- Degressive AfA: 5% Abschreibung vom Restwert – gilt für Neubauten (Baubeginn Okt. 2023 bis Sept. 2029)
- Sonder-AfA § 7b: Zusätzlich 5% pro Jahr für 4 Jahre bei Baukosten max. 5.200 €/m²
- Kombination möglich: Bis zu 10% Abschreibung im ersten Jahr
- 10-Jahres-Frist: Verkaufsgewinn nach 10 Jahren komplett steuerfrei
- VV-GmbH: Ab 5+ Immobilien oder bei Reinvestition oft sinnvoll
Die degressive AfA 2026: Der Turbo für deinen Cashflow
Das Wachstumschancengesetz hat die degressive AfA zurückgebracht – und 2026 ist das ideale Zeitfenster, um davon zu profitieren. Statt der üblichen 2-3% linearen Abschreibung kannst du jetzt 5% vom Restwert jährlich absetzen.
Die degressive AfA gilt für Neubauten, deren Baubeginn oder Kaufvertrag zwischen 1. Oktober 2023 und 30. September 2029 liegt. 2026 befindest du dich also mitten im optimalen Zeitfenster!
5% Abschreibung jedes Jahr – Die Rechenbeispiele für 2026
Der große Vorteil der degressiven AfA: In den ersten Jahren schreibst du deutlich mehr ab als bei der linearen Methode. Das bedeutet mehr Cashflow und schnellere Steuererstattungen.
Vergleich: Mit der linearen AfA (3%) hättest du im ersten Jahr nur 9.000 € abschreiben können – das sind 2.520 € weniger Steuerersparnis!
| Jahr | Degressive AfA (5%) | Lineare AfA (3%) | Vorteil degressiv |
|---|---|---|---|
| 1 | 15.000 € | 9.000 € | +6.000 € |
| 2 | 14.250 € | 9.000 € | +5.250 € |
| 3 | 13.538 € | 9.000 € | +4.538 € |
| 4 | 12.861 € | 9.000 € | +3.861 € |
| 5 | 12.218 € | 9.000 € | +3.218 € |
| Summe 5 Jahre | 67.867 € | 45.000 € | +22.867 € |
Kombination aus degressiver AfA und Sonder-AfA (§ 7b)
Der absolute Game-Changer: Du kannst die degressive AfA mit der Sonder-AfA nach § 7b EStG kombinieren! Das ermöglicht in den ersten vier Jahren eine Gesamtabschreibung von bis zu 10% pro Jahr.
Herstellungskosten: Max. 5.200 € pro m² Wohnfläche (angehoben durch Wachstumschancengesetz)
Zusätzliche Abschreibung: 5% pro Jahr für 4 Jahre = 20% Sonder-AfA
Zeitraum: Bauantrag zwischen 01.01.2023 und 30.09.2029
Die Kombination aus degressiver AfA und Sonder-AfA ist die effektivste Methode, um Steuern in privates Vermögen umzuwandeln. Du reduzierst deine Steuerlast massiv, während du gleichzeitig Immobilienvermögen aufbaust. Nach 10 Jahren kannst du zudem steuerfrei verkaufen – der perfekte Wealth-Building-Kreislauf.
Neubau vs. Bestand: Wo liegt der steuerliche Goldrausch?
Die Frage "Neubau oder Bestand?" hat 2026 eine klare steuerliche Antwort: Neubauten bieten aktuell die höchsten Steuervorteile. Doch auch Bestandsimmobilien haben ihre Berechtigung.
- ✅ Degressive AfA: 5%
- ✅ Sonder-AfA § 7b: +5%
- ✅ Gesamt bis 10% p.a.
- ✅ Modernster Energiestandard
- ✅ Keine Sanierungskosten
- ⚠️ Höherer Kaufpreis
- ✅ Lineare AfA: 2-3%
- ❌ Keine Sonder-AfA
- ✅ Niedrigerer Kaufpreis
- ✅ Etablierte Lagen
- ✅ Sofortige Mieteinnahmen
- ⚠️ Ggf. Sanierungsbedarf
Sonderabschreibung für bezahlbaren Wohnraum 2026
Die Sonder-AfA nach § 7b EStG wurde gezielt für bezahlbaren Wohnraum geschaffen. Die Obergrenze von 5.200 € pro Quadratmeter Wohnfläche für die Herstellungskosten stellt sicher, dass die Förderung nicht für Luxusobjekte genutzt wird.
Max. Herstellungskosten: 80 m² × 5.200 € = 416.000 €
Sonder-AfA § 7b (20% über 4 Jahre): 83.200 €
Steuerersparnis bei 42%: 34.944 € (über 4 Jahre)
Überschreiten die Herstellungskosten 5.200 € pro m², entfällt die Sonder-AfA komplett – nicht nur für den übersteigenden Teil! Achte bei Neubauprojekten genau auf diese Grenze.
Die 10-Jahres-Frist: Steuerfreie Gewinne im Jahr 2026 realisieren
Eine der mächtigsten Steuerregeln im deutschen Immobilienrecht: Nach 10 Jahren Haltedauer kannst du deine Immobilie komplett steuerfrei verkaufen (§ 23 EStG). Für Immobilien, die 2015 oder früher gekauft wurden, ist 2026 das Jahr der Ernte.
Strategische Planung für Gutverdiener
- Kaufe jetzt, verkaufe 2036: Ein Neubau-Kauf in 2026 mit degressiver AfA ermöglicht 10 Jahre maximale Steuervorteile – und dann steuerfreien Verkauf.
- Prüfe dein Portfolio: Welche Immobilien hast du vor 2016 gekauft? Diese sind jetzt verkaufsreif.
- Reinvestiere steuerfrei: Den steuerfreien Gewinn kannst du direkt in neue Objekte mit degressiver AfA investieren.
Phase 1 (Jahr 1-10): Degressive AfA + Sonder-AfA → Massive Steuerersparnis
Phase 2 (Jahr 10+): Steuerfreier Verkauf → Gewinn mitnehmen
Phase 3: Reinvestition in neues Objekt → Kreislauf wiederholen
So wandelst du systematisch Steuern in privates Vermögen um.
Immobilien-GmbH vs. Privatkauf: Ab wann lohnt sich das Konstrukt?
Als Gutverdiener mit einem Grenzsteuersatz von 42-45% fragst du dich vielleicht: Sollte ich Immobilien privat oder über eine GmbH kaufen? Die Antwort hängt von deiner Strategie ab.
Die VV-GmbH (Vermögensverwaltende GmbH) im aktuellen Steuerrecht
Eine Vermögensverwaltende GmbH (VV-GmbH) hält und vermietet Immobilien. Der große Vorteil: Statt des persönlichen Steuersatzes zahlst du nur ca. 15% Körperschaftsteuer plus Gewerbesteuer (meist gewerbesteuerfrei bei reiner Vermögensverwaltung).
| Kriterium | Privatkauf | VV-GmbH |
|---|---|---|
| Steuersatz auf Mietüberschuss | Bis 45% | Ca. 15% |
| 10-Jahres-Frist | Steuerfreier Verkauf | Nicht anwendbar |
| Verkaufsgewinn | Steuerfrei nach 10 J. | 95% steuerfrei (Holding) |
| Entnahme/Privatnutzung | Direkt möglich | Kapitalertragsteuer 25% |
| Verwaltungsaufwand | Gering | Buchhaltung, Bilanzen |
| Empfohlen ab | 1-4 Objekte | 5+ Objekte |
Ja, wenn: Du 5+ Immobilien hast, Gewinne reinvestieren willst,
langfristigen Vermögensaufbau planst, oder eine Nachfolgeregelung benötigst.
Nein, wenn: Du wenige Objekte hast, die 10-Jahres-Frist nutzen
willst, oder regelmäßig Geld entnehmen möchtest.
Hybridstrategie für maximale Steueroptimierung
Viele erfolgreiche Investoren nutzen beide Strukturen: Erste Objekte privat kaufen, nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen, und dann mit dem Gewinn eine VV-GmbH gründen für den weiteren Portfolioaufbau.
Instandhaltungskosten: Die 15%-Hürde clever umschiffen
Wer Bestandsimmobilien kauft, muss die 15%-Regel kennen: Übersteigen die Instandhaltungskosten in den ersten 3 Jahren nach Kauf 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes, werden sie zu anschaffungsnahen Herstellungskosten – und müssen abgeschrieben statt sofort abgesetzt werden.
Strategien zum Umschiffen der 15%-Hürde
- Zeitliche Streckung: Größere Renovierungen erst nach dem 3-Jahres-Zeitraum durchführen.
- Schönheitsreparaturen ausgliedern: Diese fallen nicht unter die 15%-Regel (Tapezieren, Streichen, etc.).
- Jährliche Reparaturen: Halte die Kosten unter der Grenze und setze sie sofort ab.
- Kaufpreisallokation: Bei der Aufteilung Kaufpreis/Gebäude auf realistische Werte achten.
Ausgenommen sind: Schönheitsreparaturen (Malerarbeiten, Tapezieren), reine Instandsetzungen ohne Wertverbesserung, und Maßnahmen zur Beseitigung versteckter Mängel. Diese kannst du sofort als Werbungskosten absetzen.
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Häufig gestellte Fragen
Wie viel Steuern kann ich mit Immobilien 2026 sparen?
Mit der degressiven AfA (5%) und der Sonder-AfA § 7b können Sie in den ersten Jahren bis zu 10% der Gebäudekosten jährlich abschreiben. Bei 300.000 € Gebäudekosten und 42% Grenzsteuersatz sparen Sie bis zu 12.600 € Steuern pro Jahr.
Was ist die degressive AfA und wann gilt sie?
Die degressive AfA ermöglicht 5% Abschreibung vom Restwert jährlich. Sie gilt für Neubauten mit Baubeginn oder Kaufvertrag zwischen Oktober 2023 und September 2029. 2026 ist das ideale Zeitfenster für den Einstieg.
Was ist die Sonder-AfA nach § 7b EStG?
Die Sonder-AfA § 7b ermöglicht zusätzlich 5% Abschreibung pro Jahr für 4 Jahre bei bezahlbarem Wohnraum. Voraussetzung: Herstellungskosten maximal 5.200 € pro Quadratmeter Wohnfläche.
Lohnt sich eine Immobilien-GmbH für Gutverdiener?
Eine VV-GmbH (Vermögensverwaltende GmbH) lohnt sich meist ab 5+ Immobilien oder wenn Sie Gewinne reinvestieren statt entnehmen wollen. Der Körperschaftsteuersatz von ca. 15% ist niedriger als der Spitzensteuersatz von 42-45%.
Wie funktioniert die 10-Jahres-Frist bei Immobilien?
Verkaufen Sie eine Immobilie nach mindestens 10 Jahren Haltedauer, ist der Gewinn komplett steuerfrei (§ 23 EStG). Bei einem Gewinn von 100.000 € sparen Sie so bis zu 45.000 € Steuern.
Kann ich degressive AfA und Sonder-AfA kombinieren?
Ja! Die Kombination ist möglich und ermöglicht bis zu 10% Abschreibung pro Jahr in den ersten 4 Jahren. Voraussetzung ist, dass beide Regelungen erfüllt werden (Baubeginn im Zeitfenster, Baukosten unter 5.200 €/m²).
Was passiert, wenn die Baukosten 5.200 €/m² überschreiten?
Bei Überschreitung der 5.200 €/m²-Grenze entfällt die Sonder-AfA § 7b komplett – nicht nur für den übersteigenden Teil. Die degressive AfA (5%) bleibt jedoch weiterhin nutzbar.