Gegenstandswert Kündigung Mietvertrag: Streitwert und Gebühren

In der Praxis werden mehrere Wertbegriffe oft vermischt. Sie knüpfen an unterschiedliche Rechtsgrundlagen an und ergeben unterschiedliche Kostenfolgen.

• Gegenstandswert – Bezugsgröße für die Vergütung der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte, insbesondere nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG).
• Streitwert – Bezugsgröße für die Gerichtsgebühren nach dem Gerichtskostengesetz (GKG), im Erkenntnisverfahren festgesetzt durch das Gericht.
• Gebührentatbestand – konkrete Gebührennummer und Satz aus dem Kostenverzeichnis; erst Wert und Satz zusammen ergeben den Betrag.

Für die außergerichtliche Tätigkeit, etwa die Aussprache oder Prüfung einer Kündigung, ordnet § 23 Absatz 1 Satz 3 RVG an, dass die Wertvorschriften des jeweiligen Kostengesetzes entsprechend gelten, wenn der Gegenstand der Tätigkeit auch Gegenstand eines gerichtlichen Verfahrens sein könnte. Daraus folgt, dass außergerichtlicher Gegenstandswert und gerichtlicher Streitwert häufig gleich laufen, aber nicht zwingend identisch sein müssen.

§ 41 GKG enthält die Wertvorschrift für Miet-, Pacht- und ähnliche Nutzungsverhältnisse. Absatz 1 stellt auf den Streitgegenstand ab: Ist das Bestehen oder die Dauer eines Nutzungsverhältnisses streitig, ist der Betrag des auf die streitige Zeit entfallenden Entgelts maßgeblich. Ist das einjährige Entgelt geringer als das Entgelt der streitigen Zeit, ist dieser geringere Betrag maßgeblich. Maßgeblich ist damit der niedrigere der beiden Beträge. Das Entgelt umfasst neben dem Nettogrundentgelt auch Nebenkosten, aber nur dann, wenn diese als Pauschale vereinbart sind und nicht gesondert abgerechnet werden.

Absatz 2 betrifft die Räumung wegen Beendigung des Nutzungsverhältnisses. Hier ist ohne Rücksicht darauf, ob über das Bestehen des Nutzungsverhältnisses Streit besteht, das für die Dauer eines Jahres zu zahlende Entgelt maßgeblich – es sei denn, nach Absatz 1 ergibt sich ein geringerer Streitwert. Wird Räumung oder Herausgabe auch aus einem anderen Rechtsgrund verlangt, ist der Wert der Nutzung eines Jahres maßgeblich.

Die Absätze 3 bis 5 regeln Sonderfälle, etwa das Verhältnis von Räumung und Fortsetzungsanspruch nach den §§ 574 bis 574b BGB, den Wert von Mieterhöhungs- und Minderungsansprüchen sowie Fragen der Rechtsmittelinstanz. Für die Kündigung des Mietvertrags ist zunächst zu bestimmen, welcher Streitgegenstand beim Gericht tatsächlich anhängig wird.

Ein häufiger Fehler ist die Annahme, mit der Kündigung selbst entstünden bereits Gerichtskosten. Das ist nicht der Fall. Außergerichtliche Kosten, etwa für die anwaltliche Erstellung oder Prüfung der Kündigung, sind nach § 23 RVG zu bewerten; die Wertvorschriften der Kostengesetze gelten entsprechend, wenn der Gegenstand auch Inhalt eines gerichtlichen Verfahrens sein könnte. Gerichtskosten entstehen erst mit Einleitung eines gerichtlichen Verfahrens, etwa einer Räumungsklage oder einer Klage auf Feststellung des Bestehens des Mietverhältnisses.

Zu unterscheiden sind damit mehrere Kostenschichten: erstens die Vergütung der eigenen anwaltlichen Tätigkeit nach dem RVG, zweitens der gerichtliche Kostenvorschuss nach § 12 GKG, drittens die im Verfahren ergehende Kostenentscheidung. Der Kostenvorschuss ist, wie § 12 GKG zeigt, von der endgültigen Kostentragung zu unterscheiden; er ist keine ausnahmslose Zulässigkeitsvoraussetzung jeder Klage, weil Absatz 2 ausgenommene Verfahren nennt. Ob und in welcher Höhe eine Partei die außergerichtlichen Kosten der Gegenseite erstattet verlangen kann, regelt das Gesetz außerhalb der hier herangezogenen Kostenvorschriften; diese Frage ist nach den einschlägigen materiell-rechtlichen Normen und der jeweiligen Verfahrenslage gesondert zu prüfen.

Die Tabelle fasst die Wertmaßstäbe zusammen. Sie ersetzt keine Bestimmung des Streitwerts im konkreten Verfahren; dieser erfolgt durch das Gericht.

Die verbreitete Kurzformel „zwölf Bruttomieten“ greift zu kurz. Nach § 41 Absatz 1 Satz 2 GKG umfasst das Entgelt neben dem Nettogrundentgelt Nebenkosten nur dann, wenn diese als Pauschale vereinbart sind und nicht gesondert abgerechnet werden. Sind Betriebskosten nach der vertraglichen Vereinbarung gesondert abzurechnen, erhöhen sie den maßgeblichen Wert nicht ohne Weiteres. Ob eine Pauschale vorliegt, ergibt sich aus dem Mietvertrag und der tatsächlichen Abrechnungspraxis.

Die Bewertung folgt damit zwei Schritten: Zuerst ist die für den Streitgegenstand maßgebliche Entgeltbasis zu bestimmen – Grundentgelt, gegebenenfalls zuzüglich pauschalierter Nebenkosten. Danach ist zu prüfen, welcher der in § 41 GKG genannten Beträge eingreift. Ist über Bestehen oder Dauer des Nutzungsverhältnisses Streit, sind das Entgelt der streitigen Zeit und das einjährige Entgelt gegenüberzustellen; maßgeblich ist der geringere Betrag. Wird Räumung wegen Beendigung verlangt, ist das einjährige Entgelt maßgeblich, soweit sich nach Absatz 1 nicht ein geringerer Streitwert ergibt. Erst danach lässt sich der Wert mit angemessener Sicherheit benennen.

Aus einem Streitwert folgt nicht automatisch ein bestimmter Geldbetrag. Nach § 34 GKG beträgt die einfache Gebühr bei einem Streitwert bis 500 Euro 40 Euro und staffelt sich anschließend nach Tabelle; eine Gebührentabelle bis 500.000 Euro ist dem Gesetz als Anlage 2 beigefügt. Welcher Satz – etwa 3,0 oder 1,0 – zum Ansatz kommt, ergibt sich aus dem Kostenverzeichnis (Anlage 1 GKG). Erst Wert und Satz zusammen ergeben den Betrag.

Die Tabelle in Anlage 2 GKG weist für jede Wertstufe einen festen Gebührenbetrag aus, der für alle Streitwerte innerhalb dieser Stufe einheitlich gilt. Für höhere Streitwerte ergibt sich die einfache Gebühr daher nicht durch lineare Zwischenrechnung zwischen zwei Tabellenwerten, sondern durch Zuordnung des Streitwerts zu einer Wertstufe. Für einen Streitwert von 12.600 Euro liegt dieser innerhalb der Wertstufe „bis 13.000 Euro“, die eine einfache Gebühr von 313,50 Euro ausweist; dieser Betrag ist anzusetzen.

Modellbeispiel: Bei einem Streitwert von 12.600 Euro beträgt die einfache Gebühr nach Anlage 2 GKG 313,50 Euro. Bei einem Satz von 3,0 ergibt sich als Modell 940,50 Euro; bei einem Satz von 1,0 wären es 313,50 Euro. Diese Beträge sind Modellannahmen auf Grundlage der veröffentlichten Tabelle und ersetzen keine konkrete Kostenprüfung. Maßgeblich sind die tatsächlich anwendbare Gebührennummer und der Satz im Einzelfall.

Die anwaltlichen Gebühren folgen nicht dem GKG, sondern dem RVG. § 23 RVG regelt den Gegenstandswert; die konkrete Vergütung ergibt sich aus weiteren Vorschriften des RVG, insbesondere dem Vergütungsverzeichnis. Eine Umrechnung des Streitwerts in Anwaltskosten ist daher nicht mit der GKG-Tabelle möglich.

§ 41 Absatz 3 GKG regelt das Verhältnis von Räumung und Fortsetzung: Werden in demselben Prozess der Anspruch auf Räumung von Wohnraum und der Anspruch nach den §§ 574 bis 574b BGB auf Fortsetzung des Mietverhältnisses über diesen Wohnraum verhandelt, werden die Werte nicht zusammengerechnet. Voraussetzung der Nichtaddition ist also, dass beide Ansprüche tatsächlich im selben Verfahren verhandelt werden; eine Verpflichtung, sie gemeinsam zu verhandeln, begründet die Vorschrift nicht. Bei getrennt geführten Verfahren sind die Werte jeweils eigenständig zu bestimmen.

Für Ansprüche auf Erhöhung der Miete für Wohnraum nennt § 41 Absatz 5 GKG den Jahresbetrag der zusätzlich geforderten Miete; bei Feststellung einer Minderung der Miete den Jahresbetrag der Mietminderung; bei Feststellung einer Überschreitung der nach § 556d Absatz 1 oder § 556e BGB zulässigen Miete den Jahresbetrag der Überschreitung; bei Ansprüchen des Mieters auf Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen den Jahresbetrag einer angemessenen Mietminderung. Bei Ansprüchen des Vermieters auf Duldung einer Durchführung von Modernisierungs- oder Erhaltungsmaßnahmen ist der Jahresbetrag einer möglichen Mieterhöhung maßgeblich; in Ermangelung dessen – also wenn keine mögliche Mieterhöhung besteht – ist ersatzweise der Jahresbetrag einer sonst möglichen Mietminderung des Mieters maßgeblich. Endet das Mietverhältnis vor Ablauf eines Jahres, ist ein entsprechend niedrigerer Betrag maßgeblich.

Modellannahme: In einem Mietvertrag über Wohnraum beträgt das Grundentgelt 900 Euro monatlich. Die Betriebskosten sind als Pauschale von 150 Euro monatlich vereinbart und werden nicht gesondert abgerechnet. Die Kündigung wird auf Beendigung des Mietverhältnisses gestützt; Räumung wird verlangt.

1. Maßgebliches Entgelt nach § 41 Absatz 1 Satz 2 GKG: 900 Euro + 150 Euro = 1.050 Euro monatlich.
2. Jahresentgelt nach § 41 Absatz 2 GKG: 1.050 Euro × 12 = 12.600 Euro.
3. Prüfung, ob nach Absatz 1 ein geringerer Streitwert in Betracht kommt. Die streitige Zeit beträgt im Modell mindestens ein Jahr; das Entgelt der streitigen Zeit entspricht damit dem Jahresentgelt. Ein niedrigerer Betrag ergibt sich daraus nicht, sodass das Jahresentgelt maßgeblich bleibt.
4. Zuordnung des Werts von 12.600 Euro zur Wertstufe „bis 13.000 Euro“ in Anlage 2 GKG. Dieser Wertstufe ist eine einfache Gebühr von 313,50 Euro zugeordnet; bei einem Satz von 3,0 ergibt sich als Modell 940,50 Euro.

Die Tabelle sieht innerhalb einer Wertstufe keinen Zwischenwert und keine lineare Interpolation vor. Der tatsächliche Streitwert und die tatsächliche Gebühr werden durch das Gericht im Einzelfall festgesetzt. Für die außergerichtliche Tätigkeit ist der Gegenstandswert nach § 23 RVG gesondert zu bestimmen.

• Verwechslung von Gegenstandswert und Streitwert. Beide Begriffe knüpfen an unterschiedliche Kostengesetze an.
• Annahme automatischer Gerichtskosten. Außergerichtliche Kündigung und gerichtliches Verfahren sind getrennt zu bewerten; ein Gerichtskostenvorschuss entsteht nach § 12 GKG erst mit der Klage.
• Ansatz der Bruttomiete inklusive verbrauchsabhängiger Nebenkosten. § 41 Absatz 1 Satz 2 GKG berücksichtigt Nebenkosten nur bei Pauschalen ohne gesonderte Abrechnung.
• Lineare Zwischenrechnung innerhalb einer Wertstufe. Die Gebührentabelle in Anlage 2 GKG weist für jede Wertstufe einen festen Betrag aus; für einen Streitwert innerhalb der Wertstufe ist dieser Betrag anzusetzen.
• Verwechslung von Vorschuss und endgültiger Kostentragung. Der Vorschuss nach § 12 GKG ist nicht die abschließende Kostenentscheidung.
• Ungeprüfte Umrechnung von Streitwert in Anwaltskosten. Das RVG folgt eigenen Vergütungsregeln; der Gegenstandswert ist nur eine Bezugsgröße.
• Missverständnis des einjährigen Entgelts als Untergrenze. Nach § 41 Absatz 1 GKG ist bei Streit über Bestehen oder Dauer der niedrigere der beiden Beträge maßgeblich; bei Räumung wegen Beendigung ist das einjährige Entgelt nur dann nicht maßgeblich, wenn sich nach Absatz 1 ein geringerer Streitwert ergibt.
• Annahme einer Pflicht zur gemeinsamen Verhandlung. § 41 Absatz 3 GKG setzt die gemeinsame Verhandlung voraus und ordnet für diesen Fall die Nichtaddition an; eine Verpflichtung zur gemeinsamen Verhandlung begründet die Norm nicht.

Die folgenden Punkte werden in der Praxis oft nachgefragt. Maßgeblich sind stets der konkrete Streitgegenstand und die anwendbaren Wertvorschriften.

Die folgenden Arbeitsunterlagen können Sie direkt herunterladen, ausdrucken und für Ihre Unterlagen verwenden.

• Mietprozesskosten: Streitwert- und Gebührenprüfblatt – PDF herunterladen

Weitere Arbeitsblätter finden Sie in unserer Vorlagenübersicht.