Grunderwerbsteuer Schleswig-Holstein 2025: Regeln für Kapitalanleger

Die Rechtsgrundlage für die Grunderwerbsteuer bildet das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Der Bundesgesetzgeber bestimmt, welche Vorgänge der Steuer unterliegen und wie die Bemessungsgrundlage ermittelt wird. Die Höhe des Steuersatzes hingegen legen die Bundesländer selbst fest, seit ihnen § 11 Absatz 1 GrEStG ausdrücklich einen Spielraum von 3,5 bis 6,5 Prozent einräumt.

Schleswig-Holstein hat den Steuersatz mit Wirkung zum 1. Januar 2014 auf 6,5 Prozent angehoben und ihn seither nicht verändert. Für das Jahr 2025 gilt daher weiterhin ein Satz von 6,5 Prozent. Im Vergleich dazu erheben Bayern und Sachsen nur 3,5 Prozent, während Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Sachsen-Anhalt und Thüringen ebenfalls 6,5 Prozent verlangen.

Für Investoren ergibt sich daraus ein einfacher Rechenweg: Kaufpreis multipliziert mit 0,065 ergibt die Steuer. Bei einem Mehrfamilienhaus mit 450.000 Euro Kaufpreis sind das 29.250 Euro. Dieser Betrag muss als liquiditätswirksame Nebenkostenposition in die Finanzierungsplanung eingestellt werden, da er kurz nach Vertragsabschluss fällig wird und nicht über das Grundpfandrecht mitfinanziert werden kann, solange die Eintragung im Grundbuch noch aussteht.

Zu beachten ist, dass der Steuersatz sich nach dem Recht des Landes richtet, in dem das Grundstück liegt. Bei einem Erwerb mehrerer Objekte in verschiedenen Bundesländern können daher unterschiedliche Sätze anfallen. Ein Standortvergleich über Landesgrenzen hinweg sollte den Grunderwerbsteuersatz stets als Kostenfaktor einbeziehen, da die Differenz zwischen 3,5 und 6,5 Prozent bei höheren Kaufpreisen erhebliche Beträge ausmacht.

Maßgeblich für die Steuer ist nach § 9 GrEStG die Gegenleistung, also alles, was der Käufer für die Übertragung des Eigentums aufwendet. Beim klassischen Immobilienkauf ist das der im Kaufvertrag genannte Kaufpreis. Die Gegenleistung umfasst jedoch mehr als die genannte Summe: Auch übernommene Grundpfandrechte, die Freistellung von Verbindlichkeiten oder zugesagte Rentenleistungen können die Bemessungsgrundlage erhöhen.

Nicht zur Bemessungsgrundlage gehören die Kosten des Notars und des Grundbuchamts sowie die Grunderwerbsteuer selbst. Wird ein Makler beauftragt, ist auch die Maklerprovision nicht Teil der Bemessungsgrundlage, unterliegt aber als Anschaffungsnebenkosten der einkommensteuerlichen Behandlung. Für die Liquiditätsplanung empfiehlt sich die Faustformel, dass Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer zusammen beim schleswig-holsteinischen Satz von 6,5 Prozent etwa 8 bis 9 Prozent des Kaufpreises ausmachen.

Wer eine Immobilie mit Inventar oder mit einem bestehenden Mietvertrag erwirbt, sollte die Aufteilung im Kaufvertrag genau prüfen. Der Kaufpreis für bewegliche Gegenstände wie Einbauküchen kann steuerfrei bleiben, wenn er gesondert und in realistischer Höhe ausgewiesen wird. Eine überhöhte Aufteilung erkennen die Finanzämter jedoch regelmäßig und korrigieren sie, was Steuernachforderungen nebst Zinsen auslösen kann.

Bei Erwerben von mehreren Grundstücken oder bei Anteilsübertragungen wird die Bemessungsgrundlage für jedes Grundstück und jeden Erwerbsvorgang gesondert ermittelt. Auch bei Tauschvorgängen und bei der Übertragung gegen Renten gilt die jeweilige Gegenleistung als Bemessungsgrundlage, wobei bei Renten besondere Bewertungsregeln eingreifen können.

Die Grunderwerbsteuer entsteht nach § 13 GrEStG mit der Erfüllung des Kaufvertrags, also in der Regel mit der Beurkundung beim Notar, sofern sich die Beteiligten dortSome zur Leistung verpflichtet haben. Der Notar ist gesetzlich verpflichtet, den Vorgang dem zuständigen Finanzamt zu melden. Dieses setzt die Steuer durch Bescheid fest und gibt dem Grundbuchamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung, erst dann wird die Eigentumsumschreibung ermöglicht.

In der Praxis vergeht zwischen Vertragsabschluss und Steuerbescheid häufig mehrere Wochen. Die Steuer ist einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig. Erst nach Zahlung erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung, weshalb die Grunderwerbsteuer faktisch vor der Grundbuchumschreibung bezahlt werden muss. Käufer, die die Eigentumsumschreibung schnell benötigen, etwa für eine Anschlussfinanzierung, sollten die Zahlung zügig leisten.

Gegen den Steuerbescheid ist Einspruch möglich, wenn etwa die Bemessungsgrundlage zu hoch angesetzt wurde oder eine Befreiung übersehen wurde. Der Einspruch hat grundsätzlich keine aufschiebende Wirkung auf die Zahlungspflicht. Bei berechtigten Einwendungen empfiehlt sich der Kontakt mit dem Finanzamt, bevor die Unbedenklichkeitsbescheinigung blockiert wird.

Für Kapitalanleger ist der zeitliche Ablauf deshalb relevant, weil die Grunderwerbsteuer einen liquiditätswirksamen Vorlauf darstellt. Wer mehrere Objekte kurzfristig erwirbt oder eng getaktete Weiterverkäufe plant, sollte die Vorlaufzeiten zwischen Beurkundung, Bescheid und Grundbuchumschreibung in die Kalkulation einrechnen.

Nicht nur der klassische Immobilienkauf löst Grunderwerbsteuer aus. Nach § 1 Absatz 3 GrEStG unterliegt auch die Übertragung von Gesellschaftsanteilen der Steuer, wenn durch den Vorgang mindestens 90 Prozent der Anteile an einer Gesellschaft mit Grundstücksbesitz in der Hand eines Erwerbers zusammengeführt werden. Man spricht vom Share Deal.

Zudem wird nach § 1 Absatz 2a GrEStG die Vereinigung von Anteilen an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft besteuert, wenn innerhalb von zehn Jahren 95 Prozent der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen. Diese Zehnjahresfrist verhindert, dass Immobilienübertragungen über längere Zeiträume gestreckt die Steuer umgehen. Für Investoren, die über Gesellschaftsstrukturen kaufen, sind diese Regeln zentral.

Auch die Übertragung einzelner Miteigentumsanteile ist steuerbar. Wer etwa von mehreren Erben einen Miteigentumsanteil am Familienheim erwirbt oder im Rahmen einer Erbauseinandersetzung Anteile übernimmt, löst grundsätzlich Grunderwerbsteuer aus, soweit keine Befreiung eingreift. Die Bemessungsgrundlage bemisst sich dann nach dem Wert des erworbenen Anteils.

Für die Strukturierung von Portfoliokäufen gilt: Die regelmäßige Prüfung der 90-Prozent- und 95-Prozent-Grenzen gehört in die Due Diligence. Wird eine Schwelle überschritten, wird die volle Gegenleistung für das Grundstück der Gesellschaft besteuert, nicht nur der Wert der gehandelten Anteile. Solche Konstellationen sind komplex und gehören in die Prüfung durch eine fachkundige Beratung.

Das GrEStG kennt eine Reihe von Befreiungen, die vor allem den Familiengerwerb betreffen. Nach § 3 Nr. 4 GrEStG ist der Erwerb durch Ehegatten und eingetragene Lebenspartner steuerfrei, ebenso der Erwerb durch Kinder von ihren Eltern. Für Kapitalanleger ohne familiäre Verbindung zum Verkäufer spielen diese Befreiungen praktisch keine Rolle.

Erbschaft und Schenkung sind dagegen nicht nach dem GrEStG, sondern nach dem Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz steuerbar, sodass ein Erwerb von Todes wegen grundsätzlich keine Grunderwerbsteuer auslöst. Beim Erwerb im Rahmen einer Zwangsversteigerung gelten Besonderheiten, die zu einer Ermäßigung oder Entfallen führen können, soweit die Gegenleistung den Feststellungswert nicht übersteigt.

Praxisrelevant für Investoren ist § 6 GrEStG: Erwerbt eine GmbH oder eine GmbH und Co. KG ein Grundstück und bringt es innerhalb von zwei Jahren in eine Gesellschaft ein, an der dieselben Gesellschafter in gleichem Verhältnis beteiligt sind, kann ein Steuerabzug unterbleiben. Ebenso kann bei einem Einstieg neuer Gesellschafter die Steuer auf den übergehenden Anteil beschränkt bleiben.

Ob eine Befreiung im Einzelfall greift, hängt von den genauen Umständen des Erwerbs ab. Die verwendungs- und fristgebundenen Regelungen sind streng auszulegen. Vor Vertragsabschluss sollte deshalb geprüft werden, ob eine der engen Ausnahmen anwendbar ist, um keine unvorhergesehenen Steuernachzahlungen zu riskieren.

Für Vermieter ist die entscheidende Frage, wie die Grunderwerbsteuer einkommensteuerlich behandelt wird. Die Grunderwerbsteuer gehört zu den Anschaffungskosten des Grundstücks. Sie ist nicht sofort als Werbungskosten abziehbar, sondern erhöht die Anschaffungskosten des Gebäudes und des Bodens, soweit sie auf das Gebäude entfällt.

Der auf das Gebäude entfallende Anteil geht in die Bemessungsgrundlage der Absetzung für Abnutzung ein, die § 7 EStG regelt. Nach § 7 EStG werden Gebäude, die nach 1924 fertiggestellt wurden, bei Vermietung grundsätzlich mit 2 Prozent jährlich abgeschrieben, bei neueren Gebäuden mit 3 Prozent. Da der Boden nicht abgeschrieben werden kann, muss die Aufteilung der Anschaffungskosten auf Grund und Boden sowie Gebäude dokumentiert werden.

Anders als die Grunderwerbsteuer sind laufende Kosten der Vermietung sofort abziehbar. Grundsteuer, Verwaltungskosten, Zinsen für die Finanzierung und Erhaltungsaufwendungen sind nach § 9 EStG Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Die einkommensteuerliche Behandlung der Mieteinnahmen ergibt sich aus § 21 EStG.

Wird die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung veräußert, können nach § 23 EStG Spekulationssteuern auf den Veräußerungsgewinn anfallen. Die Grunderwerbsteuer erhöht als Teil der Anschaffungskosten den Gewinn nicht, sondern mindert ihn. Für die Gesamtkalkulation einer Kapitalanlage sind alle drei Ebenen zu betrachten: Grunderwerbsteuer beim Kauf, laufende Besteuerung der Miete und Besteuerung bei einem späteren Verkauf.

Zur Veranschaulichung dient eine nachvollziehbare Modellrechnung mit gekennzeichneten Annahmen. Angenommen wird der Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung in Kiel für 320.000 Euro Kaufpreis. Der Steuersatz in Schleswig-Holstein beträgt 2025 laut Modellannahme 6,5 Prozent.

Die Grunderwerbsteuer berechnet sich dann wie folgt: 320.000 Euro multipliziert mit 6,5 Prozent ergibt 20.800 Euro. Zusammen mit Notar- und Grundbuchkosten von angenommener Summe 8.500 Euro und einer Maklerprovision von angenommen 10.560 Euro zzgl. Umsatzsteuer ergeben sich Anschaffungsnebenkosten von rund 40.600 Euro, also gut 12 Prozent des Kaufpreises.

Wird der Kaufpreis als 75 Prozent Gebäude und 25 Prozent Boden aufgeteilt, entfallen von den 320.000 Euro zzgl. Grunderwerbsteuer rund 255.600 Euro auf das Gebäude. Bei einer linearen Abschreibung von 2 Prozent sind das jährlich rund 5.112 Euro, die über die Nutzungsdauer verteilt die steuerliche Mieteinnahme mindern. Alle Werte sind Modellannahmen und dienen ausschließlich der Veranschaulichung.

Die Grunderwerbsteuer ist ein Finanzierungshebel, der oft unterschätzt wird. Sie muss gezahlt werden, bevor die Eigentumsumschreibung erfolgt, und kann deshalb nicht ohne Weiteres über die Grundschuld besichert werden. Viele Banken finanzieren sie dennoch mit, verlangen aber je nach Beleihungswert zusätzliche Sicherheiten oder Eigenmittel.

Für die Gesamtliquidität eines Investments empfiehlt sich eine Struktur, bei der die Nebenkosten aus Eigenkapital oder einem separaten Kontokorrent gedeckt werden. Alternativ bieten manche Kreditinstitute die Einbeziehung in das Immobiliendarlehen, wenn der Beleihungsauslauf dies zulässt. Die Konditionen unterscheiden sich hier deutlich, weshalb ein Vergleich mehrerer Angebote sinnvoll ist.

Bei der Renditebetrachtung wirkt die Grunderwerbsteuer doppelt: als einmaliger Kapitaleinsatz zu Beginn und als Bestandteil der abschreibbaren Anschaffungskosten. Je höher der Grunderwerbsteuersatz eines Bundeslandes, desto geringer ceteris paribus die anfängliche Eigenkapitalrendite. In Schleswig-Holstein liegt der Satz mit 6,5 Prozent am oberen Rand des Bundesrahmens.

Ein vollständiger Finanzierungsplan sollte daher alle Erwerbsnebenkosten, die erwartete Leerstandsquote, die Bewirtschaftungskosten und die tilgungsabhängige Zinslast enthalten. Nur so lässt sich abschätzen, ob das Objekt nach Steuern einen positiven Cashflow erwirtschaftet oder zumindest eine angemessene Gesamtrendite erreicht.

Für Investoren, die standortflexibel sind, lohnt der Blick auf die Steuersätze der Bundesländer. Die Spanne reicht von 3,5 Prozent in Bayern und Sachsen bis zu 6,5 Prozent in sieben Ländern, darunter Schleswig-Holstein. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro beträgt der Unterschied zwischen 3,5 und 6,5 Prozent allein 12.000 Euro.

Allerdings ist der Steuersatz nur einer von vielen Standortfaktoren. Kaufpreise pro Quadratmeter, Mietniveau, Leerstandsrisiko, demografische Entwicklung und Infrastruktur haben auf die Gesamtrendite meist ein größeres Gewicht als ein bis zwei Prozentpunkte Grunderwerbsteuer. Ein niedriger Steuersatz kompensiert keinen schlechten Markt nicht.

In Schleswig-Holstein sprechen für Kapitalanleger unter anderem die Nähe zu Hamburg, die universitären Strukturen in Kiel und Lübeck sowie der Tourismus an der Küste. Dagegen stehen strukturschwächere Regionen im Binnenland mit geringerem Mietwachstum. Der Steuersatz von 6,5 Prozent ist ein konstanter Kostenfaktor, der in jedem Standortvergleich Schleswig-Holsteins einkalkuliert werden sollte.

Wer Objekte über Landesgrenzen hinweg vergleicht, sollte zudem beachten, dass auch die Praxis der Finanzämter bei der Aufteilung von Kaufpreisen auf Grund und Boden und die Grunderwerbsteuersätze der Nachbarn in die Rechnung eingehen. Ein systematischer Vergleich anhand einheitlicher Annahmen macht die Standorte erst vergleichbar.

In der Praxis zeigen sich bei Kapitalanlegern einige wiederkehrende Fehler, die sich mit etwas Sorgfalt vermeiden lassen. Die häufigsten Punkte im Überblick:

• Die Grunderwerbsteuer wird im Finanzierungsplan vergessen und muss dann aus der Notfallreserve bezahlt werden.
• Die Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden wird nicht dokumentiert, was später zu Auseinandersetzungen mit dem Finanzamt über die Abschreibungsbasis führt.
• Erwerbsvorgänge über Gesellschaftsanteile werden ohne Prüfung der 90- und 95-Prozent-Grenzen abgeschlossen.
• Die Inventaraufteilung im Kaufvertrag wird unrealistisch hoch angesetzt und von der Finanzverwaltung korrigiert.
• Die Zehnjahresfrist des § 23 EStG wird bei der Exit-Planung übersehen, sodass ein früherer Verkauf zu einer unerwarteten Besteuerung des Gewinns führt.

Diese Fehler betreffen nicht nur die Grunderwerbsteuer selbst, sondern die Gesamtkalkulation. Wer vor Vertragsabschluss eine vollständige Nebenkostenübersicht erstellt und die einkommensteuerlichen Folgen durchrechnet, vermeidet die häufigsten Fallstricke.