Wie hoch ist die Erbschaftssteuer bei Immobilien? Überblick

Die Erbschaftssteuer bei Immobilien entsteht nicht durch den Verkehrswert allein, sondern in einem gestuften Verfahren. Zunächst wird der steuerliche Wert des Grundbesitzes festgestellt. Davon wird der persönliche Freibetrag abgezogen. Der verbleibende Betrag ist der steuerpflichtige Erwerb. Sonderregelungen, etwa für ein Familienheim, können den Ansatz zusätzlich verändern.

• Wert: Bewertung des Grundbesitzes nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes.
• Freibetrag: persönlicher Betrag nach § 16 ErbStG, abhängig vom Verhältnis der erwerbenden Person zum Erblasser.
• Steuerpflichtiger Erwerb: Betrag, der nach Abzug von Freibeträgen und gegebenenfalls Steuerbefreiungen verbleibt.

Wer eine Immobilie erbt, sollte deshalb nicht vom Kaufpreis oder vom aktuellen Marktpreis auf die Steuer schließen. Maßgeblich ist der nach dem Bewertungsgesetz angesetzte Wert des Grundbesitzes und der persönliche Freibetrag.

Für die Erbschaftssteuer wird der Grundbesitz mit einem eigenen steuerlichen Wert angesetzt. § 157 BewG sieht vor, dass Grundbesitzwerte unter Berücksichtigung der tatsächlichen Verhältnisse und der Wertverhältnisse zum Bewertungsstichtag festgestellt werden. Welches Verfahren zur Anwendung kommt, regelt § 182 BewG:

Ein Einfamilienhaus wird also grundsätzlich im Vergleichswertverfahren bewertet, ein Mietwohngrundstück stets im Ertragswertverfahren. Bei Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken entscheidet die Ermittelbarkeit einer üblichen Miete darüber, ob das Ertrags- oder das Sachwertverfahren greift. Das Sachwertverfahren greift außerdem, wenn für Wohnungseigentum, Teileigentum oder Ein- und Zweifamilienhäuser kein Vergleichswert vorliegt.

Liegt der nach den gesetzlichen Verfahren ermittelte Wert über dem tatsächlichen Marktwert, kann ein niedrigerer gemeiner Wert nachgewiesen werden. § 198 BewG erlaubt dies ausdrücklich. Nach § 198 Abs. 2 und Abs. 3 BewG können insbesondere die folgenden Nachweise dienen:

• ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses im Sinne der §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs,
• ein Gutachten von Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind,
• ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommener Kaufpreis über das zu bewertende Grundstück, sofern die maßgeblichen Verhältnisse gegenüber den Verhältnissen am Bewertungsstichtag unverändert sind.

Das Gesetz formuliert diese Nachweise als Möglichkeiten („kann … dienen“) und nicht als abschließende Aufzählung. Für den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts gelten grundsätzlich die auf Grund des § 199 Abs. 1 des Baugesetzbuchs erlassenen Vorschriften. Der Nachweis ist nicht automatisch erfolgreich. Er setzt voraus, dass der niedrigere Wert am Bewertungsstichtag tatsächlich belegt werden kann. Für Erben kann sich eine Prüfung dennoch lohnen, weil der Unterschied zwischen angesetztem Wert und Marktwert erheblich sein kann.

Der persönliche Freibetrag senkt den steuerpflichtigen Erwerb. § 16 ErbStG staffelt ihn in Absatz 1 nach dem Verhältnis der erwerbenden Person zum Erblasser:

Die Zeile „Kinder verstorbener Kinder“ ist gesondert zu beachten: Nach § 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG erhalten nicht nur Kinder, sondern auch Kinder verstorbener Kinder einen Freibetrag von 400.000 Euro. Die 200.000 Euro der Nummer 3 gelten für Kinder der Kinder, soweit diese nicht bereits von Nummer 2 erfasst sind. Die Einordnung hängt damit vom konkreten Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser ab.

Der Freibetrag gilt für den gesamten Erwerb, nicht nur für die Immobilie. § 16 Abs. 2 ErbStG regelt zusätzlich den Fall der beschränkten Steuerpflicht: Dort wird der Freibetrag um einen Teilbetrag gemindert. Dieser Teilbetrag entspricht dem Verhältnis der Summe der Werte des in demselben Zeitpunkt erworbenen, nicht der beschränkten Steuerpflicht unterliegenden Vermögens und derjenigen, nicht der beschränkten Steuerpflicht unterliegenden Vermögensvorteile, die innerhalb von zehn Jahren von derselben Person angefallen sind, zum Wert des Vermögens, das insgesamt innerhalb von zehn Jahren von derselben Person angefallen ist. Die früheren Erwerbe sind mit ihrem früheren Wert anzusetzen. Die Anwendung dieses Absatzes ist im Einzelfall mit steuerlicher Beratung zu klären.

Für ein Familienheim sieht § 13 ErbStG eine Steuerbefreiung vor. Nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG kann der überlebende Ehegatte oder Lebenspartner den Erwerb von Todes wegen des Eigentums oder Miteigentums an einem im Inland, in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder einem Staat des Europäischen Wirtschaftsraums belegenen bebauten Grundstück im Sinne des § 181 Abs. 1 Nr. 1 bis 5 BewG begünstigt erhalten, soweit der Erblasser darin bis zum Erbfall eine Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat oder aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung gehindert war und die Wohnung beim Erwerber unverzüglich zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken bestimmt ist.

Für Kinder und Kinder verstorbener Kinder greift nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG eine entsprechende Regelung mit derselben Belegenheits- und Eigentumsvoraussetzung. Zusätzlich gilt dort, dass die Wohnfläche der Wohnung 200 Quadratmeter nicht übersteigt. Die Steuerbefreiung fällt mit Wirkung für die Vergangenheit weg, wenn der Erwerber das Familienheim innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb nicht mehr zu Wohnzwecken selbst nutzt. Von diesem Wegfall sieht das Gesetz eine Ausnahme vor: Ist der Erwerber aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert, greift der rückwirkende Wegfall nicht. Eine vermietete Immobilie erfüllt diese Voraussetzungen in der Regel nicht. Die Voraussetzungen sind im Einzelfall zu prüfen.

Für die Erbschaftssteuer bei Immobilien bedeutet das Zusammenspiel aus angesetztem Grundbesitzwert und Freibetrag: Der im Bewertungsverfahren ermittelte Wert und der persönliche Freibetrag bestimmen den steuerpflichtigen Erwerb. Der darauf entfallende Steuerbetrag wird im Einzelfall festgesetzt.

Das Bewertungsgesetz und das Erbschaftsteuergesetz enthalten zusätzliche Regeln, die den Ansatz verändern können, etwa die Steuerbefreiung für ein Familienheim nach § 13 ErbStG oder die Minderung des Freibetrags nach § 16 Abs. 2 ErbStG bei beschränkter Steuerpflicht. Eine pauschale Aussage wie „die Steuer beträgt X Prozent“ lässt sich daraus nicht ableiten. Für die konkrete Belastung ist die individuelle Festsetzung maßgeblich.

Die folgende Rechnung ist eine Modellannahme und keine Steuerberatung. Sie zeigt das Zusammenspiel von Wert und Freibetrag, ohne einen konkreten Steuerbetrag zu unterstellen.

Annahmen: Ein Kind erbt von einem Elternteil ein Einfamilienhaus. Der steuerliche Wert des Grundbesitzes wird mit 500.000 Euro festgestellt. Der Freibetrag des Kindes beträgt nach § 16 ErbStG 400.000 Euro. Die Steuerbefreiung für ein Familienheim greift nicht, weil die Immobilie nicht selbst genutzt wird. Frühere Erwerbe von derselben Person liegen nicht vor.

• Steuerlicher Wert: 500.000 Euro
• Persönlicher Freibetrag: 400.000 Euro
• Steuerpflichtiger Erwerb: 100.000 Euro

Der steuerpflichtige Erwerb beträgt 100.000 Euro. Der darauf entfallende Steuerbetrag ergibt sich aus der individuellen Festsetzung. Das Beispiel zeigt: Die Steuer entsteht nicht auf den vollen Immobilienwert, sondern nur auf den Teil, der nach Abzug des Freibetrags verbleibt.

Die folgenden Punkte sind vor der Abgabe einer Erbschaftsteuererklärung zu klären. Sie ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung, helfen aber bei der Vorbereitung.