Energieausweis Ausnahmen: Welche Gebäude wirklich befreit sind

Die Frage nach Ausnahmen beim Energieausweis führt rechtlich an drei unterschiedliche Stellen. Erstens ist der Anwendungsbereich in § 2 GModG geregelt: Das Gesetz gilt für Gebäude, die nach ihrer Zweckbestimmung unter Einsatz von Energie beheizt oder gekühlt werden. Zweitens benennt § 80 GModG die Auslöser, also Errichtung, Änderung, Verkauf, Vermietung oder Nutzung mit starkem Publikumsverkehr. Drittens unterscheidet § 79 GModG nach Gebäudetyp: Für kleine Gebäude sind die Vorschriften des Abschnitts nicht anzuwenden, für Baudenkmäler ist § 80 Absatz 3 bis 7 nicht anzuwenden.

Daraus folgt eine Fallmatrix mit drei Ebenen: Liegt das Gebäude überhaupt im Anwendungsbereich? Besteht ein Auslöser für die Ausstellung? Und greift eine gebäudebezogene Sonderregel? Wer eine Immobilie kauft oder verkauft, sollte diese Ebenen getrennt prüfen, statt nach einer allgemeinen Befreiung für alte, kleine oder selten genutzte Häuser zu suchen.

Vor jeder Einzelfrage steht der Anwendungsbereich. Nach § 2 Absatz 1 GModG ist das Gesetz auf Gebäude anzuwenden, die nach ihrer Zweckbestimmung unter Einsatz von Energie beheizt oder gekühlt werden. Gebäude, bei denen keine Beheizung oder Kühlung nach der Zweckbestimmung erfolgt, unterfallen dieser Regelung nicht. Ob daraus im Einzelfall das Fehlen einer Ausstellungspflicht folgt, ist anhand des jeweiligen Gebäudes gesondert zu prüfen.

§ 2 Absatz 2 GModG nennt zudem Gebäudekategorien, bei denen das Gesetz mit Ausnahme der §§ 74 bis 78 nicht anzuwenden ist. Dazu zählen unter anderem:

• Betriebsgebäude, die überwiegend zur Aufzucht oder Haltung von Tieren genutzt werden
• unterirdische Bauten
• Unterglasanlagen und Kulturräume für Aufzucht, Vermehrung und Verkauf von Pflanzen
• Traglufthallen und Zelte
• Gebäude, die wiederholt aufgestellt und zerlegt werden, sowie provisorische Gebäude mit geplanter Nutzungsdauer von bis zu zwei Jahren
• Gebäude, die dem Gottesdienst oder anderen religiösen Zwecken gewidmet sind
• Wohngebäude mit sehr begrenzter jährlicher Nutzungsdauer unter bestimmten Energieverbrauchsgrenzen
• sonstige Betriebsgebäude mit Raum-Solltemperatur unter 12 Grad Celsius oder mit weniger als vier Monaten Heizung und weniger als zwei Monaten Kühlung jährlich

Für Kaufinteressenten bedeutet das: Liegt ein Objekt außerhalb des Anwendungsbereichs, erübrigt sich die Ausstellungsfrage möglicherweise. Die Beurteilung erfolgt anhand der konkreten Zweckbestimmung, nicht allein anhand des Gebäudealters.

Die wichtigste ausdrückliche Ausnahme betrifft kleine Gebäude. Nach § 79 Absatz 4 Satz 1 GModG sind die Vorschriften des Abschnitts über Energieausweise auf ein kleines Gebäude nicht anzuwenden. Als kleines Gebäude definiert § 3 Absatz 1 Nummer 17 GModG ein Gebäude mit nicht mehr als 50 Quadratmetern Nutzfläche.

Für die Beurteilung ist nach der gesetzlichen Definition die Nutzfläche maßgeblich. § 3 Absatz 1 Nummer 26 GModG verweist bei Wohngebäuden auf die Gebäudenutzfläche nach DIN V 18599. Ob ein konkretes Gebäude unter die Grenze fällt, ist im Einzelfall anhand dieser Nutzfläche zu bestimmen.

Entscheidend ist die Gebäudeeigenschaft, nicht die Einheit. Die Formulierung in § 79 Absatz 4 Satz 1 GModG bezieht sich auf ein Gebäude. Eine einzelne Wohnung in einem Mehrfamilienhaus ist kein kleines Gebäude im Sinne der Vorschrift, weil sich die Regelung auf das gesamte Gebäude bezieht. Wer eine besonders kleine Eigentumswohnung kauft, kann sich daher nicht ohne weiteres auf die 50-Quadratmeter-Grenze berufen.

Denkmäler werden häufig als ausgenommen bezeichnet. Diese Einordnung ist ungenau. Nach § 79 Absatz 4 Satz 2 GModG ist auf ein Baudenkmal § 80 Absatz 3 bis 7 GModG nicht anzuwenden. Das betrifft die dort geregelten Pflichten bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing sowie die Aushangpflichten bei Publikumsverkehr.

Die Ausnahme für Baudenkmäler erfasst die Absätze 1 und 2 des § 80 GModG nicht. Ob im konkreten Fall bei Errichtung oder einer baulichen Änderung ein Energiebedarfsausweis erforderlich ist, muss deshalb anhand dieser Voraussetzungen gesondert geprüft werden. Der Denkmalstatus allein beseitigt diese Prüfung nicht.

Als Baudenkmal gilt nach § 3 Absatz 1 Nummer 3 GModG ein nach Landesrecht geschütztes Gebäude oder eine nach Landesrecht geschützte Gebäudemehrheit. Ob ein Schutz besteht, ergibt sich aus der Denkmalliste des jeweiligen Bundeslandes. Eine bloße Fachwerkoptik oder ein hohes Baualter genügt nicht.

Eine der häufigsten Konstellationen ist nicht gesetzlich als Ausnahme formuliert, ergibt sich aber aus der Regelungstechnik: Ohne Auslöser keine Pflicht. § 80 Absatz 3 Satz 1 GModG knüpft die Ausstellungspflicht an konkrete Anlässe. Verkauft wird, vermietet, verpachtet oder verleast, oder es wird ein Erbbaurecht begründet oder übertragen. Fehlt ein solcher Vorgang, entsteht daraus keine neue Ausstellungspflicht nach Absatz 3. Eigenständige Pflichten bei Errichtung nach Absatz 1 oder qualifizierenden Änderungen nach Absatz 2 bleiben zu prüfen.

Daraus folgt:

• Ein dauerhaft selbst genutztes Haus ohne Verkaufs- oder Neuvermietungsabsicht benötigt keinen Energieausweis, sofern kein anderer Auslöser vorliegt.
• Unbewohnte Gebäude sind nicht allein wegen des Leerstands befreit. Sobald sie verkauft oder neu vermietet werden sollen, entsteht die Pflicht, wenn kein gültiger Ausweis vorliegt und keine andere Ausnahme greift.
• Die bloße Fortsetzung eines Mietverhältnisses löst keine neue Ausstellungspflicht aus. Eine solche Pflicht kann sich aber beispielsweise aus einem Verkauf oder einer baulichen Änderung unter den Voraussetzungen des § 80 Absatz 2 ergeben.

Für Käufer bedeutet der fehlende Auslöser nicht, dass beim Erwerb stets ein neuer Ausweis nötig ist. § 80 Absatz 3 Satz 1 GModG verlangt die Ausstellung nur, wenn nicht bereits ein gültiger Energieausweis für das Gebäude vorliegt.

Die folgende Übersicht ordnet typische Konstellationen ein. Maßgeblich sind Anwendungsbereich, Auslöser und Gebäudetyp. Die Einordnung beruht auf den genannten Vorschriften und ersetzt keine Prüfung des konkreten Einzelfalls.

Die Tabelle zeigt: Die pauschale Annahme, alte oder leerstehende Häuser seien befreit, trägt nicht. Entscheidend ist die Kombination aus Gebäudetyp und konkretem Anlass.

Das Gebäudealter allein begründet keine Befreiung. § 80 Absatz 3 Satz 2 GModG bestimmt für bestimmte Altbauten eine besondere Anforderung: Bei einem Anlass nach § 80 Absatz 3 Satz 1, etwa Verkauf oder Neuvermietung, gilt für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 grundsätzlich die Bedarfsausweispflicht. Satz 3 nimmt jedoch Gebäude aus, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 11. August 1977 bereits bei Fertigstellung erreicht oder durch spätere Änderungen mindestens erreicht haben. In diesen Fällen schließt diese Altbauregel einen Verbrauchsausweis nicht aus; weitere Bedarfsausweispflichten und die verfügbare Datenbasis bleiben gesondert zu prüfen.

Auch die Zahl der Wohneinheiten führt nicht zu einer Ausnahme. Sie beeinflusst lediglich die Frage, ob in der genannten Altbaukonstellation ein Energiebedarfsausweis auszustellen ist. Ein Mehrfamilienhaus mit vielen Wohnungen ist ebenso wenig befreit wie ein Einfamilienhaus mit nur einer Wohneinheit.

Wer eine Ausnahme beansprucht, sollte sie im Verkaufs- oder Vermietungsprozess belegen können. Bei kleinen Gebäuden ist die Nutzfläche nachvollziehbar zu dokumentieren, etwa anhand von Bauunterlagen oder einer Flächenberechnung. Bei Baudenkmälern empfiehlt sich der Nachweis über die Eintragung in der jeweiligen Denkmalliste. Fehlt der Auslöser, genügt die Feststellung, dass kein Verkauf, keine Neuvermietung und keine andere nach § 80 GModG relevante Handlung bevorsteht.

Besteht Unsicherheit, ob eine Ausnahme greift, kann die Klärung vor der Vermarktung erfolgen. Eine nachträgliche Feststellung, dass ein Energieausweis doch erforderlich gewesen wäre, führt im Verkaufsfall zu Verzögerungen, weil der Ausweis nach § 80 Absatz 4 GModG spätestens bei der Besichtigung vorzulegen ist. Bei einer Kapitalanlage sollte die energetische Dokumentation ohnehin Teil der Kaufprüfung sein, weil sie Hinweise auf Sanierungsbedarf und langfristige Bewirtschaftungskosten gibt.

Für Käufer, Verkäufer und Vermieter lässt sich die Ausnahmefrage auf drei Prüfschritte reduzieren:

1. Liegt das Gebäude im Anwendungsbereich des GModG, wird es also nach seiner Zweckbestimmung beheizt oder gekühlt und fällt es nicht unter die Kategorien des § 2 Absatz 2 GModG?
2. Besteht ein Auslöser nach § 80 GModG, insbesondere Verkauf, Neuvermietung, Verpachtung, Erbbaurechtsübertragung oder eine relevante bauliche Änderung?
3. Greift eine Gebäudeausnahme nach § 79 Absatz 4 GModG, weil das Gebäude höchstens 50 Quadratmeter Nutzfläche hat oder als Baudenkmal § 80 Absatz 3 bis 7 GModG nicht anzuwenden ist?

Erst wenn alle drei Fragen beantwortet sind, lässt sich verlässlich einschätzen, ob ein Energieausweis nötig ist. Pauschale Aussagen wie "Altbauten brauchen keinen Ausweis" oder "unbewohnte Häuser sind befreit" halten der Prüfung nicht stand.