Eigenbedarfskündigung 2026 – Voraussetzungen, Fristen & Muster

1. Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung

Die Eigenbedarfskündigung ist die wichtigste Möglichkeit für Vermieter, ein Wohnraummietverhältnis ordentlich zu beenden. Grundlage ist § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB: Der Vermieter darf kündigen, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.

Dabei müssen drei zentrale Voraussetzungen gleichzeitig erfüllt sein:

• Nutzungswille: Der Vermieter muss die Wohnung tatsächlich selbst oder für einen berechtigten Dritten nutzen wollen. Ein bloßes „Könnte nützlich sein" reicht nicht.
• Ernsthaftigkeit: Der Eigenbedarf muss zum Zeitpunkt der Kündigung bereits konkret bestehen – nicht erst vage geplant sein. Der BGH verlangt einen „vernünftigen und nachvollziehbaren Grund" (BGH, Urteil vom 23.09.2015, VIII ZR 297/14).
• Berechtigter Personenkreis: Die Person, für die Eigenbedarf geltend gemacht wird, muss zum gesetzlich anerkannten Kreis gehören (dazu mehr in Abschnitt 2).

Was zählt als „Benötigen"?

Der BGH hat in ständiger Rechtsprechung klargestellt: Gerichte dürfen die Eigenbedarfsgründe des Vermieters nicht auf ihre Notwendigkeit oder Zweckmäßigkeit hin überprüfen. Es genügt, wenn der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe für die Nutzung hat (BVerfG, Beschluss vom 23.11.1993, 1 BvR 894/91).

Typische anerkannte Gründe:

• Der Vermieter will die Wohnung selbst bewohnen (z.B. wegen Jobwechsel, Trennung, Rückkehr aus dem Ausland)
• Ein Kind benötigt die Wohnung wegen Studium oder Ausbildung
• Ein Elternteil soll aus Altersgründen näher beim Vermieter wohnen
• Eine Pflegekraft soll in der Nähe untergebracht werden

Nicht ausreichend sind dagegen: rein wirtschaftliche Motive (höhere Miete erzielen), Wunsch nach einem Gästezimmer oder gewerbliche Nutzungspläne. Auch der Wunsch, die Wohnung als Zweitwohnung zu nutzen, wird von manchen Gerichten als nicht ausreichend angesehen.

2. Für wen darf Eigenbedarf geltend gemacht werden?

Das Gesetz nennt drei Gruppen von berechtigten Personen. Entscheidend ist die Nähe der Beziehung zum Vermieter:

Sonderfall: BGB-Gesellschaft (GbR)

Bei einer GbR aus natürlichen Personen kann grundsätzlich Eigenbedarf geltend gemacht werden – allerdings nur für die Gesellschafter selbst oder deren Angehörige, nicht für die GbR als solche. Der BGH hat dies in seinem Urteil vom 14.12.2016 (VIII ZR 232/15) bestätigt.

3. Kündigungsfristen bei Eigenbedarf

Die Kündigungsfristen bei Eigenbedarf richten sich nach der Dauer des Mietverhältnisses. Anders als bei der fristlosen Kündigung muss die ordentliche Eigenbedarfskündigung die gesetzlichen Fristen nach § 573c Abs. 1 BGB einhalten:

Zugang der Kündigung – der kritische Moment

Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats beim Mieter zugehen, damit der Monat als erster Monat der Kündigungsfrist zählt. Samstage gelten dabei als Werktage (BGH VIII ZR 206/04).

Praxis-Tipp: Verschicken Sie die Kündigung per Einschreiben mit Rückschein oder lassen Sie den Zugang durch einen Zeugen bestätigen. Ein einfaches Einwurf-Einschreiben ist beweisrechtlich schwächer, wird aber häufig akzeptiert. Am sichersten ist eine Übergabe mit Empfangsbestätigung.

Sperrfrist nach Umwandlung in Eigentumswohnungen

Wird eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und anschließend veräußert, gilt nach § 577a BGB eine Sperrfrist. In dieser Zeit kann der neue Eigentümer nicht wegen Eigenbedarf kündigen. Die Sperrfrist beträgt mindestens 3 Jahre, in bestimmten Gebieten (per Landesverordnung) bis zu 10 Jahre. In Berlin, Hamburg und München gelten beispielsweise 10 Jahre.

4. Das Kündigungsschreiben – Inhalt und Form

Die Eigenbedarfskündigung muss schriftlich erfolgen (§ 568 Abs. 1 BGB). Das bedeutet: eigenhändige Unterschrift des Vermieters auf Papier. Eine E-Mail oder ein Fax genügt nicht.

Pflichtangaben im Kündigungsschreiben

Das Schreiben muss folgende Punkte enthalten:

1. Bezeichnung der Mietwohnung (Adresse, Lage im Haus)
2. Benennung der Bedarfsperson – Name und Verwandtschaftsgrad zum Vermieter
3. Konkrete Darlegung des Eigenbedarfs – Warum benötigt diese Person gerade diese Wohnung? Je konkreter, desto besser.
4. Hinweis auf das Widerspruchsrecht nach §§ 574 ff. BGB – inklusive Form und Frist
5. Kündigungsfrist und Beendigungsdatum
6. Unterschrift aller Vermieter (bei mehreren Eigentümern müssen alle unterschreiben)

Hinweis auf Widerspruchsrecht (Pflicht!)

Sie müssen den Mieter in der Kündigung auf sein Widerspruchsrecht nach § 574 BGB hinweisen. Fehlt dieser Hinweis, ist die Kündigung zwar nicht automatisch unwirksam, aber der Mieter kann den Widerspruch noch bis zum ersten Termin im Räumungsprozess nachholen (§ 574b Abs. 2 BGB).

Anbietpflicht bei Alternativwohnungen

Haben Sie als Vermieter eine vergleichbare freie Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage, müssen Sie diese dem Mieter anbieten, bevor Sie die Eigenbedarfskündigung aussprechen. Unterlassen Sie das, kann die Kündigung treuwidrig und damit unwirksam sein (BGH, Urteil vom 13.10.2010, VIII ZR 78/10). Diese Anbietpflicht besteht auch während der laufenden Kündigungsfrist.

5. Härtefall und Widerspruch des Mieters

Auch wenn Ihre Eigenbedarfskündigung formal korrekt und sachlich begründet ist, kann der Mieter nach § 574 BGB (Sozialklausel) Widerspruch einlegen. Der Widerspruch muss schriftlich und spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist beim Vermieter eingehen.

Anerkannte Härtegründe

• Hohes Alter und langjährige Verwurzelung im Wohnumfeld (BGH VIII ZR 68/19)
• Schwere Krankheit, die durch einen Umzug wesentlich verschlimmert würde
• Schwangerschaft oder kurz zurückliegende Geburt
• Prüfungsphase bei Studenten kurz vor dem Examen
• Fehlender Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen auf dem örtlichen Markt
• Suizidgefahr – in extremen Fällen hat die Rechtsprechung dies anerkannt (BVerfG, Beschluss vom 17.05.2019, 1 BvR 1297/18)

Abwägung: Interessen des Vermieters vs. Mieter

Das Gericht wägt die Interessen beider Seiten ab. Dabei berücksichtigt es: das Alter des Mieters, die Mietdauer, den Gesundheitszustand, Schulpflicht von Kindern, aber auch die Dringlichkeit des Eigenbedarfs beim Vermieter. Eine pauschale Regel gibt es nicht – jeder Fall wird individuell entschieden.

Ergebnis der Abwägung: Entweder wird das Mietverhältnis beendet, auf bestimmte Zeit fortgesetzt, oder auf unbestimmte Zeit fortgesetzt (unter veränderten Bedingungen).

6. Sonderfälle und aktuelle Rechtsprechung

Eigenbedarf bei Zweifamilienhaus

Wohnt der Vermieter selbst im Zweifamilienhaus, genießt er nach § 573a BGB ein erleichtertes Kündigungsrecht. Er muss keinen Eigenbedarfsgrund angeben – allerdings verlängert sich die Kündigungsfrist um 3 Monate. In der Praxis bedeutet das: Bei einer Mietdauer bis 5 Jahren beträgt die Frist dann 6 statt 3 Monate.

Eigenbedarf bei möblierter Vermietung

Vermieten Sie ein möbliertes Zimmer innerhalb Ihrer eigenen Wohnung, gelten erleichterte Bedingungen nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Die Kündigung kann hier spätestens am 15. eines Monats zum Ende des Monats ausgesprochen werden – ohne Eigenbedarfsbegründung.

Teilweiser Eigenbedarf

Wollen Sie nur einen Teil der Wohnung nutzen (z.B. ein Zimmer als Home-Office), rechtfertigt das in der Regel keine Eigenbedarfskündigung. Die Kündigung muss sich auf die gesamte Wohnung beziehen. Eine Teilkündigung ist bei Wohnraum grundsätzlich ausgeschlossen (§ 573b BGB regelt nur Ausnahmen bei Nebenräumen).

Eigenbedarf nach Kauf – „Kauf bricht nicht Miete"

Kaufen Sie eine vermietete Wohnung, treten Sie automatisch in den bestehenden Mietvertrag ein (§ 566 BGB). Sie können danach grundsätzlich Eigenbedarf geltend machen – aber beachten Sie die Sperrfrist bei umgewandelten Eigentumswohnungen (§ 577a BGB). Bei normalen Bestandswohnungen ohne Umwandlung gibt es keine gesetzliche Sperrfrist, aber die Gerichte schauen genau hin: Wer eine vermietete Wohnung kauft, um sofort wegen Eigenbedarf zu kündigen, muss den Eigenbedarf besonders gut belegen.

7. Häufige Fehler bei der Eigenbedarfskündigung

In der Praxis scheitern viele Eigenbedarfskündigungen an vermeidbaren Fehlern. Die folgenden sind die häufigsten:

1. Unzureichende Begründung: „Ich benötige die Wohnung für meinen Sohn" reicht nicht. Sie müssen darlegen, warum Ihr Sohn gerade jetzt gerade diese Wohnung benötigt – Studium, Berufswechsel, Familiengründung etc.
2. Fehlender Hinweis auf Widerspruchsrecht: Wird in der Kündigung nicht auf §§ 574 ff. BGB hingewiesen, kann der Mieter den Widerspruch bis zum Prozesstermin nachholen. Das verzögert die Räumung erheblich.
3. Nicht alle Vermieter unterzeichnen: Gehört die Wohnung mehreren Personen (z.B. Eheleute), müssen alle Eigentümer die Kündigung unterschreiben.
4. Kündigung an falschen Adressaten: Bei mehreren Mietern muss die Kündigung an alle Mieter gerichtet sein. Vergessen Sie einen, ist die Kündigung unwirksam.
5. Fristberechnung falsch: Die Kündigung geht am 4. Werktag zu – damit beginnt die Frist erst ab dem nächsten Monat. Ein Monat Verzögerung, der vermeidbar gewesen wäre.
6. Alternativwohnung nicht angeboten: Haben Sie eine freie Wohnung im selben Objekt und bieten diese nicht an, riskieren Sie die Unwirksamkeit der Kündigung.
7. Eigenbedarf entfällt nach Kündigung: Fällt der Eigenbedarfsgrund nach Ausspruch der Kündigung, aber vor Ablauf der Frist weg, müssen Sie den Mieter unverzüglich informieren. Unterlassen Sie das, machen Sie sich schadensersatzpflichtig.

8. Checkliste: Eigenbedarfskündigung vorbereiten

Gehen Sie diese Punkte systematisch durch, bevor Sie die Kündigung versenden:

• Besteht ein konkreter, nachvollziehbarer Eigenbedarfsgrund?
• Gehört die Bedarfsperson zum berechtigten Personenkreis?
• Haben Sie die Mietdauer korrekt ermittelt (für die Fristberechnung)?
• Ist die Kündigungsfrist korrekt berechnet (3/6/9 Monate)?
• Ist der Zugang am 3. Werktag des Monats sichergestellt?
• Ist das Kündigungsschreiben handschriftlich unterschrieben?
• Sind alle Vermieter als Absender aufgeführt und unterzeichnet?
• Ist die Kündigung an alle Mieter adressiert?
• Enthält das Schreiben den konkreten Eigenbedarfsgrund mit Personenangabe?
• Ist der Hinweis auf das Widerspruchsrecht (§ 574 BGB) enthalten?
• Wurde geprüft, ob eine Alternativwohnung angeboten werden muss?
• Liegt eine Sperrfrist nach § 577a BGB vor (umgewandelte Eigentumswohnung)?
• Ist der Nachweis des Zugangs gesichert (Einschreiben/Zeuge)?

9. Häufig gestellte Fragen

10. Fazit

Die Eigenbedarfskündigung ist das stärkste Instrument des Vermieters bei Wohnraummiete – aber auch eines der fehleranfälligsten. Die wichtigsten Punkte:

• Prüfen Sie vorab sorgfältig, ob die Voraussetzungen tatsächlich vorliegen
• Halten Sie die Formalien des Kündigungsschreibens penibel ein
• Berechnen Sie die Kündigungsfrist korrekt und stellen Sie den Zugang sicher
• Vergessen Sie nicht den Hinweis auf das Widerspruchsrecht
• Dokumentieren Sie den Eigenbedarfsgrund – für den Fall einer gerichtlichen Auseinandersetzung

Bei komplexen Fällen (Härtefall des Mieters, Sperrfristen, Gesellschaftsstrukturen) empfehlen wir dringend anwaltliche Beratung. Die Kosten dafür stehen in keinem Verhältnis zum Schaden, den eine gescheiterte Kündigung verursachen kann.

Weiterführende Ratgeber: Kündigungsfristen im Mietvertrag · Mietvertrag kündigen als Vermieter · Mieter finden