- Textform Pflicht: Das Erhöhungsverlangen muss in Textform erfolgen (§ 558a BGB) – Brief oder E-Mail
- Alle Mieter: Jeder im Vertrag genannte Mieter muss namentlich adressiert werden
- Euro-Betrag: Die neue Miete muss als konkreter Geldbetrag angegeben werden
- Begründung: Mietspiegel, Gutachten oder drei Vergleichswohnungen – ohne geht es nicht
- Mietspiegeleinordnung: Bei qualifiziertem Mietspiegel müssen Baujahr, Lage, Ausstattung zugeordnet werden
- Frist: Der Mieter hat bis zum Ende des übernächsten Monats nach Zugang Zeit
Dieses Muster dient als Orientierung und ersetzt keine anwaltliche Prüfung. Passen Sie die Platzhalter an Ihre konkrete Situation an.
1. Rechtliche Grundlagen des Erhöhungsverlangens
Das Erhöhungsverlangen bei der Anpassung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist in den §§ 558 bis 558e BGB geregelt. Es ist kein formloser Wunsch, sondern eine rechtlich verbindliche Willenserklärung mit strengen Anforderungen. Ein fehlerhaftes Verlangen ist nicht nur unwirksam – es verschiebt Ihren gesamten Zeitplan, weil die Sperrfrist erst ab dem Wirksamwerden der Erhöhung neu zu laufen beginnt.
Der Gesetzgeber verlangt, dass der Mieter die Berechtigung der Erhöhung in groben Zügen nachprüfen kann (BGH, VIII ZR 11/07). Das bedeutet: Sie müssen nicht nur sagen, was Sie wollen, sondern auch warum die neue Miete gerechtfertigt ist. Die Begründung ist dabei nicht bloße Formalität – sie ist Wirksamkeitsvoraussetzung.
Der häufigste Fehler in der Praxis ist nicht, dass die neue Miete zu hoch ist, sondern dass das Schreiben formelle Mängel hat: fehlende Adressaten, unzureichende Begründung oder keine korrekte Mietspiegeleinordnung. Dieses Muster hilft Ihnen, diese Fallen zu vermeiden.
2. Pflichtangaben im Erhöhungsverlangen
Das Erhöhungsverlangen nach § 558a BGB muss folgende Elemente enthalten:
| Element | Anforderung | Typischer Fehler |
|---|---|---|
| Absender | Name und Anschrift des Vermieters (oder bevollmächtigter Verwalter) | Verwalter handelt ohne Vollmacht |
| Empfänger | Alle im Mietvertrag genannten Mieter namentlich | Ein Mieter (z.B. Ehepartner) fehlt |
| Mietobjekt | Genaue Bezeichnung der Wohnung (Anschrift, Lage) | Wohnung nicht eindeutig zugeordnet |
| Aktuelle Miete | Nettokaltmiete in Euro | Warmmiete statt Kaltmiete angegeben |
| Neue Miete | Konkreter Euro-Betrag der neuen Nettokaltmiete | Nur Prozentangabe statt Euro-Betrag |
| Begründung | Mietspiegel, Gutachten oder Vergleichswohnungen | Nur „Miete ist unter Markt“ ohne Nachweis |
| Mietspiegeleinordnung | Baujahr, Lage, Ausstattung, Größe der Wohnung | Keine konkrete Zuordnung zum Mietspiegelfeld |
| Zustimmungsaufforderung | Bitte um Zustimmung mit Hinweis auf Überlegungsfrist | Fehlt vollständig |
3. Musterschreiben: Mieterhöhung auf Vergleichsmiete
Das folgende Muster zeigt ein vollständiges Erhöhungsverlangen auf Basis eines qualifizierten Mietspiegels. Ersetzen Sie die markierten Platzhalter durch Ihre konkreten Daten.
[Ihr Name / Verwaltung]
[Ihre Anschrift]
[PLZ Ort]
An
[Vorname Nachname Mieter 1]
[ggf. Vorname Nachname Mieter 2]
[Anschrift der Mietwohnung]
[PLZ Ort]
[Ort], den [Datum]
Mieterhöhungsverlangen gemäß § 558 BGB
Mietobjekt: [Straße Hausnr., Lage im Haus, z.B. „2. OG links“]
Mietvertrag vom: [Datum Mietvertrag]
Sehr geehrte/r [Frau/Herr Nachname],
die monatliche Nettokaltmiete für Ihre Wohnung beträgt derzeit [aktuelle Miete] € und ist seit dem [Datum der letzten Änderung] unverändert.
Gemäß § 558 BGB bitte ich Sie, einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete auf [neue Miete] € ab dem [Wirksamkeitsdatum, frühestens Beginn des 3. Monats nach Zugang] zuzustimmen.
Begründung:
Die begehrte Miete ist durch den qualifizierten Mietspiegel der [Stadt/Gemeinde] (Stand: [Jahr]) gerechtfertigt. Ihre Wohnung ist wie folgt einzuordnen:
• Baujahr: [Baujahr] → Baualtersklasse [Klasse]
• Wohnfläche: [m²] m² → Größenklasse [Klasse]
• Wohnlage: [einfach / mittel / gut]
• Ausstattung: [Beschreibung relevanter Merkmale]
Laut Mietspiegel ergibt sich für diese Kategorie eine Spanne von [Untergrenze] bis [Obergrenze] €/m². Bei [Wohnfläche] m² und einem angemessenen Wert von [€/m²] €/m² ergibt sich eine monatliche Vergleichsmiete von [Betrag] €.
Die Kappungsgrenze von [20/15] % in drei Jahren wird eingehalten: Die Miete betrug vor drei Jahren [Miete vor 3 Jahren] €, die maximale Erhöhung beträgt somit [Maximalbetrag] €.
Ich bitte Sie, Ihre Zustimmung bis spätestens zum [Ende des übernächsten Monats] schriftlich zu erklären. Sollten Sie nicht oder nur teilweise zustimmen, steht mir die Zustimmungsklage nach § 558b Abs. 2 BGB offen.
Bei Fragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
[Unterschrift / Name]
Anlage: Auszug aus dem Mietspiegel [Stadt] [Jahr]
4. Textbausteine für verschiedene Begründungsmittel
Variante A: Qualifizierter Mietspiegel
Die oben gezeigte Begründung ist die Standardvariante. Beachten Sie: In Gemeinden mit qualifiziertem Mietspiegel muss dieser herangezogen werden, auch wenn Sie ein anderes Begründungsmittel wählen (§ 558a Abs. 3 BGB). Der qualifizierte Mietspiegel hat im Prozess die Vermutungswirkung, dass die dort ausgewiesenen Werte die ortsübliche Vergleichsmiete widerspiegeln.
Variante B: Einfacher Mietspiegel
Bei einem einfachen Mietspiegel entfällt die Vermutungswirkung, die Einordnung ist aber identisch. Formulierung: „Die begehrte Miete ist durch den Mietspiegel der [Stadt] (Stand: [Jahr]) gerechtfertigt. Es handelt sich um einen einfachen Mietspiegel im Sinne des § 558c BGB. [Einordnung wie oben].“
Variante C: Sachverständigengutachten
Formulierung: „Die begehrte Miete wird durch das beigefügte Gutachten des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen [Name], [Bestellungskörperschaft], vom [Datum] bestätigt. Laut Gutachten beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung [Betrag] € monatlich. Das Gutachten ist als Anlage beigefügt.“
Variante D: Drei Vergleichswohnungen
Formulierung: „Die begehrte Miete wird durch folgende drei vergleichbare Wohnungen gestützt: 1) [Straße, Hausnr., Lage, Größe, Baujahr, aktuelle Miete], 2) [...], 3) [...]. Die Wohnungen sind in Lage, Größe, Ausstattung und Baujahr mit Ihrer Wohnung vergleichbar.“
In der Praxis scheitern Mieterhöhungen mit Vergleichswohnungen häufig, weil die Vergleichbarkeit nicht ausreichend dargelegt wird oder weil der Mieter die Vergleichbarkeit erfolgreich bestreitet. Diese Variante empfehlen wir nur, wenn kein Mietspiegel existiert und ein Gutachten zu teuer wäre.
5. Berechnung und Beispiele
Beispiel: Mieterhöhung mit qualifiziertem Mietspiegel
Wohnung: 65 m², Baujahr 1975, mittlere Wohnlage, Standardausstattung. Aktuelle Nettokaltmiete: 520 € (8,00 €/m²). Miete vor drei Jahren: 480 €. Standort: Köln (abgesenkte Kappungsgrenze 15 %).
Schritt 1: Mietspiegel prüfen. Laut Kölner Mietspiegel ergibt sich für diese Kategorie eine Spanne von 8,50 bis 11,20 €/m². Mittlerer Spanneneinordnungswert: 9,40 €/m².
Schritt 2: Zielmiete berechnen. 65 m² × 9,40 € = 611,00 €.
Schritt 3: Kappungsgrenze prüfen. Miete vor 3 Jahren: 480 €. 15 % Kappung = 72 €. Maximale Miete: 480 + 72 = 552 €.
Ergebnis: Die Vergleichsmiete (611 €) liegt über der Kappungsgrenze (552 €). Die Erhöhung ist auf 552 € begrenzt. In 15 Monaten kann erneut erhöht werden.
Beispiel: Erhöhung ohne Kappungsbeschränkung
Wohnung: 80 m², Baujahr 2010, gute Lage, gehobene Ausstattung. Aktuelle Miete: 880 € (11,00 €/m²). Miete vor drei Jahren: ebenfalls 880 € (keine Erhöhung in 3 Jahren). Vergleichsmiete: 12,50 €/m² = 1.000 €. Kappung 20 %: 880 + 176 = 1.056 €.
Ergebnis: Die Vergleichsmiete (1.000 €) liegt unter der Kappungsgrenze (1.056 €). Die volle Erhöhung auf 1.000 € ist möglich.
6. Zugang und Fristen
Der Zeitpunkt des Zugangs bestimmt alle nachfolgenden Fristen. Zugang bedeutet: Das Schreiben ist so in den Machtbereich des Mieters gelangt, dass er unter normalen Umständen davon Kenntnis nehmen kann (§ 130 BGB).
Fristenberechnung
| Zugang | Überlegungsfrist endet | Wirksamwerden (frühestens) | Klagefrist endet |
|---|---|---|---|
| 15. Januar | 31. März | 1. April | 30. Juni |
| 3. März | 31. Mai | 1. Juni | 31. August |
| 28. Juni | 31. August | 1. September | 30. November |
| 1. Oktober | 31. Dezember | 1. Januar | 31. März |
Zugangsnachweise
- Einschreiben mit Rückschein: Sicherste Variante. Der Rückschein beweist Zugang und Datum.
- Einwurfeinschreiben: Nahezu gleichwertig. Das Tracking beweist den Einwurf in den Briefkasten.
- Persönliche Übergabe: Mit Empfangsbestätigung (Datum, Unterschrift) ebenfalls gut geeignet.
- E-Mail: Textform ist erfüllt, aber der Zugang ist schwerer nachweisbar. Empfehlung: Zusätzlich per Brief senden.
- Zeuge: Ein Zeuge, der den Einwurf beobachtet hat, ist möglich, aber in der Praxis umständlich.
7. Die 8 häufigsten Fehler im Erhöhungsverlangen
- Nicht alle Mieter adressiert. Bei Ehepaaren oder WGs müssen alle Vertragspartner einzeln angeschrieben werden. Fehlt ein Name, ist das Verlangen unwirksam.
- Nur Prozentangabe statt Euro-Betrag. „10 % mehr“ reicht nicht. Sie müssen die neue Nettokaltmiete als konkreten Euro-Betrag benennen.
- Fehlende Mietspiegeleinordnung. Ein bloßer Verweis auf den Mietspiegel genügt nicht. Sie müssen die Merkmale Ihrer Wohnung den Mietspiegelfeldern zuordnen.
- Warmmiete statt Kaltmiete. Das Erhöhungsverlangen bezieht sich immer auf die Nettokaltmiete, nie auf die Warmmiete.
- Kappungsgrenze überschritten. Liegt die begehrte Miete über der Kappungsgrenze, ist das Verlangen nur bis zur zulässigen Höhe wirksam. Besser: Gleich korrekt berechnen.
- Sperrfrist nicht eingehalten. Zwischen der letzten Erhöhung und dem neuen Verlangen müssen 15 Monate liegen.
- Verwalter ohne Vollmacht. Handelt ein Verwalter, muss eine Vollmacht vorliegen oder dem Schreiben beigefügt sein (§ 174 BGB).
- Begründungsmittel und Mietspiegel passen nicht zusammen. Wenn ein qualifizierter Mietspiegel existiert, muss er auch bei Verwendung anderer Begründungsmittel ergänzend angegeben werden.
8. Häufig gestellte Fragen
Muss das Erhöhungsverlangen per Einschreiben verschickt werden?
Nein, Textform reicht – also Brief, E-Mail oder Fax. Allerdings müssen Sie den Zugang beweisen können. Ein Einschreiben mit Rückschein oder eine persönliche Übergabe mit Empfangsbestätigung ist daher dringend empfehlenswert.
Reicht eine Prozentangabe statt eines Euro-Betrags?
Nein. Der BGH verlangt, dass die neue Miete als konkreter Euro-Betrag beziffert wird. Eine Angabe wie „10 % mehr“ genügt nicht den Anforderungen des § 558a BGB.
Was mache ich, wenn kein Mietspiegel existiert?
Sie können auf ein Sachverständigengutachten oder drei vergleichbare Wohnungen als Begründungsmittel zurückgreifen. Ein Gutachten kostet 1.000–3.000 €, hat dafür hohe Beweiskraft.
Muss ich bei einer WG alle Mieter einzeln anschreiben?
Ja. Alle im Mietvertrag genannten Mieter müssen namentlich im Erhöhungsverlangen adressiert werden. Fehlt ein Mieter, ist das Verlangen formell unwirksam (BGH, VIII ZR 270/15).
Kann ich das Muster auch für eine Indexmiete verwenden?
Nein. Dieses Muster gilt nur für die Erhöhung auf die Vergleichsmiete nach § 558 BGB. Für Indexmiete benötigen Sie ein separates Anpassungsschreiben mit Verweis auf den Verbraucherpreisindex.
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Geprüft von Lucas Siebeking
Gründer & Geschäftsführer der MyInvest24 GmbH. Experte für Immobilien-Kapitalanlagen. Mehr erfahren
Quellen: Gesetze im Internet, Statistisches Bundesamt
Lucas Siebeking berät seit mehreren Jahren Investoren zu Off-Market-Immobilien und Kapitalanlagen. Als CSO der MyInvest24 GmbH begleitet er Kunden von der Erstberatung bis zum erfolgreichen Investment.
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