Geldbeschaffungskosten in der Anlage V: Was Vermieter prüfen müssen

Der Begriff Geldbeschaffungskosten ist kein eigener gesetzlicher Tatbestand des Einkommensteuergesetzes. Er beschreibt in der Praxis Aufwendungen, die anlässlich der Beschaffung von Fremdkapital für eine vermietete Immobilie anfallen. Das Gesetz enthält dafür keine abschließende Liste; jede Position ist nach ihrem tatsächlichen Anlass einzuordnen.

Für die steuerliche Behandlung ist deshalb nicht die Bezeichnung einer Rechnung maßgeblich, sondern die Frage, ob ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung besteht und ob die Aufwendung dem Zahlungsjahr zugeordnet werden kann. Die Einordnung erfolgt stets im Einzelfall mit Blick auf den konkreten Leistungsinhalt und die konkrete Zahlung.

Nach § 9 Abs. 1 EStG sind Werbungskosten Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen; sie sind bei der Einkunftsart abzuziehen, bei der sie erwachsen sind. Nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG gehören dazu Schuldzinsen und auf besonderen Verpflichtungsgründen beruhende Renten und dauernde Lasten, soweit sie mit einer Einkunftsart in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen. Nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG zählen Absetzungen für Abnutzung und für Substanzverringerung zu den Werbungskosten.

Der wirtschaftliche Zusammenhang mit der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung folgt aus § 21 EStG. Ob ein Aufwand der Vermietungssphäre zuzuordnen ist, hängt nach der BFH-Rechtsprechung vom wirtschaftlichen Anlass ab: Bei wertender Beurteilung muss das auslösende Moment für die Aufwendung in der einkommensteuerrechtlich relevanten Erwerbssphäre liegen.

Für den zeitlichen Ansatz gilt § 11 EStG: Nach § 11 Abs. 2 Satz 1 EStG sind Ausgaben für das Kalenderjahr abzusetzen, in dem sie geleistet worden sind. Für regelmäßig wiederkehrende Ausgaben gilt § 11 Abs. 1 Satz 2 EStG entsprechend. Werden Ausgaben für eine Nutzungsüberlassung von mehr als fünf Jahren im Voraus geleistet, sind sie nach § 11 Abs. 2 Satz 3 EStG insgesamt auf den Zeitraum gleichmäßig zu verteilen, für den die Vorauszahlung geleistet wird. Nach § 11 Abs. 2 Satz 4 EStG ist diese Verteilungsregel auf ein Damnum oder Disagio nicht anzuwenden, soweit es marktüblich ist. Daraus folgt kein pauschaler Sofortabzug jeder Finanzierungsgebühr.

Ob eine Finanzierungsaufwendung der Finanzierungssphäre oder einem anderen Bereich zuzuordnen ist, ist anhand der tatsächlichen Umstände zu bestimmen. Der BFH hat im Urteil vom 6. Dezember 2021 (IX R 8/21) darauf abgestellt, dass die Projektcontrollingkosten ohne die Finanzierung durch die Bank nicht entstanden wären und deshalb nach ihrer Leistungsbeschreibung nicht den Herstellungskosten zuzurechnen waren. Ein pauschaler Sofortabzug aller Nebenkosten lässt sich daraus nicht ableiten.

Nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG gehören zu den Herstellungskosten eines Gebäudes auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (anschaffungsnahe Herstellungskosten). Über § 9 Abs. 5 EStG gilt diese Norm entsprechend bei den Werbungskosten. Die Norm macht Bankgebühren nicht pauschal zu Gebäudeanschaffungskosten; deren tatsächlicher Zweck ist gesondert zu prüfen.

Der BFH hat mit Urteil vom 6. Dezember 2021 – IX R 8/21 entschieden, dass Aufwendungen für ein Projektcontrolling im Zusammenhang mit der Errichtung fremdfinanzierter Vermietungsobjekte sofort abziehbare Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sein können. Im Streitfall verlangte die finanzierende Bank bereits in der Darlehenszusage den Abschluss des Projektcontrollingvertrags und machte die Auszahlung der Darlehenstranchen von den Controlling-Reports abhängig. Das Finanzgericht hatte die Kosten für sich betrachtet den Herstellungskosten zugerechnet, der BFH beurteilte sie im Ergebnis als Finanzierungskosten, weil der Anlass für den Abschluss des Vertrags in den Anforderungen der finanzierenden Bank lag.

Die Entscheidung betrifft die konkreten Bedingungen der finanzierenden Bank. Ob andere Bank-, Notar- oder Controllingrechnungen sofort abziehbare Finanzierungskosten oder Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten sind, muss jeweils nach ihrem wirtschaftlichen Anlass und ihrer Leistung geprüft werden.

Die folgende Übersicht ordnet typische Prüffragen den gesetzlichen Grundlagen zu. Sie ist keine abschließende Liste der Geldbeschaffungskosten und ersetzt keine Einzelfallprüfung.

Maßgeblich ist damit nicht die Bezeichnung einer Rechnung, sondern die Zuordnung der konkreten Aufwendung nach Veranlassung und Zeitpunkt.

Voraussetzung für einen Werbungskostenabzug ist nach § 9 Abs. 1 EStG, dass die Aufwendungen durch die Einkünfteerzielung aus Vermietung und Verpachtung veranlasst sind. Nach der BFH-Rechtsprechung braucht es einen objektiven wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Vermietung und den Zweck, die Nutzungsüberlassung zu fördern.

Bei der Finanzierung zählt neben dem Zweck der Darlehensaufnahme auch die tatsächliche Verwendung der Darlehensmittel: Der BFH nennt beide Umstände für den wirtschaftlichen Zusammenhang von Schuldzinsen mit den Vermietungseinkünften. Eine Darlehenszusage für ein Mietobjekt allein belegt daher noch nicht, dass ausgezahlte Mittel hierfür verwendet wurden. Auszahlungs- und Verwendungsnachweise sollten die Geldflüsse bis zu den objektbezogenen Zahlungen nachvollziehbar machen.

Bei Objekten, die erst noch angeschafft oder hergestellt werden, können auch vorab entstandene Werbungskosten berücksichtigt werden, sobald der Entschluss endgültig auf Vermietung gerichtet ist. Die Absicht muss sich nach der BFH-Rechtsprechung noch nicht auf ein konkretes Gebäude beziehen; sie kann auch auf eine in absehbarer Zeit zu verwirklichende Erwerbs- oder Bebauungsabsicht gerichtet sein. Ob diese Voraussetzungen vorliegen, ist anhand äußerer Umstände festzustellen.

Soll ein Objekt dauerhaft selbst genutzt werden, fehlt die Veranlassung durch Vermietung; ein Werbungskostenabzug kommt in diesem Fall nicht in Betracht.

Für die Zuordnung zählt der wirtschaftliche Anlass der Kosten. Beim Projektcontrolling war der Vertrag eine Bedingung der Darlehensauszahlung; dieser Finanzierungszusammenhang gab für den BFH den Ausschlag. Für andere Rechnungen folgt daraus kein pauschales Ergebnis. Leistungsbeschreibung und Rechnung sind zusammen mit Darlehensbedingungen und tatsächlichem Mittelfluss zu prüfen. Für die Dokumentation bedeutet dies:

• Die Rechnung sollte die abgerechnete Leistung erkennen lassen.
• Darlehensvertrag oder Darlehenszusage können belegen, ob eine Leistung im Finanzierungszusammenhang gefordert wurde.
• Auszahlungs- und Verwendungsnachweise können zeigen, ob die Darlehensmittel tatsächlich für das vermietete Objekt eingesetzt wurden.
• Der Zahlungsvorgang sollte einem Zeitraum zugeordnet werden können.
• Enthält eine Rechnung Positionen mit unterschiedlichem Bezug, ist die Zuordnung der einzelnen Positionen zu prüfen.

Bei gemischt genutzten Objekten muss außerdem erkennbar sein, welcher Teil der Aufwendung auf die Vermietung entfällt.

Für den zeitlichen Ansatz gilt § 11 EStG. Nach § 11 Abs. 2 Satz 1 EStG sind Ausgaben für das Kalenderjahr abzusetzen, in dem sie geleistet worden sind. Für regelmäßig wiederkehrende Ausgaben gilt § 11 Abs. 1 Satz 2 EStG entsprechend. Werden Ausgaben für eine Nutzungsüberlassung von mehr als fünf Jahren im Voraus geleistet, sind sie nach § 11 Abs. 2 Satz 3 EStG insgesamt auf den Zeitraum gleichmäßig zu verteilen, für den die Vorauszahlung geleistet wird.

Nach § 11 Abs. 2 Satz 4 EStG ist diese Verteilungsregel auf ein Damnum oder Disagio nicht anzuwenden, soweit es marktüblich ist. Daraus folgt kein allgemeiner Sofortabzug jeder Finanzierungsgebühr; die Norm betrifft ausdrücklich nur das marktübliche Disagio und das Damnum. Erst wenn eine Position als sofort abziehbare Werbungskosten eingeordnet ist, bestimmt § 11 EStG grundsätzlich das Abzugsjahr. Anschaffungs- oder Herstellungskosten sind nicht allein wegen der Zahlung im selben Jahr sofort abziehbar.

Für die Anlage V ist deshalb das Jahr der tatsächlichen Zahlung ein zentrales Kriterium. Bei Zahlungen kurz vor oder nach dem Jahreswechsel kann eine wirtschaftliche Zugehörigkeit zum angrenzenden Kalenderjahr in Betracht kommen, wenn es sich um regelmäßig wiederkehrende Ausgaben handelt.

Für die nachvollziehbare Zuordnung im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung empfiehlt es sich, folgende Unterlagen geordnet abzulegen:

1. Darlehensvertrag und Darlehenszusage mit den darin genannten Bedingungen.
2. Rechnungen der Bank oder der von ihr beauftragten Dienstleister.
3. Kontoauszüge, die den tatsächlichen Zahlungsabfluss belegen.
4. Unterlagen, aus denen der Anlass für eine streitige Position hervorgeht.
5. Bei Positionen mit unterschiedlichem Bezug eine nachvollziehbare Zuordnung zu den einzelnen Teilleistungen.
6. Auszahlungs- und Verwendungsnachweise, die den Weg der Darlehensmittel zum vermieteten Objekt belegen.

Eine geordnete Dokumentation erleichtert die Zuordnung und die Beantwortung von Rückfragen. Sie schafft keine Rechtsansprüche aus Modellannahmen, sondern dient der Nachvollziehbarkeit.

• Sämtliche Bank- und Notarrechnungen werden ohne Prüfung des konkreten Zusammenhangs gleich behandelt.
• Das Zahlungsjahr wird nicht berücksichtigt, obwohl § 11 EStG grundsätzlich den Abflusszeitpunkt maßgeblich macht.
• Bei anschaffungsnahen Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG werden die 15-Prozent-Grenze und der Dreijahreszeitraum nicht geprüft.
• Bei fehlender Vermietungsabsicht wird dennoch ein Werbungskostenabzug erwogen.
• Der Zweck der Darlehensaufnahme wird dokumentiert, die tatsächliche Verwendung der Darlehensmittel aber nicht.
• Bei Positionen mit unterschiedlichem Bezug fehlt eine nachvollziehbare Zuordnung.

Diese Punkte können zu einer abweichenden Beurteilung im Veranlagungsverfahren führen. Eine Vorabprüfung jeder Position nach Veranlassung, Zahlungsjahr und Herstellungsbezug reduziert das Risiko.