Energieausweis steuerlich absetzbar: So ist die Lage einzuordnen

§ 9 Absatz 1 Satz 1 EStG definiert Werbungskosten als Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind in § 21 EStG – Vermietung und Verpachtung geregelt. Eine besondere Vorschrift, die Energieausweiskosten ausdrücklich als abziehbar oder nicht abziehbar einordnet, ist in diesen Normen nicht enthalten.

Aus den allgemeinen Werbungskostenregeln ergibt sich lediglich ein Prüfmaßstab: Aufwendungen sind dann abziehbar, wenn sie der Erwerbung, Sicherung oder Erhaltung von Einnahmen dienen. Ob dies bei einem Energieausweis zutrifft, hängt vom Einzelfall ab.

Bei einer vermieteten Immobilie ist zu prüfen, ob der Energieausweis mit den Mieteinnahmen in einem wirtschaftlichen Zusammenhang steht. § 9 EStG – Werbungskosten verlangt einen Bezug zur Erwerbung, Sicherung oder Erhaltung der Einnahmen. Liegt dieser Bezug vor, kommt ein Abzug als Werbungskosten in Betracht.

• Wirtschaftlicher Zusammenhang mit Mieteinnahmen ist Voraussetzung.
• Die Rechnung oder der Zahlungsbeleg sollte den Zeitpunkt der Zahlung dokumentieren.
• Die Zuordnung zur vermieteten Einheit sollte nachvollziehbar sein.

Die bloße Existenz eines Energieausweises genügt nicht. Entscheidend ist, ob die Ausgabe im konkreten Fall der Einnahmeerzielung dient.

Bei einer ausschließlich selbst genutzten Immobilie sind Aufwendungen für den Energieausweis der privaten Lebensführung zuzuordnen. § 12 EStG – Nicht abziehbare private Ausgaben regelt, dass Aufwendungen für die Lebensführung weder bei den einzelnen Einkunftsarten noch vom Gesamtbetrag der Einkünfte abgezogen werden dürfen. Eine ausdrückliche Erwähnung von Energieausweiskosten enthält die Vorschrift nicht.

Der fehlende Zusammenhang mit steuerpflichtigen Einnahmen ist der tragende Grund dafür, dass bei Eigennutzung regelmäßig kein Abzug möglich ist. Wer eine selbst genutzte Immobilie verkauft, kann die Kosten des Energieausweises deshalb in der Regel nicht geltend machen.

Wird ein Gebäude teilweise vermietet und teilweise selbst genutzt, ist eine Aufteilung der Kosten erforderlich. Der auf den vermieteten Teil entfallende Anteil kann dem Grunde nach als Werbungskosten in Betracht kommen. Der auf die eigengenutzte Fläche entfallende Anteil ist der privaten Lebensführung zuzuordnen.

Bezieht sich der Energieausweis auf das gesamte gemischt genutzte Gebäude, kann das Verhältnis der vermieteten zur gesamten betroffenen Fläche einen nachvollziehbaren Aufteilungsschlüssel liefern. Direkt zuordenbare Leistungen sind vorher gesondert zuzuordnen. Flächen, Nutzung und Berechnung sollten dokumentiert werden. Die folgende Tabelle zeigt eine Orientierung für typische Fallkonstellationen, ohne eine verbindliche Rechtsfolge darzustellen.

Die Tabelle ersetzt keine steuerliche Einzelfallprüfung. Sie bildet lediglich den allgemeinen Prüfmaßstab ab.

Für den steuerlichen Abzug kommt es grundsätzlich auf das Jahr der Zahlung an. § 11 EStG – Abfluss von Ausgaben regelt, dass Ausgaben für das Kalenderjahr abzusetzen sind, in dem sie geleistet worden sind. Eine konkrete Aussage zu Energieausweisen enthält die Vorschrift nicht.

Aus dem Abflussprinzip folgt lediglich der allgemeine Grundsatz, dass der Zahlungszeitpunkt für die zeitliche Zuordnung maßgeblich ist. Das Ausstellungsdatum des Energieausweises ist steuerlich nicht entscheidend. Regelmäßig wiederkehrende Ausgaben können nach § 11 Absatz 2 Satz 2 EStG unter bestimmten Voraussetzungen einem anderen Jahr zugeordnet werden; ein einmaliger Energieausweis fällt darunter in der Regel nicht.

Der Abzug setzt voraus, dass Aussteller, Leistung, Betrag und Zahlungszeitpunkt nachvollziehbar sind. Zu prüfen ist, ob die Rechnung den Bezug zur vermieteten Immobilie erkennen lässt. Bei einer späteren steuerlichen Rückfrage sollte die Zuordnung eindeutig sein.

• Rechnung mit Ausstellungsdatum und Leistungsbeschreibung aufbewahren.
• Zahlungsbeleg dem richtigen Kalenderjahr zuordnen.
• Bei mehreren Objekten die Zuordnung zur Immobilie dokumentieren.

Ein fehlender Nachweis macht den Abzug nicht automatisch unwirksam, erschwert aber die Beleglage. Empfehlenswert ist eine geordnete Ablage, insbesondere bei Wohnungseigentum oder mehreren Einheiten.

Der Energieausweis ist von Maßnahmen der energetischen Sanierung zu unterscheiden. Reparatur und Ersatz vorhandener Bauteile können bei einer vermieteten Immobilie sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand sein. Anschaffungs- oder Herstellungskosten werden dagegen grundsätzlich über die Gebäudeabschreibung berücksichtigt. Die Bezeichnung einer Rechnung als Sanierung entscheidet diese Abgrenzung nicht. Auch Leistungen für den Energieausweis sind nach ihrem konkreten Anlass zuzuordnen: Eine gesonderte Ausstellung zur laufenden Vermietung ist von Leistungen im unmittelbaren Zusammenhang mit einem Neubau oder einer Herstellungsmaßnahme zu unterscheiden.

Eine besondere Grenze enthält § 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG: Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung gehören zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten, wenn die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes betragen. Erweiterungen sowie jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten zählen nicht in diese Prüfung hinein. Erweiterungen können allerdings eigenständig Herstellungskosten sein. Unterhalb der Grenze ist deshalb nicht automatisch jede Baumaßnahme sofort abziehbar; andere Anschaffungs- und Herstellungskostentatbestände bleiben zu prüfen.

Werden Energieausweis und Sanierungsmaßnahmen gemeinsam beauftragt, sollte die Rechnung die einzelnen Leistungen voneinander trennen. Eine klare Trennung erleichtert die steuerliche Zuordnung.

Der Bundesfinanzhof hat in seinem Urteil vom 11. Dezember 2012, IX R 14/12, die Maßstäbe für Werbungskosten bei langjährigem Wohnungsleerstand erläutert. Nach vorheriger dauerhafter Vermietung bleiben Aufwendungen grundsätzlich abziehbar, solange die Einkünfteerzielungsabsicht nicht endgültig aufgegeben wurde. Nach Herstellung, Anschaffung oder Selbstnutzung können vorab entstandene Werbungskosten vorliegen, wenn diese Absicht erkennbar aufgenommen und später nicht aufgegeben wurde. Das ist kein Urteil speziell zu Energieausweiskosten; deren Zusammenhang mit der beabsichtigten Vermietung ist zusätzlich zu belegen.

Praktisch helfen datierte Vermietungsanzeigen, Makleraufträge und dokumentierte Kontakte mit Interessenten, ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen nachzuweisen. Bei langem Leerstand müssen erfolglose Bemühungen gegebenenfalls angepasst werden. Eine bloße Behauptung späterer Vermietung genügt nicht; fortgesetzte Eigennutzung begründet für sich keinen Werbungskostenabzug.

Die folgenden Beispiele verdeutlichen die Abgrenzung anhand der allgemeinen Regeln. Sie beschreiben typische Sachverhalte, keine konkreten Steuerbescheide oder garantierten Rechtsfolgen.

1. Eine Eigentümerin vermietet ihre Wohnung unbefristet. Der Energieausweis wird wegen Neuvermietung erstellt. Ein Abzug als Werbungskosten kommt in Betracht, wenn der wirtschaftliche Zusammenhang mit den Mieteinnahmen belegt ist.
2. Ein Eigentümer bewohnt sein Einfamilienhaus selbst. Der Energieausweis wird aus privatem Anlass erstellt. Ein Abzug scheidet mangels Zusammenhang mit steuerpflichtigen Einnahmen regelmäßig aus.
3. Ein Gebäude besteht aus einer vermieteten und einer eigengenutzten Wohnung. Die Ausweiskosten sind aufzuteilen; eine flächenbezogene Aufteilung bietet sich als nachvollziehbarer Maßstab an.
4. Eine Wohnung steht nach Auszug leer. Der Ausweis wird für die geplante erneute Vermietung eingeholt. Die steuerliche Einordnung hängt vom belegbaren Zusammenhang mit künftigen Einnahmen ab.