- Regel: Miete bei Neuvermietung max. 10 % über Vergleichsmiete (§ 556d BGB)
- Geltung: Nur per Landesverordnung ausgewiesene Gebiete
- Ausnahmen: Neubau, umfassende Modernisierung, höhere Vormiete
- Auskunftspflicht: Vermieter muss vor Vertragsschluss über Ausnahmegrund informieren
- Rückforderung: Mieter kann ab qualifizierter Rüge zu viel Gezahltes zurückfordern
Dieser Ratgeber bietet eine praxisorientierte Übersicht (Stand 2025) und ersetzt keine Rechtsberatung.
1. Grundlagen der Mietpreisbremse
Die Mietpreisbremse (§§ 556d–556g BGB) begrenzt die Miete bei Wiedervermietung auf höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Eingeführt 2015, seit 2019 mit Auskunftspflicht, seit 2020 mit Rückforderungsrecht ab Rüge. Verlängert bis Ende 2028.
Die Bremse gilt nicht automatisch überall – nur in Gebieten, die per Landesverordnung als angespannt ausgewiesen sind.
2. Geltungsbereich
Betroffen sind die meisten Großstädte: Berlin, München, Hamburg, Köln, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart, Leipzig und viele weitere. Die vollständige Liste erhalten Sie bei Ihrer Landesregierung.
3. Berechnung
Formel: Zulässige Miete = Vergleichsmiete × 1,10
Beispiel: 70 m² in München, Vergleichsmiete 14,50 €/m². Zulässig: 70 × 14,50 × 1,10 = 1.116,50 €.
Liegt die Vormiete höher, darf sie beibehalten werden (Vormiete-Ausnahme), sofern sie ein Jahr vor Mietende bestand.
4. Ausnahmen
| Ausnahme | Voraussetzung |
|---|---|
| Neubau | Erstbezug nach 01.10.2014 |
| Umfassende Modernisierung | Investition ca. 1/3 des Neubaupreises |
| Höhere Vormiete | Vormiete lag über der Bremsen-Grenze |
| Modernisierungszuschlag | Modernisierung in den letzten 3 Jahren |
5. Auskunftspflicht
Seit 2019 muss der Vermieter vor Vertragsschluss über den Ausnahmegrund informieren (§ 556g Abs. 1a BGB). Versäumt er das, kann er sich erst 2 Jahre nach Vertragsschluss darauf berufen.
6. Verstöße und Folgen
Der Mieter kann den Verstoß schriftlich rügen und ab diesem Zeitpunkt zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Nicht rückwirkend vor der Rüge. Kalkulieren Sie von Anfang an korrekt.
7. Praxis-Tipps
- Vergleichsmiete über Mietspiegel korrekt ermitteln
- Ausnahmen lückenlos dokumentieren
- Auskunftspflicht vor Vertragsschluss erfüllen
- Mietpreis auf Konformität prüfen lassen
8. Häufig gestellte Fragen
Gilt die Mietpreisbremse überall?
Nein, nur in per Landesverordnung ausgewiesenen Gebieten.
Was passiert bei Verstoß?
Der Mieter kann nach qualifizierter Rüge zu viel gezahlte Miete zurückfordern.
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Geprüft von Lucas Siebeking
Gründer & Geschäftsführer der MyInvest24 GmbH. Experte für Immobilien-Kapitalanlagen. Mehr erfahren
Quellen: Gesetze im Internet, Statistisches Bundesamt
Lucas Siebeking berät seit mehreren Jahren Investoren zu Off-Market-Immobilien und Kapitalanlagen. Als CSO der MyInvest24 GmbH begleitet er Kunden von der Erstberatung bis zum erfolgreichen Investment.
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