- Neubau ab 2023: 3% AfA (33 Jahre Nutzungsdauer)
- Bestandsbau (1925-2022): 2% AfA (50 Jahre)
- Degressive AfA: Bis 5% im ersten Jahr (nur Neubauten)
- Denkmal-AfA: Bis 9% über 12 Jahre
- Wichtig: Nur Gebäude absetzbar, nicht das Grundstück
1. Was ist die AfA bei Immobilien?
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist eine steuerliche Regelung, die es Immobilieninvestoren ermöglicht, die Anschaffungskosten eines Gebäudes über dessen Nutzungsdauer als Werbungskosten oder Betriebsausgaben abzusetzen.
Das Prinzip: Obwohl Sie das Geld bereits beim Kauf ausgegeben haben, können Sie die Kosten über viele Jahre verteilt steuerlich geltend machen. Das reduziert Ihre Steuerlast jedes Jahr – ohne dass tatsächlich Geld abfließt.
Sie kaufen eine Immobilie für 300.000€ (davon 240.000€ Gebäude, 60.000€ Grundstück). Bei 2% AfA können Sie jährlich 4.800€ steuerlich absetzen – und das 50 Jahre lang!
Voraussetzungen für die AfA
- Die Immobilie muss zur Erzielung von Einkünften genutzt werden (Vermietung)
- Nur der Gebäudeanteil ist absetzbar (nicht das Grundstück)
- Die AfA beginnt mit dem Erwerb oder der Fertigstellung
- Bei Eigennutzung ist keine AfA möglich
2. AfA-Sätze im Überblick 2025
Die Höhe der Abschreibung hängt vom Baujahr und der Art der Immobilie ab. Hier alle aktuellen AfA-Sätze:
| Gebäudeart | AfA-Satz | Nutzungsdauer | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|---|
| Neubau (ab 01.01.2023) | 3,0% | 33,33 Jahre | § 7 Abs. 4 EStG |
| Bestandsbau (1925-2022) | 2,0% | 50 Jahre | § 7 Abs. 4 EStG |
| Altbau (vor 1925) | 2,5% | 40 Jahre | § 7 Abs. 4 EStG |
| Degressive AfA (Neubau) | 5,0% | Vom Restwert | § 7 Abs. 5a EStG |
| Denkmal-AfA (Kauf) | 9% / 7% | 8 / 4 Jahre | § 7i EStG |
| Sonderabschreibung (Mietwohnungsbau) | +5% | 4 Jahre | § 7b EStG |
3. Lineare AfA erklärt
Die lineare AfA ist die Standardmethode: Sie setzen jedes Jahr den gleichen Betrag ab. Die Höhe richtet sich nach dem Baujahr der Immobilie.
So berechnen Sie die lineare AfA
- Kaufpreis aufteilen: Gebäudeanteil und Grundstücksanteil trennen
- AfA-Bemessungsgrundlage: Gebäudekosten + anteilige Kaufnebenkosten
- AfA-Satz anwenden: Je nach Baujahr 2%, 2,5% oder 3%
- Jährlich absetzen: Der Betrag bleibt konstant
Kaufpreis: 400.000€
Gebäudeanteil: 320.000€ (80%)
Kaufnebenkosten: 48.000€ × 80% = 38.400€
AfA-Bemessungsgrundlage: 358.400€
AfA bei 2%: 7.168€ pro Jahr
4. Degressive AfA für Neubauten
Seit 2023 gibt es wieder die degressive AfA für Neubauten. Im Unterschied zur linearen AfA setzen Sie hier anfänglich mehr ab – der Betrag sinkt aber jedes Jahr.
So funktioniert die degressive AfA
- Abschreibungssatz: 5% vom jeweiligen Restwert
- Jahr 1: 5% vom Kaufpreis
- Jahr 2: 5% vom Restwert (Kaufpreis - AfA Jahr 1)
- Wechsel: Zur linearen AfA möglich (einmalig)
| Jahr | Restwert | AfA (5%) | Kumuliert |
|---|---|---|---|
| 1 | 300.000€ | 15.000€ | 15.000€ |
| 2 | 285.000€ | 14.250€ | 29.250€ |
| 3 | 270.750€ | 13.538€ | 42.788€ |
| 4 | 257.212€ | 12.861€ | 55.649€ |
| 5 | 244.351€ | 12.218€ | 67.867€ |
Die degressive AfA lohnt sich besonders, wenn Sie in den ersten Jahren hohe Einkünfte haben und schnell Steuern sparen möchten. Langfristig schreiben Sie mit der linearen AfA mehr ab.
5. Denkmal-AfA: Höchste Abschreibung
Bei denkmalgeschützten Immobilien können Sie die Sanierungskosten besonders schnell abschreiben – bis zu 9% pro Jahr über 12 Jahre!
Voraussetzungen für die Denkmal-AfA
- Immobilie muss unter Denkmalschutz stehen
- Sanierungsmaßnahmen mit der Denkmalschutzbehörde abstimmen
- Bescheinigung der Behörde erforderlich
- Nur Sanierungskosten, nicht der Kaufpreis
AfA-Staffelung bei Denkmal-Immobilien
| Zeitraum | AfA-Satz p.a. | Gesamt |
|---|---|---|
| Jahr 1-8 | 9% | 72% |
| Jahr 9-12 | 7% | 28% |
| Gesamt | — | 100% |
6. AfA-Berechnung: Praktische Beispiele
Beispiel 1: Vermietete Eigentumswohnung (Bestand)
Kaufpreis: 250.000€
Grundstücksanteil: 50.000€ (20%)
Gebäudeanteil: 200.000€ (80%)
Kaufnebenkosten: 25.000€ × 80% = 20.000€
AfA-Basis: 220.000€
AfA bei 2%: 4.400€ pro Jahr
Steuerersparnis (42% Grenzsteuersatz): 1.848€ pro Jahr
Beispiel 2: Neubau mit degressiver AfA
Gebäudekosten: 400.000€
AfA Jahr 1 (5%): 20.000€
AfA Jahr 2 (5% v. 380.000€): 19.000€
AfA Jahr 3 (5% v. 361.000€): 18.050€
Steuerersparnis Jahr 1 (42%): 8.400€
7. Optimierungs-Tipps für die AfA
Tipp 1: Kaufpreisaufteilung optimieren
Je höher der Gebäudeanteil, desto mehr können Sie abschreiben. Achten Sie auf eine realistische, aber für Sie vorteilhafte Aufteilung im Kaufvertrag.
Tipp 2: Anschaffungsnebenkosten nicht vergessen
Maklergebühren, Notarkosten und Grunderwerbsteuer erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage!
Tipp 3: Verkürzte Nutzungsdauer prüfen
Bei älteren Gebäuden kann ein Gutachten eine kürzere Restnutzungsdauer nachweisen – das erhöht den AfA-Satz!
Tipp 4: Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten
Erhaltungsaufwand ist sofort absetzbar, Herstellungskosten müssen abgeschrieben werden. Planen Sie Renovierungen entsprechend.
8. Häufige Fragen zur AfA
Was ist die AfA bei Immobilien?
Die AfA (Absetzung für Abnutzung) ermöglicht es, die Anschaffungskosten eines Gebäudes über die Nutzungsdauer steuerlich abzusetzen. Bei vermieteten Immobilien können Sie so jährlich 2-3% der Gebäudekosten als Werbungskosten geltend machen.
Wie hoch ist die AfA bei Immobilien 2025?
Ab 2023 gilt für Neubauten ein AfA-Satz von 3% (33 Jahre Nutzungsdauer). Für Bestandsbauten (Fertigstellung 1925-2022) gilt weiterhin 2% (50 Jahre). Die degressive AfA für Neubauten ermöglicht anfänglich bis zu 5%.
Kann ich das Grundstück abschreiben?
Nein, das Grundstück ist nicht abnutzbar und daher nicht abschreibbar. Nur der Gebäudeanteil kann über die AfA abgesetzt werden. Die Aufteilung erfolgt im Kaufvertrag oder durch ein Gutachten.
Wann beginnt die AfA?
Die AfA beginnt mit dem Monat der Anschaffung (Übergang von Nutzen und Lasten) oder der Fertigstellung bei Neubauten. Im Jahr des Kaufs können Sie nur die anteilige AfA für die verbleibenden Monate geltend machen.
Was passiert bei Verkauf vor Ende der AfA?
Bei Verkauf vor Ende der Nutzungsdauer können Sie die AfA bis zum Verkaufsmonat anteilig geltend machen. Der neue Eigentümer setzt die AfA mit seinen Anschaffungskosten neu an.
Steuern optimal gestalten?
Lassen Sie sich von unseren Experten beraten, wie Sie die AfA und weitere Steuervorteile bei Ihrer Immobilien-Kapitalanlage optimal nutzen.
Kostenlose Beratung starten✓ 100% kostenlos · ✓ Unverbindlich · ✓ Persönliche Beratung