Einstieg in die Kapitalanlage
Lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage 2025?
Ja, Immobilien bleiben 2025 eine attraktive Kapitalanlage. Trotz gestiegener Zinsen bieten sie Inflationsschutz, stabile Mieteinnahmen und steuerliche Vorteile wie die degressive AfA. Besonders Off-Market-Immobilien bieten überdurchschnittliche Renditen von 4-7% nach Steuern.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Kapitalanlage-Immobilie?
In der Regel empfehlen wir 10-20% des Kaufpreises plus Kaufnebenkosten. Bei einem Objekt für 200.000€ wären das etwa 40.000-60.000€ Eigenkapital. Je nach Bonität und Objektqualität sind auch Finanzierungen mit weniger Eigenkapital möglich.
Was sind Off-Market Immobilien?
Off-Market Immobilien sind Objekte, die nicht öffentlich auf Portalen wie Immobilienscout24 inseriert werden. Sie werden exklusiv über Netzwerke vermittelt, bieten oft bessere Konditionen und weniger Wettbewerb. MyInvest24 hat Zugang zu über 500 Off-Market Objekten monatlich.
Wie lange dauert der Kaufprozess einer Kapitalanlage-Immobilie?
Von der ersten Beratung bis zur Schlüsselübergabe vergehen typischerweise 2-4 Monate. Die Finanzierungszusage dauert 1-3 Wochen, die notarielle Beurkundung kann zeitnah erfolgen, und die Grundbucheintragung benötigt weitere 4-8 Wochen.
Was ist besser: Neubau oder Bestandsimmobilie?
Beides hat Vorteile. Neubauten bieten moderne Ausstattung, geringe Instandhaltung und degressive AfA. Bestandsimmobilien haben oft niedrigere Kaufpreise, bestehende Mieter und etablierte Lagen. Wir beraten Sie individuell zur besten Option für Ihre Ziele.
Wie starte ich mit der Immobilien-Kapitalanlage?
1. Kostenlose Erstberatung bei MyInvest24 buchen. 2. Finanzierungsrahmen klären. 3. Passende Objekte aus unserem Off-Market-Portfolio prüfen. 4. Objektbesichtigung und Due Diligence. 5. Finanzierung abschließen. 6. Notartermin und Kaufabschluss. Wir begleiten Sie durch jeden Schritt.
Finanzierung & Kredit
Kann ich eine Immobilie als Kapitalanlage finanzieren ohne Eigenkapital?
Eine 100%-Finanzierung ist bei sehr guter Bonität und erstklassigen Objekten möglich, aber selten. In der Regel verlangen Banken mindestens die Kaufnebenkosten (ca. 10-15%) als Eigenkapital. Wir beraten Sie gerne zu Ihren individuellen Möglichkeiten.
Welche Kaufnebenkosten muss ich einplanen?
Die Kaufnebenkosten betragen je nach Bundesland 10-15% des Kaufpreises: Grunderwerbsteuer (3,5-6,5%), Notarkosten (ca. 1,5%), Grundbuchkosten (ca. 0,5%) und ggf. Maklerprovision. Wir berechnen die genauen Kosten für Ihr Wunschobjekt.
Wie viel Haus kann ich mir leisten?
Als Faustregel: Die monatliche Rate sollte maximal 35% Ihres Nettoeinkommens betragen. Bei 4.000€ netto wären das ca. 1.400€ Rate. Je nach Zinssatz und Tilgung entspricht das einem Kaufpreis von 250.000-350.000€. Nutzen Sie unseren Budgetrechner.
Was ist eine Sondertilgung?
Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche Tilgung außerhalb der regulären Raten. Sie reduziert die Restschuld schneller und spart Zinsen. Die meisten Darlehen erlauben 5-10% Sondertilgung pro Jahr. Wir achten bei der Finanzierung auf flexible Konditionen.
Was ist der Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek?
Beide sind Grundpfandrechte zur Absicherung von Krediten. Die Grundschuld ist flexibler und wird heute fast ausschließlich verwendet. Sie bleibt nach Tilgung bestehen und kann für neue Kredite genutzt werden. Die Hypothek erlischt automatisch mit der Tilgung.
Lohnt sich ein Bausparvertrag für die Immobilienfinanzierung?
Bausparverträge können für die Anschlussfinanzierung sinnvoll sein, um sich niedrige Zinsen zu sichern. Für die Erstfinanzierung sind sie aufgrund der langen Ansparphase meist weniger geeignet. Wir vergleichen alle Optionen für Sie.
Steuern & AfA
Welche Steuern fallen bei Mieteinnahmen an?
Mieteinnahmen werden mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. Allerdings können Sie zahlreiche Kosten absetzen: Zinsen, Abschreibung (AfA), Instandhaltung, Hausverwaltung und mehr. Bei der degressiven AfA können Sie ab 2024 in den ersten Jahren 5% statt 2% abschreiben.
Wie funktioniert die degressive AfA für Immobilien?
Die degressive AfA ermöglicht bei Neubauten (Bauantrag ab 01.10.2023) eine Abschreibung von 5% in den ersten Jahren statt der linearen 2%. Dies führt zu höheren Steuerersparnissen in den Anfangsjahren und verbessert den Cashflow erheblich.
Wann kann ich eine Immobilie steuerfrei verkaufen?
Nach 10 Jahren Haltedauer (Spekulationsfrist) können Sie eine Kapitalanlage-Immobilie steuerfrei verkaufen. Bei selbstgenutzten Immobilien gilt dies bereits nach 3 Jahren Eigennutzung (im Verkaufsjahr plus den zwei vorangegangenen Jahren).
Rendite & Wirtschaftlichkeit
Welche Rendite kann ich bei einer Kapitalanlage-Immobilie erwarten?
Die Brutto-Mietrendite liegt typischerweise zwischen 3-6% je nach Lage. Die Eigenkapitalrendite kann durch den Hebel-Effekt der Finanzierung auf 8-15% steigen. Off-Market Immobilien bieten oft überdurchschnittliche Renditen von 5-7% brutto.
Wie berechne ich die Rendite einer Immobilie?
Bruttomietrendite: Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100. Die Nettomietrendite berücksichtigt zusätzlich laufende Kosten. Die Eigenkapitalrendite bezieht den Finanzierungshebel ein. Nutzen Sie unseren kostenlosen Rendite-Rechner für eine genaue Berechnung.
Was bedeutet Mietmultiplikator?
Der Mietmultiplikator zeigt, nach wie vielen Jahren sich der Kaufpreis durch die Mieteinnahmen amortisiert. Berechnung: Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete. Ein Multiplikator von 20 bedeutet 5% Rendite. Unter 25 gilt als günstig, über 30 als teuer.
Was ist der Unterschied zwischen Kalt- und Warmmiete?
Die Kaltmiete ist die reine Nettomiete ohne Nebenkosten. Die Warmmiete umfasst zusätzlich Betriebskosten wie Heizung, Wasser, Müllabfuhr etc. Für die Renditeberechnung ist immer die Kaltmiete relevant.
Vermietung & Verwaltung
Muss ich mich selbst um die Vermietung kümmern?
Nein. Bei den meisten unserer Angebote handelt es sich um bereits vermietete Objekte mit bestehenden Mietverträgen. Für die laufende Verwaltung vermitteln wir gerne professionelle Hausverwaltungen, die sich um alles kümmern.
Was passiert, wenn der Mieter nicht zahlt?
Bei Mietausfällen gibt es verschiedene Absicherungen: Mietausfallversicherungen, Kautionen, und bei dauerhaftem Ausfall rechtliche Schritte. Durch sorgfältige Mieterauswahl und Bonitätsprüfung minimieren wir dieses Risiko bereits im Vorfeld.
Wie finde ich die richtige Hausverwaltung?
Achten Sie auf: lokale Präsenz, Erfahrung mit Kapitalanlagen, transparente Kostenstruktur, gute Erreichbarkeit und Referenzen. Die Kosten liegen bei 20-35€ pro Einheit/Monat. Wir vermitteln gerne geprüfte Hausverwaltungen in Ihrer Region.
Kann ich eine vermietete Wohnung auch selbst nutzen?
Ja, mit einer Eigenbedarfskündigung. Die Kündigungsfristen betragen je nach Mietdauer 3-9 Monate. Eine Eigenbedarfskündigung muss gut begründet sein und ist an gesetzliche Voraussetzungen gebunden.
Was ist das Hausgeld bei Eigentumswohnungen?
Das Hausgeld umfasst alle laufenden Kosten einer Eigentumswohnung: Betriebskosten, Instandhaltungsrücklage, Verwaltungskosten. Nur die umlagefähigen Kosten können auf den Mieter umgelegt werden. Die Rücklage zahlt der Eigentümer.
Welche Versicherungen brauche ich als Vermieter?
Pflicht ist die Gebäudeversicherung. Empfehlenswert sind zusätzlich: Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, Mietausfallversicherung und ggf. Rechtsschutzversicherung für Vermieter. Die Kosten sind steuerlich absetzbar.
Was passiert bei Leerstand?
Bei Leerstand entfallen die Mieteinnahmen, aber die laufenden Kosten (Kredit, Hausgeld) bleiben bestehen. Durch professionelle Vermietung und attraktive Objekte in guten Lagen minimieren wir das Leerstandsrisiko. Eine Mietausfallversicherung bietet zusätzliche Absicherung.
Brauche ich einen Energieausweis?
Ja, beim Verkauf und bei der Vermietung ist ein gültiger Energieausweis gesetzlich vorgeschrieben. Er muss spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden. Bei unseren Objekten stellen wir alle erforderlichen Unterlagen bereit.
Über MyInvest24
Ist MyInvest24 seriös?
Ja, MyInvest24 ist ein seriöser und registrierter Immobilienvermittler mit Sitz in Deutschland. Wir sind nach §34c GewO zugelassen, haben über 500 zufriedene Kunden und arbeiten transparent ohne versteckte Kosten. Unsere Beratung ist für Investoren kostenlos.
Was kostet die Beratung bei MyInvest24?
Unsere Beratung ist für Investoren komplett kostenlos und unverbindlich. Wir finanzieren uns über eine Vermittlungsprovision, die im Kaufpreis bereits enthalten ist und vom Verkäufer getragen wird.