Kurzantwort
Die Kosten für einen Energieausweis eines Mehrfamilienhauses werden nicht gesetzlich festgelegt, sondern entstehen durch den Aufwand des Ausstellers. Entscheidend ist zunächst die Ausweisart. § 79 GModG bestimmt, dass ein Energieausweis als Bedarfs- oder Verbrauchsausweis ausgestellt wird. § 80 Absatz 3 GModG trifft für bestimmte Wohngebäude eine ausdrückliche Regelung zur Bedarfsausweispflicht. Ob im Einzelfall ein Bedarfs- oder Verbrauchsausweis auszustellen ist, hängt von den konkreten Gebäudedaten ab. Der Aufwand variiert mit der Vollständigkeit der Verbrauchsdaten und der Gebäudeunterlagen.
Richtige Ausweisart beim Mehrfamilienhaus
Für bestehende Gebäude kommt entweder ein Energiebedarfsausweis oder ein Energieverbrauchsausweis in Betracht. Nach § 79 GModG dient ein Energieausweis ausschließlich der Information über die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes. Er kann als Bedarfs- oder Verbrauchsausweis ausgestellt werden.
Besteht keine gesetzliche Bedarfsausweispflicht, kommen grundsätzlich beide Ausweisarten in Betracht. Für einen Verbrauchsausweis müssen geeignete Verbrauchsdaten nach § 82 GModG vorliegen. § 80 Absatz 3 GModG bestimmt: Für Wohngebäude, die weniger als fünf Wohnungen haben und für die der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt worden ist, ist ein Energiebedarfsausweis auszustellen. Das gilt nicht, wenn das Wohngebäude schon bei der Baufertigstellung das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 11. August 1977 erfüllt hat oder durch spätere Änderungen mindestens auf dieses Niveau gebracht worden ist. Für Wohngebäude mit mindestens fünf Wohnungen besteht diese Einschränkung nicht.
Unabhängig davon kann ein Energiebedarfsausweis auch nach § 80 Absatz 2 GModG erforderlich sein. Werden bei einem bestehenden Gebäude Änderungen im Sinne des § 36 GModG ausgeführt, ist ein Bedarfsausweis auszustellen, wenn für das gesamte Gebäude Berechnungen nach § 38 Absatz 3 GModG durchgeführt werden.
- Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977: Bedarfsausweis erforderlich, sofern keine der in § 80 Absatz 3 Satz 3 GModG genannten Ausnahmen greift.
- Wohngebäude mit mindestens fünf Wohnungen: Die Bedarfsausweispflicht nach § 80 Absatz 3 Satz 2 GModG greift nicht.
- Nach durchgeführten Änderungen im Sinne des § 36 GModG: Bedarfsausweis nach § 80 Absatz 2 GModG, wenn Berechnungen nach § 38 Absatz 3 GModG für das gesamte Gebäude durchgeführt werden.
Die Wohnungsanzahl, das Datum des Bauantrags und durchgeführte Änderungen sind daher die ersten Prüfpunkte. Sie beeinflussen, ob eine technische Gebäudeaufnahme oder lediglich eine Auswertung von Verbrauchsdaten notwendig ist.
Kostenfaktoren und Angebotsposten
Ein Angebot für einen Energieausweis sollte so aufgegliedert sein, dass der Aufwand nachvollziehbar bleibt. Sinnvolle Posten sind:
| Angebotsposten | Inhalt |
|---|---|
| Ausweisart und Gültigkeit | Bedarfs- oder Verbrauchsausweis, zehn Jahre Gültigkeit |
| Datenaufnahme | Sichtung der Gebäudeunterlagen, gegebenenfalls Vor-Ort-Termin |
| Berechnung | Witterungsbereinigung, Primärenergiebedarf oder Verbrauchskennwert |
| Ausweisregister | Registrierung des ausgestellten Ausweises |
| Ausfertigung | Übergabe des Ausweises oder einer Kopie |
Ob ein Vor-Ort-Termin erforderlich ist, hängt von der Ausweisart und der Datenlage im Einzelfall ab. Beim Verbrauchsausweis steht die Auswertung von Abrechnungsdaten im Vordergrund. Beim Bedarfsausweis sind die energetischen Eigenschaften des Gebäudes anhand der Bauteile und Anlagentechnik zu ermitteln. Der Arbeitsaufwand unterscheidet sich entsprechend.
Angebote ohne Angabe der Ausweisart oder ohne Aussage zur Datenbasis sind kritisch zu prüfen. Ebenso ist zu klären, ob die ausstellende Person nach § 88 GModG berechtigt ist.
Erforderliche Verbrauchsdaten beim Verbrauchsausweis
Grundlage eines Energieverbrauchsausweises sind nach § 82 Absatz 4 GModG Verbrauchsdaten aus Heizkostenabrechnungen, Abrechnungen von Energielieferanten oder sachgerecht durchgeführte Verbrauchsmessungen. Bei einem Mehrfamilienhaus sind in der Regel die gebäudebezogenen Abrechnungen des Wärmeversorgers oder die Abrechnungen nach der Heizkostenverordnung heranzuziehen.
Die Daten müssen einen zusammenhängenden Zeitraum von mindestens 36 Monaten umfassen. Der Zeitraum muss die jüngste Abrechnungsperiode einschließen, deren Ende nicht mehr als 18 Monate zurückliegen darf. Längere Leerstände sind rechnerisch angemessen zu berücksichtigen. Maßgeblich ist der durchschnittliche Verbrauch des zugrunde gelegten Zeitraums.
- Heizkostenabrechnungen für das gesamte Gebäude
- Abrechnungen des Energielieferanten
- Geeignete Verbrauchsmessungen
- Nachweis über Leerstände im Abrechnungszeitraum
Liegen diese Daten nicht vollständig vor, ist der Ausweis auf dieser Grundlage nicht ausstellbar. Der Aussteller darf bereitgestellte Daten nicht verwenden, wenn Zweifel an deren Richtigkeit bestehen, wie § 83 Absatz 3 GModG klarstellt.
Unterlagen beim Bedarfsausweis
Für einen Energiebedarfsausweis sind andere Unterlagen erforderlich. Grundlage sind die energetischen Eigenschaften des Gebäudes, nicht die erfassten Verbrauchswerte. Nach § 83 GModG ermittelt der Aussteller die Daten selbst oder verwendet vom Eigentümer bereitgestellte Daten. Stellt der Aussteller keine eigenen Berechnungen an, hat er die Berechnungen einzusehen oder sich zur Verfügung stellen zu lassen.
Typische Unterlagen für ein Mehrfamilienhaus sind:
- Baupläne, Schnitte und Ansichten
- Baubeschreibung und Angaben zur Gebäudehülle
- Unterlagen zu Fenstern, Dach, Kellerdecke und Außenwänden
- Angaben zur Heizungs- und Warmwasseranlage
- Berechnungen nach § 38 Absatz 3 GModG, sofern vorhanden
Je vollständiger die Unterlagen sind, desto geringer ist der Ermittlungsaufwand. Fehlende Angaben müssen durch eine Bestandsaufnahme ergänzt werden. Das kann den Aufwand erhöhen und sollte im Angebot ausgewiesen sein.
Gebäudebezogener Ausweis nach § 79 GModG
Ein Energieausweis wird nach § 79 Absatz 2 GModG für ein Gebäude ausgestellt. Die Norm bestimmt außerdem, dass der Ausweis für Teile eines Gebäudes auszustellen ist, wenn die Gebäudeteile nach § 106 GModG getrennt zu behandeln sind. Daraus folgt für ein Mehrfamilienhaus: Der Ausweis ist grundsätzlich gebäudebezogen. Ob im Einzelfall ein gesonderter Ausweis für einen Gebäudeteil erforderlich ist, richtet sich nach den Voraussetzungen des § 106 GModG und ist anhand des konkreten Gebäudes zu klären.
Wer darf den Energieausweis ausstellen
Die Ausstellung eines Energieausweises ist an eine Qualifikation gebunden. § 88 GModG nennt die berechtigten Personengruppen. Dazu gehören unter anderem Personen mit berufsqualifizierendem Hochschulabschluss in einer relevanten Fachrichtung, Handwerksmeister bestimmter Gewerke, staatlich anerkannte Techniker und Absolventen der Qualifikationsprüfung Energieberatung des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle.
Für Eigentümer eines Mehrfamilienhauses ist die Berechtigung des Ausstellers ein zentrales Prüfkriterium. Ein ungültiger Ausweis kann die Vorlagepflichten nach § 80 Absatz 4 GModG nicht erfüllen. Vor der Beauftragung ist die Ausstellungsberechtigung der anbietenden Person zu belegen.
Vorlagepflichten und Übergabe
Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses muss der Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden. Das gilt nach § 80 Absatz 4 GModG auch für den Immobilienmakler. Findet keine Besichtigung statt, ist der Ausweis auch ohne Aufforderung unverzüglich vorzulegen; spätestens muss dies unverzüglich geschehen, wenn der potenzielle Käufer dazu auffordert. Nach Abschluss des Kaufvertrages ist der Ausweis oder eine Kopie unverzüglich zu übergeben.
Für die Vermietung, Verpachtung oder das Leasing verweist § 80 Absatz 5 GModG auf die Sätze 1 bis 5 des Absatzes 4. Danach gelten die Vorlagepflichten bei Besichtigung und auch ohne Besichtigung entsprechend; eine Aufforderung ist dafür keine Voraussetzung. Fehlt ein gültiger Ausweis, ist er vor der nächsten Besichtigung oder vor der Vermarktung zu beschaffen.
Die Gültigkeitsdauer beträgt zehn Jahre. Unabhängig davon verliert der Ausweis seine Gültigkeit, wenn nach § 80 Absatz 2 GModG ein neuer Energieausweis erforderlich wird, etwa nach bestimmten baulichen Änderungen.
Kosten plausibilisieren
Da es keine gesetzliche Gebührenordnung gibt, sind die Kosten allein über den Arbeitsaufwand zu plausibilisieren. Ein Verbrauchsausweis ist bei vollständiger Datenlage mit geringerem Aufwand verbunden als ein Bedarfsausweis. Ein Bedarfsausweis erfordert in der Regel die Aufnahme der Bauteile und der Anlagentechnik sowie eine vollständige energetische Bewertung. Ob dafür ein Vor-Ort-Termin erforderlich ist, hängt vom Einzelfall und von der vorhandenen Datenlage ab.
Beim Vergleich von Angeboten sind folgende Angaben zu prüfen:
- Ist die zutreffende Ausweisart benannt?
- Sind alle erforderlichen Arbeitsschritte enthalten?
- Sind die benötigten Unterlagen klar bezeichnet?
- Ist die Ausstellungsberechtigung nach § 88 GModG belegt?
- Ist die Registrierung im Ausweisregister enthalten?
Bei Angeboten mit freier Ausweiswahl ist zu prüfen, ob für das konkrete Gebäude eine Bedarfsausweispflicht gilt und ob geeignete Verbrauchsdaten vorliegen. Sind beide Ausweisarten zulässig, können Auftraggeber die angebotenen Leistungen und Preise vergleichen.
Prüftabelle für ein Angebot
Die folgende Tabelle fasst die Prüfpunkte eines Angebots für den Energieausweis eines Mehrfamilienhauses zusammen:
| Prüfpunkt | Zu klärende Frage |
|---|---|
| Ausweisart | Ist Bedarfs- oder Verbrauchsausweis benannt und nach § 79, § 80 GModG zulässig? |
| Datenbasis | Sind die erforderlichen Verbrauchsdaten nach § 82 GModG oder die Gebäudeunterlagen für einen Bedarfsausweis benannt? |
| Abrechnungszeitraum | Liegen mindestens 36 zusammenhängende Monate mit der jüngsten Abrechnungsperiode vor? |
| Aussteller | Ist die Berechtigung nach § 88 GModG belegt? |
| Leistungsumfang | Sind Datenaufnahme, Berechnung, Registrierung und Ausfertigung enthalten? |
| Vor-Ort-Termin | Wird ein Termin benötigt und ist er im Angebot ausgewiesen? |
Die Tabelle dient der sachlichen Prüfung. Sie ersetzt keine rechtliche Einordnung im Einzelfall.
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Häufige Fragen
Welche Ausweisart ist für ein Mehrfamilienhaus vorgeschrieben?
Die Ausweisart ergibt sich aus den Vorgaben des Gebäudemodernisierungsgesetzes. Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 ist nach § 80 Absatz 3 GModG ein Energiebedarfsausweis auszustellen, sofern keine der dort genannten Ausnahmen greift. Für Wohngebäude mit mindestens fünf Wohnungen besteht diese Einschränkung nicht. Zusätzlich kann ein Bedarfsausweis nach § 80 Absatz 2 GModG erforderlich sein.
Welche Verbrauchsdaten werden für den Verbrauchsausweis benötigt?
Nach § 82 Absatz 4 GModG sind Verbrauchsdaten aus Heizkostenabrechnungen, Abrechnungen von Energielieferanten oder geeignete Verbrauchsmessungen zu verwenden. Zugrunde zu legen ist ein zusammenhängender Zeitraum von mindestens 36 Monaten, der die jüngste Abrechnungsperiode einschließt, deren Ende nicht mehr als 18 Monate zurückliegen darf.
Kann die Ausweisart frei gewählt werden?
Besteht keine Bedarfsausweispflicht nach § 80 GModG, sind grundsätzlich beide Ausweisarten möglich. Ein Verbrauchsausweis setzt geeignete Verbrauchsdaten nach § 82 GModG voraus. Zu prüfen sind insbesondere die Wohnungsanzahl, das Datum des Bauantrags, der energetische Standard sowie Neubau oder relevante Änderungen.
Wer darf einen Energieausweis für ein Mehrfamilienhaus ausstellen?
Nur Personen, die nach § 88 GModG berechtigt sind. Dazu zählen etwa bestimmte Architekten, Ingenieure, Handwerksmeister mit relevanter Qualifikation, geprüfte Techniker und Absolventen der Qualifikationsprüfung Energieberatung des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle.
Wie lange ist ein Energieausweis gültig?
Ein Energieausweis wird nach § 79 Absatz 3 GModG für eine Gültigkeitsdauer von zehn Jahren ausgestellt. Er verliert unabhängig davon seine Gültigkeit, wenn nach § 80 Absatz 2 GModG ein neuer Energieausweis erforderlich wird, etwa nach bestimmten baulichen Änderungen.
Muss der Energieausweis beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses vorgelegt werden?
Ja. Nach § 80 Absatz 4 GModG haben der Verkäufer oder der Immobilienmakler den Energieausweis oder eine Kopie spätestens bei der Besichtigung vorzulegen. Findet keine Besichtigung statt, ist der Ausweis auch ohne Aufforderung unverzüglich vorzulegen, spätestens unverzüglich auf Verlangen des potenziellen Käufers. Nach Kaufvertragsabschluss ist der Ausweis oder eine Kopie unverzüglich zu übergeben.
Welche Unterlagen werden für einen Bedarfsausweis benötigt?
Für einen Bedarfsausweis werden in der Regel Baupläne, Baubeschreibungen, Angaben zur Gebäudehülle, zu Fenstern und Dach sowie Unterlagen zur Heizungs- und Warmwasseranlage benötigt. Der Aussteller nach § 83 GModG muss die Daten selbst ermitteln oder die vom Eigentümer bereitgestellten Daten sorgfältig prüfen.
Sind im Angebot alle Posten einzeln auszuweisen?
Eine gesetzliche Pflicht zur Einzelaufstellung besteht nicht. Sinnvoll ist jedoch eine Aufgliederung nach Datenaufnahme, Berechnung, Registrierung und Ausfertigung. Nur so lässt sich prüfen, ob die zutreffende Ausweisart und der erforderliche Aufwand abgebildet sind.
Aus dem Ratgeber wird eine belastbare Entscheidung.
Zu prüfen ist vor der Beauftragung, welche Ausweisart für das konkrete Mehrfamilienhaus vorgeschrieben ist und welche Unterlagen beim Aussteller eingereicht werden können.
Quellen
- Gesetze im Internet: § 79 GModG – Grundsätze des Energieausweises 2026-09-29
- Gesetze im Internet: § 80 GModG – Ausstellung und Verwendung 2026-09-29
- Gesetze im Internet: § 82 GModG – Energieverbrauchsausweis 2026-09-29
- Gesetze im Internet: § 83 GModG – Ermittlung und Bereitstellung von Daten 2026-09-29
- Gesetze im Internet: § 88 GModG – Ausstellungsberechtigung 2026-09-29
Hinweis: Dieser Beitrag ist eine redaktionelle Einordnung und keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Konkrete Entscheidungen sollten mit individueller Modellrechnung und passenden Fachstellen geprüft werden.