Räumungsklage: Mieter zieht vorher aus – wer trägt die Kosten?

Für die Kostenfrage ist nicht allein der tatsächliche Auszug maßgeblich, sondern zu welchem Zeitpunkt er im Verhältnis zum Verfahren erfolgt. Zu unterscheiden sind der Auszug vor Klageerhebung, nach Eintritt der Rechtshängigkeit und nach Beginn der mündlichen Verhandlung des Beklagten zur Hauptsache.

Die Matrix zeigt: Die Kostenfolge ist an prozessuale Handlungen gebunden, nicht an die Tatsache des Auszugs allein. Wer die Räumungsklage erhebt, sollte den Auszug schriftlich dokumentieren und den Verfahrensstand festhalten.

Nach § 269 Abs. 1 ZPO kann die Klage ohne Einwilligung des Beklagten nur bis zum Beginn der mündlichen Verhandlung des Beklagten zur Hauptsache zurückgenommen werden. Erfolgt die Rücknahme später, ist die Einwilligung erforderlich; widerspricht der Beklagte nicht innerhalb einer Notfrist von zwei Wochen nach Zustellung des Schriftsatzes und wurde er auf diese Folge hingewiesen, gilt die Einwilligung als erteilt, § 269 Abs. 2 ZPO.

Für die Kosten gilt nach § 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO grundsätzlich: Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits, soweit nicht bereits rechtskräftig über sie erkannt ist oder sie dem Beklagten aus einem anderen Grund aufzuerlegen sind. Eine Ausnahme enthält § 269 Abs. 3 Satz 3 ZPO: Ist der Anlass zur Einreichung der Klage vor Rechtshängigkeit weggefallen und wird die Klage daraufhin zurückgenommen, bestimmt sich die Kostentragungspflicht unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands nach billigem Ermessen. Dies gilt auch, wenn die Klage nicht zugestellt wurde.

Praktisch bedeutsam: Fällt der Anlass zur Klage vor Rechtshängigkeit weg und wird die Klage daraufhin zurückgenommen, kann das Gericht die Kosten anders verteilen als bei einer Rücknahme nach Wegfall des Anlasses zu einem späteren Zeitpunkt. Die Entscheidung ergeht nach § 269 Abs. 4 ZPO auf Antrag durch Beschluss. Nach § 269 Abs. 5 ZPO findet gegen den Beschluss die sofortige Beschwerde statt, wenn der Streitwert der Hauptsache den in § 511 ZPO genannten Betrag übersteigt; die Beschwerde ist jedoch unzulässig, wenn gegen die Entscheidung über den Festsetzungsantrag nach § 104 ZPO ein Rechtsmittel nicht mehr zulässig ist.

Erklären beide Parteien in der mündlichen Verhandlung, durch Einreichung eines Schriftsatzes oder zu Protokoll der Geschäftsstelle den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt, entscheidet das Gericht nach § 91a ZPO über die Kosten unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands nach billigem Ermessen durch Beschluss. Dasselbe gilt, wenn der Beklagte der Erledigungserklärung des Klägers nicht innerhalb einer Notfrist von zwei Wochen seit Zustellung des Schriftsatzes widerspricht und zuvor auf diese Folge hingewiesen wurde.

Die Kostenentscheidung nach § 91a ZPO ist keine automatische Folge des Auszugs. Das Gericht berücksichtigt, wie das Verfahren bis zur Erledigung gelaufen ist. Faktoren können sein: Wann war die Räumungsklage zulässig und begründet, wann ist der Auszug erfolgt, welche Erklärungen wurden abgegeben. Die Entscheidung ergeht als Beschluss; gegen sie findet nach § 91a Abs. 2 ZPO die sofortige Beschwerde statt, soweit der Streitwert der Hauptsache den in § 511 ZPO genannten Betrag übersteigt.

Zu beachten: Die Erledigungserklärung ist keine Rücknahme. Sie lässt den Rechtsstreit nicht als nicht anhängig geworden erscheinen, sondern beendet ihn in der Hauptsache; die Kostenentscheidung erfolgt eigenständig nach billigem Ermessen.

Beide Wege beenden das Verfahren, haben aber unterschiedliche Kostenfolgen. Nach § 269 Abs. 3 Satz 1 ZPO ist bei Rücknahme der Rechtsstreit als nicht anhängig geworden anzusehen; ein bereits ergangenes, noch nicht rechtskräftiges Urteil wird wirkungslos. Nach § 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO trägt der Kläger grundsätzlich die Kosten. Bei der übereinstimmenden Erledigungserklärung bleibt es dagegen bei einer Kostenentscheidung nach § 91a ZPO, die den bisherigen Sach- und Streitstand einbezieht.

• Klagerücknahme: Rechtsstreit gilt als nicht anhängig geworden; Kosten grundsätzlich beim Kläger, Ausnahme nach § 269 Abs. 3 Satz 3 ZPO.
• Übereinstimmende Erledigung: Kostenentscheidung nach billigem Ermessen, § 91a ZPO.
• Einseitige Erledigungserklärung: Widerspricht der Beklagte, wird über die Erledigung und die Kosten streitig entschieden; dann gilt § 91 ZPO.
• Rücknahme nach Beginn der mündlichen Verhandlung des Beklagten zur Hauptsache: Einwilligung des Beklagten erforderlich, § 269 Abs. 1 ZPO.

In der Beratung ist deshalb zuerst zu klären, welche Erklärung abgegeben werden soll und ob die Voraussetzungen vorliegen. Die Kostenfolge folgt der Prozesshandlung, nicht dem Auszug.

Kommt es nicht zu einer übereinstimmenden Erledigung und auch nicht zu einer Rücknahme, entscheidet das Gericht in der Sache. Dann gilt § 91 ZPO: Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Absatz 2 erstreckt dies auf die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei.

Für die Räumungsklage bedeutet das: Bleibt der Mieter bis zum Schluss im Besitz und verliert er, trägt er grundsätzlich die Kosten. Zieht er vorher aus, entfällt damit nicht automatisch die Kostenpflicht; das Gericht entscheidet nach dem Verfahrensausgang. Wird der Auszug nach Rechtshängigkeit erklärt und die Klage übereinstimmend für erledigt erklärt, richtet sich die Kostenentscheidung nach § 91a ZPO und nicht nach § 91 ZPO.

Wichtig ist deshalb die Unterscheidung: § 91 ZPO ist die allgemeine Kostenfolge bei streitiger Entscheidung. § 91a ZPO betrifft die übereinstimmende Erledigung. § 269 ZPO betrifft die Rücknahme.

Der Klageantrag bestimmt, worüber das Gericht entscheidet. Bei einer Räumungsklage sind regelmäßig Räumung und Herausgabe der Mietsache betroffen; je nach Sachverhalt können weitere Anträge hinzutreten, etwa auf Zahlung rückständiger Miete oder auf Feststellung. Wird der Antrag nach Auszug nicht angepasst, kann das Verfahren inhaltlich leerlaufen, ohne dass sich die Kostenfrage automatisch klärt.

Ein Übergabeprotokoll und die Schlüsselrückgabe sind zentrale Nachweise. Sie dokumentieren, wann der Besitz aufgegeben wurde und in welchem Zustand die Wohnung übergeben wurde. Für die Kostenentscheidung kann erheblich sein, ob der Anlass zur Klage vor oder nach Rechtshängigkeit entfallen ist und ob der Auszug dem Vermieter angezeigt wurde.

• Klageantrag prüfen: Räumung, Herausgabe, etwaige Zahlungsanträge.
• Übergabeprotokoll: Datum, Wohnungszustand, Mängel, Zählerstände.
• Schlüsselrückgabe: Empfänger, Datum, Anzahl der Schlüssel.
• Zugang beim Vermieter: schriftliche Anzeige des Auszugs.
• Verfahrensstand: vor oder nach Rechtshängigkeit, vor oder nach Beginn der mündlichen Verhandlung des Beklagten zur Hauptsache.

Diese Punkte sind tatsächliche Umstände, die in die Erwägungen nach § 91a ZPO oder in die Entscheidung nach § 269 ZPO einfließen können. Sie ersetzen keine rechtliche Prüfung des Einzelfalls.

Die Kostentragungspflicht ist in § 91 ZPO, § 91a ZPO und § 269 ZPO geregelt. § 91 ZPO erfasst die Kosten des Rechtsstreits, insbesondere die Erstattung der dem Gegner erwachsenen Kosten, soweit diese zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren, sowie nach Absatz 2 die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei. § 91a ZPO regelt die Kosten bei übereinstimmender Erledigung nach billigem Ermessen. § 269 ZPO regelt die Kostenfolge der Rücknahme.

Eine konkrete Bezifferung der Gerichtskosten und Anwaltskosten lässt sich aus diesen Normen allein nicht ableiten. Dafür wären die Gerichtsgebührentabelle, die Anzahl der Termine und die anwaltliche Abrechnung heranzuziehen. Eine belastbare Bezifferung setzt deshalb die Prüfung des Einzelfalls voraus.

Für die Kostenentscheidung ist wichtig: § 91a ZPO verlangt keine mathematische Verteilung, sondern die Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands nach billigem Ermessen. Ein Wegfall des Anlasses vor Rechtshängigkeit kann daher anders gewichtet werden als ein späterer Wegfall. Eine pauschale Aussage, der Mieter trage die Kosten immer, ist aus den Normen nicht ableitbar.

Der vorliegende Ratgeber betrifft die Kostenfolge, wenn der Mieter vor Abschluss des Verfahrens auszieht. Davon zu unterscheiden ist das allgemeine Räumungsverfahren mit seinen eigenen Fragen: Kündigungsvoraussetzungen, Räumungsfrist, Vollstreckung und Zwangsräumung. Die Kostenfrage nach Auszug ist ein Teilaspekt, der sich an den Verfahrensstand knüpft.

Für das allgemeine Verfahren sind andere Themen relevant: die Wirksamkeit der Kündigung, die Bestimmung des Gegenstandswerts, die Kosten der Zwangsvollstreckung durch den Gerichtsvollzieher sowie die Kostentragung nach § 91 ZPO bei streitiger Entscheidung. Wer die Kostenfolge bei vorzeitigem Auszug bewerten will, sollte daher zunächst den Verfahrensstand klären und davon die passende Prozesshandlung ableiten.

Die folgenden Punkte fassen typische Konstellationen zusammen. Sie ersetzen keine Prüfung des Einzelfalls.

• Fällt der Anlass zur Klage vor Rechtshängigkeit weg, kann bei Rücknahme die Kostenentscheidung nach § 269 Abs. 3 Satz 3 ZPO nach billigem Ermessen ergehen.
• Fällt der Anlass zur Klage nach Rechtshängigkeit weg, richtet sich die Kostenfolge nach der gewählten Prozesshandlung: Rücknahme nach § 269 ZPO oder übereinstimmende Erledigung nach § 91a ZPO.
• Eine einseitige Erledigungserklärung führt bei Widerspruch zur streitigen Entscheidung; dann gilt § 91 ZPO.
• Ein Übergabeprotokoll und die Schlüsselrückgabe sind Tatsachen, die in die Erwägungen einfließen können.
• Eine pauschale Kostenübernahme durch den Mieter ist aus den Normen nicht ableitbar.

Die konkrete Kostenentscheidung trifft das Gericht auf Grundlage der genannten Normen und des jeweiligen Verfahrensstands.

Die beiden PDF-Vorlagen helfen, die Angaben zur Kostenprüfung und zur tatsächlichen Wohnungsübergabe getrennt festzuhalten. Sie ergänzen die Dokumentation des konkreten Falls.

• Mietprozesskosten: Streitwert- und Gebührenprüfblatt – Streitgegenstand, Entgeltbasis und Gebührenprüfung erfassen; Vorschuss, Anwaltskosten und Vollstreckung getrennt planen.
• Immobilien-Übergabeprotokoll – Übergabedatum, Beteiligte, Raumzustand, Zählerstände und Schlüssel dokumentieren.