Räumungstitel: Vollstreckung, Zustellung und Grenzen

Der Begriff Räumungstitel bezeichnet umgangssprachlich einen Vollstreckungstitel, der zur Räumung von Wohn- oder Geschäftsraum berechtigt. Ein Räumungstitel kann ein Räumungsurteil oder ein vollstreckbarer gerichtlicher Vergleich sein, wenn der titulierte Anspruch die Räumung des konkreten Objekts trägt. Für Endurteile bestimmt § 704 ZPO die Vollstreckbarkeit; weitere Vollstreckungstitel nennt § 794 ZPO.

Nicht jeder Vertrag oder jedes Schreiben ist ein Titel. § 794 ZPO nennt weitere Vollstreckungstitel, etwa gerichtliche Vergleiche, Vollstreckungsbescheide und notarielle Urkunden. Für Mietverhältnisse über Wohnraum ist wichtig, dass eine notarielle Urkunde nach § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO dann nicht genügt, wenn sie den Bestand eines Mietverhältnisses über Wohnraum betrifft. Der private Mietvertrag selbst ist in § 794 ZPO nicht als Vollstreckungstitel genannt und trägt die Zwangsvollstreckung daher nicht.

Ein privatschriftlicher Mietvertrag, eine Kündigung oder eine einvernehmliche Auszugsvereinbarung begründen daher für sich genommen keine vollstreckbare Räumung. Sie können einen Anspruch belegen, ersetzen aber nicht den Titel. Wer räumen will, benötigt einen Titel, der die Räumung dieses Objekts von den im Titel bezeichneten Personen anordnet.

§ 794 ZPO führt in Absatz 1 weitere Vollstreckungstitel auf. Die Norm beginnt mit der Formulierung, dass die Zwangsvollstreckung ferner stattfindet, und nennt anschließend einzelne Fallgruppen. Der Gesetzeswortlaut belegt damit die Vollstreckbarkeit der aufgeführten Akte, nicht aber, welcher Anspruch jeweils tituliert ist. Ob ein bestimmter Titel einen Räumungsanspruch trägt, ist daher am titulierten Anspruch selbst zu prüfen und nicht allein an der Aufzählung in § 794 ZPO.

Der Normtext nennt unter anderem:

• Vergleiche, die zwischen den Parteien oder zwischen einer Partei und einem Dritten zur Beilegung des Rechtsstreits seinem ganzen Umfang nach oder in Betreff eines Teiles des Streitgegenstandes vor einem deutschen Gericht oder vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle abgeschlossen sind, sowie Vergleiche, die gemäß § 118 Abs. 1 Satz 3 oder § 492 Abs. 3 zu richterlichem Protokoll genommen sind (§ 794 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).
• Kostenfestsetzungsbeschlüsse (§ 794 Abs. 1 Nr. 2 ZPO).
• Entscheidungen, gegen die das Rechtsmittel der Beschwerde stattfindet (§ 794 Abs. 1 Nr. 3 ZPO).
• Vollstreckungsbescheide (§ 794 Abs. 1 Nr. 4 ZPO).
• Urkunden, die von einem deutschen Gericht oder von einem deutschen Notar innerhalb der Grenzen seiner Amtsbefugnisse in der vorgeschriebenen Form aufgenommen sind, sofern die Urkunde über einen Anspruch errichtet ist, der einer vergleichsweisen Regelung zugänglich, nicht auf Abgabe einer Willenserklärung gerichtet ist und nicht den Bestand eines Mietverhältnisses über Wohnraum betrifft, und der Schuldner sich in der Urkunde wegen des zu bezeichnenden Anspruchs der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen hat (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO).
• Für vollstreckbar erklärte Europäische Zahlungsbefehle nach der Verordnung (EG) Nr. 1896/2006 (§ 794 Abs. 1 Nr. 6 ZPO) sowie weitere in § 794 Abs. 1 Nr. 7 bis 9 ZPO genannte Titel aus anderen Mitgliedstaaten der Europäischen Union.

Nicht ausreichend sind ein bloßer Mietvertrag, eine Kündigung oder eine Auszugsvereinbarung ohne Titulierung. Welcher Verfahrensweg zu einem Titel führt und welcher Anspruch darin tituliert werden kann, richtet sich nach den jeweiligen Verfahrensvorschriften und ist nicht in § 794 ZPO geregelt; dieser regelt die Vollstreckbarkeit, nicht die Titulierbarkeit einzelner Ansprüche.

Die Zwangsvollstreckung wird nach § 724 Abs. 1 ZPO auf Grund einer mit der Vollstreckungsklausel versehenen Ausfertigung des Urteils, der vollstreckbaren Ausfertigung, durchgeführt. Der Titel allein genügt daher nicht; erforderlich ist eine Ausfertigung des Urteils, die die Vollstreckungsklausel trägt.

Nach § 724 Abs. 2 ZPO wird die vollstreckbare Ausfertigung von dem Urkundsbeamten der Geschäftsstelle des Gerichts des ersten Rechtszuges erteilt. Ist der Rechtsstreit bei einem höheren Gericht anhängig, so kann die vollstreckbare Ausfertigung auch von dem Urkundsbeamten der Geschäftsstelle dieses Gerichts erteilt werden. Die Zuständigkeit liegt damit beim Urkundsbeamten der Geschäftsstelle des Gerichts des ersten Rechtszuges; bei Anhängigkeit vor einem höheren Gericht kann auch dessen Geschäftsstelle die vollstreckbare Ausfertigung erteilen.

Für die Praxis ist zu prüfen, ob eine vollstreckbare Ausfertigung mit Vollstreckungsklausel vorliegt. Fehlt die Klausel, fehlt eine Voraussetzung für die Durchführung der Zwangsvollstreckung nach § 724 Abs. 1 ZPO. Wer vollstrecken will, sollte daher nicht nur den Urteilstenor, sondern auch die vollstreckbare Ausfertigung mit der erteilten Klausel in den Blick nehmen.

§ 750 ZPO regelt eine Voraussetzung für den Beginn der Zwangsvollstreckung: Die betroffenen Personen müssen im Titel oder in der Klausel namentlich bezeichnet sein, und das Urteil muss bereits oder gleichzeitig zugestellt werden. Die Zustellung durch den Gläubiger genügt. In diesem Fall braucht die Ausfertigung des Urteils Tatbestand und Entscheidungsgründe nicht zu enthalten.

Diese Zustellung ist eine gesetzlich geregelte Voraussetzung des Vollstreckungsbeginns. § 750 ZPO knüpft den Beginn der Zwangsvollstreckung an sie, ohne im Normtext einen darüber hinausgehenden Zweck zu benennen. Wird ohne die nach § 750 ZPO erforderliche Zustellung mit der Vollstreckung begonnen, fehlt eine gesetzliche Voraussetzung des Vollstreckungsbeginns. Für den Vermieter ist es deshalb sinnvoll, die Zustellung nachzuweisen und den Zugang zu dokumentieren.

In Sonderfällen verlangt § 750 Abs. 2 ZPO zusätzlich die Zustellung der Vollstreckungsklausel und gegebenenfalls von Urkunden, auf deren Grundlage die Klausel erteilt wurde. Ein solcher Sonderfall liegt nach dem Normtext vor, wenn die vollstreckbare Ausfertigung nach § 726 Abs. 1 erteilt worden ist oder wenn ein Urteil nach den §§ 727 bis 729, 738, 742, 744, dem § 745 Abs. 2 und dem § 749 für oder gegen eine der dort bezeichneten Personen wirksam ist. § 750 Abs. 3 ZPO betrifft die Vollstreckung nach § 720a ZPO und damit einen anderen Vollstreckungspfad; auf diese Vorschrift ist unten gesondert eingegangen.

§ 751 ZPO regelt Bedingungen für den Vollstreckungsbeginn. Ist die Geltendmachung des Anspruchs von dem Eintritt eines Kalendertages abhängig, so darf die Zwangsvollstreckung nach § 751 Abs. 1 ZPO nur beginnen, wenn der Kalendertag abgelaufen ist.

§ 751 Abs. 2 ZPO betrifft den Fall, dass die Vollstreckung von einer dem Gläubiger obliegenden Sicherheitsleistung abhängt. Dann darf mit der Zwangsvollstreckung nur begonnen oder sie nur fortgesetzt werden, wenn die Sicherheitsleistung durch eine öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen und eine Abschrift dieser Urkunde bereits zugestellt ist oder gleichzeitig zugestellt wird.

Diese Regelung greift nach ihrem Normtext nur, wenn die Vollstreckung von einer dem Gläubiger obliegenden Sicherheitsleistung abhängt. Sie begründet keine allgemeine Sicherheitsleistungspflicht bei jeder Räumung. Eine Sicherheitsleistung ist daher nicht pauschal zu verlangen, sondern nur zu prüfen, wenn die Vollstreckbarkeit des Titels im Einzelfall durch eine solche Sicherheit bedingt ist. Ob diese Voraussetzung vorliegt, ergibt sich aus dem Titel und der erteilten Klausel, nicht aus § 751 ZPO selbst.

§ 720a ZPO betrifft die Sicherungsvollstreckung wegen einer Geldforderung. Nach dem Normtext darf der Gläubiger aus einem nur gegen Sicherheit vorläufig vollstreckbaren Urteil, durch das der Schuldner zur Leistung von Geld verurteilt worden ist, ohne Sicherheitsleistung die Zwangsvollstreckung insoweit betreiben, als bewegliches Vermögen gepfändet wird oder im Wege der Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen eine Sicherungshypothek oder Schiffshypothek eingetragen wird. Der Gläubiger kann sich aus dem belasteten Gegenstand nur nach Leistung der Sicherheit befriedigen.

Diese Vorschrift betrifft damit Geldforderungen und die dort genannten Vollstreckungsmaßnahmen. Sie ist nicht der Weg, auf dem die Räumung einer Wohnung betrieben wird. Die Räumung stützt sich auf einen Titel, der auf Herausgabe, Überlassung oder Räumung gerichtet ist, und wird nach § 885 ZPO durchgeführt.

Auch die in § 750 Abs. 3 ZPO genannte Zwei-Wochen-Frist betrifft ausschließlich die Zwangsvollstreckung nach § 720a ZPO. Sie ist damit keine allgemeine Räumungsvoraussetzung nach § 885 ZPO. Wer prüft, ob eine Räumung betrieben werden kann, hat § 720a ZPO und die dazugehörige Frist des § 750 Abs. 3 ZPO außerhalb des Räumungspfads einzuordnen und nicht als Voraussetzung der Räumung nach § 885 ZPO heranzuziehen.

Aus einem Urteil kann nicht ohne Weiteres vollstreckt werden. § 750 Abs. 1 ZPO verlangt für den Beginn der Zwangsvollstreckung, dass die Personen, für und gegen die sie stattfinden soll, in dem Urteil oder in der ihm beigefügten Vollstreckungsklausel namentlich bezeichnet sind und dass das Urteil bereits zugestellt ist oder gleichzeitig zugestellt wird. Die Zustellung durch den Gläubiger genügt; in diesem Fall braucht die Ausfertigung des Urteils Tatbestand und Entscheidungsgründe nicht zu enthalten.

§ 750 Abs. 2 ZPO knüpft an die Fälle an, in denen die vollstreckbare Ausfertigung nach § 726 Abs. 1 erteilt wurde oder in denen ein Urteil nach den §§ 727 bis 729, 738, 742, 744, dem § 745 Abs. 2 und dem § 749 für oder gegen eine der dort bezeichneten Personen wirksam ist. In diesen Fällen muss außer dem zu vollstreckenden Urteil auch die ihm beigefügte Vollstreckungsklausel und, sofern die Vollstreckungsklausel auf Grund öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Urkunden erteilt ist, auch eine Abschrift dieser Urkunden vor Beginn der Zwangsvollstreckung zugestellt sein oder gleichzeitig mit ihrem Beginn zugestellt werden.

Das Verfahren zur Erteilung der Vollstreckungsklausel richtet sich nach § 724 ZPO und ist in § 750 ZPO vorausgesetzt, aber nicht geregelt. Für die Praxis ist daher zu prüfen, ob eine vollstreckbare Ausfertigung mit Klausel vorliegt, ob die betroffenen Personen namentlich bezeichnet sind und ob die nach § 750 ZPO erforderlichen Zustellungen erfolgt sind. Ob zusätzlich eine Sicherheitsleistung nach § 751 Abs. 2 ZPO nachzuweisen und zuzustellen ist, ist nur dann zu prüfen, wenn die Vollstreckbarkeit im Einzelfall durch eine solche Sicherheit bedingt ist.

Liegt ein nach § 704 ZPO vollstreckbares Endurteil in vollstreckbarer Ausfertigung mit Vollstreckungsklausel nach § 724 ZPO vor und sind die Voraussetzungen des § 750 ZPO sowie etwaige Bedingungen nach § 751 ZPO erfüllt, kann die Räumung nach § 885 ZPO durchgeführt werden. Hängt die Vollstreckung von einer Sicherheitsleistung des Gläubigers ab, verlangt § 751 Abs. 2 ZPO zusätzlich deren urkundlichen Nachweis und die Zustellung einer Abschrift vor oder gleichzeitig mit dem Vollstreckungsbeginn. Der Gerichtsvollzieher setzt den Schuldner aus dem Besitz und weist den Gläubiger in den Besitz ein. Der Gerichtsvollzieher fordert den Schuldner zudem auf, eine Anschrift zum Zweck von Zustellungen oder einen Zustellungsbevollmächtigten zu benennen.

Bewegliche Sachen, die nicht Gegenstand der Zwangsvollstreckung sind, werden vom Gerichtsvollzieher weggeschafft und dem Schuldner oder, wenn dieser abwesend ist, einem Bevollmächtigten des Schuldners, einem erwachsenen Familienangehörigen, einer in der Familie beschäftigten Person oder einem erwachsenen ständigen Mitbewohner übergeben oder zur Verfügung gestellt. Die Übergabe oder Zurverfügungstellung an eine dieser anderen Personen setzt nach § 885 Abs. 2 ZPO also die Abwesenheit des Schuldners voraus; ist der Schuldner anwesend, ist die Sache ihm zu übergeben oder zur Verfügung zu stellen.

Ist weder der Schuldner noch eine der bezeichneten Personen anwesend oder wird die Entgegennahme verweigert, hat der Gerichtsvollzieher die in Absatz 2 bezeichneten Sachen auf Kosten des Schuldners in die Pfandkammer zu schaffen oder anderweitig in Verwahrung zu bringen. Bewegliche Sachen, an deren Aufbewahrung offensichtlich kein Interesse besteht, sollen unverzüglich vernichtet werden.

Fordert der Schuldner die Sachen nicht binnen einer Frist von einem Monat nach der Räumung ab, veräußert der Gerichtsvollzieher die Sachen und hinterlegt den Erlös. Das gilt auch dann, wenn der Schuldner die Sachen binnen eines Monats abfordert, aber nicht binnen zwei Monaten nach der Räumung die Kosten zahlt. Unpfändbare Sachen und solche, bei denen ein Verwertungserlös nicht zu erwarten ist, sind auf Verlangen des Schuldners jederzeit ohne Weiteres herauszugeben.

§ 885 ZPO weist die Durchführung der Räumung dem Gerichtsvollzieher zu. Er setzt den Schuldner aus dem Besitz und weist den Gläubiger in den Besitz ein. Aus dieser gesetzlichen Zuweisung folgt, dass die Räumung nicht durch den Gläubiger selbst vorgenommen wird. Ein Titel berechtigt nach dem in § 885 ZPO geregelten Verfahren nicht zur eigenmächtigen Besitzverschaffung durch den Vermieter.

Der Umstand, dass ein vollstreckbarer Titel vorliegt, ändert nichts an diesem Weg. Wer seinen Räumungsanspruch durchsetzen will, kann dies im Rahmen der gesetzlichen Vollstreckung tun. Wer vor Abschluss der Vollstreckung selbst eingreift, handelt außerhalb des in § 885 ZPO vorgesehenen Verfahrens. Welche zivil- oder strafrechtlichen Folgen das im Einzelfall hat, richtet sich nach den jeweiligen Vorschriften und ist nicht Gegenstand des § 885 ZPO.

Wird die Wohnung freiwillig geräumt, benötigt der Vermieter keine Vollstreckung. Ob und unter welchen Voraussetzungen eine einvernehmliche Räumung den Titel ersetzt, ergibt sich nicht aus § 885 ZPO; die Norm regelt allein die zwangsweise Durchsetzung. Wer seinen Anspruch sichern will, sollte prüfen, auf welcher Grundlage er im Streitfall vollstrecken könnte.

Die folgende Übersicht fasst die aus den genannten ZPO-Vorschriften ableitbaren Prüfpunkte zusammen. Sie ersetzt keine Rechtsberatung, sondern dient der Strukturierung des eigenen Falles.

Wer diese Punkte der Reihe nach prüft, erkennt, an welcher Stelle die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Vollstreckung möglicherweise nicht erfüllt sind. Zu prüfen sind insbesondere die vollstreckbare Ausfertigung mit Klausel, die namentliche Bezeichnung der betroffenen Personen und die nach § 750 ZPO erforderlichen Zustellungen.

§ 750 Abs. 1 ZPO verlangt, dass die Personen, gegen die die Vollstreckung stattfinden soll, im Urteil oder in der Vollstreckungsklausel namentlich bezeichnet sind. Fehlt eine Person, ist die Vollstreckung gegen sie nach § 750 Abs. 1 ZPO nicht ohne Weiteres zulässig.

Zu prüfen ist daher:

• Wer ist laut Vertrag Mieter?
• Wer nutzt die Wohnung tatsächlich?
• Sind alle betroffenen Personen im Urteil oder in der Vollstreckungsklausel benannt?
• Wurde die vollstreckbare Ausfertigung mit Vollstreckungsklausel für die richtigen Personen erteilt?
• Sind die nach § 750 Abs. 2 ZPO erforderlichen Zustellungen veranlasst, sofern ein dort genannter Sonderfall vorliegt?

§ 750 Abs. 2 ZPO verweist ausdrücklich auf die §§ 727 bis 729 ZPO. In diesen Fällen ist neben dem Urteil auch die Vollstreckungsklausel und gegebenenfalls eine Abschrift der Urkunden vor oder gleichzeitig mit dem Beginn der Zwangsvollstreckung zuzustellen. Welche Voraussetzungen die §§ 727 bis 729 ZPO im Einzelnen an eine Erstreckung des Titels auf andere Personen stellen, regelt der jeweilige Normtext; dieser ist vor der Vollstreckung zu prüfen.

Drei Ebenen sind zu unterscheiden. Erstens der Titel: das nach § 704 ZPO rechtskräftige oder für vorläufig vollstreckbar erklärte Endurteil oder ein anderer in § 794 ZPO genannter Akt. Hiervon zu unterscheiden ist die vollstreckbare Ausfertigung, die nach § 724 ZPO mit der Vollstreckungsklausel versehen sein muss. Zweitens die Voraussetzungen des Vollstreckungsbeginns: die namentliche Bezeichnung im Titel oder in der Vollstreckungsklausel sowie die Zustellung nach § 750 ZPO. Drittens die Vollstreckung selbst: die tatsächliche Räumung durch den Gerichtsvollzieher nach § 885 ZPO.

Diese Ebenen bauen aufeinander auf. Ohne vollstreckbaren Titel und vollstreckbare Ausfertigung fehlt die Grundlage. Ohne namentliche Bezeichnung und Zustellung nach § 750 ZPO darf die Zwangsvollstreckung nicht beginnen. Und selbst bei vollständiger Kette ist die Durchführung nach § 885 ZPO dem Gerichtsvollzieher zugewiesen. Die Regelungen zur Sicherungsvollstreckung nach § 720a ZPO und zur Sicherheitsleistung nach § 751 ZPO sind demgegenüber nicht der allgemeine Räumungspfad; sie sind nur einschlägig, wenn der jeweilige Normtext dies im Einzelfall vorsieht.