Mieterhöhung neue Heizung: Muster, § 559e und Ankündigung prüfen

Ein Textformular oder Musterschreiben ist nur die äußere Form. Ob die Mieterhöhung wirksam ist, hängt von der konkreten Maßnahme, den tatsächlich entstandenen Kosten, einer etwaigen Förderung und der Einhaltung der gesetzlichen Fristen ab. Ein Muster kann daher nur als Struktur dienen, in die der jeweilige Einzelfall eingetragen wird.

Für den hier behandelten Fall ist die Maßnahme zunächst rechtlich einzuordnen: Handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nummer 1a BGB, und sind die weiteren Voraussetzungen des § 559e BGB erfüllt? Nach § 559e Absatz 1 Satz 1 BGB setzt die Erhöhung um 10 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten abzüglich der in Anspruch genommenen Drittmittel voraus, dass die Maßnahme die Voraussetzungen für Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten dem Grunde nach erfüllt und dass Drittmittel nach § 559a BGB tatsächlich in Anspruch genommen wurden. Fehlt eine dieser Voraussetzungen, ist der Erhöhungstatbestand des § 559e Absatz 1 Satz 1 BGB nicht eröffnet. § 559e Absatz 1 Satz 2 BGB regelt den Fall, dass eine Förderung nicht erfolgt, obwohl die Voraussetzungen für eine Förderung dem Grunde nach erfüllt sind; dann kann die jährliche Miete nach Maßgabe des § 559 BGB erhöht werden. Eine Erhöhung nach § 559 BGB setzt jedoch nach § 555b BGB voraus, dass überhaupt eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne dieser Vorschrift vorliegt; ob eine Heizungsmaßnahme, die die Fördervoraussetzungen dem Grunde nach nicht erfüllt, gleichwohl § 555b BGB unterfällt, ist anhand der gesetzlichen Tatbestände zu prüfen.

Dementsprechend sollten drei Prüfebenen getrennt werden: die Ankündigung vor Beginn der Maßnahme, die anrechenbaren Kosten und eine etwaige Förderung sowie die spätere Erhöhungserklärung mit ihren Grenzen. Wird eine dieser Ebenen vermischt, ist die Nachvollziehbarkeit für den Mieter und in einem späteren Streitfall erschwert.

Nach § 555c Absatz 1 BGB hat der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen. Die Ankündigung muss Angaben enthalten über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Maßnahme in wesentlichen Zügen, den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten. Der Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung ist nach § 555c Absatz 1 Nummer 3 BGB nur anzugeben, sofern eine Erhöhung nach § 559 oder § 559c BGB verlangt werden soll.

Nach § 555c Absatz 2 BGB soll der Vermieter den Mieter auf Form und Frist des Härteeinwands nach § 555d Absatz 3 Satz 1 BGB hinweisen. Nach Absatz 3 kann er sich bei Maßnahmen nach § 555b Nummer 1 und 2 insbesondere zur energetischen Qualität von Bauteilen auf allgemein anerkannte Pauschalwerte beziehen.

Die Absätze 1 bis 3 gelten nach § 555c Absatz 4 BGB nicht für Maßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist nach Absatz 5 unwirksam.

Für die Fallprüfung bedeutet dies, dass die Ankündigung keine bloße Ankündigung des Handwerkertermins ist. Sie muss die spätere Erhöhung vorbereiten; ob eine Angabe zum Erhöhungsbetrag erforderlich ist, richtet sich nach § 555c Absatz 1 Nummer 3 BGB. Weitere Formen der Mieterhöhung sind unter Mieterhöhung eingeordnet.

§ 559e BGB betrifft die Mieterhöhung nach Einbau oder Aufstellung einer Heizungsanlage. Nach Absatz 1 Satz 1 kann der Vermieter, wenn er Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b Nummer 1a BGB durchgeführt hat, die die Voraussetzungen für Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten dem Grunde nach erfüllen, und dabei Drittmittel nach § 559a BGB in Anspruch genommen hat, die jährliche Miete um 10 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten abzüglich der in Anspruch genommenen Drittmittel erhöhen. Beide Voraussetzungen – Erfüllung der Fördervoraussetzungen dem Grunde nach und tatsächliche Inanspruchnahme von Drittmitteln nach § 559a BGB – müssen also kumulativ vorliegen.

Nach § 559e Absatz 1 Satz 2 BGB kann der Vermieter, wenn eine Förderung nicht erfolgt, obwohl die Voraussetzungen für eine Förderung dem Grunde nach erfüllt sind, die jährliche Miete nach Maßgabe des § 559 BGB erhöhen. Diese Regelung betrifft ausdrücklich den Fall, dass die Fördervoraussetzungen dem Grunde nach vorliegen, eine Förderung aber ausbleibt.

Für die Praxis folgt daraus: Die Fördervoraussetzungen sind dem Grunde nach zu prüfen, und die tatsächlich in Anspruch genommenen Drittmittel sind zu erfassen und mindern die Erhöhungsbasis. Eine feste Förderquote ergibt sich aus § 559e BGB nicht; über die konkrete Förderung entscheidet das jeweilige Förderprogramm mit seinen eigenen Voraussetzungen und Antragswegen. Die Prüfung, ob eine Maßnahme die Voraussetzungen dem Grunde nach erfüllt, richtet sich damit nach den Bedingungen des in Betracht kommenden Programms und ist vor Beginn der Maßnahme zu klären.

§ 559e Absatz 2 BGB enthält eine pauschale Erhaltungsquote. Danach wird der Erhaltungsanteil pauschal mit 15 Prozent der tatsächlich aufgewendeten Kosten abgezogen. Die Pauschale wird nicht auf geschätzte hypothetische Erhaltungskosten angewendet. Das gilt nach Satz 2 nicht, soweit Kosten durch den Einbau einer Heizungsanlage im Sinne des § 43 des Gebäudemodernisierungsgesetzes entstanden sind.

Nach § 559e Absatz 3 BGB ist § 559 Absatz 3a Satz 1 BGB mit der Maßgabe anwendbar, dass sich die monatliche Miete im Hinblick auf eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nummer 1a BGB um nicht mehr als 0,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren erhöhen darf. Ist der Vermieter daneben zu Mieterhöhungen nach § 559 Absatz 1 BGB berechtigt, dürfen die in § 559 Absatz 3a Satz 1 und 2 BGB genannten Grenzen nicht überschritten werden.

§ 559 Absatz 3, 4 und 5 sowie §§ 559b bis 559d BGB gelten nach Absatz 4 entsprechend. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist nach Absatz 5 unwirksam.

Damit steht neben der prozentualen Erhöhung eine absolute Begrenzung je Quadratmeter und Sechsjahreszeitraum. Beide Grenzen sind getrennt zu rechnen; welche im Einzelfall zuerst greift, hängt von den aufgewendeten Kosten und der Wohnfläche ab. Überschreitet die rechnerische Erhöhung die Quadratmetergrenze, ist die Erhöhung auf den zulässigen Betrag zu begrenzen. Zusätzlich sind die Grenzen des § 559 Absatz 3, 3a und 4 BGB zu beachten, auf die § 559e Absatz 3 und 4 BGB verweisen.

§ 559b BGB regelt die Geltendmachung der Erhöhung. Nach Absatz 1 ist die Mieterhöhung nach § 559 BGB dem Mieter in Textform zu erklären. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559 und 559a BGB erläutert wird; § 555c Absatz 3 BGB gilt entsprechend.

Nach Absatz 2 schuldet der Mieter die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung. Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme nicht nach den Vorschriften des § 555c Absatz 1 und 3 bis 5 BGB angekündigt hat oder wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt.

§ 559e Absatz 4 BGB verweist unter anderem auf § 559b BGB. Die Anforderungen an die Erklärung gelten damit auch für die Erhöhung nach § 559e BGB. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist nach § 559b Absatz 3 BGB unwirksam.

Für die Prüfung ist § 559b BGB damit der zentrale Form- und Fristmaßstab. Wird die Ankündigung versäumt oder die angekündigte Erhöhung um mehr als 10 Prozent überschritten, verschiebt sich der Beginn der erhöhten Miete um sechs Monate. Die Erklärung muss rechnerisch nachvollziehbar sein; eine bloße Bezugnahme auf die Gesamtkosten der Maßnahme genügt nicht.

Die folgende Tabelle zeigt Felder, die in einer Erklärung nach § 559e BGB nachvollziehbar dargestellt werden sollten. Sie ist eine Strukturhilfe und kein amtliches Formular.

Die folgende Rechnung ist ein Modell und keine Aussage über einen konkreten Förderanspruch. Annahme: Für eine Wohnung mit 70 Quadratmetern Wohnfläche entstehen für den Einbau einer Heizungsanlage aufgewendete Kosten von 18.000 Euro. Es werden Drittmittel nach § 559a BGB in Höhe von 4.000 Euro in Anspruch genommen, sodass die Voraussetzung des § 559e Absatz 1 Satz 1 BGB insoweit erfüllt ist. Der pauschale Erhaltungsanteil nach § 559e Absatz 2 BGB wird nicht gesondert abgesetzt, weil die Kosten nach Satz 2 dieser Vorschrift durch den Einbau einer Heizungsanlage im Sinne des § 43 des Gebäudemodernisierungsgesetzes entstanden sind.

Die Erhöhungsbasis beträgt dann 18.000 Euro abzüglich 4.000 Euro, also 14.000 Euro. Zehn Prozent davon sind 1.400 Euro jährlich. Bezogen auf zwölf Monate entspricht das rund 116,67 Euro monatlich. Bei 70 Quadratmetern sind das rund 1,67 Euro je Quadratmeter monatlich.

Die Grenze nach § 559e Absatz 3 BGB liegt bei 0,50 Euro je Quadratmeter und Monat innerhalb von sechs Jahren, hier also bei 35 Euro monatlich. Das Modell würde diese Grenze überschreiten, sodass die Erhöhung im Rahmen dieses Modells auf 35 Euro monatlich begrenzt werden müsste. Für andere Wohnflächen oder Kosten ist die Rechnung entsprechend anzupassen; die tatsächliche Einordnung hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.

Die Prüfung der Förderung ist von der Prüfung der anrechenbaren Kosten zu trennen. § 559e Absatz 1 Satz 1 BGB setzt zum einen voraus, dass die Maßnahme die Voraussetzungen für Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten dem Grunde nach erfüllt, und zum anderen, dass Drittmittel nach § 559a BGB in Anspruch genommen wurden. § 559e Absatz 1 Satz 2 BGB betrifft den Fall, dass eine Förderung nicht erfolgt, obwohl die Voraussetzungen für eine Förderung dem Grunde nach erfüllt sind; dann kann die jährliche Miete nach Maßgabe des § 559 BGB erhöht werden.

Daraus folgt für die Praxis:

• Zunächst ist zu klären, ob die konkrete Heizungsmaßnahme unter § 555b Nummer 1a BGB fällt.
• Dann ist zu prüfen, ob die Voraussetzungen für Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten dem Grunde nach erfüllt sind; maßgeblich sind die Bedingungen des jeweiligen Förderprogramms.
• Weiter ist zu prüfen, ob Drittmittel nach § 559a BGB tatsächlich in Anspruch genommen wurden; erst dann ist die Erhöhung nach § 559e Absatz 1 Satz 1 BGB eröffnet.
• Schließlich sind die in Anspruch genommenen Drittmittel von der Erhöhungsbasis abzuziehen.

Eine feste Förderquote oder ein garantierter Zuschuss lässt sich aus § 559e BGB nicht ableiten. Die Vorschrift setzt lediglich den Rahmen, innerhalb dessen die Erhöhung berechnet werden kann. Zur allgemeinen Einordnung der Finanzierungsseite siehe Immobilienfinanzierung und Mieterhöhung nach Modernisierung.

Der allgemeine Modernisierungsratgeber behandelt das Verfahren nach § 559 BGB und die dortigen Grenzen. Der vorliegende Artikel betrifft dagegen den Sonderfall der Heizungsanlage nach § 555b Nummer 1a BGB und den daraus folgenden Erhöhungstatbestand des § 559e BGB.

Unterschiede ergeben sich insbesondere bei der Erhaltungsquote, weil § 559e Absatz 2 BGB eine Pauschale von 15 Prozent vorsieht, und bei der zusätzlichen absoluten Grenze nach § 559e Absatz 3 BGB. Wer nur den allgemeinen Modernisierungsweg prüft, übersieht diese Besonderheiten.

Für andere Modernisierungsmaßnahmen bleibt der allgemeine Weg maßgeblich. Eine Übersicht der verschiedenen Erhöhungswege findet sich unter Mieterhöhung und Mieterhöhung Muster.