Erbbaurecht Laufzeit: Zeitablauf und Heimfall unterscheiden

Nach § 1 ErbbauRG kann ein Grundstück in der Weise belastet werden, dass dem Begünstigten das veräußerliche und vererbliche Recht zusteht, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Das Erbbaurecht trennt damit Grundstückseigentum und Gebäudeeigentum: Das Bauwerk ist nach § 12 ErbbauRG wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts und nicht des Grundstücks.

Diese Trennung erklärt, warum die Laufzeit wirtschaftlich so bedeutsam ist. Der Erbbauberechtigte hält das Gebäude rechtlich über das Erbbaurecht; der Grundstückseigentümer hält den Boden. Endet das Erbbaurecht, werden die Bestandteile des Erbbaurechts nach § 12 Absatz 3 ErbbauRG Bestandteile des Grundstücks. Genau an dieser Stelle setzt die Entschädigungsfrage an. Nicht der Boden wird entschädigt, sondern das Bauwerk beziehungsweise das Erbbaurecht selbst, je nachdem, welcher der beiden Beendigungstatbestände vorliegt.

Die Laufzeit ist deshalb keine bloße Vertragsformel, sondern der zentrale Parameter für die Werthaltigkeit des Erbbaurechts. Sie bestimmt, über welchen Zeitraum das Bauwerk genutzt und amortisiert werden kann, und sie bestimmt, ob am Ende eine Entschädigung anfällt, deren Höhe der Vertrag regelt.

Das Erbbaurechtsgesetz setzt für die Laufzeit keine feste Dauer voraus. Die Parteien legen im Erbbaurechtsvertrag fest, für welchen Zeitraum das Erbbaurecht bestellt wird und wann es endet. Nach § 2 ErbbauRG gehören zum Inhalt des Erbbaurechts auch Vereinbarungen über die Errichtung, Instandhaltung und Verwendung des Bauwerks, über Versicherung, Lastenverteilung, Heimfall, Vertragsstrafen sowie über ein Vorrecht des Erbbauberechtigten auf Erneuerung des Erbbaurechts.

Für die Laufzeitpraxis sind dabei drei vertragliche Elemente zu unterscheiden:

• die Erstlaufzeit bis zum vertraglich festgelegten Endzeitpunkt,
• ein etwaiges Vorrecht auf Erneuerung nach § 2 Nummer 6 ErbbauRG,
• eine mögliche Verlängerung nach § 27 Absatz 3 ErbbauRG, die der Grundstückseigentümer zur Abwendung der Entschädigungspflicht anbieten kann.

Aus dem Gesetz ergibt sich keine automatische Verlängerung und keine gesetzlich vorgegebene Restlaufzeit, ab der eine Finanzierung als unproblematisch gilt. Solche Aussagen wären Modellannahmen einzelner Marktteilnehmer und keine gesetzlichen Vorgaben. Zu prüfen ist vielmehr der konkrete Vertragstext samt Grundbucheintrag, weil das Erbbaurecht als dingliches Recht eingetragen und in seinem Inhalt durch die Einigung der Parteien bestimmt wird.

Erlischt das Erbbaurecht durch Zeitablauf, hat der Grundstückseigentümer dem Erbbauberechtigten nach § 27 Absatz 1 ErbbauRG eine Entschädigung für das Bauwerk zu leisten. Nach § 27 Absatz 1 Satz 2 ErbbauRG können als Inhalt des Erbbaurechts Vereinbarungen über die Höhe der Entschädigung, über die Art ihrer Zahlung sowie über ihre Ausschließung getroffen werden.

Damit ist die Entschädigung bei Zeitablauf grundsätzlich dispositiv gestaltbar. Der Vertrag kann eine Entschädigung vorsehen, eine abweichende Berechnungsmethode festlegen oder die Entschädigung ausschließen. Ein pauschaler Restwert ist gesetzlich nicht zugesichert. Wird keine abweichende Regelung getroffen, bleibt es bei der gesetzlichen Entschädigungspflicht für das Bauwerk.

Der Zweidrittel-Mindestwert ist kein Regelfall

Nach § 27 Absatz 2 ErbbauRG muss die Entschädigung mindestens zwei Drittel des gemeinen Wertes betragen, den das Bauwerk bei Ablauf des Erbbaurechts hat. Diese Mindestgrenze gilt jedoch nur, wenn das Erbbaurecht zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses minderbemittelter Bevölkerungskreise bestellt ist. Auf eine abweichende Vereinbarung kann sich der Grundstückseigentümer in diesem Fall nicht berufen. Für Erbbaurechte außerhalb dieses besonderen gesetzlichen Anwendungsbereichs ist der Zweidrittel-Wert keine gesetzliche Untergrenze, sondern eine mögliche vertragliche Modellannahme.

Zu beachten ist außerdem § 27 Absatz 4 ErbbauRG: Vor Eintritt der Fälligkeit kann der Anspruch auf Entschädigung nicht abgetreten werden. Für die Kaufprüfung bedeutet das: Der Anspruch knüpft an das Erlöschen durch Zeitablauf an; die Fälligkeit richtet sich nach der vereinbarten Zahlungsregelung und den allgemeinen Regeln. Vor Fälligkeit kann er nicht abgetreten werden.

Nach § 27 Absatz 3 ErbbauRG kann der Grundstückseigentümer seine Verpflichtung zur Zahlung der Entschädigung dadurch abwenden, dass er dem Erbbauberechtigten das Erbbaurecht vor dessen Ablauf für die voraussichtliche Standdauer des Bauwerks verlängert. Lehnt der Erbbauberechtigte die Verlängerung ab, erlischt der Anspruch auf Entschädigung. Das Erbbaurecht kann zur Abwendung der Entschädigungspflicht wiederholt verlängert werden.

Daraus folgen zwei praktische Konsequenzen:

1. Es besteht kein Automatismus. Die Verlängerung ist ein Angebot des Grundstückseigentümers, und der Erbbauberechtigte kann es annehmen oder ablehnen.
2. Eine Ablehnung hat unmittelbare wirtschaftliche Folgen, weil damit der Entschädigungsanspruch entfällt.

Wer ein Erbbaurecht mit absehbarer Restlaufzeit erwirbt, sollte deshalb vor dem Kauf klären, ob ein Vorrecht auf Erneuerung nach § 2 Nummer 6 ErbbauRG vereinbart ist, wie die Entschädigung im Vertrag geregelt ist und welche Bedeutung eine Verlängerungsmöglichkeit für die eigene Planung hat. Diese Punkte sind Vertragsfragen, nicht gesetzliche Standardlösungen.

Der Heimfall ist vom Zeitablauf zu trennen. Nach § 2 Nummer 4 ErbbauRG kann als Inhalt des Erbbaurechts eine Verpflichtung des Erbbauberechtigten vereinbart werden, das Erbbaurecht beim Eintreten bestimmter Voraussetzungen auf den Grundstückseigentümer zu übertragen. Der Heimfall bezeichnet damit einen vertraglich begründeten Anspruch auf Übertragung bei Eintritt der vereinbarten Voraussetzungen, nicht bereits eine automatische Übertragung und nicht den Ablauf der Laufzeit.

Macht der Grundstückseigentümer von seinem Heimfallanspruch Gebrauch, hat er dem Erbbauberechtigten nach § 32 Absatz 1 ErbbauRG eine angemessene Vergütung für das Erbbaurecht zu gewähren. Auch hier sind Vereinbarungen über die Höhe der Vergütung, die Art ihrer Zahlung und ihre Ausschließung als Inhalt des Erbbaurechts möglich. Bei einer Bestellung zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses minderbemittelter Bevölkerungskreise darf die Zahlung einer angemessenen Vergütung nicht ausgeschlossen werden; die Vergütung ist nicht angemessen, wenn sie nicht mindestens zwei Drittel des gemeinen Wertes des Erbbaurechts zur Zeit der Übertragung beträgt.

Wichtig ist die Gegenstandsverschiebung: § 27 ErbbauRG regelt die Entschädigung für das Bauwerk beim Zeitablauf, § 32 ErbbauRG die Vergütung für das Erbbaurecht beim Heimfall. Werden beide Regelungen gleichgesetzt, entstehen falsche Erwartungen an die Werthaltigkeit.

Die folgende Übersicht trennt die beiden Beendigungstatbestände nach den im ErbbauRG angelegten Merkmalen. Sie ersetzt keine Prüfung des einzelnen Vertrags.

Für die Kaufentscheidung ist die verbleibende Laufzeit – die Restlaufzeit – eine zentrale Kennzahl. Das Gesetz nennt jedoch keine Grenze, ab der eine Restlaufzeit als ausreichend oder als kritisch gilt. Eine solche Schwelle wäre eine Modellannahme. Zu prüfen sind stattdessen die konkreten Vertragsbestandteile und der Grundbucheintrag. Sinnvolle Prüffragen sind:

• Wann endet die Erstlaufzeit laut Vertrag und Grundbuch?
• Ist ein Vorrecht auf Erneuerung nach § 2 Nummer 6 ErbbauRG eingeräumt, und unter welchen Bedingungen kann es ausgeübt werden?
• Wie ist die Entschädigung bei Zeitablauf nach § 27 ErbbauRG geregelt, und wird sie ausgeschlossen?
• Welche Heimfallvoraussetzungen nach § 2 Nummer 4 ErbbauRG sind vereinbart, und wie ist die Vergütung nach § 32 ErbbauRG ausgestaltet?
• Wie ist der Erbbauzins für die Restlaufzeit ausgestaltet, und welche Anpassungsmechanismen sieht der Vertrag vor?
• Trifft die gesetzliche Zweidrittel-Sonderregel für minderbemittelte Bevölkerungskreise auf dieses Erbbaurecht zu?

Die Antworten lassen sich aus dem Erbbaurechtsvertrag und dem Grundbuch ableiten. Für die wirtschaftliche Bewertung des Gebäudes ist ergänzend der Ertragswert der Immobilie heranzuziehen, weil das Bauwerk am Ende der Laufzeit rechtlich zum Grundstück wird.

Für die Immobilienfinanzierung eines Erbbaurechts ist die Restlaufzeit ein Bewertungsfaktor. Kreditgebende Institute betrachten das Erbbaurecht als Sicherheit, dessen Wert unter anderem davon abhängt, wie lange das Recht noch besteht und ob eine Verlängerung oder ein Erneuerungsvorrecht vorgesehen ist. Eine allgemein gültige Mindestrestlaufzeit lässt sich daraus nicht ableiten; die Anforderungen sind institutsspezifisch.

Für eine nachvollziehbare Modellbetrachtung kann die Restlaufzeit dem Verwendungszweck gegenübergestellt werden. Ein einfaches Modell: Bei einer Restlaufzeit von 40 Jahren, einer geplanten Nutzungsdauer von 30 Jahren und einer Annahme eines linearen Werteverzehrs verbleiben rechnerisch 10 Jahre über die geplante Nutzung hinaus. Diese Zahl ist eine Modellannahme und keine Zusage über die tatsächliche Werthaltigkeit am Laufzeitende; sie dient nur der Strukturierung der eigenen Planung. Wichtiger als die Modellzahl sind die oben genannten Vertragsklauseln.

Zu beachten ist außerdem § 27 Absatz 4 ErbbauRG: Vor Fälligkeit kann der Entschädigungsanspruch nicht abgetreten werden. Eine erwartete Entschädigung lässt sich daher nicht vorab an einen Dritten übertragen, was ihre Bedeutung als akutes Finanzierungselement einschränkt.

Drei Fehlannahmen treten bei der Prüfung von Erbbaurechten wiederholt auf:

• Automatische Verlängerung: Das Gesetz sieht keine automatische Verlängerung des Erbbaurechts vor. Eine Verlängerung nach § 27 Absatz 3 ErbbauRG ist ein Angebot des Grundstückseigentümers, das der Erbbauberechtigte ablehnen kann.
• Zweidrittel-Wert als gesetzliche Regel: Der Mindestwert nach § 27 Absatz 2 und § 32 Absatz 2 ErbbauRG gilt nur bei einer Bestellung zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses minderbemittelter Bevölkerungskreise. Er ist keine allgemeine Untergrenze.
• Gleichsetzung von Zeitablauf und Heimfall: Zeitablauf und Heimfall lösen unterschiedliche Zahlungsregeln aus und beziehen sich auf unterschiedliche Gegenstände. § 27 ErbbauRG betrifft das Bauwerk, § 32 ErbbauRG die Vergütung für das Erbbaurecht bei vorzeitiger Übertragung.

Für die Vorbereitung eines Kaufs sind daher Vertragstext, Grundbucheintrag und die Laufzeitstruktur gemeinsam zu bewerten. Wer ein Erbbaurecht als Immobilie als Kapitalanlage nutzen möchte, sollte zusätzlich prüfen, wie sich Mieteinnahmen, Instandhaltung und Erbbauzins über die Restlaufzeit entwickeln sollen.