Auswirkungen von Dienstbarkeiten beim Immobilienverkauf

Nach § 1018 BGB kann ein Grundstück zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks belastet werden. Begünstigt ist damit nicht eine bestimmte Person, sondern der jeweilige Eigentümer des herrschenden Grundstücks. Aus diesem Aufbau folgen zwei getrennte Prüfungen.

• Belastetes Grundstück (dienendes Grundstück): Hier liegt die Eintragung als Belastung vor. Wer dieses Grundstück verkauft, muss die Auswirkungen auf den Käufer darstellen.
• Begünstigtes Grundstück (herrschendes Grundstück): Hier besteht das Nutzungs- oder Unterlassungsinteresse. Wer dieses Grundstück verkauft, verkauft das Recht faktisch mit.

Für den Verkauf ist zu klären, welches Grundstück belastet und welches begünstigt ist. Erst danach lässt sich beurteilen, ob eine Übernahme, eine Verlegung oder eine Aufhebung überhaupt in Betracht kommt. Eine Grunddienstbarkeit kann dabei als Benutzung in einzelnen Beziehungen, als Unterlassung bestimmter Handlungen oder als Ausschluss eines aus dem Eigentum folgenden Rechts ausgestaltet sein.

Im Grundbuch steht in der Regel nur ein kurzer Eintragungstext. Der konkrete Inhalt der Dienstbarkeit ergibt sich häufig erst aus der Eintragungsbewilligung, auf die im Grundbuch Bezug genommen wird. Nach § 12 GBO ist die Einsicht in das Grundbuch und in die dort in Bezug genommenen Urkunden zulässig, wenn ein berechtigtes Interesse dargelegt wird.

Für einen Verkauf bedeutet das: Ein Verkäufer sollte den vollständigen Eintragungstext, die Bewilligung und die tatsächliche Ausübung kennen. Ein Kaufinteressent mit berechtigtem Interesse kann beim Grundbuchamt eine Abschrift anfordern; auf Verlangen ist die Abschrift zu beglaubigen. Zu unterscheiden sind:

• der Eintragungstext im Bestandsverzeichnis und in Abteilung II,
• die in Bezug genommene Bewilligung samt Plananlagen,
• die tatsächliche Ausübung, die von der Bewilligung abweichen kann.

Erst dieser Abgleich erlaubt eine belastbare Aussage darüber, welche Rechte im Kaufvertrag als übernommen geführt werden müssen.

Nach § 435 BGB ist die Sache frei von Rechtsmängeln, wenn Dritte in Bezug auf die Sache keine oder nur die im Kaufvertrag übernommenen Rechte gegen den Käufer geltend machen können. Einem Rechtsmangel steht es gleich, wenn im Grundbuch ein Recht eingetragen ist, das nicht besteht. Maßgeblich ist damit, welche Rechte der Kaufvertrag als übernommen ausweist. Fehlt eine Übernahme, kann die Belastung einen Rechtsmangel darstellen.

Zu unterscheiden sind drei Fallgruppen:

1. Übernahme: Die Dienstbarkeit bleibt unverändert bestehen und wird im Kaufvertrag als übernommenes Recht geführt.
2. Verlegung: Die Ausübung wird auf eine andere Stelle verlegt; das Recht selbst bleibt bestehen.
3. Aufhebung: Das Recht soll insgesamt entfallen; hierfür ist nach § 875 BGB eine Löschung erforderlich.

Eine bloße Zusage des Verkäufers im Kaufvertrag ohne Erklärung des Berechtigten ist keine Aufhebung. Ein automatisches Erlöschen durch den Verkauf tritt nicht ein. Der Kaufvertrag kann das übernommene Recht benennen; ob zusätzlich Formerfordernisse greifen, ist eine Frage des Einzelfalls.

Die folgende Tabelle ordnet typische Ausgangslagen und die jeweils zu prüfenden Schritte. Sie ersetzt keine Einzelfallprüfung, sondern dient der Strukturierung der Unterlagen.

Nach § 1023 Abs. 1 BGB kann der Eigentümer die Verlegung der Ausübung auf eine andere, für den Berechtigten ebenso geeignete Stelle verlangen, wenn die Ausübung an der bisherigen Stelle für ihn besonders beschwerlich ist. Das setzt voraus, dass sich die jeweilige Ausübung auf einen Teil des belasteten Grundstücks beschränkt. Dies gilt nach dem Normwortlaut auch dann, wenn der Teil des Grundstücks, auf den sich die Ausübung beschränkt, durch Rechtsgeschäft bestimmt ist. Nach § 1023 Abs. 2 BGB kann dieses Recht nicht durch Rechtsgeschäft ausgeschlossen oder beschränkt werden.

Für den Verkauf sind die Voraussetzungen einzeln zu prüfen:

• Beschränkt sich die Ausübung auf einen Teil des belasteten Grundstücks?
• Ist die Ausübung an der bisherigen Stelle für den Eigentümer besonders beschwerlich?
• Ist die andere Stelle für den Berechtigten ebenso geeignet?

Die Kosten der Verlegung hat der Eigentümer zu tragen und vorzuschießen. Bei einem Verkauf kann diese Position im Kaufvertrag angesprochen werden. Der Verlegungsanspruch beseitigt die Dienstbarkeit nicht; er verändert nur die Stelle der Ausübung.

Nach § 1020 BGB hat der Berechtigte bei der Ausübung einer Grunddienstbarkeit das Interesse des Eigentümers des belasteten Grundstücks tunlichst zu schonen. Hält er zur Ausübung der Dienstbarkeit auf dem belasteten Grundstück eine Anlage, hat er sie in ordnungsmäßigem Zustand zu erhalten, soweit das Interesse des Eigentümers es erfordert.

Für den Verkauf ist diese Regelung relevant, weil Käufer häufig nach den laufenden Kosten fragen. Aus § 1020 BGB folgt jedoch keine allgemeine hälftige Kostenteilung. Die Vorschrift verpflichtet den Berechtigten zur Rücksichtnahme und zur Erhaltung einer von ihm gehaltenen Anlage im Rahmen des Eigentümerinteresses. Wer eine Dienstbarkeit übernimmt, sollte deshalb klären, wer welche Anlage hält und welche Instandhaltung tatsächlich vereinbart oder geübt ist.

Nach § 875 Abs. 1 BGB sind zur Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück – soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt – die Erklärung des Berechtigten, dass er das Recht aufgebe, und die Löschung des Rechts im Grundbuch erforderlich. Die Erklärung ist dem Grundbuchamt oder demjenigen gegenüber abzugeben, zu dessen Gunsten sie erfolgt. Nach § 875 Abs. 2 BGB ist der Berechtigte vor der Löschung an seine Erklärung nur gebunden, wenn er sie dem Grundbuchamt gegenüber abgegeben oder demjenigen, zu dessen Gunsten sie erfolgt, eine den Vorschriften der Grundbuchordnung entsprechende Löschungsbewilligung überlassen hat.

Für den Verkauf ergibt sich daraus eine klare Trennung:

• Zusage des Verkäufers: Eine Erklärung im Kaufvertrag, wonach die Dienstbarkeit beseitigt werden soll, ist noch keine Aufhebung.
• Erklärung des Berechtigten: Erforderlich ist eine Aufgabeerklärung des Berechtigten gegenüber dem Grundbuchamt oder dem Begünstigten; soll eine Bindung vor Löschung eintreten, muss die Erklärung dem Grundbuchamt gegenüber abgegeben oder eine den Vorschriften der Grundbuchordnung entsprechende Löschungsbewilligung dem Begünstigten überlassen worden sein.
• Löschung im Grundbuch: Erst mit der Löschung ist das Recht im Grundbuch nicht mehr vorhanden.

Diese drei Schritte sollten in den Unterlagen getrennt dokumentiert werden, damit keine Verwechslung zwischen einer Absicht und der tatsächlichen Rechtslage entsteht.

Für die Abstimmung mit Notar und Käufer sind die folgenden Unterlagen hilfreich. Sie erlauben eine nachvollziehbare Darstellung, ohne die Rechtslage zu verkürzen.

• Aktueller Grundbuchauszug mit Abteilung II zur Dienstbarkeit
• Eintragungsbewilligung und zugehörige Plananlagen
• Dokumentation der tatsächlichen Ausübung, soweit vorhanden
• Angaben zu Anlagen, die der Berechtigte zur Ausübung hält
• Für eine mögliche Aufhebung: Aufgabeerklärung oder den Vorschriften der Grundbuchordnung entsprechende Löschungsbewilligung des Berechtigten

Eine Einsicht in Grundbuch und in Bezug genommene Urkunden setzt nach § 12 GBO ein dargelegtes berechtigtes Interesse voraus. Für Kaufinteressenten bedeutet dies, dass eine Abschrift über das Grundbuchamt angefordert werden kann.

Rund um Dienstbarkeiten beim Verkauf halten sich mehrere Annahmen, die sich aus den gesetzlichen Regelungen nicht ableiten lassen.

• Erlöschen durch Verkauf: Ein Verkauf des belasteten Grundstücks lässt die Dienstbarkeit nicht automatisch entfallen. Erforderlich ist eine Aufhebung nach § 875 BGB.
• Fester Wertabschlag: Ein pauschalierter Abschlag lässt sich aus dem Gesetz nicht herleiten. Ob und in welchem Umfang eine wirtschaftliche Auswirkung besteht, hängt vom konkreten Inhalt und der Ausübung ab.
• Kostenhälftung: Aus § 1020 BGB folgt keine allgemeine hälftige Kostenteilung.
• Aufhebung per Vertragsklausel: Eine Zusage des Verkäufers ersetzt nicht die Aufgabeerklärung des Berechtigten und die Löschung im Grundbuch.
• Verkaufsstopp: Die Eintragung einer Dienstbarkeit verhindert den Verkauf nicht; sie muss zutreffend behandelt werden.