CO2-Kosten-Aufteilung für Vermieter: So rechnen Sie

Vermieter übernehmen den gesetzlichen Anteil an der CO2-Komponente der verbrauchten Brennstoffe oder erfassten Wärmelieferungen. CO2-Kosten sind hier der gesetzlich bestimmte Kohlendioxidkostenanteil der Versorgung, nicht die gesamte Heizkostenrechnung. Ein Wohngebäude dient nach seiner Zweckbestimmung überwiegend dem Wohnen. Für solche Gebäude ordnet die gesetzliche Tabelle den spezifischen Emissionswert einer Kostenquote zu. Nichtwohngebäude brauchen eine gesonderte Prüfung. Für die Planung einer Immobilie als Kapitalanlage gehört Ihr verbleibender Anteil auf die Eigentümerseite der Kostenrechnung.

Das CO2KostAufG erfasst bestimmte Brennstoffe und gewerblich gelieferte Wärme beziehungsweise Wärme und Warmwasser. Ob Ihre Versorgung darunter fällt, müssen Sie anhand der konkreten Lieferung prüfen. Eine pauschale Einordnung aller Heiztechniken oder sämtlicher Fernwärmeanschlüsse wäre zu weitgehend. Die Aufteilung gilt für Abrechnungszeiträume ab dem 1. Januar 2023. Vor diesem Datum in Rechnung gestellte Brennstoffmengen bleiben dabei unberücksichtigt.

Eine allgemeine Heizkostenklausel ersetzt die gesetzliche Aufteilung nicht. Eine Vereinbarung zulasten des Mieters ist insoweit unwirksam. Für die Einordnung weiterer Kostenarten können Sie den Überblick zur Betriebskostenverordnung ergänzend nutzen. Die aktuelle Gesetzesfassung enthält zusätzliche Brennstoff- und Netzentgeltregeln; diese berechnet der vorliegende Beitrag nicht. Er erklärt ausschließlich die CO2-Komponente bei Wohngebäuden. Grundlage sind §§ 2, 6 und 11 CO2KostAufG, Abrufstand Oktober 2026.

Sie brauchen zusammengehörige Emissions-, Verbrauchs- und Kostenangaben aus der Lieferrechnung sowie den zugehörigen Zeitraum. Beginnen Sie mit den Originalrechnungen des Lieferanten. Nach § 3 CO2KostAufG gehören dazu insbesondere die Brennstoffemissionen, der CO2-Kostenbestandteil und der Energiegehalt. Der heizwertbezogene Emissionsfaktor beschreibt, wie viele Kilogramm CO2 einer Kilowattstunde zugeordnet sind. Energiegehalt mal Emissionsfaktor ergibt die Emissionen in Kilogramm. Beide Angaben müssen zueinander passen.

Übernehmen Sie deshalb keinen beliebigen Faktor aus einem Internetbeispiel. Auch eine Energieausweisklasse ersetzt die Lieferdaten nicht. Der Rechnungsbetrag für CO2 enthält nach der gesetzlichen Berechnung auch anfallende Umsatzsteuer. Ein veröffentlichter Netto-Zertifikatepreis ist daher nicht automatisch der aufzuteilende Betrag Ihrer Abrechnung.

Dieser Artikel nennt keinen universellen CO2-Preis für Ihre Versorgung. § 4 CO2KostAufG unterscheidet verschiedene Preisermittlungsverfahren nach Zeitraum und Versorgung. Für die folgenden Beispiele ist der CO2-Bruttobetrag ausdrücklich angenommen. Bei Ihrer Abrechnung verwenden Sie die passenden Rechnungsangaben. Fehlen diese, klären Sie die Datenlücke vor der Einstufung, statt den gesamten Brennstoffpreis aufzuteilen.

• Lieferzeitraum und zur Abrechnung gehörenden Verbrauch festhalten.
• Emissionen in Kilogramm CO2 und Energiegehalt in Kilowattstunden übernehmen.
• Heizwertbezogenen Emissionsfaktor und ausgewiesenen CO2-Kostenbestandteil abgleichen.
• Lieferantenhinweis auf Erstattungsansprüche sowie erforderliche Belege aufbewahren.

Sie teilen die passenden Emissionen durch die maßgebliche Wohnfläche und berücksichtigen dabei den Abrechnungszeitraum. Bei der Ermittlung durch den Vermieter ist grundsätzlich das Gebäude maßgeblich. Die Formel lautet für ein vollständiges Jahr: CO2-Ausstoß des Gebäudes geteilt durch zugehörige Wohnfläche. Teilen Sie Gebäudeemissionen nicht durch die Fläche einer einzelnen Wohnung. Damit würden Sie unterschiedliche Bezugsgrößen verbinden und die Einstufung verfälschen.

§ 5 Absatz 1 CO2KostAufG regelt auch gesondert versorgte Wohnungen. Bei mehreren vom Vermieter vermieteten, gesondert oder zentral versorgten Wohnungen nennt das Gesetz deren Gesamtwohnfläche. Klären Sie deshalb zuerst, auf welche Versorgung sich Emissionen und Fläche beziehen. Bei Selbstversorgung durch den Mieter ist dagegen dessen Wohnung Ausgangspunkt.

Lieferantenzeitraum und mietvertraglicher Abrechnungszeitraum können voneinander abweichen. Dann müssen die Emissionen dem vereinbarten Zeitraum zugeordnet werden. Auch Kosten und Verbrauch brauchen denselben sachlichen Bezug. Gerade bei lagerfähigen Brennstoffen entsprechen Einkäufe nicht zwangsläufig dem Verbrauch. Eine Sammlung von Einkaufsrechnungen allein erledigt diese Abgrenzung nicht.

Für einen vereinbarten Abrechnungszeitraum unter einem Jahr kürzt das Gesetz die Einstufungsgrenzen anteilig. Vergleichen Sie einen kurzen Zeitraum deshalb nicht unverändert mit Jahresgrenzen. Unsere Beispiele verwenden vollständige Jahre. So bleibt erkennbar, welcher Teil der Rechnung aus der gesetzlichen Methode und welcher aus den offengelegten Annahmen stammt.

Die Anlage zum CO2KostAufG ordnet den spezifischen Jahresausstoß einer von zehn Kostenstufen zu. Die Tabelle gilt für Wohngebäude und einen vollständigen Jahreszeitraum, vorbehaltlich gesetzlicher Sonderregeln. Ihre Bezugsgröße lautet Kilogramm CO2 je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr. Quelle: Anlage zu den §§ 5 bis 7 CO2KostAufG, abgerufen am 29. Oktober 2026.

Lesen Sie jede Grenze genau: Die untere Grenze ist eingeschlossen, die mit dem Kleinerzeichen bezeichnete obere Grenze ausgeschlossen. Die letzte Stufe beginnt einschließlich ihres Grenzwerts. Entscheidend ist der ermittelte Emissionswert. Bezeichnungen wie Altbau, Neubau oder Effizienzhaus bestimmen die Quote nicht unmittelbar. Auch die Energieausweisklasse ist keine Ersatzgröße für diese Rechnung.

Bei der Vermieterermittlung wird der spezifische Ausstoß zuerst auf eine Nachkommastelle gerundet und anschließend eingestuft. Diese Reihenfolge steht in § 5 Absatz 1 CO2KostAufG. Ein ungerundeter Wert knapp unter einer Grenze kann nach der Rundung bereits die nächste Stufe erreichen. Die Stufe vorzeitig aus dem ungerundeten Ergebnis abzulesen, führt dann zu einer falschen Quote.

Beispielrechnung (Annahmen, kein Angebot): Wir nehmen für ein vollständiges Abrechnungsjahr 3.196 kg CO2 und 100 m² maßgebliche Wohnfläche an. Es handelt sich um frei gewählte Rechendaten ohne reales Objekt. Daraus ergeben sich zunächst 31,96 kg CO2 je Quadratmeter und Jahr. Gerundet sind es 32,0. Damit gilt die Stufe ab 32 und unter 37 mit je 50 Prozent für Vermieter und Mieter.

Dieses Grenzbeispiel betrifft ausdrücklich die Ermittlung durch den Vermieter. Der Selbstversorgerabsatz verweist nicht ausdrücklich auf denselben Rundungssatz. Eine allgemeine Grenzauslegung für Selbstversorger wird daraus hier nicht abgeleitet. Das spätere Selbstversorgerbeispiel verwendet einen bereits exakt passenden Dezimalwert.

Sie multiplizieren den zur Versorgung gehörenden CO2-Kostenbetrag mit der zutreffenden Vermieterquote. Beispielrechnung (Annahmen, kein Angebot): Angenommen wird ein vollständig vermietetes Wohngebäude mit zentraler Versorgung. Der Zeitraum reicht vom 1. Januar bis 31. Dezember 2025. Die Wohnfläche beträgt angenommene 600 m², die Emissionen betragen 18.000 kg CO2. Als CO2-Rechnungsbetrag einschließlich Umsatzsteuer setzen wir 1.178,10 € an. Eine Beschränkung nach § 9 und zusätzliche besondere Kostenpositionen liegen im Szenario nicht vor.

Emissionen und CO2-Betrag sind bereits vollständig dem angenommenen Verbrauch dieses Jahres zugeordnet. Ungeklärte Lagerbestände oder abweichende Lieferperioden gibt es im Beispiel nicht. Sämtliche Eingaben sind frei gewählt: kein Kundenfall, keine echte Versorgerrechnung und keine Preisangabe für ein aktuelles Lieferjahr.

Die Rechnung ergibt 30,0 kg CO2 je Quadratmeter und Jahr. Dafür beträgt die Vermieterquote 40 Prozent. Sie tragen damit 471,24 € aus der CO2-Komponente. Der verbleibende Betrag von 706,86 € ist zunächst der gesamte Mieteranteil. Er ist noch keinem einzelnen Mietverhältnis zugeordnet.

Sie ziehen Ihren Anteil zuerst ab und zeigen anschließend Mieteranteil, Einstufung und Berechnungsgrundlagen nachvollziehbar in der Abrechnung. Die Reihenfolge folgt § 7 CO2KostAufG: erst Aufteilung zwischen Vermieter und Mietern, danach Verteilung des Mieterrests. Für die einzelnen Mieter gelten die Vereinbarung zur Heiz- und Warmwasserkostenverteilung und die gesetzlichen Vorgaben. Die Gebäudefläche zur Einstufung ist daher kein automatischer Verteilungsschlüssel für jede Mietwohnung.

Im Gebäudebeispiel darf der Betrag von 706,86 € folglich nicht ohne Prüfung allein nach Quadratmetern verteilt werden. Ebenso wenig dürfen Sie die Vermieterquote auf die komplette Heizkostenrechnung anwenden. Der allgemeine Ratgeber zur Heizkostenabrechnung bietet einen Anschluss an den weiteren Abrechnungsablauf.

Der einzelne Mieter muss seinen CO2-Kostenanteil, die Einstufung und die Berechnungsgrundlagen erkennen können. Als redaktionelle Prüfhilfe sollten Sie Emissionen, Fläche, Zeitraum, spezifischen Ausstoß, Quote und Vermieterabzug zusammen dokumentieren. Halten Sie die Lieferrechnung und den verwendeten Heizkostenschlüssel dazu bereit.

Fehlt die Bestimmung des Mieteranteils oder fehlen vorgeschriebene Informationen, sieht § 7 Absatz 4 ein Kürzungsrecht um drei Prozent vor. Es bezieht sich auf den nach der Heizkostenabrechnung entfallenden Heizkostenanteil des Mieters. Die Bezugsgröße ist somit größer als nur dessen CO2-Betrag. Verwechseln Sie diesen gesetzlichen Fehlerfall nicht mit der regulären Kostenquote aus der Stufentabelle.

Bei Selbstversorgung ermittelt der Mieter die Einstufung seiner Wohnung und macht den Erstattungsanspruch gegen den Vermieter geltend. Entscheidend ist der eigene Versorgungsvertrag, nicht allein die Bezeichnung Gasetagenheizung. Nach § 5 Absatz 3 werden Emissionen und Wohnfläche der gemieteten Wohnung verwendet. Die CO2-Kosten gehören zum Abrechnungszeitraum des Versorgers. Der Vermieter erstattet den gesetzlich bestimmten Anteil nach § 6.

Beispielrechnung (Annahmen, kein Angebot): Für das vollständige Jahr 2025 nehmen wir 80 m² Wohnfläche, 3.000 kg CO2 und 196,35 € CO2-Bruttokosten an. Der eigene Vertrag versorgt ausschließlich Heizung und Warmwasser. Weitere Gerätenutzung und nachgewiesene öffentlich-rechtliche Beschränkungen sind ausgeschlossen. Die angenommenen Daten ergeben 37,5 kg CO2 je Quadratmeter und Jahr. Die Vermieterquote beträgt 60 Prozent, der Erstattungsanspruch 117,81 €.

Der Mieter muss seinen Anspruch innerhalb von zwölf Monaten ab der Abrechnung der Lieferung in Textform geltend machen. Die Frist beginnt nicht pauschal am Jahresende. Bei vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen darf der Vermieter den Betrag in der nächsten jährlichen Betriebskostenabrechnung nach der Anzeige verrechnen. Ohne solche Abrechnung oder ohne Verrechnung muss die Erstattung spätestens zwölf Monate nach Anzeige erfolgen. Beide Fristen brauchen einen eigenen Eintrag.

Bei zusätzlicher Nutzung desselben Brennstoffs für eigene Geräte zu anderen privaten Zwecken sinkt der Erstattungsanspruch um fünf Prozent. Das sind keine fünf Prozentpunkte Abzug von der Vermieterquote. Zusätzliche gewerbliche Gerätenutzung verlangt hingegen eine separate messtechnische Erfassung und den gesetzlichen Verbrauchsnachweis. Die private Pauschalkürzung ersetzt diesen Nachweis nicht.

Nachgewiesene öffentlich-rechtliche Vorgaben können den Vermieteranteil halbieren oder bei Einschränkung beider Verbesserungsdimensionen entfallen lassen. § 9 CO2KostAufG unterscheidet das Gebäude und die Wärme- beziehungsweise Warmwasserversorgung. Verhindern öffentlich-rechtliche Vorgaben eine wesentliche energetische Verbesserung des Gebäudes oder eine wesentliche Verbesserung der Versorgung, halbiert sich die Vermieterquote. Stehen solche Vorgaben beiden Verbesserungen entgegen, erfolgt keine Aufteilung der CO2-Kosten.

Das Gesetz nennt etwa denkmalschutzrechtliche Beschränkungen, rechtliche Wärmelieferpflichten sowie bestimmte Erhaltungssatzungen. Diese Begriffe allein reichen jedoch nicht. Der Vermieter muss die berechtigenden Umstände gegenüber dem Mieter nachweisen. Ein bloßer Hinweis auf Denkmalschutz oder Fernwärme in einem Objektblatt ersetzt die konkrete Prüfung nicht.

Beispielrechnung (Annahmen, kein Angebot): Die folgende Szenariotabelle übernimmt ausschließlich die Gebäudedaten des vorherigen Beispiels. Grundlage sind 1.178,10 € angenommene CO2-Bruttokosten und zunächst 40 Prozent Vermieterquote. Die jeweils notwendigen rechtlichen Beschränkungen werden rein rechnerisch als nachgewiesen angenommen. Daraus folgt keine Aussage über ein tatsächliches Denkmal oder Wärmenetz.

Die Halbierung betrifft die Quote: Aus 40 werden 20 Prozent. Eine pauschale Befreiung für alle Gebäude einer bestimmten Bauart lässt sich daraus nicht ableiten. Für Wärme aus Anlagen im Europäischen Emissionshandel bestehen außerdem besondere Anwendungsgrenzen nach § 2 Absatz 4. Prüfen Sie solche Versorgungsfälle gesondert. Für Ihre übrige Eigentümerkalkulation hilft die Einordnung nicht umlagefähiger Vermieterkosten.

Eine prüfbare Akte verbindet Lieferbelege, Flächenbezug, Einstufung, Kostenaufteilung und die für den Versorgungsfall geltenden Fristen. Nutzen Sie die folgende Liste als redaktionelle Arbeitshilfe aus den dargestellten gesetzlichen Anforderungen. Sie ersetzt keine Prüfung besonderer Versorgungs- oder Vertragskonstellationen. Bei unvollständigen Angaben bleibt die konkrete Abrechnung zu klären. Eine Quote aus einem ähnlichen Gebäude ersetzt Ihre eigenen Berechnungsgrundlagen nicht.

Für Betriebskostenvorauszahlungen gilt zusätzlich der allgemeine jährliche Abrechnungsablauf nach § 556 BGB. Die Abrechnung ist grundsätzlich bis zum Ende des zwölften Monats nach dem Zeitraum mitzuteilen. Verspätete Nachforderungen sind grundsätzlich ausgeschlossen, sofern der Vermieter die Verspätung zu vertreten hat. Details behandelt der Beitrag zur Abrechnungsfrist nach § 556 BGB. Dieser Termin ersetzt keine der Selbstversorgerfristen.

Auf Verlangen ist Belegeinsicht zu gewähren; elektronische Bereitstellung ist nach § 556 Absatz 4 BGB zulässig. Bewahren Sie deshalb auch den Rechenweg und beanspruchte Ausnahmen nachvollziehbar auf. Das erleichtert den Abgleich zwischen Lieferrechnung, eigener Kostenaufteilung und der Darstellung für den jeweiligen Mieter.

• Versorgungsart und Vertragspartner klären: Vermieterversorgung oder eigener Vertrag des Mieters?
• Verbrauch, Emissionen, CO2-Betrag und Abrechnungszeitraum zusammenführen; Lagerbestände und abweichende Lieferperioden abgrenzen.
• Passende Wohnfläche bestimmen, gegebenenfalls Rundung und verkürzte Einstufungsgrenzen berücksichtigen.
• Stufe ablesen, Vermieteranteil ausschließlich vom CO2-Betrag abziehen und den Mieterrest anschließend korrekt verteilen.
• Nachweise für beanspruchte Einschränkungen und sämtliche vorgeschriebenen Abrechnungsinformationen beifügen.
• Bei Selbstversorgung Geltendmachung, Anzeige und Erstattung oder Verrechnung mit ihren jeweiligen Zeitpunkten dokumentieren.

Für die CO2-Kostenaufteilung brauchen Sie passende Lieferdaten, den richtigen Flächenbezug und eine nachvollziehbare Einstufung. Erst danach steht der Vermieterbetrag fest. Prüfen Sie Selbstversorgung und gesetzliche Beschränkungen gesondert, statt eine pauschale Quote zu übernehmen.

Risikohinweis: Eine Immobilie als Kapitalanlage ist nicht risikofrei. Mieten, Kosten, Zinsen und Immobilienwerte können sich ungünstig entwickeln; Wertentwicklungen der Vergangenheit sind keine Garantie für die Zukunft.

Dieser Beitrag ist allgemeine Information und keine individuelle Anlage- oder Steuerberatung.