Kostenrechnung Grundbuchsache beim Immobilienkauf prüfen

Vor jeder Rechenprüfung ist zu klären, welche Kostenvorschrift auf der vorliegenden Rechnung genannt ist. Anlage 1 GNotKG gliedert die Gebühren in Teil 1 (Gerichtsgebühren), Teil 2 (Notargebühren) und Teil 3 (Auslagen). Für Grundbuchsachen ist Hauptabschnitt 4 innerhalb des Teils 1 einschlägig. Notarielle Beurkundungen und Beglaubigungen sind in Teil 2 geregelt.

Für die Prüfung bedeutet das: Wer eine Grundbuchsache kontrollieren will, muss zunächst feststellen, aus welchem Teil der Rechnung die abgerechneten Positionen stammen. Wird eine notarielle Gebührennummer mit der Gebührentabelle der Grundbuchsachen verwechselt, führt die Prüfung zu falschen Ergebnissen. Eine allgemeine Gebührenschätzung ersetzt diese Prüfung ebenfalls nicht, weil sie Geschäftswert, KV-Nummer und Tabelle vermischt.

Nach § 34 GNotKG richten sich Wertgebühren nach dem Geschäftswert und nach Tabelle A oder Tabelle B. Der Geschäftswert ist deshalb der zentrale Eingangswert der Rechnung. Wie der Geschäftswert für eine konkrete Grundbuchsache bestimmt wird, ergibt sich aus den Wertvorschriften des GNotKG, die in § 34 GNotKG nicht enthalten sind. Für die Prüfung genügt der Hinweis, dass der in der Rechnung angesetzte Geschäftswert aus der Festsetzung der zuständigen Stelle übernommen und nicht durch eine eigene Schätzung ersetzt werden sollte.

Anlage 2 GNotKG führt beide Tabellen nebeneinander. Bei einem Geschäftswert von 200.000 Euro weist Anlage 2 den Betrag 2.038,00 Euro in Tabelle A und den Betrag 435,00 Euro in Tabelle B aus. Die Wahl der richtigen Spalte ergibt sich ausschließlich aus der im Kostenverzeichnis genannten Tabelle, nicht aus der Frage, ob die Rechnung Gerichtsgebühren oder Notargebühren betrifft.

Eine Kostenrechnung ist erst dann interpretierbar, wenn die Kostenvorschrift erkannt wurde. Die Nummer des Kostenverzeichnisses legt den Gebührentatbestand fest. Bei Wertgebühren ergeben sich daraus der Faktor und die anzuwendende Tabelle; Festgebühren nennen unmittelbar einen Eurobetrag. Hauptabschnitt 4 der Anlage 1 GNotKG enthält die Grundbuchsachen.

Für die Löschung in Abteilung III des Grundbuchs ist KV 14140 mit dem Faktor 0,5 nach Tabelle B einschlägig. KV 14141 betrifft die Löschung eines Gesamtrechts, wenn das Grundbuch bei verschiedenen Grundbuchämtern geführt wird, und erhöht die Gebühr 14140 ab dem zweiten für jedes weitere beteiligte Grundbuchamt um 0,1. Nach dem Wortlaut der Anlage 1 gilt diese Erhöhung nur, wenn der Antrag für mehrere Grundbuchämter gleichzeitig bei einem Grundbuchamt gestellt wird oder bei gesonderter Antragstellung die Anträge innerhalb eines Monats bei den beteiligten Grundbuchämtern eingehen. KV 14142 betrifft die Eintragung der Entlassung aus der Mithaft und sieht 0,3 nach Tabelle B vor.

Auf der notariellen Seite nennt Anlage 1 GNotKG für KV 21100 im Beurkundungsverfahren einen Faktor 2,0 mit einem Mindestbetrag von 120,00 Euro und für KV 21200 einen Faktor 1,0 mit einem Mindestbetrag von 60,00 Euro. Daneben bestehen Festgebühren, etwa KV 25101 mit 20,00 Euro für bestimmte Beglaubigungen. Diese Aufzählung ist unvollständig; das vollständige Kostenverzeichnis ist maßgeblich.

Die folgende Modellrechnung zeigt, wie eine einzelne Grundbuchposition nachvollziehbar geprüft wird. Sie ersetzt keine vollständige Kostenrechnung, weil weitere Positionen und Auslagen den Gesamtbetrag verändern können.

Annahme: Geschäftswert 200.000 Euro, abgerechnet wird die Löschung in Abteilung III nach KV 14140.

1. Aus Anlage 2 GNotKG wird der Tabellenwert für 200.000 Euro in der Spalte Tabelle B abgelesen: 435,00 Euro.
2. Der Faktor aus KV 14140 beträgt 0,5.
3. Multiplikation: 435,00 Euro × 0,5 = 217,50 Euro.
4. Würde versehentlich die Spalte Tabelle A mit 2.038,00 Euro verwendet, ergäbe sich 2.038,00 Euro × 0,5 = 1.019,00 Euro – ein typischer Prüffehler.

Ein Gesamtpreis der Grundbuchsache lässt sich aus dieser Position allein nicht ableiten. Erst wenn alle KV-Positionen vollständig vorliegen, ist eine Summenbildung sinnvoll.

Die folgende Prüftabelle führt die Felder zusammen, die in einer Kostenrechnung aus Grundbuchsachen Zeile für Zeile zu prüfen sind. Die Beispielwerte sind reine Annahmen und dienen der Veranschaulichung.

Diese Prüffelder gelten für Wertgebühren. Bei Festgebühren wird stattdessen der ausgewiesene Betrag mit dem Kostenverzeichnis verglichen. Auslagen sind nach dem jeweils einschlägigen Hauptabschnitt zu prüfen.

Die Notarrechnung darf nicht mit der Gebührenlogik der Grundbuchsachen gleichgesetzt werden. Auch die notariellen Wertgebühren verwenden die Tabelle B nach § 34 GNotKG, jedoch mit eigenen Gebührentatbeständen. Aus der Anwendung derselben Tabelle folgt keine pauschale »0,5-Notargebühr«. Wer den Faktor aus KV 14140 auf eine Notargebühr überträgt, prüft die falsche Position.

Für notarielle Beurkundungen nennt Anlage 1 GNotKG beispielsweise KV 21100 mit 2,0 und einem Mindestbetrag von 120,00 Euro sowie KV 21200 mit 1,0 und einem Mindestbetrag von 60,00 Euro. Neben den Wertgebühren bestehen Festgebühren wie KV 25101 mit 20,00 Euro. Teil 3, Hauptabschnitt 2 regelt die Auslagen der Notare, darunter die Dokumentenpauschale nach KV 32000 und die Umsatzsteuer nach KV 32014. Teil 3, Hauptabschnitt 1 betrifft dagegen die Auslagen der Gerichte. Bei der zeilenweisen Nachrechnung sind Wertgebühren anhand von Geschäftswert, Faktor und Tabelle und Festgebühren anhand ihres Eurobetrags zu prüfen.

Bestehen Zweifel an einer Position, kann nach § 81 GNotKG Erinnerung gegen den Kostenansatz erhoben werden. Über die Erinnerung entscheidet das Gericht, bei dem die Kosten angesetzt sind. Gegen die Entscheidung ist die Beschwerde statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstands 300 Euro übersteigt oder die Beschwerde zugelassen wird.

Wichtig ist, dass Erinnerung und Beschwerde nach § 81 Abs. 7 GNotKG keine aufschiebende Wirkung haben. Das Gericht oder das Beschwerdegericht kann auf Antrag oder von Amts wegen die aufschiebende Wirkung ganz oder teilweise anordnen. Wer Erinnerung einlegt, sollte daher die Zahlungsfrist unabhängig prüfen und die Anordnung der aufschiebenden Wirkung ausdrücklich beantragen, wenn die Zahlung vor der Entscheidung nicht geleistet werden soll. Nach § 81 Abs. 8 GNotKG sind die Verfahren gebührenfrei; Kosten werden nicht erstattet.

Eine Grundbuchsache kann mehrere Positionen umfassen, etwa Löschungen in Abteilung III und weitere Vermerke. Jede Position ist anhand ihrer KV-Nummer einzuordnen. Neben Wertgebühren gibt es Festgebühren: KV 14152 für die Löschung einer Vormerkung beträgt 25,00 Euro; KV 14160 für die dort bezeichneten sonstigen Eintragungen beträgt 50,00 Euro. Festgebühren erfordern keine Multiplikation mit einem Tabellenwert.

• Sind nicht alle KV-Positionen auf der Rechnung sichtbar, ist die Summe unvollständig.
• Bei Wertgebühren ergeben sich Faktor und Tabelle aus dem Kostenverzeichnis; ein fehlender ausdrücklicher Tabellenhinweis auf der Rechnung verhindert die Nachrechnung nicht.
• Abgerechnete Auslagen sind getrennt von den Gebühren nach dem jeweils einschlägigen Hauptabschnitt zu prüfen.
• Ist der angesetzte Geschäftswert nicht nachvollziehbar, können die davon abhängigen Wertgebühren nicht geprüft werden.

Aus einer einzelnen Position darf keine Gesamtaussage über die Kosten einer Grundbuchsache abgeleitet werden, solange die vollständige Rechnung nicht vorliegt.

Allgemeine Gebührenschätzungen zum Immobilienkauf nennen üblicherweise Größenordnungen für Notar und Grundbuch, ohne die konkrete KV-Position und Tabelle aufzuführen. Für die Prüfung einer Kostenrechnung sind solche Schätzwerte nicht geeignet, weil Geschäftswert, Kostenvorschrift und Tabelle je Grundbuchsache unterschiedlich zusammenwirken. Ein pauschaler Prozentsatz führt zu einem Betrag, der mit der tatsächlichen Rechnung nicht übereinstimmen muss.

Die Einordnung hilft nur als Orientierung, nicht als Prüfmaßstab. Wer eine konkrete Rechnung kontrollieren will, arbeitet entlang der Positionen der Rechnung selbst und nicht entlang einer Sammelschätzung.