Getrennte Beurkundung beim Notar: Kosten und Prüftabelle

Ausgangspunkt jeder Kostenbetrachtung ist der Beurkundungsgegenstand. Nach § 86 Abs. 1 GNotKG ist das Rechtsverhältnis, auf das sich die Erklärungen beziehen, bei Tatsachenbeurkundungen die beurkundete Tatsache oder der beurkundete Vorgang maßgeblich. Nach § 86 Abs. 2 GNotKG sind mehrere Rechtsverhältnisse, Tatsachen oder Vorgänge verschiedene Beurkundungsgegenstände, soweit § 109 GNotKG nichts anderes bestimmt.

Die Vorschrift nennt damit eine allgemeine Abgrenzung, nicht einen abschließenden Katalog einzelner Urkundstypen. Welche Rechtsverhältnisse im Einzelfall vorliegen und ob sie nach § 109 GNotKG zusammenzufassen sind, ist aus den konkreten Erklärungen abzuleiten. Diese Einordnung nimmt das Notariat vor; sie ist Grundlage für die weitere Gebührenprüfung.

§ 109 Absatz 1 GNotKG nennt beispielsweise den Kaufvertrag und die dem Käufer erteilte Vollmacht zur Belastung des Kaufgegenstands als abhängige Rechtsverhältnisse desselben Beurkundungsgegenstands. Identische Beteiligte nach § 93 Absatz 2 und derselbe Gegenstand nach § 109 sind unterschiedliche Fragen: Ein sachlicher Grund zur Zusammenfassung macht nicht automatisch jedes Rechtsverhältnis zu demselben Gegenstand.

Wenn Käufer und Verkäufer nicht gemeinsam beurkunden, können ein notarielles Angebot und dessen spätere notarielle Annahme gemeint sein. Die Vorbemerkung 2.1.1 des Kostenverzeichnisses ordnet beide Erklärungen dem Abschnitt für Verträge zu. KV 21101 reduziert die Gebühr für die Annahme auf 0,5, wenn derselbe Notar für die zugrunde liegende Beurkundung die Gebühr 21100 oder 23603 erhoben hat. Die Vorbemerkung 2 Absatz 1 stellt diesem Notar den Aktenverwahrer nach § 51 BNotO, den Notariatsverwalter nach § 56 BNotO sowie einen anderen Notar gleich, mit dem er am Ort seines Amtssitzes zur gemeinsamen Berufsausübung verbunden ist oder dort gemeinsame Geschäftsräume unterhält. Ein anderer Name auf der Urkunde schließt KV 21101 daher nicht automatisch aus. Bei verschiedenen, nicht gleichgestellten Notaren bleibt für die Annahme grundsätzlich KV 21100 mit 2,0 maßgeblich.

Das folgende Modell unterstellt für beide Erklärungen einen maßgeblichen Geschäftswert von 200.000 Euro. Tabelle B ergibt dafür 435,00 Euro pro voller Gebühr. Dargestellt sind ausschließlich die Beurkundungsgebühren, ohne Vollzug, Betreuung, Auslagen, Umsatzsteuer und Grundbuchkosten.

KV 21102 mit 1,0 betrifft dagegen ein Verfügungsgeschäft, dessen zugrunde liegendes Rechtsgeschäft bereits beurkundet ist, wenn KV 21101 nicht greift, oder die Aufhebung eines Vertrags. Er ist keine allgemeine 1,0-Gebühr für die Annahme beim anderen Notar. Lassen Sie daher vor der Terminplanung konkret benennen, welche Erklärungen, welches Verfahren und welche KV-Nummern gemeint sind. Ein zweiter Termin wegen einer anderen Tätigkeit ist nicht automatisch die hier modellierte getrennte Annahme.

§ 93 Abs. 2 GNotKG stellt darauf ab, ob mehrere Beurkundungsgegenstände mit oder ohne sachlichen Grund in einem Beurkundungsverfahren zusammengefasst werden. Liegt kein sachlicher Grund vor, gilt das Verfahren hinsichtlich jedes dieser Gegenstände als besonderes Verfahren. Ein sachlicher Grund ist nach dem Wortlaut der Norm insbesondere dann anzunehmen, wenn hinsichtlich jedes Beurkundungsgegenstands die gleichen Personen beteiligt sind oder der rechtliche Verknüpfungswille in der Urkunde zum Ausdruck kommt.

Für die Prüfung ist daher zu klären:

• Sind an allen Gegenständen dieselben Personen beteiligt?
• Kommt ein rechtlicher Verknüpfungswille in der Urkunde zum Ausdruck?
• Welche Rechtsverhältnisse sind nach § 86 GNotKG getrennt zu beurteilen und nach § 109 GNotKG gegebenenfalls zusammenzufassen?

Erst nach dieser Einordnung lässt sich beurteilen, wie eine Zusammenfassung gebührenrechtlich wirkt. Eine getrennte Beurkundung ist keine Gestaltung, die ohne Weiteres zu einem bestimmten Kostenergebnis führt.

§ 93 Absatz 2 trifft dabei keine Aussage über die zivilrechtliche Wirksamkeit eines Kaufvertrags. Die gesetzliche Folge ist die Behandlung als besondere Verfahren für die Gebührenberechnung. Die Bezeichnung einer Zusammenfassung als „unzulässig“ würde diese Kostenfolge mit einer anderen Rechtsfrage vermischen.

Das Kostenverzeichnis in Anlage 1 GNotKG unterscheidet Gebührentatbestände und ihre Voraussetzungen. Die folgenden Positionen sind keine frei wählbaren Alternativen. Die zu beurkundende Erklärung und die tatsächlich beauftragte Tätigkeit bestimmen, welche Nummer anwendbar ist.

Die Bundesnotarkammer ordnet in ihren Immobilienbeispielen den Kaufvertrag KV 21100 und die vollstreckbare Grundschuldbestellung KV 21200 zu. Sie nennt außerdem eigenständige notarielle 0,5-Gebühren für Vollzug und Betreuung. Diese dürfen nicht mit der gerichtlichen 0,5-Löschungsgebühr nach KV 14140 verwechselt werden. Festgebühren benötigen keinen Tabellenwert.

Die zentrale Prüffrage lautet nicht, ob getrennt oder zusammen beurkundet wurde, sondern welche KV-Nummer mit welchem Geschäftswert im konkreten Fall greift. Anlage 1 GNotKG ordnet jeder Position eine Wertgebühr, eine Festgebühr oder eine Auslage zu. Für Wertgebühren ist der Geschäftswert zu bestimmen und mit dem Faktor und der Tabelle aus Anlage 2 GNotKG zu verbinden. Festgebühren wie KV 14152 mit 25,00 Euro, KV 14160 mit 50,00 Euro und KV 25101 mit 20,00 Euro sind demgegenüber wertunabhängig.

Auslagen sind in Anlage 1 GNotKG in Teil 3 geregelt. Der Auszug des Kostenverzeichnisses führt dort unter anderem die Dokumentenpauschale nach KV 32000 und die Umsatzsteuer nach KV 32014. Beide Positionen sind Auslagen und keine Wertgebühren. Eine Gegenüberstellung getrennter und zusammengefasster Beurkundungen muss daher auf der Ebene einzelner KV-Nummern erfolgen und nicht auf Basis eines Gesamtbetrags, der unterschiedliche Positionen vermischt.

Anlage 2 GNotKG enthält nebeneinander Tabelle A und Tabelle B. Welche Spalte gilt, folgt aus dem Kostenverzeichnis. Bei der Grundbuchlöschung nach KV 14140 ist der aktuelle Wert aus Tabelle B mit dem Faktor 0,5 zu multiplizieren. Ein Beispiel: Bei einem Geschäftswert von 200.000 Euro weist Tabelle B 435,00 Euro aus. Zusammen mit dem Faktor 0,5 ergibt sich eine Gebühr von 217,50 Euro. Der benachbarte Betrag aus Tabelle A, hier 2.038,00 Euro, gilt für diese Position nicht.

Auch notarielle Wertgebühren nutzen Tabelle B, jedoch mit ihrem eigenen Faktor. Diese Rechnung ersetzt keine Prüfung weiterer Gebühren und Auslagen. Für jede Position ist separat zu ermitteln, welche Tabelle anzuwenden ist und welcher Faktor gilt.

Die folgende Prüftabelle strukturiert die Einordnung. Sie ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung, sondern dient der Vorbereitung des Gesprächs mit dem Notariat.

Die Zeilen 4 bis 7 machen deutlich, dass eine getrennte Beurkundung nicht per se günstiger oder teurer ist. Maßgeblich ist, welche KV-Nummern mit welchen Geschäftswerten in Ansatz gebracht werden.

Der Entwurf zur Vorbereitung einer anschließend durchgeführten Beurkundung ist in der Beurkundungsgebühr enthalten. Die Vorbemerkung 2.1 des Kostenverzeichnisses umfasst Vorbereitung und Durchführung; auch die Bundesnotarkammer beschreibt Entwurf, Beurkundung und rechtliche Beratung gemeinsam. Aus § 93 Absatz 1 folgt keine eigenständige zusätzliche Entwurfsgebühr.

Eine andere kostenrechtliche Betrachtung kann erforderlich sein, wenn es nicht zur Beurkundung kommt oder ein Entwurf außerhalb eines Beurkundungsverfahrens beauftragt wird. Für eine vorzeitige Beendigung und für einen eigenständigen Entwurfsauftrag enthält Anlage 1 eigene Tatbestände. Die Aussage, ein Entwurf sei stets kostenlos, wäre daher ebenso falsch wie die Annahme, er werde immer zusätzlich zur abgeschlossenen Beurkundung berechnet.

§ 93 Absatz 1 bestimmt, dass die Verfahrens-, Vollzugs- und Betreuungsgebühr im selben notariellen Verfahren jeweils nur einmal erhoben werden. Sein zweiter Satz regelt die jeweils einmalige Erhebung von Vollzugs- und Betreuungsgebühr bei der Fertigung eines Entwurfs. Ob diese Gebühren überhaupt entstehen, richtet sich nach ihren eigenen Voraussetzungen. § 93 ersetzt diese Tatbestandsprüfung nicht.

In der Praxis treten wiederkehrende Fehler auf, die die Vergleichbarkeit von Angeboten und Rechnungen beeinträchtigen:

1. Es wird ein Gesamtbetrag verglichen, ohne die einzelnen KV-Nummern zu trennen.
2. Tabelle A und Tabelle B werden verwechselt, obwohl nur eine Spalte einschlägig ist.
3. Eine pauschale 0,5-Notargebühr wird angenommen, obwohl notarielle Wertgebühren eigene Gebührentatbestände haben.
4. Festgebühren werden mit einem Faktor oder Tabellenwert verrechnet, obwohl sie wertunabhängig sind.
5. Auslagen und Umsatzsteuer werden nicht gesondert ausgewiesen.
6. Die Einordnung nach § 86 GNotKG und die Regelung des § 93 GNotKG werden nicht getrennt geprüft.

Wer diese Punkte systematisch abarbeitet, kann die im konkreten Fall betroffenen KV-Nummern und Geschäftswerte vergleichen, ohne eine generelle Aussage über Ersparnisse durch Zusammenlegen oder Trennen zu treffen.