Negativbescheinigung Vorkaufsrecht: § 28 BauGB im Kaufprozess

Das kommunale Vorkaufsrecht ist in § 24 BauGB geregelt. Das allgemeine Vorkaufsrecht besteht in den dort genannten Fallgruppen, etwa im Geltungsbereich eines Bebauungsplans für Flächen für öffentliche Zwecke, in einem Umlegungsgebiet, in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet, im Geltungsbereich einer Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus und einer Erhaltungssatzung sowie in weiteren Konstellationen. Die Gemeinde darf das Vorkaufsrecht nur ausüben, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt; dabei hat sie den Verwendungszweck des Grundstücks anzugeben.

Daneben ermöglicht § 25 BauGB ein besonderes Vorkaufsrecht durch gemeindliche Satzung, etwa an bestimmten unbebauten Grundstücken oder zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung. Prüfen Sie deshalb die konkrete Satzung und ob das Grundstück im bezeichneten Gebiet liegt. Die Regeln zum Ausschluss bei Wohnungseigentum und Erbbaurechten sowie zum Allgemeinwohl gelten über § 25 Absatz 2 entsprechend.

Das Negativzeugnis ist kein Vertragsbestandteil, sondern ein Verfahrensschritt zwischen Kaufvertrag und Grundbucheintragung. Der Verkäufer hat der Gemeinde den Inhalt des Kaufvertrags unverzüglich mitzuteilen; die Mitteilung des Käufers ersetzt sie. Mit Zugang dieser Mitteilung beginnt die Dreimonatsfrist des § 28 Absatz 2 Satz 1 BauGB. Solange das Zeugnis nicht vorliegt und keine Ausnahme greift, darf das Grundbuchamt den Käufer nicht als Eigentümer eintragen.

Nach § 28 Absatz 2 Satz 1 BauGB kann die Gemeinde das Vorkaufsrecht nur binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer ausüben. Maßgeblich ist damit nicht der Zeitpunkt der Beurkundung, sondern die Mitteilung des Kaufvertragsinhalts an die Gemeinde. Die Mitteilung sollte deshalb nachvollziehbar dokumentiert werden.

Wird das Vorkaufsrecht nicht innerhalb der Frist ausgeübt, kann das Zeugnis nach § 28 Absatz 1 Satz 3 BauGB beantragt werden. Entscheidet die Gemeinde bereits vorher, ihr Recht nicht auszuüben, oder besteht es nicht, ist auf Antrag unverzüglich ein Zeugnis auszustellen; die Dreimonatsfrist muss dann nicht abgewartet werden. Eine Verlängerung der Frist ist im Gesetzeswortlaut nicht vorgesehen.

Nach § 24 Absatz 2 BauGB steht der Gemeinde das Vorkaufsrecht nicht zu beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten. In diesen Konstellationen besteht bereits kein Vorkaufsrecht, sodass das Negativzeugnis nur das Nichtbestehen bestätigt. Für den Erwerb von Wohnungseigentum ist dies ein struktureller Unterschied zum Kauf eines unbebauten Grundstücks oder eines Grundstücks im Sanierungsgebiet.

Zu beachten ist: Ein verkauftes Grundstück, an dem ein Erbbaurecht bestellt ist, kann ein Vorkaufsrecht auslösen; ausgenommen ist der Kauf des Erbbaurechts selbst. Wer eine Wohnung oder ein Erbbaurecht erwirbt, sollte dennoch klären, ob Grundstück oder Wohnungseigentum betroffen sind. Eine Wohnungseigentumsanlage auf fremdem Grund kann je nach Konstellation einen eigenständigen Rechtsrahmen eröffnen; die primäre Zuordnung folgt dem Gesetzeswortlaut.

Selbst wenn §§ 24 oder 25 BauGB ein Vorkaufsrecht eröffnen, ist die Ausübung nach § 26 BauGB in bestimmten Fällen ausgeschlossen. Nach § 26 Nummer 1 BauGB gilt dies beim Verkauf an den Ehegatten oder an eine Person, die mit dem Eigentümer in gerader Linie verwandt oder verschwägert oder in der Seitenlinie bis zum dritten Grad verwandt ist. Nach Nummer 2 ist die Ausübung ausgeschlossen, wenn das Grundstück von einem öffentlichen Bedarfsträger für Zwecke der Landesverteidigung, der Bundespolizei, der Zollverwaltung, der Polizei oder des Zivilschutzes gekauft wird oder von Kirchen und Religionsgesellschaften des öffentlichen Rechts für Zwecke des Gottesdienstes oder der Seelsorge. Nach Nummer 3 ist die Ausübung ausgeschlossen, wenn auf dem Grundstück Vorhaben errichtet werden sollen, für die ein in § 38 BauGB genanntes Verfahren eingeleitet oder durchgeführt worden ist. Nach Nummer 4 ist die Ausübung schließlich ausgeschlossen, wenn das Grundstück entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans oder den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bebaut ist und genutzt wird und eine auf ihm errichtete bauliche Anlage keine Missstände oder Mängel im Sinne des § 177 Absatz 2 und 3 Satz 1 BauGB aufweist.

Neben den Ausschlussgründen kann die Gemeinde nach § 28 Absatz 5 Satz 1 BauGB für das Gemeindegebiet oder für sämtliche Grundstücke einer Gemarkung auf die Ausübung der ihr zustehenden Rechte verzichten. Dieser Verzicht ist ortsüblich bekannt zu machen und kann jederzeit für zukünftig abzuschließende Kaufverträge widerrufen werden. Liegt ein solcher Verzicht ohne Widerruf vor, bedarf es nach § 28 Absatz 5 Satz 5 BauGB keines Zeugnisses nach Absatz 1 Satz 3. Vor einem Erwerb sollte deshalb geklärt werden, ob die betroffene Gemeinde einen Gebietsverzicht erklärt hat und ob dieser zwischenzeitlich widerrufen wurde.

Das kommunale Vorkaufsrecht nach §§ 24 und 25 BauGB ist nicht mit dem Mietervorkaufsrecht zu verwechseln. Das Mietervorkaufsrecht ist nicht im Baugesetzbuch geregelt. Das Negativzeugnis nach § 28 BauGB betrifft ausschließlich das kommunale Vorkaufsrecht und die Anforderungen des Grundbuchamts. Wird eine vermietete Wohnung erworben, sind daher zwei unterschiedliche Rechtskreise getrennt zu prüfen; für den mietrechtlichen Rechtskreis sind die einschlägigen Vorschriften des Mietrechts außerhalb des Baugesetzbuchs und die dazu ergangene Rechtsprechung heranzuziehen.

Eine weitere Abgrenzung betrifft das Vorkaufsrecht im Geltungsbereich einer Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus und einer Erhaltungssatzung nach § 24 Absatz 1 Satz 1 Nummer 4 BauGB. Der Gesetzeswortlaut knüpft die Eröffnung des Vorkaufsrechts an die Lage im Geltungsbereich einer solchen Satzung, nicht an einen gesondert festzustellenden städtebaulichen Missstand. Für die Praxis folgt daraus: Die Frage, ob ein Zeugnis als Verzicht ausgestellt wird, beantwortet nicht die Frage, ob daneben ein Mietervorkaufsrecht zum Tragen kommt. Beide Prüfungen sind in den Ablauf eines Erwerbs zur Kapitalanlage einzuplanen.

Das Verfahren nach § 28 BauGB betrifft den Zeitpunkt der Grundbucheintragung. Da das Grundbuchamt den Käufer erst eintragen darf, wenn ihm die Nichtausübung oder das Nichtbestehen des Vorkaufsrechts nachgewiesen ist, kann sich der Zeitraum zwischen Beurkundung und Eigentumsumschreibung verschieben. Wer die Zeugniserteilung in der Zeitplanung berücksichtigt, schafft Transparenz gegenüber dem Finanzierungspartner. Ob und in welchem Umfang daraus Kosten entstehen, hängt von den jeweiligen Darlehensbedingungen ab und ist anhand des konkreten Vertrags zu prüfen.

Ein nachrechenbares Modell zur Orientierung: Annahme: Kaufpreis 400.000 Euro, Grunderwerbsteuersatz 6,5 Prozent, Notar- und Grundbuchkosten 1,5 Prozent. Daraus ergeben sich rechnerisch 26.000 Euro Grunderwerbsteuer und 6.000 Euro Nebenkosten. Solche Größen sind Erwerbsnebenkosten, keine Renditeaussage. Sie werden in einschlägigen Rechnern wie dem Grunderwerbsteuer Rechner und dem Baufinanzierungsrechner modellhaft abgebildet.

Die Prüfung des kommunalen Vorkaufsrechts sollte früh im Erwerbsprozess erfolgen. Bewährt hat sich die folgende Reihenfolge:

1. Grundstücksart und Lage klären: Liegt die Immobilie in einem Gebiet nach § 24 Absatz 1 BauGB, etwa in einem Sanierungsgebiet, in einem Umlegungsgebiet oder im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung.
2. Ausnahme prüfen: Handelt es sich um Wohnungseigentum oder ein Erbbaurecht nach § 24 Absatz 2 BauGB.
3. Ausschluss prüfen: Greift einer der Tatbestände des § 26 BauGB, etwa ein Verwandtenkauf, ein Vorhaben mit einem Verfahren nach § 38 BauGB oder eine bebauungsplankonforme beziehungsweise den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme entsprechende Nutzung ohne Missstände.
4. Verzicht prüfen: Hat die Gemeinde nach § 28 Absatz 5 BauGB auf die Ausübung verzichtet und ist dieser Verzicht nicht widerrufen.
5. Mitteilung veranlassen: Kaufvertragsinhalt unverzüglich der Gemeinde mitteilen, damit die Dreimonatsfrist beginnt.
6. Zeugnis beantragen: Bei Nichtbestehen oder erklärter Nichtausübung kann das Zeugnis bereits vor Ablauf der Dreimonatsfrist beantragt werden. Wird das Recht nicht fristgerecht ausgeübt, den Nachweis danach anfordern und dem Grundbuchamt vorlegen.

Die Frage, ob ein solches Zeugnis mit einem Notartermin koordiniert werden kann, hängt von der Verwaltungspraxis der jeweiligen Gemeinde ab. Der Gesetzeswortlaut sieht für die Ausstellung des Zeugnisses eine unverzügliche Ausstellung vor, wenn die Voraussetzungen vorliegen. Eine wichtige Wechselwirkung besteht zur Eintragungsbekanntmachung, weil das Grundbuchamt die Eintragung erst nach Vorlage des Nachweises vornehmen darf.

Ein verbreitetes Missverständnis ist, das Negativzeugnis sei Voraussetzung für das Zustandekommen des Kaufvertrags. Die Nichtausübung des Vorkaufsrechts betrifft die Durchführung des Rechtserwerbs und die Eintragungsfähigkeit. Ein weiteres Missverständnis betrifft die Frist: Sie läuft ab Mitteilung des Kaufvertrags an die Gemeinde, nicht ab Beurkundung.

Ebenfalls unzutreffend ist die Annahme, die Gemeinde könne ein Vorkaufsrecht ausüben, wo § 24 Absatz 2 BauGB Wohnungseigentum und Erbbaurecht ausnimmt. Wer eine Eigentumswohnung erwirbt, sollte dennoch die Mitteilung an die Gemeinde nicht als entbehrlich betrachten, weil die Einordnung als Wohnungseigentum im Einzelfall von der Grundbuchverfassung abhängt. Der Verzicht nach § 28 Absatz 5 BauGB entbindet schließlich vom Zeugnis nur, solange kein Widerruf erklärt wurde.