Zwangsversteigerung Mindestgebot: Geringstes Gebot einfach erklärt

Im alltäglichen Sprachgebrauch wird unter dem Mindestgebot oft ein besonders niedriger Einstiegspreis verstanden. Im Zwangsversteigerungsverfahren besteht das Mindestgebot jedoch aus mehreren rechnerischen Bestandteilen und ist kein pauschaler Betrag wie bei einer klassischen Auktion. Es wird vom Vollstreckungsgericht für das jeweilige Objekt individuell festgestellt.

Der Begriff ist deshalb irreführend, weil er zwei unterschiedliche Ebenen vermischt:

• das geringste Gebot als Untergrenze für ein zulässiges Gebot,
• die Zuschlagsgrenzen als Voraussetzung dafür, dass der Zuschlag nicht versagt wird.

Ein zulässiges Gebot kann dennoch an einer Zuschlagsgrenze scheitern: Die 5/10-Grenze prüft das Gericht von Amts wegen, die 7/10-Grenze setzt einen zulässigen Antrag voraus. Die gesetzlichen Ausnahmen und ein möglicher Wegfall der Grenzen nach einer vorherigen Zuschlagsversagung sind gesondert zu prüfen. Umgekehrt bedeutet ein hohes Bargebot nicht automatisch, dass keine weiteren Belastungen bestehen bleiben.

Nach § 44 Absatz 1 ZVG wird bei der Versteigerung nur ein solches Gebot zugelassen, durch das die dem Anspruch des Gläubigers vorgehenden Rechte sowie die aus dem Versteigerungserlös zu entnehmenden Kosten des Verfahrens gedeckt werden. Dieses Gebot wird als geringstes Gebot bezeichnet.

Das geringste Gebot ist damit keine Summe, die der Bieter in bar zahlen muss. Es besteht aus zwei Teilen:

• dem bar zu zahlenden Mindestteil, der bestimmte Ansprüche und Verfahrenskosten deckt,
• den bestehenbleibenden Rechten, also den Belastungen, die der Ersteher übernimmt.

Für die finanzielle Planung sind dieser bar zu zahlende Mindestteil und das tatsächliche Bargebot zu unterscheiden. Nach § 49 Absatz 1 ZVG umfasst das Bargebot zusätzlich den Betrag, um den das Meistgebot das geringste Gebot übersteigt. Bestehenbleibende Rechte wie Grundschulden oder Dienstbarkeiten sind daneben wirtschaftlich zu bewerten.

Die Unterscheidung zwischen Bargebot und bestehenbleibenden Rechten ist für die wirtschaftliche Bewertung zentral. Das Bargebot umfasst nach § 49 ZVG den Teil des geringsten Gebots, der zur Deckung der Kosten sowie bestimmter Ansprüche bestimmt ist, sowie den das geringste Gebot übersteigenden Betrag des Meistgebots. Es ist vom Ersteher vor dem Verteilungstermin zu berichtigen.

Bestehenbleibende Rechte werden nicht durch Zahlung abgelöst, sondern vom Ersteher übernommen. Dazu können Grunddienstbarkeiten, Wohnrechte oder vorrangige Grundpfandrechte gehören. Für den wirtschaftlichen Gesamtaufwand ist deshalb nicht allein das Bargebot maßgeblich, sondern auch der Kapitalwert der bestehenbleibenden Rechte.

Ein Beispiel verdeutlicht den Zusammenhang: Beträgt der Grundstückswert 200.000 Euro und bleiben Rechte mit einem Kapitalwert von 60.000 Euro bestehen, während das Bargebot bei 90.000 Euro liegt, rechnet das Gesetz für die Zuschlagsgrenzen mit 150.000 Euro. Das entspricht 75 Prozent des Grundstückswerts. Die 5/10- und 7/10-Grenzen beziehen sich stets auf die Summe aus Meistgebot und Kapitalwert der bestehenbleibenden Rechte, nicht allein auf das Bargebot.

Die Hälfte-Grenze ist in § 85a Absatz 1 ZVG geregelt. Danach ist der Zuschlag zu versagen, wenn das abgegebene Meistgebot einschließlich des Kapitalwerts der nach den Versteigerungsbedingungen bestehenbleibenden Rechte die Hälfte des Grundstückswerts nicht erreicht.

Der Grundstückswert wird vom Vollstreckungsgericht festgesetzt. Diese Festsetzung kann mit der sofortigen Beschwerde angefochten werden. Der Zuschlag oder die Versagung des Zuschlags können jedoch nicht mit der Begründung angefochten werden, dass der Grundstückswert unrichtig festgesetzt worden sei.

In der Praxis bedeutet das: Bleibt das Bargebot inklusive bestehenbleibender Rechte unter 50 Prozent des festgesetzten Grundstückswerts, darf der Zuschlag grundsätzlich nicht erteilt werden. Das Gericht wendet diese Regel von Amts wegen an. § 85a Absatz 3 ZVG enthält jedoch eine Ausnahme: Bietet ein zur Befriedigung aus dem Grundstück Berechtigter selbst am höchsten, wird zu seinem Gebot einschließlich des Kapitalwerts bestehenbleibender Rechte der Betrag hinzugerechnet, mit dem er bei der Erlösverteilung ausfallen würde. Erreicht diese Summe die Hälfte des Grundstückswerts, greift die Versagung nach Absatz 1 nicht.

Die Sieben-Zehntel-Grenze unterscheidet sich von der Hälfte-Grenze in einem wesentlichen Punkt: Sie führt nicht automatisch zur Versagung des Zuschlags. Nach § 74a Absatz 1 ZVG kann ein Berechtigter, dessen Anspruch ganz oder teilweise durch das Meistgebot nicht gedeckt ist, aber bei einem Gebot von sieben Zehnteln voraussichtlich gedeckt wäre, die Versagung beantragen, wenn das Meistgebot einschließlich der bestehenbleibenden Rechte unter sieben Zehnteln des Grundstückswerts bleibt.

Voraussetzung ist ein Antrag des Berechtigten. Der Antrag kann bis zum Schluss der Verhandlung über den Zuschlag gestellt werden. Der betreibende Gläubiger kann dem Antrag widersprechen, wenn er glaubhaft macht, dass ihm durch die Versagung ein unverhältnismäßiger Nachteil entstehen würde.

Die 7/10-Grenze dient damit dem Schutz nachrangiger Gläubiger, die bei einem zu niedrigen Gebot leer ausgehen würden. Ein Gebot zwischen 50 und 70 Prozent des Grundstückswerts kann also zum Zuschlag führen, wenn kein Berechtigter die Versagung beantragt oder der Antrag abgelehnt wird.

Die drei Werte erfüllen unterschiedliche Funktionen und dürfen nicht miteinander verwechselt werden. Die folgende Tabelle fasst die Abgrenzung zusammen:

Die Tabelle zeigt: Das geringste Gebot ist eine reine Zulässigkeitshürde. Die 5/10-Grenze wirkt von Amts wegen, die 7/10-Grenze nur auf Antrag eines Berechtigten. Für Bieter bedeutet das, dass selbst ein zulässiges Gebot nicht zwangsläufig zum Zuschlag führt.

Ein häufiger Irrtum besteht in der Annahme, dass im Folgetermin kein Mindestgebot mehr gelte. Richtig ist: Das geringste Gebot wird auch im neuen Termin nach § 44 ZVG festgestellt. Ein Gebot muss also weiterhin die vorgehenden Rechte und die Verfahrenskosten decken.

Die Besonderheit des Folgetermins liegt bei den Zuschlagsgrenzen. Wurde der Zuschlag im ersten Termin nach § 74a Absatz 1 oder § 85a Absatz 1 versagt, darf er im neuen Versteigerungstermin weder aus den Gründen des § 74a Absatz 1 noch aus denen des § 85a Absatz 1 versagt werden.

Nur für diesen aufgrund einer solchen Versagung bestimmten neuen Termin gilt: Die 5/10- und 7/10-Grenzen sind nicht erneut anzuwenden. Die bloße Zählung als zweiter Termin genügt dafür nicht. Das geringste Gebot als Untergrenze für die Zulässigkeit bleibt jedoch bestehen. Die Annahme, im Folgetermin könne ohne jede Untergrenze geboten werden, ist daher unzutreffend.

Für Kaufinteressenten ist nicht das Zustandekommen eines möglichst niedrigen Gebots entscheidend, sondern die langfristige Tragfähigkeit der Investition. Aussagen über die wirtschaftliche Attraktivität einer Zwangsversteigerung lassen sich aus den gesetzlichen Regelungen allein nicht ableiten; sie erfordern eine Prüfung des konkreten Objekts. Bei der Prüfung sind die folgenden Punkte zu unterscheiden:

• das vom Gericht festgesetzte Wertgutachten und der festgesetzte Grundstückswert,
• die aktuell eingetragenen Grundbuchbelastungen und ihre Rangfolge,
• die voraussichtliche Höhe des Bargebots nach der Berechnung des geringsten Gebots,
• der Kapitalwert bestehenbleibender Rechte und deren wirtschaftliche Bedeutung,
• die Kosten des Verfahrens, die ebenfalls in das geringste Gebot einfließen.

Annahme: Art und Umfang einer möglichen Besichtigung, der Zustand des Objekts und die beim Erwerb anfallenden Folgekosten sind dem Gutachten und den Verfahrensunterlagen zu entnehmen. Die Gesamtbelastung aus Bargebot, bestehenbleibenden Rechten und weiteren Erwerbskosten ist objektspezifisch zu ermitteln.

Das Bargebot ist nach § 49 Absatz 2 ZVG vom Zuschlag an zu verzinsen. Es muss so rechtzeitig auf ein Konto der Gerichtskasse überwiesen werden, dass der Betrag vor dem Verteilungstermin gutgeschrieben ist und ein Nachweis vorliegt. Der Verteilungstermin bestimmt damit den Zeitpunkt, bis zu dem die Zahlung zu leisten ist.

Annahme: Die Zahlungsfrist richtet sich nach dem vom Gericht bestimmten Verteilungstermin, nicht nach einer gesetzlich festgelegten Frist in § 49 ZVG. Dessen konkreter Zeitpunkt ist den Verfahrensunterlagen zu entnehmen. Für die Finanzierung bedeutet das einen erhöhten Abstimmungsbedarf mit dem Kreditinstitut. Die Finanzierung muss so gestaltet sein, dass die Auszahlung bis zu diesem Termin möglich ist. Die Übernahme bestehenbleibender Rechte kann zudem Einfluss auf die Beleihungsbewertung haben.

Vor einem Gebot sind Bargebot, bestehenbleibende Rechte und weitere Erwerbskosten vollständig zu erheben. Annahme: Der isolierte Blick auf den Zuschlagspreis bildet die wirtschaftliche Belastung nicht vollständig ab; Grundlage der Bewertung ist die Summe aus Bargebot, bestehenbleibenden Rechten und Nebenpositionen des konkreten Verfahrens.

Die Regelungen des ZVG führen in der Praxis wiederkehrend zu Missverständnissen, die sich aus der Verwechslung der gesetzlichen Begriffe ergeben:

• Die Annahme, das Mindestgebot sei ein niedriger Startpreis und der Zuschlag erfolge knapp darüber.
• Die Vorstellung, mit dem Bargebot seien sämtliche Belastungen abgegolten.
• Die Erwartung, im Folgetermin gebe es keine Untergrenze mehr.
• Die Gleichsetzung von geringstem Gebot mit der 5/10- oder 7/10-Grenze.
• Die Vernachlässigung bestehenbleibender Rechte bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung.

Wer diese Punkte getrennt prüft, erhält eine belastbare Grundlage für die Entscheidung. Aussagen über die wirtschaftliche Attraktivität sind ausschließlich auf Basis der konkreten Verfahrensunterlagen und des konkreten Grundbuchs möglich.