Grundschuldbestellung Kosten: Höhe, Ablauf und Modellrechnung

Die Grundschuldbestellung ist die notarielle Bestellung eines Grundpfandrechts zugunsten der finanzierenden Bank. Sie dient als Sicherheit für das Darlehen und wird im Grundbuch in Abteilung III eingetragen. Anders als bei der Hypothek ist die Grundschuld nicht zwingend an die Höhe der jeweils bestehenden Darlehensschuld gekoppelt, sondern besteht als eigenständiges Recht fort.

Für Käufer einer Kapitalanlage-Immobilie bedeutet das: Ohne eingetragene Grundschuld zahlt die Bank in der Regel kein Darlehen aus. Der Notar bereitet die Grundschuldbestellung parallel zum Kaufvertrag vor, meist auf Basis einer Vorlage der Bank, und reicht sie zur Eintragung beim zuständigen Grundbuchamt ein.

Da es sich um ein dingliches Recht handelt, das unabhängig vom Kaufvertrag Bestand hat, prüft der Notar die Reihenfolge der Eintragungen im Grundbuch sorgfältig. Bestehende Belastungen des Voreigentümers müssen vor der Auszahlung gelöscht oder in der Rangfolge berücksichtigt werden.

Die rechtlichen Grundlagen zur Kreditvergabe und zu Informationspflichten während der Vertragslaufzeit ergeben sich unter anderem aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch, etwa aus § 493 BGB zu Informationen während des Vertragsverhältnisses.

Die Gesamtkosten der Grundschuldbestellung bestehen aus mehreren Einzelpositionen, die separat berechnet werden. Der größte Anteil entfällt auf die Notargebühr für die Beurkundung der Grundschuldbestellung selbst, die sich nach dem Wert der eingetragenen Grundschuld richtet.

Hinzu kommen die Gebühren des Grundbuchamts für die Eintragung des Grundpfandrechts. Diese sind gesetzlich festgelegt und ebenfalls wertabhängig, liegen aber in der Regel niedriger als die Notarkosten. Je nach Bundesland können zusätzlich geringe Auslagen für Kopien, Post oder Beglaubigungen anfallen.

Wird die Grundschuld später gelöscht, etwa nach vollständiger Tilgung oder bei einem Verkauf, entstehen erneut Notar- und Grundbuchkosten für die Löschungsbewilligung. Diese Kosten werden häufig unterschätzt, sind aber bei der langfristigen Finanzplanung einer Kapitalanlage-Immobilie zu berücksichtigen.

In Summe ergibt sich für Bestellung und spätere Löschung ein Modellwert von etwa 0,6 Prozent bis 1,0 Prozent der Grundschuldsumme, wobei die Löschung deutlich günstiger ausfällt als die Erstbestellung.

Die folgende Tabelle zeigt eine Modellrechnung für unterschiedliche Grundschuldsummen. Die Werte sind Annahmen auf Basis üblicher Gebührenordnungen und ersetzen keine individuelle Kostenberechnung durch den Notar.

Deutlich wird, dass die Kosten mit steigender Grundschuldsumme nicht proportional, sondern degressiv wachsen, da die Gebührenordnung mit zunehmendem Geschäftswert niedrigere Prozentsätze vorsieht. Für eine belastbare Kalkulation empfiehlt sich der frühzeitige Kostenvoranschlag des beauftragten Notars.

Der Rechenweg hinter der Modelltabelle folgt dem Prinzip der Gebührentabelle nach GNotKG: Für die Beurkundung der Grundschuldbestellung fällt in der Regel eine volle Gebühr auf den Geschäftswert an, während die Eintragung im Grundbuch mit einer halben Gebühr angesetzt wird. Bei einer Grundschuldsumme von 250.000 Euro ergibt sich modellhaft eine Notargebühr von rund 850 Euro und eine Grundbuchgebühr von rund 480 Euro, da die Grundbuchgebühr in etwa 55 Prozent bis 60 Prozent der Notargebühr entspricht. Diese Relation bleibt über die gesamte Tabelle hinweg annähernd konstant, auch wenn die absoluten Beträge mit steigendem Geschäftswert wachsen.

Ein häufiger Fehler bei der eigenen Vorabkalkulation besteht darin, die Kosten linear zur Darlehenssumme hochzurechnen, etwa durch einfache Verdopplung der Werte bei doppelter Grundschuldsumme. Da die Gebührentabelle degressiv gestaffelt ist, führt dieses Vorgehen zu einer systematischen Überschätzung der tatsächlichen Kosten. Wer beispielsweise von 250.000 Euro auf 500.000 Euro Grundschuldsumme hochrechnet, würde bei linearer Schätzung auf rund 2.660 Euro kommen, während die Modelltabelle nur rund 2.270 Euro ausweist. Der Unterschied von etwa 390 Euro zeigt, wie deutlich sich die Degression bei größeren Finanzierungssummen auswirken kann.

Zu beachten ist außerdem, dass manche Notare für zusätzliche Leistungen, etwa die Abstimmung mit mehreren Gläubigerbanken bei einer Umschuldung oder die Bearbeitung einer Rangrücktrittserklärung, gesonderte Gebühren in Rechnung stellen können. Diese Positionen sind in der Modelltabelle nicht enthalten und sollten bei komplexeren Finanzierungskonstellationen, etwa bei einem Mehrfamilienhaus mit mehreren Darlehen, gesondert erfragt werden.

Nach Unterzeichnung des Darlehensvertrags übermittelt die Bank dem Notar den Grundschuldbestellungstext, meist als Formularvorlage. Der Notar prüft diesen Text, beurkundet ihn gemeinsam mit dem Käufer und reicht die Unterlagen anschließend beim zuständigen Grundbuchamt ein.

Parallel dazu wird häufig eine sogenannte Zwischenfinanzierungsbestätigung oder Finanzierungsbestätigung ausgestellt, die der Bank signalisiert, dass die Eintragung eingeleitet ist. Erst mit der Eintragung im Grundbuch oder mit einer entsprechenden Notarbestätigung zahlt die Bank das Darlehen aus.

1. Beurkundung der Grundschuldbestellung durch den Notar
2. Einreichung beim Grundbuchamt zur Eintragung in Abteilung III
3. Bestätigung der Rangbereitschaft gegenüber der finanzierenden Bank
4. Auszahlung des Darlehens nach Vorliegen der Auszahlungsvoraussetzungen

Dieser Prozess dauert je nach Auslastung des Grundbuchamts mehrere Wochen. Verzögerungen bei der Eintragung können dazu führen, dass sich auch die Auszahlung des Darlehens und damit der geplante Kaufabschluss verschieben.

Grundschuld und Hypothek sind beides Grundpfandrechte, unterscheiden sich aber in der Kopplung an die Darlehensforderung. Während die Hypothek in ihrer Höhe an die jeweils bestehende Darlehensschuld gebunden ist, bleibt die Grundschuld als abstraktes Recht in ihrer eingetragenen Höhe bestehen, unabhängig vom tatsächlichen Tilgungsstand.

In der Praxis der Immobilienfinanzierung wird nahezu ausschließlich die Grundschuld verwendet, da sie flexibler handhabbar ist, etwa bei einer späteren Anschlussfinanzierung oder bei einer Umschuldung. Die Hypothek spielt in der aktuellen Kreditvergabe nur noch eine untergeordnete Rolle.

Für Käufer einer Kapitalanlage-Immobilie ist relevant, dass eine bestehende Grundschuld nach vollständiger Tilgung nicht automatisch gelöscht wird. Sie bleibt im Grundbuch eingetragen, bis eine Löschungsbewilligung beantragt und vollzogen wird, was wiederum Kosten verursacht.

Der praktische Unterschied zeigt sich besonders bei einer Anschlussfinanzierung oder einem Bankwechsel: Bei einer Hypothek müsste im Grundsatz für jede Änderung der Darlehenshöhe eine Anpassung der Eintragung erfolgen, da das Recht streng akzessorisch an die Forderung gebunden ist. Die Grundschuld hingegen lässt sich unverändert bestehen lassen und im Rahmen einer Abtretung an eine neue Bank übertragen, ohne dass die Eintragungssumme im Grundbuch angepasst werden muss. Das spart in vielen Fällen erneute Notar- und Grundbuchkosten, sofern die neue Bank die bestehende Grundschuld akzeptiert.

Ein Sonderfall ergibt sich, wenn die ursprüngliche Grundschuld niedriger eingetragen wurde als die neue Darlehenssumme bei einer Anschlussfinanzierung oder einer Aufstockung, etwa im Zusammenhang mit einer energetischen Sanierung. In diesem Fall reicht die bestehende Eintragung nicht aus, und es wird eine zusätzliche Grundschuld oder eine Erhöhung der bestehenden Eintragung erforderlich, was erneut Notar- und Grundbuchgebühren auf den Erhöhungsbetrag auslöst. Wer eine Aufstockung plant, sollte diesen Zusatzaufwand von Beginn an in die Kalkulation einbeziehen, da er in vielen ersten Finanzierungsangeboten nicht ausgewiesen wird.

Zu unterscheiden ist außerdem zwischen der Buchgrundschuld und der Briefgrundschuld. Bei der Buchgrundschuld erfolgt die Eintragung ausschließlich im Grundbuch, bei der Briefgrundschuld wird zusätzlich ein Grundschuldbrief ausgestellt, der als eigenständiges Dokument die Übertragung des Rechts erleichtert, in der Praxis der Immobilienfinanzierung aber seltener verwendet wird, da er einen höheren Verwaltungsaufwand und teils höhere Kosten verursacht. Banken bevorzugen aus Kostengründen in der Regel die Buchgrundschuld, sodass diese Variante bei einer Kapitalanlage-Immobilie den Regelfall darstellt.

Die Kosten der Grundschuldbestellung sind im Vergleich zu Kaufpreis, Grunderwerbsteuer und Maklerprovision meist ein kleinerer, aber planbarer Kostenblock. Sie sollten dennoch in der Finanzierungsplanung als eigene Position ausgewiesen werden, da sie unmittelbar bei Vertragsabschluss anfallen und in der Regel nicht über das Darlehen mitfinanziert werden.

Wer die Zinsentwicklung und das Zinsniveau für die Gesamtfinanzierung einordnen möchte, findet ergänzende Daten in der MFI-Zinsstatistik der Bundesbank. Diese ersetzt keine individuelle Beratung, gibt aber einen Überblick über allgemeine Zinsniveaus.

Auch geldpolitische Entscheidungen der Europäischen Zentralbank wirken sich mittelbar auf das Zinsniveau für Immobiliendarlehen aus, wie in den Beschlüssen der EZB nachvollziehbar dokumentiert wird. Für die Nebenkostenplanung einer Kapitalanlage-Immobilie bleibt die Grundschuldbestellung jedoch ein separater, weitgehend zinsunabhängiger Kostenblock.

In der Praxis lohnt sich ein Vergleich der Größenordnungen: Während die Grunderwerbsteuer und die Maklerprovision zusammen häufig zwischen 9 Prozent und 12 Prozent des Kaufpreises ausmachen, liegt die Grundschuldbestellung bei einer typischen Finanzierung meist im niedrigen einstelligen Prozentbereich der Darlehenssumme. Diese Relation verschiebt sich jedoch bei kleineren Finanzierungsvolumina, etwa bei einer Eigentumswohnung mit vergleichsweise niedrigem Kaufpreis, da die Mindestgebühren des Notars und des Grundbuchamts anteilig stärker ins Gewicht fallen als bei großvolumigen Finanzierungen für ein Mehrfamilienhaus.

Ein weiterer Aspekt betrifft die steuerliche Behandlung: Notar- und Grundbuchkosten im Zusammenhang mit der Grundschuldbestellung gelten bei einer vermieteten Kapitalanlage-Immobilie grundsätzlich als Finanzierungsnebenkosten und können unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich geltend gemacht werden. Eine pauschale Aussage zur steuerlichen Abzugsfähigkeit ist an dieser Stelle nicht möglich, da die Einordnung von der individuellen steuerlichen Situation abhängt und im Zweifel mit einem Steuerberater abzustimmen ist.

Ein häufiger Fehler besteht darin, die Kosten der Grundschuldbestellung erst kurz vor dem Beurkundungstermin zu erfragen, wenn die Finanzierungsplanung bereits abgeschlossen ist. Sinnvoller ist es, den Kostenvoranschlag frühzeitig beim Notar anzufordern und in die Nebenkostenkalkulation einzurechnen.

Ein weiterer Punkt betrifft die Höhe der einzutragenden Grundschuld. Manche Banken verlangen eine Grundschuld, die über der reinen Darlehenssumme liegt, etwa um Zinsen und Nebenkosten im Sicherungsfall abzudecken. Eine höhere Grundschuldsumme erhöht auch die Notar- und Grundbuchkosten.

• Kostenvoranschlag des Notars frühzeitig anfordern
• Höhe der Grundschuldsumme mit der Bank abklären
• Bestehende Belastungen des Voreigentümers im Grundbuch prüfen lassen
• Kosten der späteren Löschung bei der Finanzplanung berücksichtigen

Zu prüfen ist außerdem, ob im Rahmen einer Anschlussfinanzierung eine bestehende Grundschuld weiterverwendet werden kann, statt eine neue Grundschuldbestellung zu veranlassen. Das kann Kosten sparen, ist aber im Einzelfall mit der neuen Bank abzustimmen.

Das folgende Modell zeigt, wie sich die Grundschuldbestellung in die Gesamtnebenkosten eines Immobilienkaufs für eine Kapitalanlage einfügt. Alle Werte sind Annahmen und dienen der Veranschaulichung, nicht der individuellen Kalkulation.

Angenommen wird ein Kaufpreis von 320.000 Euro, ein Darlehen über 280.000 Euro und eine Grundschuld in gleicher Höhe. Die Grunderwerbsteuer wird modellhaft mit 6,0 Prozent angesetzt, die Notar- und Grundbuchkosten für den Kaufvertrag mit 1,5 Prozent des Kaufpreises. Für die Grundschuldbestellung wird gemäß der obigen Modelltabelle ein Wert von rund 1.550 Euro angenommen.

Grunderwerbsteuer: 320.000 Euro mal 6,0 Prozent ergibt 19.200 Euro. Notar- und Grundbuchkosten für den Kaufvertrag: 320.000 Euro mal 1,5 Prozent ergibt 4.800 Euro. Grundschuldbestellung: 1.550 Euro. In Summe ergeben sich Nebenkosten von 25.550 Euro, was etwa 8,0 Prozent des Kaufpreises entspricht.

Die Grundschuldbestellung macht in diesem Modell nur rund 6,1 Prozent der gesamten Nebenkosten aus, ist aber dennoch als eigener Posten in der Liquiditätsplanung zu berücksichtigen, da sie in der Regel aus Eigenkapital beglichen wird.

Die vertragliche Gestaltung von Darlehen mit Grundpfandrechten unterliegt neben dem GNotKG auch allgemeinen bürgerlich-rechtlichen Regelungen, etwa zum ordentlichen Kündigungsrecht des Darlehensnehmers nach § 489 BGB. Diese Regelung ist relevant, wenn im Rahmen einer Anschlussfinanzierung über eine vorzeitige Kündigung des bestehenden Darlehens nachgedacht wird.

Für die aufsichtsrechtliche Einordnung der Kreditvergabe und Informationspflichten der Bank lohnt sich ein Blick in die Verbraucherinformationen der BaFin. Dort finden sich allgemeine Hinweise zu Rechten und Pflichten bei Immobiliendarlehen, die die individuelle Vertragsprüfung jedoch nicht ersetzen.

Wer unsicher ist, ob die von der Bank verlangte Grundschuldsumme angemessen ist oder ob eine bestehende Grundschuld übernommen werden kann, sollte dies mit dem Notar und der finanzierenden Bank klären, bevor der Beurkundungstermin final vereinbart wird.