- Inserat: Professionelle Fotos, vollständige Angaben (Fläche, Miete, Nebenkosten, Energieausweis) sind Pflicht
- Portale: ImmoScout24 und Immowelt erreichen die meisten Interessenten – Kleinanzeigen als Ergänzung
- Besichtigung: Einzeltermine sind aufwändiger aber effektiver als Massenbesichtigungen
- Bonität: Selbstauskunft + Einkommensnachweis + optional SCHUFA
- DSGVO: Unterlagen erst nach Vorauswahl anfordern, nicht bei der Besichtigung
Dieser Ratgeber bietet eine praxisorientierte Übersicht (Stand 2025) und ersetzt keine Rechtsberatung.
1. Das perfekte Inserat erstellen
Ein gutes Inserat filtert unpassende Interessenten bereits vor der Besichtigung heraus und zieht solvent Mieter an. Die wichtigsten Bestandteile:
Pflichtangaben nach EnEV/GEG
- Art des Energieausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis)
- Energiekennwert in kWh/(m²·a)
- Wesentlicher Energieträger (Gas, Öl, Fernwärme etc.)
- Baujahr des Gebäudes
- Energieeffizienzklasse (A+ bis H)
Fehlen diese Angaben im Inserat, droht ein Bußgeld bis 15.000 € (§ 16 Abs. 2 EnEV bzw. GEG).
Fotos – der wichtigste Faktor
Professionelle Fotos erhöhen die Bewerberzahl um den Faktor 3–5 gegenüber Smartphone-Bildern. Investieren Sie 150–300 € in einen Immobilienfotografen – das rechnet sich durch schnellere Vermietung und bessere Mieterqualität. Fotografieren Sie bei Tageslicht, räumen Sie auf, und zeigen Sie jeden Raum.
Mietpreis realistisch festlegen
Nutzen Sie den Mietspiegel und Vergleichsangebote auf ImmoScout24 als Orientierung. Ein leicht unter Markt liegender Preis beschleunigt die Vermietung und gibt Ihnen mehr Auswahl bei den Bewerbern. Berücksichtigen Sie die Mietpreisbremse, sofern anwendbar.
2. Portale und Kanäle
| Kanal | Reichweite | Kosten (ca.) | Zielgruppe |
|---|---|---|---|
| ImmoScout24 | Sehr hoch | 0–30 €/Monat | Breites Publikum |
| Immowelt | Hoch | 0–25 €/Monat | Breites Publikum |
| eBay Kleinanzeigen | Hoch (lokal) | Kostenlos | Preisbewusste Mieter |
| Social Media | Variabel | Kostenlos | Jüngere Zielgruppe |
| Aushang/Netzwerk | Gering | Kostenlos | Nachbarschaft |
| Makler | Hoch | Bis 2 NKM + MwSt (Mieter zahlt) | Alle Segmente |
Empfehlung: Starten Sie mit ImmoScout24 (größte Reichweite). Ergänzen Sie mit Kleinanzeigen für lokale Reichweite. Einen Makler beauftragen Sie nur, wenn Sie keine Zeit für Besichtigungen haben – seit dem Bestellerprinzip 2015 zahlt der Mieter die Provision, was das Interessentenfeld einschränken kann.
3. Besichtigung professionell organisieren
Die Besichtigung ist Ihre Chance, den Mieter persönlich einzuschätzen – und die Chance des Mieters, Sie als Vermieter zu bewerten.
Einzel- vs. Sammelbesichtigung
Bei hoher Nachfrage sind Sammelbesichtigungen effizient, aber unpersonlich. Empfehlung: Filtern Sie vorab telefonisch oder per E-Mail. Laden Sie nur 5–8 ernsthafte Interessenten zu Einzelterminen ein (je 15–20 Minuten). Das spart Zeit und gibt Ihnen einen viel besseren Eindruck.
Was Sie bei der Besichtigung klären sollten
- Berufliche Situation und Einzugstermin
- Anzahl der einziehenden Personen
- Haustiere (sofern relevant für den Mietvertrag)
- Warum der Mieter umzieht (gibt Hinweise auf Konflikte)
DSGVO-Tipp: Fragen Sie bei der Besichtigung noch keine Unterlagen an. Das kommt erst nach der Vorauswahl. Verteilen Sie ein Selbstauskunftsformular und bitten Sie um Rückgabe innerhalb von 3 Tagen.
4. Bonitaetsprüfung: So minimieren Sie das Risiko
Die gründliche Prüfung der Bonität ist der wichtigste Schritt zur Vermeidung von Mietausfällen und Mietnomaden.
Dreistufiges Prüfverfahren
- Selbstauskunft: Name, Geburtsdatum, aktueller Vermieter, Arbeitgeber, Nettoeinkommen, Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
- Einkommensnachweis: Letzte 3 Gehaltsnachweise oder aktueller Steuerbescheid bei Selbstständigen. Faustregel: Die Warmmiete sollte maximal 33 % des Nettohaushaltseinkommens betragen.
- SCHUFA-Auskunft: Der Mieter holt die Selbstauskunft ein und legt Ihnen die „SCHUFA-Bonitaetsauskunft“ vor. Sie dürfen als Vermieter keine eigene SCHUFA-Abfrage machen.
Nach dem AGG dürfen Sie Mieter nicht wegen Herkunft, Religion, Geschlecht oder Behinderung ablehnen. Dokumentieren Sie Ihre Auswahlkriterien sachlich (Bonität, Haushaltsgröße, Einzugstermin).
5. Die richtige Mieterauswahl treffen
Nach Besichtigung und Bonitätsprüfung bewerten Sie die Bewerber nach objektiven Kriterien:
| Kriterium | Gewichtung | Was prüfen? |
|---|---|---|
| Bonität/Einkommen | Hoch | Warmmiete max. 33 % des Nettoeinkommens |
| SCHUFA-Score | Hoch | Score über 90 % = geringes Risiko |
| Mietschuldenfreiheit | Hoch | Bescheinigung des Vorvermieters |
| Beschäftigungsstabilität | Mittel | Unbefristeter Vertrag, Probezeit bestanden? |
| Persönlicher Eindruck | Mittel | Kommunikation, Pünktlichkeit, Sauberkeit |
Tipp: Schreiben Sie allen Bewerbern eine Absage – auch den erfolglosen. Das ist höflich und vermeidet Rückfragen. Vernichten Sie nach der Auswahl alle nicht mehr benötigten Bewerbungsunterlagen (DSGVO).
6. Häufige Fehler bei der Mietersuche
- Keine Fotos oder schlechte Fotos: Reduziert die Bewerberqualität drastisch
- Energieausweis-Daten vergessen: Ordnungswidrigkeit mit Bußgeld bis 15.000 €
- Zu hoher Mietpreis: Führt zu längerem Leerstand – der kostet mehr als 50 € weniger Miete
- Bonitätsprüfung übersprungen: Häufigste Ursache für Mietausfälle und Mietnomaden-Probleme
- Bauchgefühl statt Zahlen: Sympathie allein schützt nicht vor Zahlungsausfall
- Unterlagen zu früh anfordern: DSGVO-Verstoß und schreckt gute Bewerber ab
- Mietpreisbremse nicht geprüft: In Gebieten mit Mietpreisbremse kann eine zu hohe Miete im Nachhinein abgesenkt werden
7. Häufig gestellte Fragen
Was kostet es, eine Wohnung auf ImmoScout24 zu inserieren?
Für private Vermieter gibt es Gratisinserate (mit eingeschränkter Reichweite). Kostenpflichtige Pakete kosten ca. 20–30 € pro Monat und bieten deutlich mehr Sichtbarkeit und Kontaktmöglichkeiten.
Darf ich als Vermieter eine SCHUFA-Auskunft einholen?
Nein, nicht eigenständig. Der Mieter muss die SCHUFA-Bonitaetsauskunft selbst anfordern und Ihnen freiwillig vorlegen. Sie dürfen die Vorlage als Bedingung für die Anmietung verlangen.
Wie viel Einkommen sollte ein Mieter haben?
Faustregel: Die Warmmiete sollte maximal 33 % (konservativ: 30 %) des monatlichen Nettohaushaltseinkommens betragen. Bei 1.000 € Warmmiete also mindestens 3.000 € netto.
Muss ich jedem Interessenten eine Absage schicken?
Rechtlich nein, aber es ist gute Praxis. Seit der DSGVO müssen Sie aber die Bewerbungsunterlagen abgelehnter Interessenten zeitnah vernichten (spätestens 6 Monate nach Absage).
Darf ich Mieter wegen Haustieren ablehnen?
Ja, sofern der Mietvertrag Haustiere (außer Kleintiere) ausschließt oder genehmigungspflichtig macht. Eine pauschale Ablehnung wegen Haustieren im Mietvertrag ist allerdings nach BGH-Rechtsprechung unwirksam – es muss eine Einzelfallentscheidung sein.
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Geprüft von Lucas Siebeking
Gründer & Geschäftsführer der MyInvest24 GmbH. Experte für Immobilien-Kapitalanlagen mit über 950 erfolgreich vermittelten Investments. Mehr erfahren
Quellen: Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), Destatis Wohnungsmarkt
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Lucas Siebeking berät seit mehreren Jahren Investoren zu Off-Market-Immobilien und Kapitalanlagen. Als CSO der MyInvest24 GmbH begleitet er Kunden von der Erstberatung bis zum erfolgreichen Investment.
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