Sind 6 Prozent Mietrendite gut? Einordnung für Kapitalanleger

Die Mietrendite setzt die jährlichen Mieteinnahmen einer Immobilie ins Verhältnis zum Kaufpreis oder zum Verkehrswert. Sie dient als erste Orientierung, um verschiedene Objekte oder Standorte miteinander zu vergleichen. Eine hohe Mietrendite signalisiert, dass die laufenden Mieteinnahmen im Verhältnis zum eingesetzten Kapital relativ hoch ausfallen. Eine niedrige Mietrendite deutet darauf hin, dass ein großer Teil des Kaufpreises in Boden und erwarteter Wertentwicklung steckt.

Wichtig ist, dass die Mietrendite stets nur eine Momentaufnahme darstellt. Sie sagt nichts über die Qualität der Mieter, den Zustand des Gebäudes oder künftige Instandhaltungskosten aus. Auch die Wertsteigerung des Objekts fließt in die klassische Mietrendite nicht ein. Die Kennzahl sollte daher nie als alleiniges Entscheidungskriterium dienen, sondern immer zusammen mit weiteren Größen wie Cashflow, Eigenkapitalrendite und Standortanalyse betrachtet werden.

Weil es unterschiedliche Bezugsgrößen gibt, ist die Angabe einer Mietrendite ohne Definition der Rechenbasis kaum interpretierbar. In Prospekten und Vergleichsportalen wird häufig die Bruttomietrendite ausgewiesen, weil sie einfacher zu berechnen und höher ausfällt. Für eine belastbare Investitionsentscheidung ist jedoch die Nettorendite die aussagekräftigere Größe, da sie die laufenden Kosten des Objekts einbezieht. Wer die beiden Werte verwechselt oder vergleicht, ohne die Basis zu kennen, zieht schnell falsche Schlüsse.

Die Bruttomietrendite ergibt sich aus der Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis, multipliziert mit 100. Nebenkosten des Kaufs wie Grunderwerbsteuer, Notar und Makler werden je nach Berechnungsvariante einbezogen oder weggelassen, was die Vergleichbarkeit zusätzlich erschwert. Bei einer Jahreskaltmiete von 24.000 Euro und einem Kaufpreis von 400.000 Euro beträgt die Bruttorendite demnach 6 Prozent.

Die Nettorendite zieht von der Jahreskaltmiete zunächst die umlegbaren und nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten ab. Dazu zählen unter anderem die Verwaltung, Instandhaltungsrücklagen, Versicherungen und Leerstandsrisiken. Erst dieser um die Kosten bereinigte Betrag wird ins Verhältnis zum eingesetzten Kapital gesetzt. Die Nettorendite liegt deshalb spürbar unter der Bruttorendite, meist um ein bis zwei Prozentpunkte.

Für die Einordnung der Frage, ob 6 Prozent gut sind, ist diese Unterscheidung zentral. 6 Prozent Bruttorendite entsprechen häufig etwa 4 Prozent Nettorendite. 6 Prozent Nettorendite hingegen sind ein außergewöhnlich guter Wert, der in deutschen Großstädten nur selten erreicht wird und meist auf Sonderkonstellationen wie hohe Risiken, besondere Objekttypen oder sehr günstige Kaufpreise zurückgeht. Details zur Berechnung finden sich im Ratgeber Mietrendite Berechnen.

Ob 6 Prozent gut sind, hängt maßgeblich vom Objekttyp und Standort ab. Eine Beispielübersicht zeigt, wie dieselbe Kennzahl in unterschiedlichen Segmenten zu bewerten ist. Die Werte dienen als Orientierungsrahmen und können je nach konkretem Objekt abweichen.

Auffällig ist das Muster: In Regionen mit hohen Kaufpreisen und starker Nachfrage sind die Mietrenditen niedriger, weil die Käufer vor allem auf Wertsteigerung setzen. In Regionen mit sinkenden oder stagnierenden Preisen müssen höhere Mietrenditen die geringere Wertentwicklungsperspektive ausgleichen. Die Rendite ist somit stets auch ein Spiegel der Preisbildung am Standort.

Der Standort ist der wichtigste Einzelfaktor für die Mietrendite. In Metropolen wie München oder Hamburg liegen die Kaufpreise pro Quadratmeter so hoch, dass Bruttorenditen von 3 bis 4 Prozent keine Seltenheit sind. Dort kaufen Anleger überwiegend Substanz und Standortqualität und akzeptieren eine geringe laufende Verzinsung. Daten zur Wohn- und Bautätigkeit stellt das Statistische Bundesamt unter anderem für die Bewertung solcher Märkte bereit.

In kleineren Städten und ländlichen Regionen sind Bruttorenditen von 6 Prozent und mehr dagegen häufig anzutreffen. Der Grund liegt nicht in höherer Attraktivität, sondern im niedrigeren Kaufpreisniveau bei weiterhin soliden Mieten. Mit der höheren Rendite gehen jedoch oft Risiken einher: geringere Liquidität beim Verkauf, stärkerer Rückgang der Bevölkerung oder eine geringere Auswahl an Mietinteressenten.

Für die Bewertung von 6 Prozent bedeutet das: In einer wachsenden Stadt mit guter Infrastruktur und stabilen Mietnachfragen wäre dieser Wert ein starkes Signal. In einer schrumpfenden Region kann derselbe Wert die Kompensation für Standortrisiken darstellen. Die Renditezahl allein sollte daher nie losgelöst von der demografischen und wirtschaftlichen Entwicklung des Standorts interpretiert werden. Ergänzende Einordnungen liefert der Artikel Was Ist Eine Gute Mietrendite.

Neben dem Standort prägt der Objekttyp die erreichbare Rendite. Mehrfamilienhäuser erzielen im Verhältnis zum Kaufpreis häufig höhere Mietrenditen als Einzelwohnungen in Toplagen, weil der Bodenanteil am Gesamtwert geringer ausfällt. Gleichzeitig verteilt sich das Mietausfallrisiko bei mehreren Wohneinheiten auf mehrere Schuldner, was das Gesamtprofil stabilisiert. Typische Bandbreiten für vermietete Mehrfamilienhäuser werden im Beitrag Welche Rendite Mehrfamilienhaus Vermietet erläutert.

Der Zustand des Gebäudes wirkt in beide Richtungen. Ein sanierungsbedürftiges Objekt lässt sich oft mit hoher rechnerischer Bruttorendite erwerben, weil der Kaufpreis niedrig ist. Nach der Sanierung können die Mieten steigen, gleichzeitig binden die Modernisierungskosten Kapital und erhöhen die Gesamtkosten erheblich. Umgekehrt erreichen sanierte Objekte in Bestlagen selten 6 Prozent Bruttorendite, bieten dafür aber geringere Instandhaltungsrisiken und bessere Finanzierungsbedingungen.

Auch das Baujahr, die Energieeffizienz und die Ausstattung spielen eine Rolle. Gebäude mit schlechter Energiebilanz künftig höheren Sanierungsanforderungen gegenüber, was die künftigen Bewirtschaftungskosten erhöht. Bei der Bewertung einer angebotenen Rendite von 6 Prozent ist daher stets zu fragen, welcher Objektzustand und welche anstehenden Investitionen hinter der Zahl stehen. Eine hohe Rendite kann auch der Preis für absehbare Kosten sein.

Zwischen der Bruttorendite und dem tatsächlichen Ergebnis des Anlegers stehen zahlreiche Kostenpositionen. Wer nur mit der Bruttorendite rechnet, überschätzt die tatsächliche Verzinsung regelmäßig. Zu den wichtigsten Abzügen gehören:

• Verwaltungskosten, etwa für Hausverwaltung oder eigene Verwaltungsleistung
• Instandhaltungsrücklage für laufende Reparaturen und Modernisierungen
• Gebäudeversicherungen und Beiträge zu Eigentümergemeinschaften
• Leerstands- und Mietausfallrisiken
• Grundsteuer und nicht umlegbare Nebenkosten

Die zweitbeliebteste Fehlerquelle neben dem Brutto-Netto-Verwirrspiel ist die Unterschätzung der Instandhaltung. Gerade bei älteren Gebäuden fallen über die Haltedauer bedeutende Summen an, die in der Renditeberechnung als jährliche Rücklage berücksichtigt werden sollten. Wer diese Position weglässt, rechnet sich eine Scheinrendite vor.

Erst nach Abzug aller Positionen ergibt sich ein belastbarer Blick darauf, ob eine Bruttorendite von 6 Prozent tatsächlich trägt. Der Unterschied zwischen Mietrendite, Nettorendite und Cashflow wird im Artikel Mietrendite Nettorendite Cashflow Unterschied vertieft dargestellt.

Ein Modell zeigt, wie sich eine Bruttorendite von 6 Prozent auf das Nettoergebnis auswirkt. Die Rechnung ist als Modell gekennzeichnet, alle Werte sind Annahmen ohne Anspruch auf Allgemeingültigkeit.

Annahmen: Kaufpreis 400.000 Euro, Jahreskaltmiete 24.000 Euro, davon abgezogen Verwaltung 3.000 Euro, Instandhaltungsrücklage 4.000 Euro, Versicherung und Sonstiges 1.500 Euro, Leerstandsrisiko 1.200 Euro. Die Berechnung ergibt: 24.000 Euro minus 9.700 Euro Bewirtschaftungskosten ergibt 14.300 Euro Jahresnettomiete. Geteilt durch 400.000 Euro ergibt das eine Nettorendite von rund 3,6 Prozent.

Wird zusätzlich Fremdkapital eingesetzt, verschiebt sich das Bild. Bei einem Zinssatz von 3,5 Prozent für ein Darlehen über 300.000 Euro betragen die jährlichen Zinskosten 10.500 Euro. Vom Nettoertrag von 14.300 Euro verbleiben 3.800 Euro für das eingesetzte Eigenkapital von 100.000 Euro. Das entspricht einer Rendite auf das Eigenkapital von 3,8 Prozent, bevor Steuern und Tilgungseffekte berücksichtigt werden. Wie der Hebeleffekt die Eigenkapitalrendite verändert, wird im Ratgeber Eigenkapitalrendite Immobilie Fremdkapitalhebel erklärt.

Das Beispiel zeigt zweierlei: Erstens liegt hinter 6 Prozent Bruttorendite real deutlich weniger Netto. Zweitens entscheidet die Finanzierungsstruktur darüber, ob das Ergebnis für den Anleger attraktiv ist. Ein Vergleich mit der aktuellen Zinsentwicklung, etwa anhand der Statistiken der Deutschen Bundesbank, hilft bei der Einordnung.

Ob eine Mietrendite gut ist, lässt sich nicht absolut, sondern nur im Verhältnis zu den Refinanzierungskosten beantworten. Liegt der Zinssatz der Finanzierung deutlich unter der Nettorendite, arbeitet die Immobilie mit positivem Hebel für das Eigenkapital. Liegt er darüber, muss jede Rate teilweise aus eigener Tasche gezahlt werden, was den Cashflow belastet.

Bei 6 Prozent Bruttorendite und etwa 3,6 Prozent Nettorendite kann der Effektivzins der Finanzierung schnell in die Nähe des Nettoertrags rücken. In einem Umfeld höherer Bauzinsen ist die Kombination aus Rendite und Finanzierungskosten deshalb sorgfältig zu prüfen. Auch die Tilgungsrate, die Zinsbindung und mögliche Sondertilgungen beeinflussen, wie viel Kapital langfristig gebunden wird.

Anleger, die auf Cashflow abzielen, sollten die Rate so kalkulieren, dass die Mieteinnahmen Zins, Tilgung und Bewirtschaftungskosten dauerhaft decken. Wer dagegen langfristig Vermögen aufbauen will, kann eine höhere Tilgung bewusst mit monatlichem Eigenanteil kombinieren. Beide Strategien lassen sich mit einem Immobilien-Rendite-Rechner und einer Immobilienfinanzierung mit konkreten Konditionen durchrechnen.

Die Mietrendite ist eine Vorsteuergröße. Für das Ergebnis nach Steuern sind Abschreibungen, persönlicher Steuersatz und die Art der Vermietung ausschlaggebend. Die Absetzung für Abnutzung bei vermieteten Wohnimmobilien senkt die steuerliche Bemessungsgrundlage und kann die Rendite nach Steuern spürbar beeinflussen, insbesondere bei Gebäuden höheren Alters. Zur Einordnung der persönlichen Situation empfiehlt sich immer eine steuerliche Beratung.

Auch mietrechtliche Rahmenbedingungen wirken auf die Rendite. Mieterhöhungen, Indexierung und Kappungsgrenzen sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Wer mit jährlichen Steigerungen der Mieteinnahmen rechnet, sollte die gesetzlichen Spielräume kennen und realistisch ansetzen. Überzogene Annahmen zur Mietentwicklung führen zu Renditeprojektionen, die sich später nicht einhalten lassen.

Hinzu kommt die laufende Regulierung im Energiebereich. Sanierungspflichten und Effizienzanforderungen können künftige Investitionen auslösen, die die heutige Renditeberechnung nicht abbildet. Bei der Bewertung eines Objekts mit 6 Prozent Mietrendite gehört deshalb eine Prüfung des Energieausweises und der anstehenden Maßnahmen zur Sorgfaltspflicht des Anlegers.

Wird eine Mietrendite deutlich über 6 Prozent angeboten, ist Skepsis angebracht. Hohe Renditen entstehen selten ohne Grund und deuten häufig auf ein oder mehrere der folgenden Konstellationen hin:

• Standort mit schrumpfender Bevölkerung und schwierigem Wiederverkauf
• erheblicher Sanierungsstau oder absehbare gesetzliche Auflagen
• kurze Restlaufzeit bestehender Mietverträge oder Mieter mit erhöhtem Ausfallrisiko
• Preisabschlag wegen Baumängeln, Kontaminationen oder Rechtsstreitigkeiten

Das bedeutet nicht, dass solche Objekte grundsätzlich ungeeignet sind. Es bedeutet, dass die höhere Rendite als Ausgleich für höhere Risiken zu verstehen ist. Die zentrale Frage lautet: Welche Risiken werden mit dem Renditeaufschlag bezahlt, und sind diese Risiken für die eigene Strategie tragbar?

Für die Ausgangsfrage ergibt sich daraus eine klare Konsequenz. 6 Prozent Bruttorendite in einem stabilen Umfeld können besser sein als 8 Prozent in einem problematischen. Die Qualität einer Mietrendite bemisst sich nicht an ihrer Höhe allein, sondern am Verhältnis von Ertrag, Sicherheit und Aufwand. Ein strukturierter Bewertungsprozess ersetzt das Renditeversprechen im Exposé.