- Lineare AfA Neubau ab 2023: 3 % pro Jahr (§ 7 Abs. 4 EStG) bei 33 Jahren Nutzungsdauer
- Lineare AfA Bestand 1925–2022: 2 % pro Jahr bei 50 Jahren Nutzungsdauer
- Degressive AfA: 5 % vom Restwert jährlich für Neubauten (Baubeginn Okt. 2023 bis Sept. 2029)
- Sonder-AfA § 7b: Zusätzlich 5 % pro Jahr für 4 Jahre bei Baukosten max. 5.200 €/m²
- Denkmal-AfA § 7i: 9 % für 8 Jahre + 7 % für 4 Jahre auf Sanierungskosten
- Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar – nie das Grundstück
Was ist die AfA bei Immobilien?
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist das wichtigste steuerliche Instrument für Immobilieninvestoren. Geregelt in § 7 EStG, erlaubt sie dir, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes über dessen wirtschaftliche Nutzungsdauer verteilt als Werbungskosten bei Vermietung oder als Betriebsausgaben bei gewerblicher Nutzung steuerlich geltend zu machen.
Das Prinzip dahinter ist einfach: Der Gesetzgeber geht davon aus, dass sich ein Gebäude durch Nutzung abnutzt und an Wert verliert. Diese fiktive Wertminderung darfst du von deinen Einkünften abziehen, obwohl tatsächlich kein Geld fließt. In der Praxis steigen Immobilien sogar häufig im Wert, während du gleichzeitig steuerlich eine Abnutzung geltend machst. Genau das macht die AfA so attraktiv.
Du kaufst eine vermietete Eigentumswohnung für 350.000 €. Der Gebäudeanteil beträgt 280.000 €. Bei einer linearen AfA von 2 % setzt du jährlich 5.600 € als Werbungskosten ab. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % ergibt das eine jährliche Steuerersparnis von 2.352 € – und das 50 Jahre lang, ohne dass dir tatsächlich Kosten in dieser Höhe entstehen.
Voraussetzungen für die Immobilien-AfA
Damit du die AfA nutzen kannst, müssen folgende Bedingungen erfüllt sein:
- Einkünfteerzielungsabsicht: Die Immobilie muss zur Erzielung von Einkünften genutzt werden (Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 EStG oder betriebliche Nutzung)
- Gebäudeanteil: Nur das Gebäude ist abschreibbar, nicht das Grundstück. Grundstücke gelten als nicht abnutzbar
- Anschaffung oder Herstellung: Die AfA beginnt im Monat der Anschaffung (Übergang von Nutzen und Lasten) oder der Fertigstellung
- Keine Eigennutzung: Für selbst genutzte Immobilien gibt es keine reguläre AfA (Ausnahme: Denkmal-AfA bei Eigennutzung nach § 10f EStG)
- Wirtschaftliches Eigentum: Du musst wirtschaftlicher Eigentümer sein, nicht notwendigerweise zivilrechtlicher Eigentümer
Nutzt du die Immobilie teilweise selbst und vermietest einen Teil, kannst du die AfA nur für den vermieteten Anteil geltend machen. Bei einer 50/50-Aufteilung sind also nur 50 % der AfA absetzbar.
Alle AfA-Sätze im Überblick 2025/2026
Die Höhe deiner Abschreibung hängt vom Baujahr, dem Zeitpunkt des Bauantrags und der Art der Immobilie ab. Seit dem Jahressteuergesetz 2022 und dem Wachstumschancengesetz 2024 haben sich die Rahmenbedingungen deutlich verbessert.
| Gebäudetyp / Methode | AfA-Satz | Nutzungsdauer | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|---|
| Neubau (Bauantrag ab 01.01.2023) | 3,0 % | 33,3 Jahre | § 7 Abs. 4 S.1 Nr. 2a EStG |
| Bestandsbau (1925–2022) | 2,0 % | 50 Jahre | § 7 Abs. 4 S.1 Nr. 2b EStG |
| Altbau (vor 01.01.1925) | 2,5 % | 40 Jahre | § 7 Abs. 4 S.1 Nr. 2c EStG |
| Degressive AfA (Neubau) | 5,0 % vom Restwert | degressiv | § 7 Abs. 5a EStG |
| Sonder-AfA Mietwohnungsbau | +5,0 % zusätzlich | 4 Jahre | § 7b EStG |
| Denkmal-AfA (Vermietung) | 9 % / 7 % | 8 + 4 Jahre | § 7i EStG |
| Denkmal-AfA (Eigennutzung) | 9 % | 10 Jahre | § 10f EStG |
| Verkürzte Nutzungsdauer | individuell | lt. Gutachten | § 7 Abs. 4 S.2 EStG |
Das Jahressteuergesetz 2022 hat den linearen AfA-Satz für Neubauten von 2 % auf 3 % angehoben. Statt 50 Jahren wird das Gebäude über rund 33 Jahre abgeschrieben. Für eine Eigentumswohnung mit 300.000 € Gebäudekosten sind das 9.000 € statt 6.000 € AfA pro Jahr – ein Plus von 50 %.
Lineare AfA: Die Standardmethode Schritt für Schritt
Die lineare AfA ist die Standard-Abschreibungsmethode. Du setzt jedes Jahr exakt den gleichen Betrag ab. Die Höhe richtet sich ausschließlich nach dem Baujahr der Immobilie – nicht nach dem Kaufdatum.
Berechnung in 4 Schritten
- Kaufpreis aufteilen: Trenne den Gebäudeanteil vom Grundstücksanteil. Dies geschieht idealerweise bereits im Kaufvertrag oder per Gutachten
- Kaufnebenkosten anteilig zurechnen: Grunderwerbsteuer, Notarkosten (für den Kaufvertrag) und Maklerprovision werden im Verhältnis Gebäude/Grundstück aufgeteilt
- AfA-Bemessungsgrundlage ermitteln: Gebäudeanteil + anteilige Kaufnebenkosten
- AfA-Satz anwenden: Je nach Baujahr 2 %, 2,5 % oder 3 %
Zeitanteilige AfA im Kaufjahr
Im Jahr der Anschaffung wird die AfA nur anteilig berechnet. Maßgeblich ist der Monat des Übergangs von Nutzen und Lasten. Kaufst du im September, stehen dir für das erste Jahr nur 4/12 der Jahres-AfA zu: 6.270 € × 4/12 = 2.090 €.
Degressive AfA: 5 % vom Restwert für Neubauten
Das Wachstumschancengesetz hat die degressive AfA für Wohngebäude zurückgebracht. Statt eines fixen Betrags schreibst du jedes Jahr 5 % vom jeweiligen Restwert ab – in den ersten Jahren deutlich mehr als bei der linearen Methode.
Voraussetzungen
- Die Immobilie muss ein Wohngebäude sein (mindestens 66 % Wohnzwecke)
- Baubeginn oder Kaufvertragsdatum zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029
- Es muss sich um eine Herstellung handeln (Neubau) oder den Kauf bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung
Vergleich: Degressive vs. lineare AfA über 10 Jahre (Gebäudekosten 300.000 €)
| Jahr | Restwert degressiv | AfA degressiv (5 %) | AfA linear (3 %) | Vorteil degressiv |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 300.000 € | 15.000 € | 9.000 € | +6.000 € |
| 2 | 285.000 € | 14.250 € | 9.000 € | +5.250 € |
| 3 | 270.750 € | 13.538 € | 9.000 € | +4.538 € |
| 5 | 244.354 € | 12.218 € | 9.000 € | +3.218 € |
| 10 | 189.844 € | 9.492 € | 9.000 € | +492 € |
| Summe 10 J. | 117.391 € | 90.000 € | +27.391 € |
Wechsel zur linearen AfA
Du darfst einmalig von der degressiven zur linearen AfA wechseln. Der optimale Zeitpunkt liegt nach ca. 14 Jahren, wenn die lineare AfA vom Restwert und der Restnutzungsdauer höher wäre als die degressive. Ein Rückwechsel ist nicht zulässig.
Die degressive AfA nähert sich mathematisch nie dem Nullpunkt. Der Wechsel zur linearen Methode stellt sicher, dass du die gesamten Anschaffungskosten innerhalb der Nutzungsdauer vollständig absetzt.
Sonder-AfA § 7b EStG: Zusätzlich 5 % pro Jahr
Die Sonder-AfA nach § 7b EStG wurde für bezahlbaren Mietwohnraum geschaffen und kann zusätzlich zur linearen oder degressiven AfA genutzt werden.
Voraussetzungen
- Herstellungskosten: Max. 5.200 € pro m² Wohnfläche – wird diese Grenze überschritten, entfällt die Sonder-AfA komplett
- Bauantrag: Zwischen 01.01.2023 und 30.09.2029
- Vermietung zu Wohnzwecken: Mindestens 10 Jahre
- Förderfähige Bemessungsgrundlage: Max. 4.000 € pro m²
*Die Sonder-AfA-Bemessungsgrundlage ist auf 4.000 €/m² gedeckelt: 75 m² × 4.000 € = 300.000 €.
Überschreiten die Herstellungskosten 5.200 € pro m², entfällt die Sonder-AfA komplett – nicht nur für den übersteigenden Teil. Bei 5.201 €/m² gibt es null Euro Sonder-AfA.
Denkmal-AfA § 7i und § 10f EStG
Die Denkmal-AfA bietet die höchsten Abschreibungssätze im deutschen Steuerrecht. Sanierungskosten denkmalgeschützter Gebäude lassen sich in 12 Jahren vollständig abschreiben.
| Nutzung | Zeitraum | AfA-Satz | Gesamt | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|---|---|
| Vermietung | Jahr 1–8 | 9 % p.a. | 72 % | § 7i EStG |
| Vermietung | Jahr 9–12 | 7 % p.a. | 28 % | § 7i EStG |
| Vermietung gesamt | 12 Jahre | 100 % | ||
| Eigennutzung | 10 Jahre | 9 % p.a. | 90 % | § 10f EStG |
Voraussetzungen
- Denkmalschutz: Das Gebäude muss offiziell unter Denkmalschutz stehen
- Abstimmung vor Baubeginn: Alle Maßnahmen mit der Denkmalbehörde abstimmen
- Bescheinigung: Nach Abschluss stellt die Behörde eine Bescheinigung fürs Finanzamt aus
- Nur Sanierungskosten: Die Denkmal-AfA gilt nur für Sanierungskosten, nicht für den Kaufpreis
AfA-Bemessungsgrundlage richtig ermitteln
Die korrekte Ermittlung der AfA-Bemessungsgrundlage ist entscheidend. Der häufigste Fehler: Kaufnebenkosten vergessen oder den Grundstücksanteil falsch berechnen.
Was zählt dazu – und was nicht?
| Position | AfA-relevant? | Anmerkung |
|---|---|---|
| Kaufpreis Gebäudeanteil | Ja | Kernbestandteil |
| Grunderwerbsteuer (anteilig) | Ja | 3,5–6,5 % je Bundesland |
| Notarkosten Kaufvertrag (anteilig) | Ja | Ca. 1–1,5 % |
| Maklerprovision (anteilig) | Ja | Ca. 3–7 % |
| Grundstücksanteil | Nein | Nicht abschreibbar |
| Notarkosten Grundschuld | Nein | Sofort absetzbar als Finanzierungskosten |
| Zinsen | Nein | Sofort als Werbungskosten absetzbar |
Aufteilung Gebäude und Grundstück
Die Aufteilung ist oft der größte Streitpunkt mit dem Finanzamt. Es gibt drei Methoden:
- Kaufvertragliche Regelung: Die beste Variante. Das Finanzamt akzeptiert diese in der Regel, wenn sie wirtschaftlich plausibel ist
- BMF-Arbeitshilfe (Sachwertverfahren): Standardisiertes Verfahren, führt bei innerstädtischen Lagen oft zu einem hohen Grundstücksanteil
- Gutachten: Ein Sachverständigengutachten kann eine günstigere Aufteilung belegen (BFH-Urteil vom 21.07.2020, IX R 26/19)
Lass die Aufteilung immer im Kaufvertrag festhalten. Fehlt diese Angabe, wendet das Finanzamt den BMF-Rechner an – der in der Regel einen höheren Grundstücksanteil ermittelt und deine AfA schmälert. Sprich dies vor der Beurkundung mit deinem Steuerberater ab.
8 Tipps zur AfA-Optimierung
Tipp 1: Kaufpreisaufteilung im Vertrag festlegen
Vereinbare eine möglichst hohe, aber wirtschaftlich begründbare Zuordnung zum Gebäudeanteil. Bei Eigentumswohnungen in städtischen Lagen liegt der Gebäudeanteil typischerweise zwischen 60 % und 80 %.
Tipp 2: Verkürzte Restnutzungsdauer per Gutachten
Bei älteren Gebäuden kann ein Sachverständigengutachten eine kürzere Restnutzungsdauer nachweisen. Ein Gebäude aus den 1960er-Jahren mit einer Restnutzungsdauer von 25 Jahren hätte einen AfA-Satz von 4 % statt 2 % – doppelte Abschreibung.
Tipp 3: Degressive und lineare AfA vergleichen
Für Neubauten ab 2023 hast du die Wahl. Die degressive AfA lohnt sich besonders, wenn du kurzfristig hohe Steuerersparnisse brauchst.
Tipp 4: Anschaffungsnebenkosten vollständig erfassen
Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklerprovision anteilig der AfA-Bemessungsgrundlage zurechnen. Bei 380.000 € Kaufpreis und 10 % Nebenkosten sind das bis zu 28.500 € zusätzliche Bemessungsgrundlage (bei 75 % Gebäudeanteil).
Tipp 5: Erhaltungsaufwand sofort absetzen
Reparaturen, die den Zustand erhalten (nicht verbessern), sind sofort als Werbungskosten absetzbar. Beachte aber die 15 %-Grenze bei anschaffungsnahen Herstellungskosten.
Tipp 6: Einbauküche separat abschreiben
Eine Einbauküche ist ein eigenständiges Wirtschaftsgut mit 10 Jahren Nutzungsdauer = 10 % AfA pro Jahr. Im Kaufvertrag separat ausweisen!
Tipp 7: Bei Denkmalimmobilien Sanierungsumfang prüfen
Ein hoher Sanierungsanteil (60–70 % des Gesamtpreises) ist ideal. Die Bescheinigung der Denkmalbehörde muss vor Beginn der Arbeiten beantragt werden.
Tipp 8: Sonder-AfA und degressive AfA kombinieren
Wenn dein Neubau die Voraussetzungen erfüllt (max. 5.200 €/m²), kannst du im ersten Jahr bis zu 10 % der Gebäudekosten abschreiben.
Welche AfA-Strategie passt zu dir?
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Häufig gestellte Fragen zur Immobilien-AfA
Wie hoch ist die AfA bei Immobilien 2025/2026?
Neubauten ab 2023: 3 % linear (33 Jahre). Bestandsbauten 1925–2022: 2 % (50 Jahre). Altbauten vor 1925: 2,5 % (40 Jahre). Degressive AfA: 5 % vom Restwert für Neubauten mit Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029.
Kann ich das Grundstück abschreiben?
Nein. Grundstücke gelten als nicht abnutzbar und sind nicht abschreibbar. Nur der Gebäudeanteil kann über die AfA geltend gemacht werden. Die Aufteilung erfolgt idealerweise im Kaufvertrag.
Was ist der Unterschied zwischen linearer und degressiver AfA?
Lineare AfA: Jedes Jahr derselbe Betrag (z. B. 3 % von 300.000 € = 9.000 €). Degressive AfA: 5 % vom Restwert – anfangs mehr, dann sinkend. Jahr 1: 15.000 €, Jahr 2: 14.250 € usw.
Kann ich von degressiver auf lineare AfA wechseln?
Ja, ein einmaliger Wechsel ist möglich und nach ca. 14 Jahren oft sinnvoll. Ein Rückwechsel ist nicht zulässig.
Welche Kaufnebenkosten erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage?
Grunderwerbsteuer, Notarkosten für den Kaufvertrag und Maklerprovision erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage anteilig. Nicht: Grundschuld-Kosten und Darlehenszinsen (sofort absetzbar).
Wann beginnt die AfA?
Im Monat der Anschaffung (Übergang von Nutzen und Lasten) oder Fertigstellung. Im Kaufjahr nur zeitanteilig. Kauf im September = 4/12 der Jahres-AfA.
Geprüft von Lucas Siebeking
Gründer & Geschäftsführer der MyInvest24 GmbH. Experte für Immobilien-Kapitalanlagen mit über 950 erfolgreich vermittelten Investments. Mehr erfahren
Quellen: Einkommensteuergesetz (EStG), Statistisches Bundesamt, Bundesfinanzministerium
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Lucas Siebeking berät seit mehreren Jahren Investoren zu Off-Market-Immobilien und Kapitalanlagen. Als CSO der MyInvest24 GmbH begleitet er Kunden von der Erstberatung bis zum erfolgreichen Investment.
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