliche Einigung an. In der Praxis werden Abfindungsangebote vereinbart, die dem Mieter einen finanzierten Umzug erleichtern und im Gegenzug eine feste Räumungsfrist vorsehen. Eine solche Vereinbarung sollte schriftlich festgehalten und mit einem Verzicht auf eine Kündigungsschutzklage verbunden werden. Im Vergleich zu einem Räumungsprozess sind die Kosten einer Einigung regelmäßig deutlich geringer und der Termin der Rückgabe planbar.

Das folgende Beispiel zeigt die möglichen Kosten einer Eigenbedarfskündigung mit anschließender Räumungsklage als Modellrechnung. Alle Werte sind Annahmen ohne Anspruch auf Allgemeingültigkeit und dienen ausschließlich der Veranschaulichung.

Angenommen wird eine Wohnung mit einer monatlichen Bruttokaltmiete von 850 Euro. Der Mieter widerspricht und räumt nicht, sodass eine Räumungsklage erforderlich wird. Der Streitwert ergibt sich aus der Jahresbruttokaltmiete: 850 Euro × 12 = 10.200 Euro.

Nach dem Streitwert von 10.200 Euro betragen die Gerichtskosten nach dem Gerichtskostengesetz (GKG) als Annahme rund 432 Euro. Bei einem Gegenstandswert von 10.200 Euro und einem Rechtsstreit ohne mündliche Verhandlung liegt eine 1,0-Geschäftsgebühr des Rechtsanwalts als Annahme bei rund 901 Euro zuzüglich Umsatzsteuer. Zusammen mit den Kosten der Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher als Annahme von rund 700 Euro ergibt sich ein Gesamtaufwand von rund 2.539 Euro.

Die Rechnung zeigt, dass eine Eigenbedarfskündigung mit Widerstand des Mieters erhebliche Kosten auslösen kann. Umgekehrt fallen bei einer einvernehmlichen Räumung nur geringe Kosten an. Vor der Kündigung sollte daher stets eine außergerichtliche Lösung erwogen werden, etwa eine Abfindungsvereinbarung oder eine angemessene Auslauffrist.

Die Eigenbedarfskündigung ist stets eine ordentliche Kündigung mit den Fristen des § 573c BGB. Davon zu unterscheiden ist die außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 BGB, die nur bei erheblicher Pflichtverletzung des Mieters in Betracht kommt, etwa bei erheblichen Mietrückständen nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB.

Beide Kündigungsarten können nebeneinander ausgesprochen werden, verfolgen aber unterschiedliche Ziele. Wird eine Eigenbedarfskündigung mit einer Zahlungskündigung kombiniert, ist jede Begründung selbstständig tragfähig zu formulieren. Eine unwirksame Begründung lässt die andere unberührt.

Die Schwellenwerte der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs sind konkret beziffert: Eine Kündigung kommt in Betracht, wenn der Mieter mit einem Betrag in Verzug ist, der zwei Monatsmieten erreicht, oder in einem Zeitraum von zusammen sechs Monaten mit einem Betrag in Höhe von mehr als einer Monatsmiete in Verzug ist. Erfolgt eine vorherige Abmahnung, kann auch eine wiederholte unpünktliche Zahlung genügen.

Ein wichtiger Unterschied liegt in den Fristen: Während die ordentliche Eigenbedarfskündigung mit der gesetzlichen Frist zum Monatsende endet, wird die fristlose Kündigung grundsätzlich mit Zugang sofort wirksam, sofern keine Schonfrist greift. Bei Mietrückständen kann der Mieter die Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB durch Zahlung innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage noch unwirksam machen; dieses Recht besteht innerhalb von zwei Jahren nur einmal.

Zur Kündigung wegen Mietrückständen und zur Berechnung der relevanten Schwellenwerte wird auf den Ratgeber Mietrückstand Kündigung verwiesen. Wer stattdessen eine Mieterhöhung anstrebt, findet Grundlagen dazu unter § 558 BGB – Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete sowie im Beitrag Mieterhöhung Formulieren.