- Höhe: Max. 3 Nettokaltmieten bei Wohnraum (§ 551 Abs. 1 BGB)
- Ratenzahlung: Mieter darf in 3 Raten zahlen (§ 551 Abs. 2 BGB)
- Getrennte Anlage: Pflicht, vom Vermögen des Vermieters getrennt
- Zinsen: Gehören dem Mieter und erhöhen die Kaution
- Rückzahlung: Angemessene Prüffrist 3–6 Monate nach Mietende
Dieser Ratgeber bietet eine praxisorientierte Übersicht (Stand 2025) und ersetzt keine Rechtsberatung.
1. Grundlagen der Mietkaution (§ 551 BGB)
Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung, die der Mieter dem Vermieter bei Mietbeginn übergibt. Sie sichert den Vermieter gegen Mietrückstände, Schäden an der Mietsache und offene Nebenkostennachzahlungen ab. Die gesetzliche Grundlage ist § 551 BGB.
Die Kaution ist nicht gesetzlich vorgeschrieben – sie muss im Mietvertrag vereinbart werden. Ohne Vereinbarung besteht kein Anspruch. In der Praxis wird sie aber in nahezu jedem Wohnraummietvertrag vereinbart. Bei Gewerberaum gelten die Beschränkungen des § 551 BGB nicht – hier können höhere Kautionen vereinbart werden.
Der Vermieter hat die Kaution als Treuhandvermögen zu behandeln: Sie gehört wirtschaftlich dem Mieter, der Vermieter hat lediglich ein Sicherungsrecht. Im Insolvenzfall des Vermieters hat der Mieter ein Aussonderungsrecht.
2. Höhe und Berechnung
Die maximale Kaution beträgt drei Nettokaltmieten (§ 551 Abs. 1 BGB). Maßgeblich ist die bei Vertragsschluss vereinbarte Nettokaltmiete – nicht die Warmmiete, nicht die später erhöhte Miete.
Beispiel: Nettokaltmiete 750 €, Betriebskosten 200 €, Warmmiete 950 €. Maximale Kaution: 3 × 750 = 2.250 €.
Eine höhere Vereinbarung ist teilunwirksam: Der Mieter schuldet maximal drei Nettokaltmieten. Bereits gezahlte Überbeträge kann er jederzeit zurückfordern. Spätere Mieterhöhungen berechtigen den Vermieter nicht, eine Nachzahlung auf die Kaution zu verlangen.
Vereinbaren Sie immer die maximale Kaution (3 Nettokaltmieten). Bei einer Miete von 750 € decken 2.250 € gerade drei Monatsmieten ab – bei Mietausfall, Schäden und offenen Nebenkosten kann das schnell knapp werden.
3. Anlageformen im Überblick
Der Vermieter muss die Barkaution getrennt von seinem Vermögen anlegen (§ 551 Abs. 3 BGB). Gängige Formen:
| Form | Vorteil | Nachteil |
|---|---|---|
| Sparbuch | Einfach, gesetzeskonform | Niedrige Zinsen |
| Kautionskonto | Getrennt, transparent | Kontoführungsgebühren |
| Bankbürgschaft | Mieter behält Liquidität | Jährliche Gebühr 2–5 % |
| Kautionsversicherung | Mieter zahlt nur Prämie | Prämie verfallen |
| Verpfändetes Konto | Mieter behält Eigentum | Einrichtungsaufwand |
4. Zahlung und Ratenzahlung
Der Mieter hat das Recht, die Kaution in drei gleichen Monatsraten zu zahlen (§ 551 Abs. 2 BGB). Die erste Rate ist zu Mietbeginn fällig. Dieses Recht kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden.
Der Vermieter darf die Schlüsselübergabe nicht von der vollständigen Kautionszahlung abhängig machen. Allerdings: Wird auch die erste Rate nicht gezahlt, liegt eine Vertragsverletzung vor.
Kündigungsrecht: Gerät der Mieter mit der Kaution in einen Rückstand von mindestens zwei Monatsmieten, kann der Vermieter fristlos kündigen (§ 569 Abs. 2a BGB). Dieses 2013 eingeführte Kündigungsrecht stellt die Kaution den Mietrückständen gleich.
5. Rückzahlung und Fristen
Nach Ende des Mietverhältnisses muss der Vermieter die Kaution zuzüglich Zinsen zurückzahlen. Eine gesetzliche Frist gibt es nicht – die Rechtsprechung gewährt eine angemessene Prüffrist:
- 3 Monate: Untere Grenze in den meisten Fällen
- 6 Monate: Obergrenze (BGH, VIII ZR 71/06)
- Nebenkosteneinbehalt: Ein angemessener Teilbetrag darf für die noch ausstehende Abrechnung einbehalten werden (typisch: 3–4 Monatsvorauszahlungen)
Der Rückzahlungsanspruch verjährt nach 3 Jahren (reguläre Verjährung § 195 BGB).
6. Verrechnung mit Forderungen
Der Vermieter darf die Kaution mit berechtigten Forderungen verrechnen:
- Mietrückstände (offene Mietzahlungen)
- Schäden über normale Abnutzung hinaus (Löcher, Flecken, Nikotinschäden)
- Schönheitsreparaturen (nur bei wirksamer Klausel – viele sind unwirksam!)
- Nebenkostennachzahlungen
Wichtig: Der Vermieter muss seine Forderungen konkret beziffern und belegen. Pauschaler Einbehalt ohne Begründung ist unzulässig. Am besten: Schadensliste mit Fotos aus dem Übergabeprotokoll plus Rechnungen oder Kostenvoranschläge.
7. Häufige Fehler bei der Mietkaution
- Nicht getrennt angelegt: Kaution auf dem privaten Girokonto ist ein Verstoß gegen § 551 Abs. 3 BGB
- Keine Verzinsung: Zinsen gehören dem Mieter – werden sie nicht gutgeschrieben, haftet der Vermieter
- Höher als 3 Nettokaltmieten: Überschießender Teil ist unwirksam
- Ratenzahlung verweigert: Das Recht auf 3 Raten ist zwingend
- Rückzahlung verzögert: Nach 6 Monaten ohne Grund riskieren Sie eine Klage
- Pauschaler Einbehalt: Ohne konkrete Bezifferung unzulässig
- Kein Übergabeprotokoll: Ohne Dokumentation ist Schadensregulierung kaum durchsetzbar
8. Häufig gestellte Fragen
Wie hoch darf die Mietkaution sein?
Maximal drei Nettokaltmieten (§ 551 Abs. 1 BGB). Betriebskosten zählen nicht mit. Spätere Mieterhöhungen berechtigen nicht zu einer Kautionserhöhung.
Muss die Kaution verzinst werden?
Ja. Die Barkaution muss zu üblichem Zinssatz angelegt werden. Die Zinsen gehören dem Mieter.
Wie schnell muss die Kaution zurückgezahlt werden?
Gesetzliche Frist gibt es nicht. Rechtsprechung: 3–6 Monate Prüffrist. Für ausstehende Nebenkostenabrechnungen darf ein Teilbetrag einbehalten werden.
Darf ich die Kaution für Schönheitsreparaturen einbehalten?
Nur bei wirksamer Klausel. Viele ältere Klauseln sind nach BGH-Rechtsprechung unwirksam.
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Quellen: Gesetze im Internet, Statistisches Bundesamt
Lucas Siebeking berät seit mehreren Jahren Investoren zu Off-Market-Immobilien und Kapitalanlagen. Als CSO der MyInvest24 GmbH begleitet er Kunden von der Erstberatung bis zum erfolgreichen Investment.
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