Welche Rendite ergibt sich aus einem vermieteten Mehrfamilienhaus?

Bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus werden üblicherweise drei Renditekennzahlen unterschieden, die jeweils unterschiedliche Aussagen liefern. Wer nur eine dieser Kennzahlen kennt, unterschätzt oder überschätzt die tatsächliche Wirtschaftlichkeit eines Objekts leicht.

Die Bruttomietrendite setzt die Jahresnettokaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis ohne Nebenkosten. Sie ist einfach zu berechnen, blendet aber Bewirtschaftungskosten, Leerstand und Finanzierung vollständig aus und dient daher nur als grober erster Vergleichswert.

Die Nettomietrendite berücksichtigt zusätzlich Kaufnebenkosten sowie laufende, nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten wie Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und Mietausfallwagnis. Sie liegt deshalb regelmäßig unter der Bruttomietrendite und bildet die tatsächliche Objektperformance realistischer ab.

Die Eigenkapitalrendite schließlich bezieht den Ertrag ausschließlich auf das eingesetzte Eigenkapital und berücksichtigt damit den Effekt der Fremdfinanzierung. Sie kann durch den sogenannten Leverage-Effekt sowohl deutlich höher als auch deutlich niedriger ausfallen als die Nettomietrendite des Objekts selbst.

Eine vertiefte Herleitung der Formeln findet sich im Beitrag zur Immobilien Rendite Berechnen und speziell zur Mietrendite im Beitrag Mietrendite Berechnen.

Die Bruttomietrendite eines Mehrfamilienhauses wird berechnet, indem die Summe aller Jahresnettokaltmieten aller Wohneinheiten durch den Kaufpreis geteilt und mit 100 multipliziert wird. Bei mehreren Einheiten müssen dafür zunächst alle Einzelmieten addiert werden, was in der Praxis eine sorgfältige Prüfung der bestehenden Mietverträge voraussetzt.

Formel: Jahresnettokaltmiete aller Einheiten geteilt durch Kaufpreis, multipliziert mit 100 ergibt die Bruttomietrendite in Prozent. Wichtig ist, dass hier ausschließlich die Kaltmiete ohne Betriebskostenvorauszahlungen einfließt, da Letztere lediglich durchlaufende Posten für die Bewirtschaftung sind.

Bei Mehrfamilienhäusern zeigt sich häufig eine Besonderheit gegenüber Eigentumswohnungen: Bestehen mehrere Mietverhältnisse mit unterschiedlichem Baujahr, kann die Ist-Miete deutlich von der am Markt erzielbaren Miete abweichen. Für die Renditebetrachtung sollte deshalb zwischen Ist-Miete und einer vorsichtig geschätzten Marktmiete unterschieden werden.

Die Bruttomietrendite eignet sich vor allem für einen schnellen Vergleich mehrerer Angebote, ersetzt aber keine detaillierte Prüfung, da sie weder Instandhaltungsbedarf noch Finanzierungskosten abbildet. Eine vertiefende Einordnung liefert der Beitrag Was Ist Eine Gute Mietrendite.

Die Nettomietrendite bezieht neben dem Kaufpreis auch die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, gegebenenfalls Makler) sowie die laufenden Bewirtschaftungskosten ein, die nicht auf Mieter umgelegt werden können. Bei Mehrfamilienhäusern fallen diese Kosten häufig höher aus als bei einer einzelnen Eigentumswohnung, da mehr technische Anlagen, mehr Verwaltungsaufwand und größere gemeinschaftliche Flächen zu betreuen sind.

Zu den typischen nicht umlagefähigen Kostenblöcken zählen die Instandhaltungsrücklage für Dach, Fassade und Haustechnik, die Verwaltungskosten bei Fremdverwaltung, ein Mietausfallwagnis für Leerstand und Zahlungsausfälle sowie Kosten der Gebäudeversicherung, soweit sie nicht umlagefähig sind.

Als grobe Modellannahme wird in der Praxis häufig mit 20 bis 30 Prozent der Jahresnettokaltmiete für nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten bei älteren Mehrfamilienhäusern gerechnet, wobei der tatsächliche Wert stark vom energetischen Zustand und dem Sanierungsstand des Gebäudes abhängt. Aktuelle Kennzahlen zur Bautätigkeit und zum Wohnungsbestand veröffentlicht das Statistische Bundesamt.

Formel: Jahresnettokaltmiete abzüglich nicht umlagefähiger Bewirtschaftungskosten, geteilt durch Kaufpreis plus Kaufnebenkosten, multipliziert mit 100 ergibt die Nettomietrendite. Eine ausführliche Abgrenzung zum Cashflow-Begriff erläutert der Beitrag Mietrendite Nettorendite Cashflow Unterschied.

Wird ein Mehrfamilienhaus überwiegend mit Fremdkapital finanziert, verändert sich die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital deutlich. Liegt der Zinssatz der Finanzierung unter der Nettomietrendite des Objekts, wirkt der sogenannte Leverage- oder Fremdkapitalhebel positiv und die Eigenkapitalrendite steigt über die Objektrendite.

Liegt der Fremdkapitalzins dagegen über der Nettomietrendite, kehrt sich der Effekt um: Die Eigenkapitalrendite fällt unter die Objektrendite, im ungünstigen Fall sogar in den negativen Bereich. Dieser Zusammenhang macht deutlich, warum die Finanzierungskonditionen für die tatsächlich erzielbare Rendite eines Mehrfamilienhauses mindestens so wichtig sind wie der Kaufpreis selbst.

Da Mehrfamilienhäuser oft mit einem höheren Fremdkapitalanteil finanziert werden als selbstgenutzte Immobilien, reagiert die Eigenkapitalrendite bei diesem Objekttyp besonders empfindlich auf Zinsänderungen. Informationen zur Zinsentwicklung veröffentlicht die Deutsche Bundesbank in ihren Statistiken.

Eine ausführliche Herleitung des Hebeleffekts mit Formeln und Beispielen bietet der Beitrag Eigenkapitalrendite Immobilie Fremdkapitalhebel.

Ein Mehrfamilienhaus unterscheidet sich in seiner Kostenstruktur von einer einzelnen Eigentumswohnung vor allem durch die Größe der gemeinschaftlichen Bauteile und die Zahl der zu betreuenden Mietverhältnisse. Wer die Rendite realistisch modellieren möchte, sollte folgende Kostenblöcke einzeln erfassen:

• Instandhaltungsrücklage für Dach, Fassade, Fenster, Heizungsanlage und Gemeinschaftsflächen
• Verwaltungskosten, sofern eine externe Hausverwaltung beauftragt wird
• Mietausfallwagnis für Leerstand zwischen Mieterwechseln und Zahlungsausfälle
• Nicht umlagefähige Anteile der Gebäudeversicherung und sonstiger Nebenkosten
• Kosten für gesetzlich vorgeschriebene Prüfungen, etwa an Heizungsanlagen oder Aufzügen, falls vorhanden

Für die Instandhaltungsrücklage existieren unterschiedliche Berechnungsansätze. Ein verbreitetes vereinfachtes Modell setzt jährlich einen festen Betrag pro Quadratmeter Wohnfläche an, beispielsweise Annahme: 8 bis 12 Euro pro Quadratmeter und Jahr bei einem Gebäude mittleren Alters ohne aktuellen Sanierungsbedarf. Bei einem Mehrfamilienhaus mit 480 Quadratmetern Wohnfläche ergäbe dies eine jährliche Rücklage von rund 3.840 bis 5.760 Euro, unabhängig von der Höhe der Mieteinnahmen. Dieser Ansatz weicht von der prozentualen Berechnung auf Basis der Jahresnettokaltmiete ab und kann bei Objekten mit niedrigem Mietniveau realistischere Werte liefern.

Ein häufiger Fehler besteht darin, die Instandhaltungsrücklage nur für offensichtlich erkennbare Mängel anzusetzen, laufende Alterung von Dach, Heizungsanlage oder Leitungen jedoch zu ignorieren, solange noch keine akute Reparatur anfällt. Da Mehrfamilienhäuser mehrere Steigleitungen, mehrere Heizkreise und größere Dachflächen als Einzelwohnungen aufweisen, sollte die Rücklage eher am oberen Rand der genannten Bandbreite angesetzt werden, wenn seit mehr als 15 Jahren keine größere Sanierung stattgefunden hat.

Bei älteren Gebäuden kommt häufig ein erhöhter Sanierungsbedarf hinzu, etwa im Zusammenhang mit energetischen Anforderungen. Wer diese Kosten in der Renditerechnung unterschätzt, überschätzt zwangsläufig die tatsächlich erzielbare Nettomietrendite über die Haltedauer.

Ein Vergleich zwischen Mehrfamilienhaus, Zinshaus und Wohn- und Geschäftshaus zeigt zusätzliche Unterschiede in der Kostenstruktur, die in der Rubrik Finanzierung vertieft werden.

Der Kaufpreisfaktor, also das Vielfache der Jahresnettokaltmiete, mit dem ein Mehrfamilienhaus gehandelt wird, hat einen direkten und mechanischen Zusammenhang zur Bruttomietrendite. Die folgende Modelltabelle zeigt diesen Zusammenhang für unterschiedliche Kaufpreisfaktoren, unabhängig von der konkreten Lage.

Diese Übersicht ist eine Modellrechnung ohne Berücksichtigung von Bewirtschaftungskosten, Finanzierung und individueller Lagequalität. Sie dient lediglich als Orientierung dafür, wie stark der Kaufpreisfaktor die rechnerische Bruttomietrendite bestimmt, und ersetzt keine objektbezogene Prüfung.

Der Kaufpreisfaktor lässt sich aus dem umgekehrten Verhältnis herleiten: Er ergibt sich, indem der Kaufpreis durch die Jahresnettokaltmiete geteilt wird. Bei einem Kaufpreis von 750.000 Euro und einer Jahresnettokaltmiete von 30.000 Euro ergibt sich ein Kaufpreisfaktor von 25, was rechnerisch einer Bruttomietrendite von 4,0 Prozent entspricht. Wird dasselbe Objekt für 600.000 Euro angeboten, sinkt der Faktor auf 20 und die Bruttomietrendite steigt auf 5,0 Prozent, ohne dass sich an der Miethöhe etwas verändert hätte.

Ein verbreiteter Fehler besteht darin, den Kaufpreisfaktor isoliert als Qualitätsmerkmal zu bewerten, ohne die zugrunde liegende Ist-Miete zu hinterfragen. Liegt die Ist-Miete deutlich unter der ortsüblichen Marktmiete, wirkt der Kaufpreisfaktor auf Basis der Ist-Miete höher, als es die tatsächliche Ertragskraft des Objekts nach einer möglichen Mieterhöhung oder Neuvermietung wäre. Umgekehrt kann ein Objekt mit bereits ausgereizter Miethöhe einen niedrigeren Faktor aufweisen, ohne dass daraus zwangsläufig weiteres Steigerungspotenzial folgt. Der Kaufpreisfaktor sollte deshalb stets zusammen mit einer Einschätzung der Marktmiete betrachtet werden, nicht als alleinstehende Kennzahl.

Am folgenden vollständig durchgerechneten Modellbeispiel lässt sich der Unterschied zwischen Brutto-, Netto- und Eigenkapitalrendite konkret nachvollziehen. Angenommen wird ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohneinheiten zu einem Kaufpreis von 900.000 Euro und einer Jahresnettokaltmiete von 54.000 Euro.

Die Bruttomietrendite ergibt sich aus 54.000 Euro geteilt durch 900.000 Euro, multipliziert mit 100, also 6,0 Prozent. Werden Kaufnebenkosten von Annahme: 10 Prozent des Kaufpreises (90.000 Euro) berücksichtigt, ergibt sich ein Gesamtinvestitionsvolumen von 990.000 Euro.

Für nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten wird als Modellannahme ein Anteil von 25 Prozent der Jahresnettokaltmiete unterstellt, das sind 13.500 Euro pro Jahr. Damit verbleibt ein Nettomietertrag von 40.500 Euro, was einer Nettomietrendite von 40.500 Euro geteilt durch 990.000 Euro, also rund 4,1 Prozent entspricht.

Wird das Objekt mit Annahme: 70 Prozent Fremdkapital (693.000 Euro) zu einem Modellzins von 4,0 Prozent finanziert, fallen jährliche Zinskosten von rund 27.720 Euro an. Nach Abzug der Zinskosten vom Nettomietertrag verbleiben 12.780 Euro, die auf das eingesetzte Eigenkapital von 297.000 Euro entfallen. Das entspricht einer modellhaften Eigenkapitalrendite von rund 4,3 Prozent vor Steuern, ohne Tilgungseffekt und ohne Berücksichtigung von Wertentwicklung.

Dieses Beispiel zeigt, dass die Eigenkapitalrendite in diesem Modell trotz Fremdfinanzierung nur geringfügig über der Nettomietrendite liegt, da der Zinssatz nahe an der Nettomietrendite des Objekts liegt. Bei einem niedrigeren Fremdkapitalzins würde der Hebeleffekt deutlicher ausfallen, bei einem höheren Zins könnte er sich ins Negative drehen.

Neben Kaufpreis und Miethöhe wirken bei Mehrfamilienhäusern mehrere weitere Faktoren auf die Rendite, die in einer einfachen Bruttomietrenditeberechnung nicht sichtbar werden. Diese Faktoren sollten vor einer Kaufentscheidung einzeln geprüft werden.

1. Zustand und Baujahr des Gebäudes, da diese den künftigen Instandhaltungsbedarf bestimmen
2. Struktur der Mietverhältnisse, etwa Anteil langjähriger Mieter mit niedrigen Bestandsmieten gegenüber neu vermieteten Einheiten
3. Lage und Nachfrage am Wohnungsmarkt vor Ort, die Leerstandsrisiko und künftige Mietsteigerungen beeinflussen
4. Höhe und Struktur der Finanzierung, insbesondere Zinssatz, Zinsbindung und Tilgungssatz
5. Rechtliche Rahmenbedingungen bei Mieterhöhungen und Kündigungsschutz gemäß den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs

Gerade der letzte Punkt wird bei der Renditeplanung häufig unterschätzt: Mieterhöhungen sind nicht beliebig möglich, sondern unterliegen gesetzlichen Grenzen und ortsüblichen Vergleichsmieten. Wer künftige Mietsteigerungen in seiner Modellrechnung annimmt, sollte diese Annahme entsprechend vorsichtig und nachvollziehbar begründen.

Auch die Finanzierungsstruktur beeinflusst die Rendite über die gesamte Haltedauer, da unterschiedliche Zinsbindungsfristen unterschiedliche Anschlussrisiken bergen. Vertiefende Informationen dazu finden sich im Bereich Finanzierung.

Bei der Berechnung der Rendite eines Mehrfamilienhauses treten in der Praxis immer wieder ähnliche Fehler auf, die zu einer systematischen Überschätzung der tatsächlichen Wirtschaftlichkeit führen. Ein Bewusstsein für diese Fehlerquellen hilft bei einer realistischeren Einschätzung.

• Verwendung der Ist-Miete statt einer vorsichtigen Marktmiete bei stark unterschiedlichen Bestandsmietverhältnissen
• Vernachlässigung der Kaufnebenkosten bei der Ermittlung der Nettomietrendite
• Zu niedrig angesetzte Instandhaltungsrücklage, insbesondere bei älteren, unsanierten Gebäuden
• Fehlende Berücksichtigung von Leerstandszeiten zwischen Mieterwechseln
• Vermischung von Brutto- und Nettomietrendite beim Vergleich mehrerer Objekte

Besonders die letzten beiden Punkte führen häufig zu Fehleinschätzungen, wenn Angebote unterschiedlicher Anbieter verglichen werden, ohne dass die zugrunde liegenden Kostenannahmen offengelegt sind. Ein Vergleich sollte deshalb immer auf Basis derselben Berechnungsmethode erfolgen.

Wer eigene Berechnungen erstellen möchte, kann dafür ein standardisiertes Rechenschema nutzen, wie es im Immobilien-Rendite-Rechner hinterlegt ist, um Kaufpreis, Mieteinnahmen und Kosten konsistent zu erfassen.