Kaution: Kalt- oder Warmmiete als Berechnungsgrundlage richtig bestimmen

Die zentrale Norm für Höhe, Begrenzung und Anlage der Mietsicherheit ist § 551 BGB. Absatz 1 bestimmt, dass die Kaution höchstens das Dreifache der Nettokaltmiete betragen darf und in Euro zu leisten ist. Diese Begrenzung gilt als zwingendes Recht: Vereinbarungen, die eine höhere Kaution vorsehen, sind in diesem Umfang unwirksam. Der Mieter schuldet dann nur den zulässigen Höchstbetrag.

Absatz 1 Satz 2 regelt den Sonderfall der Miete, die Betriebskosten pauschal oder als Pauschale einschließt. In diesem Fall ist für die Berechnung der Obergrenze von einer um die üblichen Pauschalen verminderten Miete auszugehen. Es bleibt also bei der Kaltmiete als Maßstab, auch wenn der Vertrag formally nur eine Gesamtmiete ausweist.

Die Formulierung Nettokaltmiete im Gesetz verdeutlicht den Willen des Gesetzgebers: Vorschiedene Nebenkosten sollen die Kaution nicht erhöhen. Hintergrund ist der Schutzzweck der Norm. Die Kaution sichert lediglich die Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis, sie soll dem Mieter nicht zusätzlich den Zugang zu Wohnungsmärkten erschweren.

Die Kaltmiete ist das eigentliche Entgelt für die Überlassung der Wohnung. Betriebskostenvorauszahlungen sind demgegenüber durchlaufende Posten: Der Vermieter zieht sie ein, verwaltet sie treuhänderisch und rechnet sie jährlich ab. Sie sind kein Einkommen des Vermieters, sondern eine Vorauszahlung auf Kosten, die tatsächlich entstehen. Deshalb wäre es systemwidrig, auch sie zu besichern.

Käme hingegen die Warmmiete als Berechnungsgrundlage in Betracht, ergäbe sich eine erhebliche Mehrbelastung für den Mieter. Bei einer Warmmiete von 1.150 Euro gegenüber einer Kaltmiete von 850 Euro läge die Drei-Monats-Kaution bei 3.450 Euro statt bei 2.550 Euro. Der Unterschied von 900 Euro übersteigt eine Monatskaltmiete. Gerade für Wohnungssuchende mit engem Budget ist das relevant.

Zu beachten ist zudem, dass sich die Betriebskostenvorauszahlung im Laufe des Mietverhältnisses ändern kann, etwa nach einer Abrechnung oder einer Anpassung nach Belegungsgrad. Ein Kautionssystem, das an der Warmmiete anknüpfte, müsste diese Schwankungen nachziehen. Das Gesetz vermeidet solche Folgeprobleme, indem es auf die stabile Größe der Nettokaltmiete abstellt.

Nicht jeder Mietvertrag weist eine Nettokaltmiete aus. Bei einer Inklusivmiete oder Bruttowarmmiete sind sämtliche Betriebskosten und teilweise auch die Heizkosten in einer Gesamtmiete enthalten. Für die zulässige Kautionshöhe ist dann nach § 551 Abs. 1 Satz 2 BGB eine fiktive Kaltmiete zu bestimmen. Üblich ist ein Ansatz, der die durchschnittlichen Betriebskosten der Gebäudeart und -lage berücksichtigt.

Schwieriger wird es bei der Teilinklusivmiete, bei der einzelne Betriebskosten pauschal in der Miete enthalten sind, andere dagegen gesondert abgerechnet werden. Auch hier gilt derselbe Grundsatz: Die pauschal enthaltenen Kostenanteile sind herauszurechnen, bevor das Dreifache gebildet wird. Der Vermieter trägt im Streitfall die Darlegungslast für die Höhe der herausgerechneten Pauschalen.

Bei der Staffelmiete oder der Indexmiete nach § 557b BGB ist auf die bei Vertragsabschluss vereinbarte Anfangsmiete abzustellen. Steigt die Miete später durch vereinbarte Staffeln oder Indexierung, besteht kein automatischer Anspruch des Vermieters auf Nachschuß zur Kaution. Eine Anpassung der einmal festgelegten Kautionshöhe ist ohne ausdrückliche Vereinbarung nicht möglich.

Zur Veranschaulichung dient das folgende, als Modell gekennzeichnete Beispiel. Angenommen werden eine Nettokaltmiete von 850 Euro, Betriebskostenvorauszahlungen von 220 Euro und Heizkostenvorauszahlungen von 130 Euro. Daraus ergibt sich eine Warmmiete von 1.200 Euro. Alle Werte sind Annahmen ohne Bezug zu einem konkreten Objekt.

Die Differenz beträgt 1.050 Euro. Würde der Vermieter 3.600 Euro verlangen, wäre die Vereinbarung um 1.050 Euro überhöht und in dieser Höhe unwirksam. Der Mieter müsste lediglich 2.550 Euro leisten. Das Beispiel ist nachrechenbar: 3 × 850 Euro = 2.550 Euro, 3 × 1.200 Euro = 3.600 Euro.

Zahlt der Mieter die überhöhte Kaution nonetheless, kann er den zu viel gezahlten Betrag zurückfordern. Eine Verjährung tritt nach den allgemeinen Regeln der §§ 195, 199 BGB grundsätzlich in drei Jahren ein, gerechnet ab Kenntnis. Zu prüfen ist im Einzelfall immer die genaue Vertragsformulierung.

Die Kaution muss nicht in einer Summe erbracht werden. Nach § 551 Abs. 2 BGB hat der Mieter das Recht, in drei gleichen Monatsraten zu leisten. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses mit der ersten fälligen Miete fällig, die zweite und dritte Rate mit den jeweils nachfolgenden Monatsmieten. Der Vermieter kann sofortige Zahlung des Gesamtbetrags nicht verlangen, wenn der Mieter die Ratenzahlung wählt.

Umgekehrt gilt: Verlangt der Vertrag sofortige Zahlung des vollständigen Betrags, ist diese Klausel unwirksam. Der Mieter kann sich auf die gesetzliche Ratenzahlung berufen, auch wenn er bereits vollständig gezahlt hat; in diesem Fall besteht ein Rückforderungsanspruch hinsichtlich der zu früh geforderten Beträge.

Praktisch sinnvoll ist eine klare Vereinbarung im Mietvertrag zu folgenden Punkten:

• Höhe der Kaution, bezogen auf die Nettokaltmiete
• Zahlungsweise und Fälligkeitstermine
• Konto für die Anlage und Zinssatz
• Verwendungs- und Rückzahlpflichten bei Vertragsende

Eine Bankbürgschaft oder eine Kautionsversicherung kann die Barkaution ersetzen, wenn dies vereinbart wird. Die Kosten trägt in der Regel der Mieter. Auch bei diesen Formaten bleibt die Obergrenze von drei Nettokaltmieten zu beachten.

Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen anzulegen. Nach § 551 Abs. 3 BGB ist sie bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Anlage muss auf ein gesondertes Konto erfolgen, das dem Zugriff im Rahmen der eigenen Gläubiger des Vermieters entzogen ist. Im Insolvenzfall des Vermieters bleibt die Kaution dem Mieter erhalten.

Für den Mieter ist diese Trennung von großer Bedeutung: Nur so ist gesichert, dass die Kaution bei einer Insolvenz des Vermieters nicht in dessen Masse fällt. Wohnungsunternehmen dürfen Kautionen von Bestandsmietern mit befristeter Ausnahme gemeinsam anlegen; auch dann müssen die Guthaben je Mieter getrennt verwaltet werden.

Zu den häufigsten Verstößen gehören:

• Anlage auf dem privaten oder geschäftlichen Konto des Vermieters
• fehlende Anyersparnis-Anlage trotz Barkaution
• Verrechnung der Kaution mit laufender Miete während des Mietverhältnisses
• keine oder verspätete Auskunft über das Anlagekonto

Der Mieter kann Auskunft über die Art der Anlage verlangen und bei Verletzung der Anlagepflicht unter Umständen die Rückzahlung der Kaution verlangen, solange keine gesicherte Anlage nachgewiesen ist. Im Streitfall entscheidet die genaue Beweislage.

Nach der Rückgabe der Wohnung ist die Kaution grundsätzlich zurückzuzahlen. Ein Zurückbehaltungsrecht des Vermieters besteht nur in Höhe von Ansprüchen, die ernsthaft und konkret belegt sind. Typischerweise sind das ausstehende Betriebskostenabrechnungen, Restaurierungskosten oder Mietrückstände. Der Vermieter darf nicht pauschal die gesamte Kaution einbehalten, wenn nur einzelne, geringere Positionen streitig sind.

Zeitlich gilt: Der Vermieter kann die Rückzahlung bis zum Vorliegen der jährlichen Betriebskostenabrechnung verweigern, die sich auf den Auszugszeitraum bezieht. Eine Abrechnung ist regelmäßig spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorzunehmen. Danach besteht in der Regel kein Recht mehr zur Einbehaltung wegen dieser Positionen.

Sind alle Ansprüche geklärt oder verjährt, ist der Restbetrag nebst Zinsen auszuzahlen. Zinsen aus der Kautionsanlage stehen dem Mieter zu, soweit sie tatsächlich erzielt wurden. Verzinsung über den Anlageerfolg hinaus schuldet der Vermieter nicht.

Kommt der Mieter mit der Mietzahlung in Verzug, stellt sich die Frage, ob der Vermieter auf die Kaution zugreifen kann. Grundsätzlich dient die Kaution der Sicherung fälliger Ansprüche am Ende des Mietverhältnisses. Ein automatisches Recht, während des laufenden Mietverhältnisses auf die Kaution zuzugreifen, besteht nicht. Der Vermieter kann jedoch Nachschuß verlangen, wenn er die Kaution nach einem Abrechnungsfehler oder nach Verrechnung von Ansprüchen aufgebraucht hat.

Bei erheblichen Mietrückständen kann zudem eine fristlose Kündigung nach § 543 BGB in Betracht kommen. Voraussetzung ist beim Zahlungsverzug nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB regelmäßig ein Rückstand von mehr als einer Monatsmiete. Die Kaution bleibt hiervon unabhängig; sie ändert nichts an der Wirksamkeit einer Kündigung.

Sollte es zu einer Räumungsklage kommen, entstehen zusätzliche Kosten, deren Höhe sich unter anderem nach dem Gerichtskostengesetz (GKG) und dem Streitwert bemisst. Wer als Vermieter eine Immobilie als Kapitalanlage betreibt, sollte Mietrückstände frühzeitig dokumentieren und die Kommunikation in Textform führen. Nähere Informationen dazu bietet der Artikel zur Mietrückstand Kündigung.

In der Praxis zeigen sich bei Kautionen wiederkehrende Fehler, die sich vermeiden lassen. Die folgende Übersicht fasst die wichtigsten Punkte zusammen:

1. Kaution in Höhe von drei Warmmieten vereinbaren – unwirksam, soweit die Obergrenze von drei Nettokaltmieten überschritten wird.
2. Sofortige Zahlung in einer Summe verlangen – verstößt gegen § 551 Abs. 2 BGB.
3. Anlage auf dem Vermieterkonto – verletzt die Trennungspflicht und gefährdet den Mieter bei Insolvenz.
4. Kaution während des Mietverhältnisses mit laufender Miete verrechnen – ohne konkrete fällige Ansprüche unzulässig.
5. Nachschuß bei jeder Mieterhöhung verlangen – ohne ausdrückliche Klausel nicht geschuldet.

Für Kapitalanleger ist Sorgfalt bei der Kautionsklausel auch deshalb wichtig, weil unwirksame Klauseln im Mietvertrag Rechtssicherheit kosten. Ein unwirksamer Kautionsteil führt nicht automatisch zur Unwirksamkeit des gesamten Vertrags, doch bleibt Streitpotenzial. Verwender gewerblicher Vertragsmuster unterliegen zudem der AGB-Kontrolle.

Berufsvermieter sollten Formulare regelmäßig an die aktuelle Rechtsprechung anpassen. Eine klare Formulierung, die ausdrücklich auf die Nettokaltmiete Bezug nimmt, schafft Transparenz und senkt das Konfliktrisiko bei Rückgabe der Wohnung.

Steigt die Miete im Laufe des Mietverhältnisses, fragen sich beide Seiten, ob die Kaution anzupassen ist. Grundsätzlich gilt: Die Kaution ist eine einmalig bestimmte Größe. Ohne ausdrückliche Vereinbarung besteht kein Anspruch auf Nachschuß, wenn die Miete später steigt. Solche Klauseln können jedoch wirksam vereinbart werden, insbesondere in Formulareträgen von Vermietern.

Bei der Indexmiete nach § 557b BGB oder der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB bleibt die einmal geleistete Kaution unberührt. Der Vermieter kann nicht einseitig verlangen, dass die Kaution an die neue Mietshöhe angepasst wird. Er darf die Kaution jedoch weiter zur Sicherung der nun höheren Ansprüche nutzen.

Für die Berechnung der zulässigen Obergrenze bei Vertragsabschluss ist ausschließlich die damals vereinbarte Nettokaltmiete relevant. Ob eine spätere Mieterhöhung oder eine Mietminderung, etwa bei Schimmel oder anderen Mängeln, eintritt, ändert an der ursprünglichen Kautionshöhe nichts. Weitere Hinweise dazu finden sich im Artikel zur Mietminderung.

Wer eine Immobilie als Kapitalanlage erwirbt, sollte die Kaution von Anfang an korrekt strukturieren. Dazu gehört ein sauberer Mietvertrag, eine korrekt berechnete Kaution in Höhe von höchstens drei Nettokaltmieten und ein separates Kautionskonto je Objekt. Bei mehreren Einheiten empfiehlt sich eine Objektbuchhaltung, die Kautionsverbindlichkeiten getrennt von Mieterträgen ausweist.

Beim Verkauf einer Immobilie geht die Kautionspflicht regelmäßig auf den Erwerber über, soweit die Kautionsguthaben mit übertragen werden. Vertraglich ist klarzustellen, ob die Guthaben an den Käufer oder an die Mieter ausgezahlt werden. Fehlt eine Regelung, drohen Streitigkeiten mit Mietern und Finanzamt gleichermaßen.

Auch für die Renditeberechnung ist die Kaution relevant: Sie ist Fremdkapital des Mieters und erhöht den Eigenkapitalbedarf des Käufers beim Erwerb einer vermieteten Immobilie allenfalls im Wege der Übernahme der Kautionsverbindlichkeit. Wer die Wirtschaftlichkeit einer Kapitalanlageimmobilie prüft, kann dafür den Immobilien-Rendite-Rechner nutzen.