Grundbuchaustragung Kosten: Grundschuld löschen richtig kalkulieren

Eine Austragung im Grundbuch betrifft unterschiedliche Rechte, die nach Inhalt und Löschungsvoraussetzungen voneinander abweichen. Die zentrale Unterscheidung lautet:

• Grundpfandrechte, also Hypothek, Grundschuld und Rentenschuld, unterliegen für die Löschung der Sonderregel des § 27 GBO.
• Dienstbarkeiten und Reallasten folgen den allgemeinen Regeln der Grundbuchordnung, soweit nicht Sondervorschriften greifen.
• Vormerkungen und Widersprüche richten sich nach dem jeweils zugrunde liegenden Sicherungszweck.

Für die Kostenfrage ist die Einordnung wichtig, weil § 53 GNotKG den Geschäftswert bei Grundpfandrechten ausdrücklich nach dem Nennbetrag der Schuld bemisst, während bei anderen Rechten andere Wertmaßstäbe greifen können. Eine pauschale Prozentangabe auf den Verkehrswert des Grundstücks trägt der Gesetzeslage daher nicht durchgängig Rechnung.

Nach § 19 GBO erfolgt eine Eintragung, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen wird. Das betrifft auch die Löschung: Wer ein Recht im Grundbuch austragen lassen will, benötigt grundsätzlich die Bewilligung des Rechtsinhabers, im Regelfall also der Bank oder des sonstigen Grundschuldgläubigers. Diese Bewilligung wird praktisch als Löschungsbewilligung bezeichnet.

§ 19 GBO regelt die formelle Voraussetzung für die Eintragung der Löschung, nicht ihre Kosten. Erst die Form dieser Erklärung führt zur Kostenfrage. Nach § 29 GBO soll eine Eintragung nur vorgenommen werden, wenn die Eintragungsbewilligung oder die sonstigen erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Die Beglaubigung wird nach Anlage 1 GNotKG abgerechnet, in Nummer 25100 mit einem Regelsatz von 0,2, mindestens 20,00 Euro und höchstens 70,00 Euro, sofern die Beglaubigung in einem einzigen Vermerk erfolgt.

Für die Löschung eines Grundpfandrechts genügt die Bewilligung des Gläubigers nicht. Nach § 27 GBO darf eine Hypothek, eine Grundschuld oder eine Rentenschuld nur mit Zustimmung des Eigentümers des Grundstücks gelöscht werden. Diese Zustimmung ist zusätzlich zur Bewilligung des Berechtigten erforderlich und muss die Form des § 29 GBO einhalten.

Die gesetzliche Ausnahme ist eng: Für eine Löschung zur Berichtigung des Grundbuchs ist die Zustimmung nicht erforderlich, wenn die Unrichtigkeit nachgewiesen wird. Das betrifft Konstellationen, in denen das Recht materiell nicht oder nicht mehr besteht und die Unrichtigkeit öffentlich belegt werden kann. Im Regelfall einer abbezahlten oder abgelösten Grundschuld ist der praxisrelevante Weg die Zustimmung des Eigentümers, nicht die Ausnahme.

Zwei Werte werden oft vermischt: Der Geschäftswert im Kostenrecht ist nicht der Kaufpreis der Immobilie. Nach § 53 GNotKG ist der Wert einer Hypothek oder Grundschuld der Nennbetrag der Schuld; bei einer Rentenschuld ist der Nennbetrag der Ablösungssumme maßgeblich.

Die Gerichtsgebühr für die Löschung in Abteilung III folgt aus Anlage 1 GNotKG, Nummer 14140, mit dem Faktor 0,5. Das Kostenverzeichnis nennt für Hauptabschnitt 4 der Gerichtsgebühren ausdrücklich Tabelle B nach § 34 GNotKG. Der 1,0-Tabellenwert für 200.000 Euro Geschäftswert beträgt 435,00 Euro; Nummer 14140 mit Faktor 0,5 ergibt damit 217,50 Euro Gerichtsgebühr. Diese Gebühr ist kein Prozentsatz vom Verkehrswert. Die Tabellenwerte stehen in Anlage 2 GNotKG, die Tabelle A und Tabelle B nebeneinander ausweist. Für andere Geschäftswerte ist der jeweilige Wert aus Tabelle B zu entnehmen und mit 0,5 zu multiplizieren; eine pauschale Prozentangabe auf den Immobilienwert beschreibt die Systematik nicht zutreffend.

Die Kosten einer Grundbuchaustragung entstehen bei unterschiedlichen Stellen und sind getrennt zu betrachten. Eine Vollkostenbetrachtung addiert diese Blöcke, statt sie unter einer Prozentangabe zu verbergen.

Die Zeile zur Bank ist bewusst unspezifisch: Ob und in welcher Höhe der Gläubiger für die Erteilung der Löschungsbewilligung tatsächlich ein Entgelt verlangt, folgt aus dem Sicherungsvertrag und der zugrunde liegenden Klausel. Das GNotKG regelt diese Position nicht. Eine Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist nach § 307 BGB der Inhaltskontrolle zugänglich; unangemessen benachteiligende oder intransparente Klauseln können danach unwirksam sein, ohne dass daraus ein pauschales Verbot sämtlicher Bankkosten folgt.

Die folgende Darstellung ist ein Modell und keine Zusage eines konkreten Ergebnisses. Annahme: Eine Grundschuld mit einem Nennbetrag von 200.000 Euro soll in Abteilung III gelöscht werden; der Geschäftswert entspricht nach § 53 GNotKG diesem Nennbetrag. Nach Anlage 1 GNotKG, Nummer 14140, wird die Löschung in Abteilung III mit dem Faktor 0,5 berechnet.

Der Rechenweg besteht aus drei Schritten: Erstens beträgt der Geschäftswert nach § 53 GNotKG im Modell 200.000 Euro. Zweitens weist Anlage 2 GNotKG in Tabelle B für diesen Wert eine 1,0-Gebühr von 435,00 Euro aus. Drittens ergibt der Faktor 0,5 aus Nummer 14140 eine Gerichtsgebühr von 217,50 Euro (435,00 Euro × 0,5). Das ist allein die Gerichtsgebühr der modellierten Löschung, keine Gesamtrechnung.

Hinzu kommen Notargebühren. Die Beglaubigung der Zustimmung nach § 27 GBO und des Löschungsantrags ist in Anlage 1 GNotKG, Nummer 25101, mit 20,00 Euro beziffert. Für die Beglaubigung der Löschungsbewilligung fällt nach Nummer 25100 eine 0,2-Gebühr an, mindestens 20,00 Euro, höchstens 70,00 Euro. Für Ausfertigungen und Kopien kann die Dokumentenpauschale nach Nummer 32000 hinzutreten; auf die Notarkosten ist zudem nach Nummer 32014 Umsatzsteuer in voller Höhe zu berücksichtigen, sofern nicht § 19 Absatz 1 UStG greift.

Das Modell zeigt die Systematik: 217,50 Euro sind nur die Gerichtsgebühr für die angenommene 200.000-Euro-Grundschuld, keine feste 0,2-Prozent-Pauschale und keine Gesamtkosten. Notargebühren, Auslagen und Umsatzsteuer kommen je nach Vorgang hinzu; ein etwaiges Bankentgelt ist getrennt zu prüfen und im Modell nicht enthalten.

Viele Darlehensverträge enthalten Regelungen zur Löschung nach vollständiger Rückzahlung. Zu prüfen ist, ob und zu welchen Bedingungen der Gläubiger eine Löschungsbewilligung erteilt; ob die Löschungsbewilligung unmittelbar oder erst zu einem späteren Zeitpunkt erteilt wird, ergibt sich aus der konkreten Vereinbarung und dem Sicherungsvertrag.

Solche Vereinbarungen sind zivilrechtlicher Natur und nicht Teil des GNotKG. Aus einer Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen folgt nicht automatisch, dass ein dort genanntes Entgelt wirksam erhoben werden darf. Nach § 307 BGB sind Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sie den Vertragspartner entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen; eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist. Für die Inhaltskontrolle sind die Grenzen des Absatzes 3 zu beachten. Ob eine konkrete Entgeltklausel wirksam ist, hängt von ihrem Inhalt und der geschuldeten Leistung ab und ist nicht pauschal zu beantworten.

Wer die Grundschuld nicht löschen lässt, sondern sie für eine Anschlussfinanzierung weitergibt, kann die mit der Löschung verbundenen Gerichts- und Beglaubigungskosten vermeiden, sollte aber die Konditionen der Anschlussfinanzierung mit den eingesparten Austragungskosten abgleichen.

Die Kostenfrage ist mit der Ablauflogik verbunden. Üblich ist folgende Reihenfolge:

1. Rückzahlung oder Ablösung des gesicherten Darlehens.
2. Erteilung der Löschungsbewilligung durch den Gläubiger.
3. Erklärung und Beglaubigung der Zustimmung des Eigentümers nach § 27 GBO.
4. Löschungsantrag beim Grundbuchamt mit Nachweis in der Form des § 29 GBO.
5. Eintragung der Löschung in Abteilung III, danach Mitteilung an die Beteiligten.

Die Gerichtsgebühr entsteht für die Löschung in Abteilung III, nicht für die bloße Antragstellung. Wird die Löschung kurzfristig zur Abwicklung eines Verkaufs benötigt, sind die Bearbeitungszeiten des Grundbuchamts einzuplanen; sie hängen von der Auslastung der jeweiligen Stelle ab und sind hier nicht Gegenstand der Kostenbetrachtung.

Die vollständige Löschung ist nicht in jeder Situation wirtschaftlich sinnvoll. Zu prüfen sind insbesondere:

• Weitergabe der Grundschuld an einen neuen Gläubiger im Rahmen der Anschlussfinanzierung.
• Abtretung der Grundschuld statt Löschung und Neueintragung.
• Löschung erst bei Verkauf, Nutzung der bestehenden Eintragung bis dahin.

Jede Alternative verändert den Kreis der auszutragenden Rechte und damit die Kosten. Eine Löschung in Abteilung III mit Nummer 14140 wäre beispielsweise nicht erforderlich, wenn die Grundschuld nicht ausgetragen, sondern an einen neuen Gläubiger abgetreten oder als Sicherheit weitergenutzt wird. Umgekehrt fällt die Gerichtsgebühr dann nicht an, wenn keine Löschung beantragt wird.

Vor der Beauftragung von Notar und Grundbuchamt sind insbesondere folgende Punkte zu klären:

• Welches Recht soll ausgetragen werden: Grundschuld, Hypothek, Dienstbarkeit oder Vormerkung?
• Liegt die Löschungsbewilligung des Berechtigten nach § 19 GBO vor?
• Ist die Zustimmung des Eigentümers nach § 27 GBO erforderlich, oder greift die Ausnahme bei nachgewiesener Grundbuchunrichtigkeit?
• Welcher Nennbetrag bestimmt nach § 53 GNotKG den Geschäftswert?
• Ist für die Löschung in Abteilung III Tabelle B der Anlage 2 GNotKG beim zutreffenden Geschäftswert abgelesen und der Wert mit 0,5 multipliziert?
• Welche Notargebühren, Auslagen und Umsatzsteuer fallen nach Anlage 1 GNotKG an?
• Verlangt der Gläubiger ein eigenes Entgelt für die Löschungsbewilligung, und ist die zugrunde liegende Klausel im konkreten Fall wirksam?

Die Beantwortung dieser Punkte liefert die Bestandteile der Kostenrechnung. Für den Modellwert von 200.000 Euro steht die Gerichtsgebühr mit 217,50 Euro fest; Notargebühren, Auslagen, Umsatzsteuer und ein etwaiges Bankentgelt sind getrennt zu prüfen.