Entrümpelung steuerlich absetzbar: Was Vermieter prüfen

Entscheidend sind die tatsächliche Leistung, der Anlass der Räumung und die Nutzung der betroffenen Wohnung. Werbungskosten sind Ausgaben zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen (§ 9 EStG). Bei einer vermieteten Wohnung gehören sie zur Prüfung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Privater Haushaltsaufwand ist dagegen grundsätzlich vom Einkünfteabzug ausgeschlossen (§ 12 EStG). Eigentum allein macht eine Rechnung deshalb nicht zu Werbungskosten.

§ 35a EStG verfolgt einen anderen Ansatz: Bestimmte Leistungen im eigenen Haushalt können die Einkommensteuer unmittelbar ermäßigen. Dafür gelten besondere Anforderungen und Ausschlüsse. Die Frage nach einem Arbeitskostenanteil stellt sich erst, wenn die Leistung überhaupt begünstigt ist. Werbungskosten und Steuerermäßigung dürfen für dieselben Aufwendungen nicht doppelt genutzt werden.

Beginnen Sie deshalb mit der Zuordnung, bevor Sie Beträge addieren. Notieren Sie, wessen Sachen entfernt wurden, wer den Auftrag erteilte und welchem Zweck die Räumung diente. Die folgende Vorlage hilft bei dieser Vorbereitung. Sie entscheidet keinen Einzelfall und ersetzt keine Prüfung durch die Steuerberatung. Steuerstand dieses Beitrags: Oktober 2026.

Räumkosten kommen als Werbungskosten in Betracht, wenn sie tatsächlich durch die Vermietung veranlasst und entsprechend zugeordnet sind. Nach einem Mieterwechsel kann eine Räumung notwendig sein, um die Wohnung erneut zu vermieten. Die Prüfung folgt dem allgemeinen Werbungskostenbegriff des § 9 EStG. Daraus lässt sich ein möglicher Vermietungsbezug ableiten. Es folgt daraus keine pauschale Anerkennung jeder Entrümpelungsrechnung und kein spezieller gerichtlicher Freibrief für Räumkosten.

Dokumentieren Sie den Zustand bei der Rückgabe und den konkreten Räumungsauftrag. Eine Rechnung, die lediglich Entrümpelung ausweist, belegt den Vermietungsanlass noch nicht. Hilfreich sind das Übergabeprotokoll, ein Leistungsnachweis und Unterlagen zur geplanten Wiedervermietung. Bei persönlichen Unterlagen sollten nur die für Ihre eigene Prüfung erforderlichen Angaben erfasst werden.

Trennen Sie eigenes privates Inventar von vermietungsbezogenen Positionen. Wird gleichzeitig ein privat genutzter Abstellraum geräumt, braucht dieser Teil eine eigene Zuordnung. Erfassen Sie außerdem mögliche Zahlungen des früheren Mieters, Versicherungsleistungen oder Wertanrechnungen. Art und Zeitpunkt solcher Beträge sind gesondert zu prüfen; eine beliebige Verrechnung kann den steuerlichen Sachverhalt verzerren.

Der Werbungskostenpfad ist grundsätzlich nicht auf Arbeitslohn beschränkt. Auch belegte Transport- und Entsorgungskosten können in diese Prüfung eingehen. Entscheidend bleiben Veranlassung, tatsächliche Belastung und mögliche Aktivierung. Zur übergeordneten Abgrenzung finden Sie ergänzende Informationen unter Welche Mietnebenkosten sind steuerlich absetzbar?.

Ein vorübergehender Leerstand schließt Werbungskosten nicht automatisch aus, wenn die Absicht zur Einkünfteerzielung fortbesteht. Der BFH nennt ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen als wichtige Indizien für die fortbestehende Vermietungsabsicht. Sein Urteil vom 11. Dezember 2012, IX R 15/12, betrifft Leerstand. Es ist kein besonderes Entrümpelungsurteil. Für die Räumungsrechnung bleibt zusätzlich zu klären, ob die konkrete Ausgabe der Vermietung dient.

Halten Sie den Zusammenhang nachvollziehbar fest: Wann zog der bisherige Mieter aus? Warum war die Räumung erforderlich? Welche Schritte zur Wiedervermietung wurden unternommen? Inserate, Makleraufträge und nachvollziehbare Aufzeichnungen können die tatsächlichen Bemühungen dokumentieren. Eine Rechnung allein belegt diese Absicht nicht.

Ändert sich die Planung zugunsten eigener Nutzung oder eines Verkaufs, muss der Anlass erneut betrachtet werden. Ein früher vermietetes Objekt macht spätere Aufwendungen nicht automatisch zu Vermietungswerbungskosten. Lassen Sie gemischte oder wechselnde Nutzungsabsichten offen prüfen, statt eine eindeutige Zuordnung zu erzwingen. Praktische Hinweise zur erneuten Vermietung bietet der Beitrag Leerstand vermeiden.

Bei Erwerb, Umbau oder Verkauf können Räumkosten einem anderen Zweck dienen und deshalb anders einzuordnen sein. Anschaffungskosten können auch Aufwendungen umfassen, die einen Vermögensgegenstand in einen betriebsbereiten Zustand versetzen (§ 255 HGB). Herstellungskosten betreffen unter anderem Herstellung, Erweiterung oder wesentliche Verbesserung. Ob konkrete Räumarbeiten damit zusammenhängen, ist eine Zuordnungsfrage. Der unmittelbare zeitliche Zusammenhang mit einem Kauf genügt nicht als vollständige Antwort.

Zusätzlich verweist § 9 Abs. 5 EStG auf die Regeln zu anschaffungsnahen Herstellungskosten. Nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG betrifft dies bestimmte Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung. Die Regel greift, wenn die Aufwendungen für die einzubeziehenden Maßnahmen ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Das Gesetz enthält Ausnahmen.

Diese Grenze ist kein pauschaler Entrümpelungsfreibetrag. Zunächst muss geklärt werden, welche Maßnahmen überhaupt einzubeziehen sind. Auch unterhalb der Grenze können andere Anschaffungs- oder Herstellungskosten vorliegen. Müssen Kosten aktiviert werden, kommt nach den einschlägigen Regeln eine Verteilung über Absetzung für Abnutzung in Betracht (§ 7 EStG).

Bei einer Räumung zur Verkaufsvorbereitung ist ebenfalls der tatsächliche Zweck zu untersuchen. Übertragen Sie die Einordnung einer früheren Wiedervermietung nicht ungeprüft. Eine eigene Rechnung für Räumarbeiten erleichtert die Prüfung, entscheidet aber weder Veranlassung noch Sofortabzug.

Erfassen Sie Räumarbeiten, Fahrt, Transport, Container, Entsorgung und eigenständige Reinigung nach ihrem tatsächlichen Leistungsinhalt. Eine detaillierte Beschreibung hilft beiden Prüfpfaden, aber auf unterschiedliche Weise. Bei Vermietung steht der Zusammenhang jeder Position mit der Einnahmenerzielung im Mittelpunkt. Bei § 35a EStG muss zunächst eine begünstigte Haushaltsleistung vorliegen. Erst danach ist ihr berücksichtigungsfähiger Arbeitskostenanteil relevant.

Für § 35a können berechnete Fahrt- und Maschinenkosten zu den Arbeitskosten gehören; Material bleibt grundsätzlich außen vor. Das BMF-Anwendungsschreiben erläutert dies in Randnummer 39. Die Regel verwandelt jedoch keine ausgeschlossene Entsorgungsleistung in eine begünstigte Dienstleistung. Auch die getrennte Ausweisung von Tragearbeit ändert den Schwerpunkt einer Haushaltsauflösung nicht von selbst.

Lassen Sie den Betrieb tatsächliche Leistungen beschreiben und Beträge nachvollziehbar aufteilen. Vermeiden Sie Sammelbezeichnungen, die unterschiedliche Tätigkeiten verdecken. Die Tabelle zeigt Prüffragen, keine Zusage der steuerlichen Anerkennung. Bei einem Mischauftrag sollten offene Positionen ausdrücklich als ungeklärt behandelt werden.

§ 35a kann bei tatsächlich begünstigten Haushaltsleistungen helfen, erfasst aber private Haushaltsauflösung und Sperrmüllabfuhr nach der Verwaltungsliste nicht. Die amtliche Anlage zum BMF-Anwendungsschreiben führt Haushaltsauflösung, Sperrmüllabfuhr und Müllabfuhr mit Entsorgungsschwerpunkt als nicht begünstigt. Entsorgung ist als Hauptleistung ausgeschlossen. Bei einer Nebenleistung zu einer begünstigten Tätigkeit bleibt die konkrete Abgrenzung erforderlich. Eine Rechnung über Arbeitsstunden hebt diese materielle Grenze nicht auf.

Anders können eigenständige Reinigungsleistungen oder private Umzugsdienstleistungen zu beurteilen sein. Sie stehen in der amtlichen Beispielliste. Beim eigenen Umzug können zeitnah ausgeführte Arbeiten in der bisherigen Wohnung noch dem Haushalt zugeordnet werden. Daraus folgt keine allgemeine Begünstigung sämtlicher dabei anfallender Entsorgungsarbeiten. Eine bloße Umbenennung des Auftrags genügt nicht.

Die Leistung muss grundsätzlich in einem eigenen Haushalt innerhalb von EU oder EWR erbracht werden (§ 35a Abs. 4 EStG). Für begünstigte haushaltsnahe Dienstleistungen beträgt die Ermäßigung auf Antrag 20 Prozent, höchstens 4.000 Euro (§ 35a Abs. 2 EStG). Sie betrifft berücksichtigungsfähige Arbeitskosten und setzt weitere Voraussetzungen voraus. Dieser Höchstbetrag ist kein allgemeiner Erstattungsrahmen für Entrümpelungen.

Erforderlich sind insbesondere eine Rechnung und die Zahlung auf das Konto des Leistungserbringers. Versicherungsersatz einschließlich erwarteter Erstattungen ist zu berücksichtigen. Aufwendungen, die Werbungskosten darstellen, sind insoweit von § 35a ausgeschlossen. Bei einer Teilentrümpelung im laufenden Haushalt sollte die tatsächliche Tätigkeit geprüft werden; eine pauschale amtliche Anerkennung lässt sich daraus nicht ableiten.

Erben müssen den eigenen Haushalt, einen möglichen Vermietungsbezug und eine gesonderte Nachlassregelung voneinander unterscheiden. Die geerbte Wohnung gehört nicht allein durch den Erbfall zum eigenen selbst genutzten Haushalt. Deshalb begründet die Erbenstellung für sich keinen Anspruch nach § 35a EStG. Selbst bei einem eigenen Haushalt bleibt die Art der Leistung entscheidend. Die ausdrückliche Grenze für Haushaltsauflösung verschwindet durch den Eigentumswechsel nicht.

Daneben können Kosten zur Räumung der Erblasserwohnung im Rahmen der Erbschaftsteuer Nachlassregelungskosten sein. Der BFH unterscheidet in seinem Urteil vom 14. Oktober 2020, II R 30/19, die nachlassbezogene Durchsicht persönlicher Habe vom bloßen Herrichten zur späteren Nutzung. Das ist eine andere Prüfung als eine Haushaltsleistung oder die Werbungskosten einer Vermietung.

§ 10 Abs. 5 Nr. 3 ErbStG erfasst unmittelbar mit Abwicklung, Regelung oder Verteilung zusammenhängende Nachlasskosten. Kosten der Nachlassverwaltung sind ausgeschlossen. Dokumentieren Sie deshalb Anlass und einzelne Tätigkeiten getrennt. Ein zusätzlicher Einzelabzug neben einem Pauschbetrag folgt daraus nicht automatisch. Bei anschließender Vermietung muss geklärt werden, welchem Zweck die jeweilige Leistung tatsächlich diente.

Ein Festpreis ist nicht grundsätzlich ausgeschlossen, muss aber die erforderliche Prüfung von Leistung und Kostenanteilen ermöglichen. Preisvereinbarung und Steuernachweis sind unterschiedliche Fragen. Ein vereinbarter Gesamtpreis kann wirtschaftlich nachvollziehbar sein. Für § 35a muss der Arbeitsanteil jedoch aus der Rechnung ermittelbar sein. Nach Randnummer 40 des BMF-Anwendungsschreibens ist eine prozentuale Aufteilung durch den Betrieb zulässig. Eine eigene Schätzung des Auftraggebers ist dafür nicht vorgesehen.

Bitten Sie möglichst schon vor Beauftragung um eine passende Leistungsbeschreibung und nachvollziehbare Aufteilung. Bei einer vorhandenen unklaren Rechnung können Sie beim Betrieb nachfragen. Ergänzen Sie nicht selbst einen vermeintlich üblichen Lohnanteil. Die Angabe muss aus den tatsächlichen Leistungen und der betrieblichen Aufteilung hervorgehen.

Auch eine sorgfältig ergänzte Rechnung löst nur das Nachweisproblem. Eine ausgeschlossene Haushaltsauflösung wird dadurch nicht begünstigt. Für den Werbungskostenpfad dokumentiert die Rechnung dagegen, welche Ausgaben tatsächlich der Vermietung zuzuordnen sind. Offene Fragen zur Aktivierung, privaten Nutzung oder zu Erstattungen bleiben separat bestehen.

Die eigene Vorlage verbindet Objekt, Nutzung, Räumungsanlass, beteiligte Personen und zeitlichen Ablauf mit den vorhandenen Belegen. Übertragen Sie die Tabelle in Ihre Unterlagen und füllen Sie die Leerfelder privat aus. Sie dient der Vorbereitung auf die Steuererklärung oder das Gespräch mit der Steuerberatung. Sie ist keine amtlich vorgeschriebene Komplettliste von Rechnungspflichtangaben. Die Leerzeilen sind bewusst freie Eingabefelder und keine fehlenden Angaben eines veröffentlichten Beispiels.

Unterscheiden Sie Eigentümer, Auftraggeber und zahlende Person, statt diese Rollen stillschweigend gleichzusetzen. Halten Sie die bisherige Nutzung und den Plan nach der Räumung fest. Bei einer leerstehenden Mietwohnung gehören die Belege zur weiteren Vermietungsabsicht daneben. Erfassen Sie abweichende Nutzungen einzelner Räume oder mitgeräumter Gegenstände ausdrücklich.

Ordnen Sie Auftrag, Übergabeprotokoll, Rechnung, Leistungsnachweis und Zahlungsbeleg derselben Räumung zu. So bleibt erkennbar, ob die Dokumente denselben Vorgang beschreiben. Fehlende Angaben kommen in die offene Prüffrage. Die Vorlage berechtigt nicht zur Entsorgung fremder Sachen und klärt weder Eigentum noch erbrechtliche Befugnisse.

Legen Sie für jede Leistungsposition ein eigenes Blatt an und halten Sie den vorläufigen Prüfpfad sowie fehlende Nachweise fest. Die folgende zweite Tabelle ergänzt das Objektblatt. Kopieren Sie sie für jede Rechnungsposition. Übernehmen Sie Leistungsinhalt und Betrag aus dem Beleg. Ein Arbeitsanteil für § 35a wird ausschließlich nach den Angaben des Betriebs erfasst. Verwechseln Sie eine offene Zuordnung nicht mit einem bereits anerkannten Abzug.

Wählen Sie als vorläufigen Prüfpfad Vermietung nach § 9 EStG, eigener Haushalt nach § 35a EStG, Erwerb/Umbau, Nachlass oder privat. Bei Mischfällen dürfen Fragen offenbleiben. Notieren Sie, welches Dokument oder welche fachliche Einschätzung noch fehlt. Die getrennte Erfassung verhindert, dass ein Gesamtbetrag ungeprüft in die Steuererklärung gelangt.

Erstattungen und Wertanrechnungen gehören mit Art, Betrag und Datum auf das jeweilige Blatt. Ziehen Sie spätere Zahlungen nicht pauschal von Werbungskosten eines frei gewählten Jahres ab. Die zeitliche und sachliche Behandlung muss geprüft werden. Bei § 35a ist insbesondere erwarteter Versicherungsersatz relevant; bei Vermietung darf diese Sonderregel nicht schematisch übertragen werden.

Die eigene Beispielrechnung zeigt zunächst die gezahlten Kosten und trennt diese ausdrücklich von einer möglichen steuerlichen Berücksichtigung. Beispielrechnung (Annahmen, kein Angebot): Angenommen wird eine bereits länger zur Einkünfteerzielung vermietete Wohnung. Nach einem Mieterwechsel wird sie für die belegte weitere Vermietung geräumt. Es besteht kein Zusammenhang mit Anschaffung, Herstellung oder Umbau. Privates Inventar wird nicht mitgeräumt. Vorsteuererstattung, Erstattungen und Wertanrechnungen werden nicht angenommen.

Sämtliche Beträge sind eigene Annahmen und keine Marktpreise. Es handelt sich um angenommene Bruttobeträge einschließlich Umsatzsteuer, soweit diese im gedachten Angebot anfällt. Die Positionen werden tatsächlich bezahlt. Der vorläufige Prüfpfad ist bei allen Positionen § 9 EStG; die Tabelle behauptet keine Anerkennung durch das Finanzamt.

Die Addition lautet: 900 Euro + 150 Euro + 450 Euro + 200 Euro = 1.700 Euro. Damit beträgt die angenommene Liquiditätsbelastung 1.700 Euro. Nur wenn jede Position die Voraussetzungen erfüllt und keine Aktivierung erforderlich ist, kommt eine entsprechende Werbungskostenberücksichtigung in Betracht. Kosten von 1.700 Euro sind keine Steuererstattung von 1.700 Euro.

Davon getrennt steht ein rein privater Rechenvergleich: Angenommen, eine eigenständige Endreinigung im eigenen Haushalt umfasst 200 Euro tatsächlich begünstigte Arbeitskosten. Sind alle Voraussetzungen und Höchstbeträge erfüllt, ergeben 200 Euro × 20 Prozent rechnerisch 40 Euro mögliche Steuerermäßigung. Dieser Vergleich betrifft ausschließlich die Reinigung. Er macht die übrige Haushaltsauflösung nicht begünstigt und wird nicht zusätzlich für dieselben Werbungskosten genutzt.

Für eine Immobilie als Kapitalanlage zählt außerdem die verfügbare Liquidität. Die Rechnung muss bezahlt werden, bevor ein späteres steuerliches Ergebnis feststeht. Planen Sie die Ausgabe deshalb zunächst mit ihrem tatsächlichen Betrag ein.

Prüfen Sie vor der Erklärung Zuordnung, Nachweise, Zahlungszeitpunkt und offene Sonderfragen, statt den Rechnungsbetrag ungeprüft zu übernehmen. Für Ausgaben gilt grundsätzlich das Abflussprinzip des § 11 EStG: Maßgeblich ist das Kalenderjahr der Zahlung. Gesetzliche Sonderregeln und eine mögliche Aktivierung sind gesondert zu beachten. Das Zahlungsdatum allein beantwortet daher nicht, ob der gesamte Betrag sofort abziehbar ist.

Bei unmittelbar beauftragten §-35a-Leistungen ist grundsätzlich ebenfalls das Zahlungsjahr maßgeblich. Für Abrechnungen durch Vermieter oder Verwalter enthält das BMF-Schreiben besondere Regeln. Verwenden Sie deshalb keine ungeprüfte Übertragung zwischen einer eigenen Rechnung und einer späteren Abrechnung. Halten Sie Belege und Aufteilung für Nachfragen bereit.

Besprechen Sie unklare Fälle anhand der ausgefüllten Vorlage: Welcher Teil betrifft Vermietung, welcher den privaten Haushalt? Hängt eine Position mit Erwerb oder Baumaßnahmen zusammen? Wurde später selbst genutzt oder verkauft? Welche Erstattungen sind zu erwarten oder bereits eingegangen? Ein klar benannter offener Punkt ist hilfreicher als eine vermeintlich eindeutige Gesamtsumme.

Bewahren Sie die ursprünglichen Unterlagen zusammen mit späteren Rechnungsergänzungen auf. Lassen Sie die Beträge vor Übernahme in die Erklärung anhand der tatsächlichen Belege prüfen. Die Vorlage ordnet Informationen; die steuerliche Einordnung muss aus dem konkreten Sachverhalt folgen.

• Leistung und Nutzung je Position nachvollziehen.
• Vermietungsabsicht und zeitlichen Ablauf dokumentieren.
• Betriebliche Aufteilung statt eigener Arbeitskostenschätzung verwenden.
• Erstattungen, Wertanrechnungen und ungeklärte Mischkosten gesondert vorlegen.

Ordnen Sie eine Entrümpelungsrechnung zuerst nach Anlass und Nutzung. Für Vermieter können dokumentierte Räumkosten im Werbungskostenpfad relevant sein. Bei privaten Haushalten bleiben Haushaltsauflösung und Sperrmüllabfuhr nach der Verwaltungsliste ausgeschlossen. Die eigene Vorlage hilft, Leistungen, Zahlungen und offene Fragen vor der steuerlichen Prüfung zusammenzuführen.

Risikohinweis: Eine Immobilie als Kapitalanlage ist nicht risikofrei. Leerstand, Mietausfälle, Instandhaltung, Zinsänderungen und sinkende Immobilienwerte können die wirtschaftliche Entwicklung belasten. Dieser Beitrag ist allgemeine Information und keine individuelle Anlage- oder Steuerberatung.