Besichtigung einer Mietwohnung durch Kaufinteressenten: Ablauf und Regeln

Das Mietverhältnis begründet für den Vermieter ein Betretungsrecht nur in engen Grenzen. Maßgeblich ist die Vorstellung, dass die Mietsache dem ungestörten Besitz der Mieter unterliegt und der Vermieter nur ausnahmsweise Zutritt verlangen kann. Ein anerkannter Anlass ist etwa die Kontrolle des Wohnungszustands im Rahmen von Instandhaltungsmaßnahmen oder die Vorbereitung von Modernisierungen. Der bloße Verkauf einer Wohnung gehört nicht ohne weiteres dazu, weshalb Verkäufer in der Praxis auf das Entgegenkommen der Mieter angewiesen sind.

Besteht eine Klausel im Mietvertrag, die Besichtigungen aus Anlass eines Verkaufs oder Vermietungswechsels erlaubt, kann sich daraus eine Pflicht der Mieter ergeben, Termine zu dulden. Solche Klauseln sind jedoch eng auszulegen und dürfen den Besitz der Mieter nicht unverhältnismäßig einschränken. Häufig finden sich Regelungen, die eine Besichtigung zu üblichen Tageszeiten und mit Vorankündigung gestatten. Ob eine konkrete Klausel wirksam ist, hängt vom Einzelfall ab; eine verbindliche Prüfung bleibt Rechtsanwälten und Gerichten vorbehalten.

Anders liegt der Fall bei erwarteter Rückgabe der Wohnung: Endet das Mietverhältnis, darf der Vermieter die Wohnung zur Vermietung oder zum Verkauf Interessierten zeigen. Während eines laufenden Mietverhältnisses ohne Endtermin fehlt diese Grundlage. Kaufinteressenten sollten deshalb bei Terminwünschen realistisch bleiben und Verkäufer nicht zu Druckmitteln gegenüber Mietern drängen. Ein professionelles Auftreten mit klaren Terminvorschlägen und kurzer Dauer erhöht die Bereitschaft der Mieter deutlich.

Üblicherweise kontaktiert der Verkäufer oder der beauftragte Makler die Mieter schriftlich oder telefonisch und schlägt ein oder mehrere Zeitfenster vor. Bewährt hat sich eine Vorlaufzeit von etwa einer Woche, damit sich die Mieter einrichten können. Sammeltermine, bei denen mehrere Interessenten nacheinander durch die Wohnung geführt werden, verringern die Belastung für die Mieter und erhöhen die Effizienz für den Verkäufer. Sie erschweren allerdings individuelle Gespräche und längere Begutachtungen.

Für Kaufinteressenten empfiehlt sich eine klare Vorbereitung: Eine Liste der zu prüfenden Punkte, ein Maßband, eine Taschenlampe für Keller und Abstellräume sowie Notizzettel für spontane Beobachtungen gehören zur Grundausstattung. Der Termin sollte auf 20 bis 30 Minuten begrenzt bleiben, sofern keine besonderen Fragen offen sind. Pünktlichkeit ist ein Zeichen von Respekt gegenüber den Mietern und wird in der Praxis häufig als Indikator für ein seriöses Auftreten gewertet.

Während der Besichtigung sind die Mieter oft anwesend. Das bietet eine Gelegenheit, freundlich und respektvoll in ein Gespräch zu kommen, ohne aufdringlich zu wirken. Fragen zum Wohnklima, zur Nachbarschaft oder zu bisherigen Reparaturen können wertvolle Hinweise liefern, wenn die Mieter freiwillig Auskunft geben. Druck oder unangemessene Fragen nach persönlichen Verhältnissen sind zu unterlassen, da sie das Gespräch schnell beenden und das Verhältnis zum Verkäufer belasten.

Eine Besichtigung dient nicht nur dem Gesamteindruck, sondern der gezielten Feststellung von Mängeln und Risiken. Besondere Aufmerksamkeit verdienen Feuchtigkeitsspuren an Wänden und Decken, Risse in Putz und Fliesen, der Zustand von Fenstern und Dichtungen sowie die Funktion von Heizkörpern und Sanitärobjekten. Auch Gerüche können Hinweise auf verborgene Probleme geben, etwa Schimmel hinter Schränken oder defekte Abflüsse.

Zusätzlich sollten die Betriebsräume und Gemeinschaftsflächen einbezogen werden, soweit zugänglich: Treppenhaus, Keller, Dachboden, Müllplatz und gegebenenfalls der Aufzug. Deren Zustand sagt viel über die Verwaltung und die Instandhaltungspraxis der Eigentümergemeinschaft aus. Bei Mehrfamilienhäusern lohnt der Blick auf das Protokollbuch des Aufzugs und auf Aushänge im Treppenhaus, die auf anstehende Sanierungen oder Sonderumlagen hindeuten können.

• Feuchtigkeit, Schimmel und Risse in Wohnräumen prüfen
• Zustand von Fenstern, Türen, Heizung und Sanitärinstallationen aufnehmen
• Keller, Dachboden und Gemeinschaftsflächen besichtigen, sofern möglich
• Protokollbuch des Aufzugs und Aushänge zu Sanierungen sichten
• Wohnfläche grob mit dem Grundriss und der Wohnflächenberechnung abgleichen
• Notizen und Fotos nur mit Erlaubnis der Mieter anfertigen

Die gewonnenen Eindrücke sollten unmittelbar nach dem Termin schriftlich festgehalten werden, da Details schnell in Vergessenheit geraten. Eine strukturierte Checkliste hilft dabei, Objekte untereinander vergleichbar zu halten. Wer mehrere Wohnungen in kurzer Zeit besichtigt, verlässt sich sonst leicht auf Erinnerungen, die objektiv nicht belastbar sind.

Die anwesenden Mieter sind häufig die beste Informationsquelle über die Wohnung und das Umfeld. Sie kennen die typischen Eigenheiten des Gebäudes, reagierende Nachbarn, die Qualität der Heizungsanlage im Winter und die Zuverlässigkeit der Verwaltung. Ein freundliches, kurz gehaltenes Gespräch kann deshalb mehr Aufschluss geben als manches Dokument. Voraussetzung ist, dass die Mieter aus freien Stücken Auskunft geben.

Zulässig sind allgemeine Fragen zum Wohnumfeld, zur Wohnqualität und zu erfahrenen Reparaturen. Unzulässig oder zumindest unangebracht sind Fragen nach Einkommen, Mietrückständen im Detail oder persönlichen Verhältnissen. Solche Informationen muss der Verkäufer ohnehin über andere Wege belegen, etwa über eine Mieterliste und eine Rentabilitätsübersicht. Kaufinteressenten sollten den Mietern außerdem signalisieren, dass ein Verkauf nicht automatisch eine Kündigung bedeutet.

Tatsächlich ist eine ordentliche Kündigung durch einen Erwerber wegen Eigenbedarfs nach derzeitiger Rechtsprechung auf Basis der genannten Quellen nur unter strengen Voraussetzungen möglich, wenn das Mietverhältnis bereits vor dem Verkauf bestand. Der Erwerber tritt grundsätzlich in die bestehenden Mietverträge ein. Wer als Kapitalanleger kauft, will die Mietverhältnisse in aller Regel sogar fortsetzen, weil sie die Erträge tragen. Ein transparenter Hinweis darauf wirkt beruhigend und verbessert die Gesprächsatmosphäre.

Die Besichtigung entfaltet ihren vollen Wert erst in Verbindung mit den zugehörigen Unterlagen. Vor oder unmittelbar nach dem Termin sollten zumindest Grundriss, Wohnflächenberechnung, Teilungserklärung und Energieausweis vorliegen. Bei vermieteten Wohnungen kommen Mietvertrag, Mieterliste mit Kündigungsfristen und Zahlungseingängen sowie eine Übersicht der Bewirtschaftungskosten hinzu. Diese Dokumente erlauben eine erste Einschätzung der Wirtschaftlichkeit noch vor einer Entscheidung.

Das Exposé des Maklers enthält in der Regel die wichtigsten Eckdaten, ersetzt aber keine eigenständige Prüfung. Auffälligkeiten wie große Abweichungen zwischen angegebener und gemessener Wohnfläche, ungewöhnlich niedrige Mieten oder lange Leerstände zwischen Mietverhältnissen sollten nachgefragt werden. Bei Abweichungen zwischen Exposé und Besichtigungseindruck zählt der persönliche Eindruck, solange er dokumentiert wird.

Ergänzend liefern das Protokoll der letzten Eigentümerversammlung und der Wirtschaftsplan der Gemeinschaft Hinweise auf kommende Ausgaben. Instandhaltungsrücklage und Beschlüsse über Sanierungen beeinflussen die künftigen Kosten erheblich. Wer diese Unterlagen erst nach der Besichtigung erhält, sollte die Bewertung des Objekts entsprechend offen halten und keine Vorentscheidung treffen. Eine strukturierte Ablage aller Dokumente je Objekt erleichtert den Vergleich.

Der Besichtigung folgt bei ernsthaftem Interesse die Angebotserstellung und später der Notartermin. Grundstücksbezogene Verträge über die Eigentumsübertragung sind nach § 311b BGB nur in notarieller Form wirksam; die notarielle Beurkundung dient dem Schutz der Beteiligten. Die Kosten bemessen sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz, die Grundbuchordnung regelt die Eintragung im Grundbuch.

Zusätzlich fällt Grunderwerbsteuer an, deren Höhe sich nach dem Grunderwerbsteuergesetz und dem Steuersatz des jeweiligen Bundeslandes richtet. Für Kapitalanleger ist die Grunderwerbsteuer ein erheblicher Transaktionskostenblock, der in der Wirtschaftlichkeitsrechnung von Anfang an berücksichtigt werden sollte. Auch Notar- und Grundbuchkosten lassen sich vorab überschlägig berechnen und in die Gesamtinvestition einrechnen.

Die Besichtigung liefert die fachliche Grundlage für die Preisfindung: Sichtbare Mängel, ein schlechter Zustand Gemeinschaftsflächen oder Hinweise auf anstehende Sanierungen fließen in die Verhandlungsargumentation ein. Umgekehrt kann ein gepflegtes Objekt mit zufriedenen Mietern und stabilen Mieteinnahmen den geforderten Preis eher rechtfertigen. Wer die Ergebnisse der Besichtigung schriftlich festhält, kann im Notartermin offene Punkte präzise regeln lassen, etwa Zusagen zu Reparaturen vor Übergabe.

Zur Veranschaulichung dient eine Modellrechnung für eine vermietete Dreizimmerwohnung. Alle Werte sind Annahmen ohne Anspruch auf Allgemeingültigkeit. Angenommen wird ein Kaufpreis von 280.000 Euro, eine Jahreskaltmiete von 13.800 Euro, Bewirtschaftungskosten von 3.400 Euro jährlich und nicht umlagefähige Kosten von 1.100 Euro jährlich. Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch werden zusammen pauschal mit 6,5 Prozent des Kaufpreises angesetzt.

Die Bruttorendite beträgt in diesem Modell 13.800 Euro geteilt durch 280.000 Euro, also rund 4,93 Prozent. Die Nettorendite auf die Gesamtkosten von 298.200 Euro liegt bei 9.300 Euro geteilt durch 298.200 Euro, also rund 3,12 Prozent. Sichtbare Mängel aus der Besichtigung, etwa eine ältere Heizung, könnten Anlass sein, über eine Preissenkung oder Instandhaltungsrücklage zu verhandeln, was beide Kennzahlen verbessert. Die Rechnung dient ausschließlich der Veranschaulichung und ersetzt keine individuelle Beratung.

Kommen Terminvorschläge nicht zustande, sollten Kaufinteressenten zunächst Gelassenheit bewahren. Häufig sind fehlende Erreichbarkeit, Urlaubszeiten oder Unsicherheit über die Absichten der Interessenten die Ursache. Ein zweiter, höflich formulierter Versuch mit konkreten Zeitfenstern führt oft zum Ziel. Der Verkäufer kann zusätzlich die Hausverwaltung einschalten, die zu den Mietern meist einen etablierten Kontakt pflegt.

Bleibt die Besichtigung ausgeschlossen, stellt sich die Frage nach Alternativen. In Betracht kommen eine Besichtigung anhand von aussagekräftigen Fotos und Videos, ein virteller Rundgang oder die Besichtigung einer baugleichen Wohnung im selben Objekt. Solche Ersatzlösungen senken das Risiko, mindern aber die Aussagekraft. Von einem Kauf ohne jede Kenntnis des Ist-Zustands ist in der Regel abzuraten, weil spätere Mängel die kalkulierte Rendite belasten können.

Rechtlicher Druck gegenüber Mietern kommt selten in Betracht, da ein Anspruch auf Besichtigung aus Verkaufsanlass meist fehlt. Der Erwerber erwirbt das Mietverhältnis mit allen Rechten und Pflichten; ein konfrontatives Auftreten vor dem Kauf würde die spätere Zusammenarbeit belasten. Kaufinteressenten sollten deshalb eher abwägen, ob das Objekt auch ohne Innenbesichtigung tragfähig bewertet werden kann, oder das Angebot zurückstellen.

Befindet sich in dem Objekt statt einer Wohnung eine gewerblich genutzte Einheit, gelten für die Besichtigung ähnliche Grundsätze, jedoch mit Besonderheiten. Gewerbemieter haben häufig ein berechtigtes Interesse daran, Betriebsabläufe nicht zu stören; Besichtigungen sollten außerhalb der Öffnungszeiten oder nach Absprache erfolgen. Zudem können sensible Bereiche wie Lagerflächen oder Kundenbereiche nur eingeschränkt einsehbar sein.

Bei leerstehenden Wohnheiten entfallen die Rücksichtnahmen auf Mieter. Die Besichtigung lässt sich frei terminieren und gründlicher durchführen. Leerstand ist für Kapitalanleger allerdings ein zweischneidiges Signal: Er eröffnet die Möglichkeit neuer Mietverhältnisse zu aktuellen Konditionen, verursacht aber bis zur Vermietung Ertragsausfälle. Die voraussichtliche Leerstandszeit sollte deshalb realistisch geschätzt und in der Rechnung berücksichtigt werden.

Eine dritte Konstellation ist der kurzfristig bevorstehende Auszug von Mietern. In diesem Fall dürfen Besichtigungen zur Nachvermietung oder zum Verkauf durchgeführt werden, und die Wohnung lässt sich oft vollständig prüfen. Für Kaufinteressenten ist diese Situation informativ, da der Zustand ohne Möblierung sichtbar wird. Gleichzeitig ist zu beachten, dass zukünftige Mieter möglicherweise höhere Mieten verlangen, was die Rendite positiv, die Vermietbarkeit aber je nach Marktumfeld erschwerend beeinflussen kann.

Ein verbreiteter Fehler besteht darin, die Besichtigung unvorbereitet zu beginnen und ohne Prüfplan durch die Wohnung zu gehen. Sichtbare Mängel werden übersehen, Messungen unterbleiben und der anschließende Vergleich mit anderen Objekten gerät unscharf. Ein zweiter Fehler ist die Fixierung auf Ästhetik: Ein frisch gestrichener Flur sagt wenig über die Substanz von Dach, Heizung oder Installationen aus, die für die langfristigen Kosten entscheidend sind.

Ebenso problematisch ist es, die Unterlagen erst nach einem Kaufinteresse anzufordern. Ohne Mietvertrag, Teilungserklärung und Protokolle bleibt unklar, welche Verpflichtungen mit dem Objekt übernommen werden. Umgekehrt führt übermäßiger Zeitdruck während des Termins zu nachlässigen Beobachtungen. Wer Abstriche beim Wohnflächenabgleich oder beim Blick in Nebenräume macht, riskiert später böse Überraschungen bei den tatsächlichen Kosten.

1. Besichtigung ohne vorbereitete Checkliste durchführen
2. Nur äußerlichen Eindruck bewerten und Substanz ignorieren
3. Unterlagen erst nach Abgabe eines Angebots anfordern
4. Fotos ohne Erlaubnis der Mieter anfertigen
5. Beobachtungen nicht unmittelbar schriftlich festhalten

Schließlich wird die Wirkung des Auftretens auf die Mieter häufig unterschätzt. Ein respektvolles Verhalten schafft Vertrauen, das sich nach dem Kauf in einer konstruktiven Zusammenarbeit auszahlt. Da der Erwerber in die Mietverhältnisse eintritt, beginnt die Beziehung zu den Mietern faktisch schon bei der ersten Besichtigung, nicht erst mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch.