Kündigungsfristen im Mietvertrag 2026 – Überblick für Vermieter

1. Überblick: Kündigungsfristen nach Mietdauer

Im deutschen Wohnraummietrecht sind die Kündigungsfristen für Vermieter gestaffelt nach Dauer des Mietverhältnisses. Je länger der Mieter in der Wohnung lebt, desto länger ist die Frist, die Sie als Vermieter einhalten müssen. Die Grundlage bildet § 573c Abs. 1 BGB.

Wichtig: Die Kündigungsfrist des Mieters beträgt immer 3 Monate – unabhängig davon, wie lange er in der Wohnung lebt. Diese Asymmetrie ist vom Gesetzgeber so gewollt: Der Mieter als „schwächere Partei“ soll flexibel bleiben.

Die Fristen sind Mindestfristen. Vertragliche Verlängerungen zulasten des Mieters sind unwirksam. Zugunsten des Mieters (also längere Frist für den Vermieter) sind sie dagegen zulässig.

2. Ordentliche Kündigung durch den Vermieter

Die ordentliche Kündigung durch den Vermieter setzt ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB voraus. Die drei gesetzlich genannten Gründe:

1. Pflichtverletzung des Mieters (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) – z.B. erhebliche Vertragsverletzungen, störendes Verhalten
2. Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) – Nutzung für sich oder Angehörige
3. Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) – wirtschaftliche Verwertung wird durch Mietverhältnis erheblich behindert

Ohne berechtigtes Interesse ist eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter unwirksam. Das unterscheidet den Vermieter vom Mieter, der ohne Angabe von Gründen kündigen darf.

Formvorschriften

• Schriftform (§ 568 Abs. 1 BGB) – eigeNhändige Unterschrift, keine E-Mail
• Angabe des Kündigungsgrundes (§ 573 Abs. 3 BGB)
• Hinweis auf Widerspruchsrecht des Mieters (§§ 574 ff. BGB)
• An alle Mieter adressiert, von allen Vermietern unterschrieben

3. Fristlose Kündigung (§ 543 BGB)

Bei schwerwiegenden Vertragsverletzungen kann der Vermieter fristlos kündigen. Die wichtigsten Gründe:

Zahlungsverzug (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB)

Sie dürfen fristlos kündigen, wenn der Mieter:

• An 2 aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand ist, oder
• über einen längeren Zeitraum mit insgesamt 2 Monatsmieten in Verzug ist

Praxis-Tipp: Sprechen Sie zusätzlich immer eine hilfsweise ordentliche Kündigung aus. Denn: Zahlt der Mieter den Rückstand innerhalb von 2 Monaten nach Zustellung der Räumungsklage nach, wird die fristlose Kündigung unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Die ordentliche Kündigung bleibt dann bestehen.

Weitere Gründe für fristlose Kündigung

• Unbefugte Untervermietung trotz Abmahnung
• Nachhaltiger Hausfriedensbruch – massive Belästigung anderer Hausbewohner
• Erhebliche Substanzgefährdung der Mietsache

4. Sonderfälle und Ausnahmen

Befristeter Mietvertrag

Ein befristeter Mietvertrag (Zeitmietvertrag nach § 575 BGB) kann nicht ordentlich gekündigt werden – weder vom Vermieter noch vom Mieter. Er endet automatisch zum vereinbarten Zeitpunkt. Eine fristlose Kündigung bleibt aber möglich.

Zweifamilienhaus mit Vermieter-Selbstnutzung

Wohnt der Vermieter selbst im Zweifamilienhaus, genügt ein „berechtigtes Interesse“ ohne besonderen Kündigungsgrund (§ 573a BGB). Die Kündigungsfrist verlängert sich dafür um 3 Monate.

Möbliertes Zimmer in der Vermieter-Wohnung

Bei einem möblierten Zimmer innerhalb der Vermieter-Wohnung kann spätestens am 15. eines Monats zum Monatsende gekündigt werden (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Tod des Mieters

Bei Tod des Mieters gilt ein Sonderkündigungsrecht mit 1 Monat Frist (§ 580 BGB), sofern der Vermieter nicht in eine Fortsetzung mit dem Erben einwilligt.

5. Fristberechnung: So zählen Sie korrekt

Die Frist beginnt mit dem Zugang der Kündigung beim Mieter. Entscheidend ist der 3. Werktag des Kalendermonats:

• Geht die Kündigung bis zum 3. Werktag zu → der Monat zählt als erster Monat der Frist
• Geht sie später zu → die Frist beginnt erst ab dem nächsten Monat

Achtung: Samstage gelten als Werktage (BGH VIII ZR 206/04). Das bedeutet: Wenn der 1. und 2. eines Monats Donnerstag und Freitag sind, ist der 3. Werktag bereits der Samstag.

Beispiel: 6-Monats-Frist

Kündigung geht am 02.03.2025 (Montag, 2. Werktag) zu → Frist läuft ab März → Ende des Mietverhältnisses: 31.08.2025.

Kündigung geht am 05.03.2025 (Mittwoch, 4. Werktag) zu → März zählt nicht mehr → Frist läuft ab April → Ende: 30.09.2025.

Ein einziger Tag Verspätung kostet Sie also einen ganzen Monat.

6. Häufige Fehler bei der Kündigung

1. Kein berechtigtes Interesse angegeben: Ohne Grund ist die Vermieter-Kündigung unwirksam
2. Nur per E-Mail: Mietraum-Kündigungen benötigen Schriftform mit Originalunterschrift
3. Nicht an alle Mieter adressiert: Bei einer WG oder Ehepaar müssen alle Mietvertragsparteien genannt werden
4. Widerspruchsrecht vergessen: Fehlender Hinweis auf §§ 574 ff. BGB führt dazu, dass der Mieter bis zum Prozesstermin widersprechen kann
5. Frist falsch berechnet: Samstag als Werktag vergessen, 3-Werktag-Regel nicht beachtet
6. Bei fristloser Kündigung keine Abmahnung: Außer bei Zahlungsverzug ist in der Regel eine vorherige Abmahnung nötig

7. Häufig gestellte Fragen