Kurzantwort
Ist die Garage separat vermietet, richtet sich die Mieterhöhung nach dem Garagenmietvertrag und einer dort vereinbarten Anpassungsklausel. Das Zustimmungsverlangen nach § 558 BGB betrifft Wohnraum und darf nicht unbesehen auf einen separaten Garagenvertrag übertragen werden. Nach § 578 BGB gelten die Wohnraummiet-Regeln für andere Räume nur, soweit das Gesetz sie ausdrücklich anordnet. Für einen Garagenvertrag ist daher zunächst die vertragliche Vereinbarung maßgeblich.
Garage separat oder zusammen mit Wohnraum vermietet?
Ausgangspunkt jeder Überlegung ist der geschlossene Vertrag. § 535 BGB verpflichtet den Vermieter zur Gebrauchsgewährung und den Mieter zur Zahlung der vereinbarten Miete. Welche Miete geschuldet ist und ob Garage und Wohnraum getrennt oder gemeinsam erfasst sind, ergibt sich aus dem Vertragstext.
Für die Einordnung sind unter anderem relevant:
- Werden Garage und Wohnung in einem Dokument genannt oder in getrennten Verträgen?
- Wird eine Gesamtmiete oder ein getrennter Mietzins ausgewiesen?
- Wurden die Verträge zeitlich unabhängig geschlossen oder gekündigt?
- Sind unterschiedliche Mieter für Wohnung und Garage eingetragen?
Ein separater Garagenvertrag ist regelmäßig kein Wohnraummietverhältnis. Die Sonderregeln zur Wohnraummiete greifen nach § 578 BGB nur, wo das Gesetz dies ausdrücklich anordnet. Für einen reinen Garagenvertrag bedeutet das: In erster Linie gilt die vertragliche Vereinbarung.
Entscheidungstabelle: Welche Konstellation liegt vor?
| Konstellation | Vertragliche Grundlage | Erhöhung in erster Linie | Zu prüfen |
|---|---|---|---|
| Garage ist Bestandteil des Wohnraummietvertrags | Ein Vertrag, eine Gesamtmiete | Regeln für Wohnraum, soweit einschlägig | Mietstruktur, Kappungsgrenze, Begründung |
| Garage mit eigenem Vertrag, kein Wohnraum | Separater Garagenmietvertrag | Vereinbarte Miete und Anpassungsklausel | Wirksamkeit und Anwendbarkeit der Klausel |
| Garage mit Wohnraum in einem Vertrag, aber getrennte Mietzinse | Ein Vertrag, zwei Entgelte | Regeln für die einheitliche Wohnraummiete, soweit einschlägig | Rechtliche Einheit des Mietverhältnisses; getrennte Entgelte allein trennen den Vertrag nicht |
| Garage als Teil einer Gewerberaummiete | Gewerberaummietvertrag | Vertragliche Vereinbarung | Einordnung als Raum im Sinne des § 578 Abs. 2 BGB |
| Stellplatz im Freien, separat vermietet | Eigener Vertrag über eine Fläche | Vertragliche Vereinbarung | Abgrenzung zu Grundstücksmiete |
Die Tabelle ersetzt keine Prüfung des Einzelfalls. Sie dient als erste Orientierung, welche Regelungsebene vorrangig zu betrachten ist. Für Garagenmietverhältnisse über ein Jahr ordnet § 578 Abs. 1 in Verbindung mit § 550 BGB an, dass bei fehlender Textform ein Vertrag für unbestimmte Zeit gilt.
Anpassungsklausel im Garagenmietvertrag prüfen
Enthält der Garagenmietvertrag eine Anpassungsklausel, bestimmt diese, unter welchen Voraussetzungen die Miete geändert werden kann. Zu prüfen ist insbesondere:
- Ist die Klausel klar und verständlich formuliert?
- Nennt sie einen nachvollziehbaren Maßstab, etwa einen Index oder feste Beträge?
- Sind Fristen und Form für eine Erhöhung geregelt?
- Wurde die Klausel wirksam in den Vertrag einbezogen?
Fehlt eine Anpassungsklausel, ist eine einseitige Erhöhung ohne Zustimmung des Mieters regelmäßig nicht ohne Weiteres durchsetzbar. Eine einvernehmliche Anpassung bleibt möglich. Bei einer Wohnraummiete verweist der Beitrag Mieterhöhung auf die dortigen Verfahrensschritte.
Warum § 558 BGB nicht auf den separaten Garagenvertrag passt
§ 558 BGB regelt die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und setzt Wohnraum voraus. Dort heißt es unter anderem, dass die ortsübliche Vergleichsmiete aus Entgelten für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage gebildet wird. Eine Garage ist jedenfalls dann kein Wohnraum, wenn sie separat zum Abstellen von Fahrzeugen vermietet ist.
§ 578 BGB ordnet an, welche Vorschriften auf andere Räume und Grundstücke entsprechend anzuwenden sind. Die Zustimmungsregel des § 558 BGB ist dort für Nicht-Wohnräume nicht generell aufgeführt. Daraus folgt: Ein Wohnraum-Mieterhöhungsverlangen kann nicht ohne Weiteres auf einen separaten Garagenvertrag gestützt werden.
Anders liegt es, wenn die Garage Teil einer Wohnraummiete ist. Dann kann die für Wohnraum geltende Regelung den Garagenanteil einbeziehen. Eine pauschale Aussage lässt sich daher nicht treffen.
Ausfüllbarer Textbaustein für eine Anfrage zur Garagenmiete
Der folgende Text ist ein Muster zur einvernehmlichen Anpassung. Er enthält keine automatisch wirksame Erhöhung und ersetzt keinen Vertragsschluss. Die Parteien müssen sich über die neue Miete einigen.
Betreff: Anpassung der Garagenmiete
Sehr geehrte Damen und Herren,
für die von Ihnen gemietete Garage in der [Adresse] gilt derzeit eine monatliche Miete von [bisherige Miete] Euro. Unter Berücksichtigung der seit Vertragsbeginn veränderten Verhältnisse wird eine Anpassung auf [vorgeschlagene Miete] Euro zum [Datum] vorgeschlagen. Grundlage ist die im Garagenmietvertrag getroffene Regelung in [Ziffer/Absatz]. Sofern keine Anpassungsklausel vereinbart wurde, ist dieser Vorschlag als Angebot zu einer einvernehmlichen Änderung zu verstehen.
Um schriftliche Rückmeldung bis zum [Frist] wird gebeten.
Mit freundlichen Grüßen
[Name]
Hinweis: Eine Zustimmung des Mieters ist erforderlich, soweit keine wirksame Anpassungsklausel eingreift. Der Baustein ist keine Mieterhöhungserklärung nach § 558 BGB.
Einigung, Form und Umsetzung
Eine einvernehmliche Änderung der Garagenmiete sollte in Textform festgehalten werden. Sinnvoll sind die Angaben zu:
- bisherige und neue Miete,
- Wirksamkeitszeitpunkt,
- Anpassungsgrund oder Klauselbezug,
- eindeutige Benennung beider Parteien und nachvollziehbare Zustimmung.
Wird eine Erhöhung auf eine Anpassungsklausel gestützt, sind deren Voraussetzungen einzuhalten. Fehlt eine Klausel und wird keine Einigung erzielt, bleibt die bisherige Miete bestehen.
Für die Wohnraummiete lassen sich Verfahrensdetails im Beitrag Mieterhöhung Muster nachlesen. Bei der Kappungsgrenze im Wohnraumbereich hilft Kappungsgrenze Miete weiter.
Wenn Garage und Wohnraum eine Einheit bilden
Bilden Garage und Wohnung eine einheitliche Mietsache, ist die Erhöhung am Wohnraummietrecht zu messen. Die Garage ist dabei nicht getrennt zu behandeln. Zu prüfen sind insbesondere:
- Ist die Miete seit der maßgeblichen Frist unverändert?
- Liegt die angestrebte Miete innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete?
- Ist eine Kappungsgrenze zu beachten?
- Wurde eine zulässige Begründung beigefügt?
Ob eine Garage in die Wohnraummiete einbezogen ist, hängt vom Vertrag ab. Die Entscheidungstabelle weiter oben ordnet die typischen Fälle ein.
Beispielrechnung als Modellannahme
Die folgende Rechnung ist ein Modell und keine Aussage über die Angemessenheit einer bestimmten Miete.
Annahme: Die Garagenmiete beträgt 60 Euro monatlich. Nach einer im Garagenmietvertrag wirksamen Anpassungsklausel soll sie um 5,00 Prozent steigen.
- Erhöhung pro Monat: 60 Euro × 0,05 = 3,00 Euro.
- Neue Monatsmiete: 60 Euro + 3,00 Euro = 63,00 Euro.
- Neue Jahresmiete: 63,00 Euro × 12 = 756,00 Euro.
Ob eine solche Steigerung tatsächlich vereinbart werden kann, richtet sich nach der konkreten Klausel und dem Einzelfall. Ohne wirksame Klausel bleibt es bei der bisherigen Miete, sofern keine Einigung erzielt wird.
Häufige Fragen
Gilt § 558 BGB auch bei einer separat vermieteten Garage?
§ 558 BGB betrifft Wohnraum. Bei einem separaten Garagenvertrag ist die Regel nicht ohne Weiteres anwendbar. Maßgeblich sind der Garagenmietvertrag und eine dort enthaltene Anpassungsklausel.
Wann ist die Garage Teil der Wohnraummiete?
Das ergibt sich aus dem Vertrag. Ob Garage und Wohnung als einheitliche Mietsache oder getrennt vermietet sind, ist durch Auslegung des konkreten Vertrags und der tatsächlichen Handhabung zu bestimmen. Eine allgemeine Regel, die allein aus einem Dokument mit Gesamtmiete auf eine einheitliche Mietsache schließen lässt, ist den mietrechtlichen Regelungen nicht zu entnehmen.
Welche Vorschriften gelten für andere Räume nach § 578 BGB?
§ 578 BGB ordnet an, welche Vorschriften auf Mietverhältnisse über Grundstücke und andere Räume entsprechend anzuwenden sind. § 558 BGB ist dort für Nicht-Wohnräume nicht generell aufgeführt.
Welche Form ist bei einem Garagenmietvertrag über ein Jahr zu beachten?
§ 578 Abs. 1 in Verbindung mit § 550 BGB sieht für Verträge über längere Zeit als ein Jahr vor, dass bei fehlender Textform ein Vertrag für unbestimmte Zeit gilt. Daraus ergibt sich für diesen Fall ein Textformerfordernis, nicht zwingend eine Schriftform.
Reicht ein Textbaustein für eine wirksame Garagenmieterhöhung?
Nein. Ein Textbaustein ist ein Angebot oder eine Anfrage. Eine Erhöhung tritt nur ein, wenn eine wirksame Anpassungsklausel greift oder sich die Parteien einigen.
Was ist zu tun, wenn der Garagenmietvertrag keine Anpassungsklausel enthält?
Dann kommt in erster Linie eine einvernehmliche Änderung in Betracht. Ohne Einigung bleibt die bisherige Miete bestehen. Eine einseitige Erhöhung ist regelmäßig nicht ohne Weiteres durchsetzbar.
Wie sollte eine einvernehmliche Änderung festgehalten werden?
Die Änderung sollte in Textform mit bisheriger und neuer Miete, Wirksamkeitszeitpunkt, eindeutiger Benennung beider Parteien und nachvollziehbarer Zustimmung festgehalten werden. Das schafft Klarheit für beide Seiten.
Wo finden sich vertiefende Informationen zur Mieterhöhung?
Der Ratgeberbereich Vermietung enthält Beiträge zu Mieterhöhung, Muster, Kappungsgrenze und Mietspiegel. Dort lassen sich die Verfahrensschritte für die Wohnraummiete nachlesen.
Aus dem Ratgeber wird eine belastbare Entscheidung.
Zuerst ist der Garagenmietvertrag darauf zu prüfen, welche Vereinbarung zur Miete und zu deren Anpassung getroffen wurde.
Quellen
- Gesetze im Internet: § 535 BGB – Mietvertragliche Hauptpflichten 2026-10-01
- Gesetze im Internet: § 578 BGB – Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume 2026-10-01
- Gesetze im Internet: § 558 BGB – Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete 2026-10-01
Hinweis: Dieser Beitrag ist eine redaktionelle Einordnung und keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Konkrete Entscheidungen sollten mit individueller Modellrechnung und passenden Fachstellen geprüft werden.